201014蘋果 自己賣屋防「騙屋詐貸」代書用誰的超重要
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房屋交易真的要謹慎!不少屋主為了省下仲介費,要自售房屋,但又不瞭解房屋交易牽涉不少複雜環節,因此要特別留意,避免遭到假買方詐騙,而被「騙屋詐貸」。專家表示,自售房屋有一定的風險,重要的是,屋主不知道如何過濾買方是詐騙集團或真正買方、房仲中人等不同的角色。此外,建議不要用買方的代書,最好雙方價格談好之後,去找房仲公司做履約保證並推薦代書,支付約1%~2%費用給仲介,讓簽約流程有保障。
記者/林佩萱 綜合報導......↓
盤點近幾年知名詐騙事件,例如台北一名沈姓代書,就曾遭到超過30名被害屋主指控,聯手假買方說服屋主放棄簽履約保證,屋主只拿到頭期款,房子就被代書拿去過戶,過戶完拿去地下錢莊高額借錢,等到屋主發現卻為時已晚,大筆尾款早已落空,也討不回房產。
對此,屋比房屋總經理葉國華表示,自售房屋要注意的事項很多。首先,訂售價之前要做好市調,才能定出一個不吃虧但又不會太離譜的房價;第二,屋主要算清楚售屋會有多少增值稅;第三,還要考慮房屋取得時間也會影響到房地合一稅的問題;第四,自售房屋要刊登廣告,來看屋的買方身分背景為何,屋主也不清楚,因此要留意並判斷買方購買的誠意,對方可能是仲介、買方的中人所佯裝的「假買方」;重要的是,過去就曾爆發自售屋主遭到假買方和代書、房仲高額詐貸案件,一共有超過40位屋主上當,受騙者不乏高知識分子,「自售屋遇到的風險是不知道如何過濾是詐騙集團或真正買方、房仲中人等不同的角色。」
新北市的沈姓代書就曾遭超過30名屋主指控,聯手假買方騙屋詐貸。翻攝畫面
新北市的沈姓代書就曾遭超過30名屋主指控,聯手假買方騙屋詐貸。翻攝畫面
接下來,在為期1個月至半年裡,客戶看房可能約早上、中午、假日,屋主就要配合;若有誠意的客戶出現,屋主也要跟客戶談判,回答客戶的問題,例如:自備款不足、貸款問題、房屋瑕疵、 提前交屋等,都要想辦法解決。最後是保證買賣雙方交易安全,錢有沒有進入履保帳戶,交易中屋主的房屋權狀、身分證、印章等都要交給對方和代書處理,都應謹慎,「省小錢自售房屋可能帶來很大的風險。」
美商ERA不動產資深經理陳泰源指出,屋主自售房屋要承擔一定的風險,包含應如實告知屋況、避免遇到詐騙集團的假買方勾結黑心代書,騙屋主簽約,再把房子過戶到買家名下並拿去貸款,然後人間蒸發。除了買方身分要過濾清楚,還應該找合格代書,「建議不要用買方的代書,最好雙方價格談好之後,去找房仲公司推薦的代書。」也可以找仲介公司做履約保證,支付約1%~2%費用給仲介,讓簽約流程有保障,避免遇到來路不明的代書。
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■《看房記》
最近真的很常看房,從內湖、南港、松山,一路看到三重、五股、板橋、林口、龜山、青埔。
看房,一直是我的休閒嗜好(很特別吧);以前我還是上班族時,同事是偷偷上網逛Y拍、加團購,我是上網看591。
假日,朋友相約看電影,我是約朋友、同事去看建案,連代銷公司都認得出我的臉。
雖然當時買不起,但看看這些房子,腦中會自動勾勒出美好的未來,其實蠻療癒的。
也是給自己多一點賺錢的動力。
看房,是一個很勵志的休閒活動,推薦給大家(哈哈)。
我的第三本書 #外掛人生 裡,有寫到我買房的歷程,有興趣可以翻翻。
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雖不是專家,掐指算算崴爺也買賣過七戶房子,有自住、有投資,有小賺、有賠過、也有套牢中的,也算熟能生巧。
崴爺分享一下這十多年的買房心得,給想要買房的新鮮人。
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█【預算】
買房前,先看看自己的口袋,不要太過勉強。
買房是要讓自己生活有品質,而不是讓自己過得沒質感,甚至淪落到被迫賣房套現的地步…
只要你有固定收入、不是投資客(名下沒有太多房產),現在銀行房貸應該都可以貸到八成;也就是你必須有兩成的自備款。
如果你有200萬的購屋準備金,你可以找總價1200萬左右的房子。(多的200萬是用來殺價的)
每一千萬的貸款,每月大概要繳4萬多貸款(依實際為準);崴爺會建議,要多準備半年的還款預備金,才不會過得戰戰兢兢。
另外,買房還有不少「隱形成本」。
如果是透過房仲,會需要支付服務費(買方約2%左右);還有請代書過戶的代辦費、政府規費、保險費、家具、裝潢費;這些也要預抓一下。
█【裝潢】
崴爺告訴你,如果這不是你人生最後一戶房子,未來可能轉賣的話,裝潢真的不要花太多ㄟ!(如果你錢多就另當別論。)
因為當你轉賣時,這些裝潢,真的都帶不走、也不值錢。
誰管你花了兩百萬裝潢,現在買方都是看時價登錄在喊價;裝潢就像新車,落地就不值錢。
我之前內湖的房子就是這樣….(流淚)
█【投資】
小資族想靠投資房產來增值,那個美好時代已經過去了。
2014年後,奢侈稅、時價登錄政策上路,壓縮房價的增值空間,現在上網就查得到實際成交價,少了朦朧美….
如果你常去各縣市重劃區、新建案量密集的蛋白區走跳,你會發現啊,現在新屋量真是多到嚇人。
通常小資族的預算也只能負擔得起這些地區,買來自住是可以的,但如果「以投資為前提」買屋,到時候你會發現591上有一堆同區域、同建案的房子在出售。
想脫手只能比誰低價,沒有你想像中好脫手。
你不要想用每坪30萬買個二十多坪的兩房,用31萬脫手,以為可以小賺…
因為日後你賣房時,會有很多隱形成本:仲介費(賣方是4%)、銀行貸款的違約金(如果還沒過合約期間)、還有代書費…
這樣東扣西扣的,你的售屋成本,會比你想像中高。
對了,如果有正價差,還會多一筆房地合一稅喔!
崴爺自己觀察,新建案較少的蛋黃區的小坪數(兩房),也許還有一丁點投資空間。
█【迷思】
新建案、預售屋不見得比舊屋好。
同一個地區的新建案、預售物開價都會比附近的舊屋貴(很多);雖然「看起來」比較有賞心悅目,但魔鬼藏在細節裡,房屋的品質不見得比舊屋好…
所以買預售屋時,建商的信譽、口碑,是重要的參考依據;我自己現在比較傾向買「看得到」、「有人入住」的建案,這樣才查得到實際的口碑。
█【風水】
要請老師看過;這是我個人的偏執。
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買房就像結婚。
婚前,你有很多機會,可以慢慢看、慢慢比較;千萬不要為了結婚而結婚。
三觀不合,勉強屈就或高攀,日後只會有層出不窮的麻煩和問題。
離婚會比結婚更難。
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(照片是崴爺最近客串房仲、帶客看自己房子的側拍,專業吧)
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前幾天的虎頭蜂驚魂記😱
假日的時候和朋友相約一起去嘉義的里美避難步道走走,位於達娜伊谷自然生態公園內,我們打算要去看看壯觀的巨石板景觀。
沒想到剩下350公尺的時候,我跟兩位朋友走在前面,聽到Mao慘叫一聲說「被蜜蜂🐝給螫了」整個大驚😱他說真的超級痛的!有可能是在沒注意的情形下,讓虎頭蜂誤以為要攻擊,而且當下馬上看皮膚就有紅腫,還好這條路線並不遠,我們趕快下山到緊急醫護站處理。
一開始的時候我們大家相當的緊張,大家決定先到旁邊的涼亭休息一下觀察狀況。之前上過 戶外安全推廣協會 的高山醫學課程,雖然時間有點久遠,不過還算對一些基本的處置有印象。先確認傷口沒有遺留毒針後,簡單地用碘酒清潔並貼上透氣膠帶,我們也隨即下山。
沿路Mao也一直在觀察自己的身體有沒有急性過敏反應,一開始有一點呼吸不順,判斷是當下過於緊張導致。下山後我們也馬上前往阿里山的緊急救護站,經過醫師判斷之後打了止痛與抗過敏藥物之後才下山休息。
這邊也呼籲下山之後要去看醫生,因為Mao的過敏反應是第三天才比較明顯,皮膚有明顯的紅腫,他也這樣再去看了一次醫生。經過醫生告知之後才知道,過敏反應不一定是當下發生,也有可能過幾天才會發生。還好這次在山上時,Mao沒有任何的急性過敏反應,只有疼痛、紅腫以及大腿局部的麻痺的症狀,傷口也沒有遺留毒針(如果有的話,絕對要立刻用鑷子把尾刺或毒針拔除再冰敷)
【被虎頭蜂螫傷該怎麼辦?】
被蜂螫之後,最怕的就是急性過敏反應,如果有「急性過敏反應」和「毒性反應」,一定要馬上就醫!🧑🏻⚕️
1. 急性過敏反應👉🏻對毒素裡面的物質過敏所引起,可能會有蕁麻疹或類似氣喘的反應,嚴重可能會引起低血壓、休克而死亡
2. 毒性反應👉🏻多次叮咬之後累積毒素引起,症狀會有水腫、倦怠、嘔吐、腹瀉、頭痛等
【該如何預防才好?】
⚠️避免用化妝品、香水、髮膠,穿深暗色貼身而不寬鬆的衣服,都可以減少被蜂螫的機會喔!如果發現自己被一隻虎頭蜂盯上的時候就必須注意,不要隨便亂動,觀察附近是否有蜂巢,靜靜離開,不要讓牠認為您有敵意。
‼️否則一旦被攻擊,很可能就是一大群蜂擁而上。如果附近只有一隻,但不幸被螫,就要趕快離開現場,避免被後來的一群虎頭蜂趕上。
人生中第一次被虎頭蜂蟄傷,真的很慶幸不是一大群!下山之後Mao挨了兩針,一針是止痛,一針是抗過敏藥劑,在醫護站休息和冰敷稍作休息之後就回家了,還好並無大礙(呼)⋯⋯真是嚇死我們了😭
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✔️4-5月和9-10月蜂群較不穩定,要特別注意安全🐝
🔍參考資料:衛福部中央健康保險署 https://bit.ly/3eYkgOb
(圖片最後一張有看完醫生的Mao😅)
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