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最高上限20萬元 在 林右昌UChange Facebook 的精選貼文
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最高上限20萬元 在 林一鳴的投資世界 Facebook 的最讚貼文
香港金管局在上周三終於略為「減辣」,將非住宅物業的按揭貸款限制,從四成上限調高至五成。有些評論說可以略為推動一下舖市,但實際上真的可以借到五成嗎?
相信有投資過工商物業的朋友都應該清楚,買舖與購買住宅物業不同,可以借到最高上限的機會,簡直係難過登天!因為除了五成按揭的限制外,金管局還設立N咁多個關卡,將按揭成數好像剝皮一樣,一層又一層撕下來,撕到最後如果還能借到兩三成的話,已經算是不錯。
首先第一道關卡:如果買家本身有其他物業有按揭或擔保,就算該物業為住宅用途,按揭成數都要下調一成。這招對絕大部分投資者(包括我在內)都冇可能過關,因為正常人買樓,第一間通常都買住宅,然後才考慮投資舖位,冇住宅就先買舖的人,我估十個裏面都未必有一個。
另一關是按揭之每月總供款額,不可高於入息的四成。香港舖位租金的回報率,通常只得一厘至兩厘多,三厘已經是絕頂靚舖,但打折後計算的供款比率,亦冇可能難達到要求。除非借貸人有其他收入,不過又可能已計算到其他住宅按揭,冇乜水位再放落舖位。
試舉一個實際例子:假設某人想買一間2000萬元的舖位,「天真地」以為可以借到五成,還款年期20年,按揭息率3厘,每月供款額就是55,460元。如果以供款額與入息四成的比例計算,即是租金收入要55,460元/40% = 138,650元。一個2,000萬元的舖位,可以收到3至5萬元租金已經不錯,邊可能收到13萬租?如果投資者沒有其他收入,假設舖位租金5萬元,貸款就只能借到360萬,按揭成數只有360萬元/2,000萬元 = 18%。
如果唔問銀行,問財仔借錢呢?假設按揭息率8厘,每月供款額83,644元,即係支付1,000萬元首期之後,就算鐵約準時收足5萬元租金,每月都要補貼33,644元,一年補貼40萬元,蝕息 = 1,000萬x8%-5萬x12 = 20萬元,真係幾肉痛。
所以對於舖位的投資者,會使用資產淨值作為審批基礎,主要是證明手上持有足夠資產,打折及減去未清還的貸款後,可以Cover新造按揭的整筆貸款額。例如借款人擁有另一間2,000萬元物業,按揭貸款為300萬,資產淨值等於2,000萬x50% - 300萬元 = 700萬,可以作為舖位700萬元按揭的審批基礎。不過用這種方法,按揭成數就要再減一成。
不少投資者都會用有限公司來買舖位,方便將來透過公司股權轉讓買賣,繳付較低的印花稅率,不過按揭成數又要再減一成。壓力測試亦是困難的一關,需要計算加息三厘以後,供款與入息比率不能超過50%,大部分情況在計算之後,按揭成數都要再減一些。
最後一關就是物業估價。目前通街都是吉舖,租客也可能欠租數月,甚至已經關門大吉,銀行估價都會變得大為保守,估唔足價的機會非常大。所以聚合以上多個因素之後,買舖想借到五成的機會,絕對是難過登天。
https://eastweek.my-magazine.me/main/98155
最高上限20萬元 在 SHIN LI Youtube 的最讚貼文
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📌數位券→9/22綁定
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・前400萬名在加碼好食券500元
・新增共同綁定,最高5人綁定同一個帳號
📌紙本券→9/25超商預定、10/4郵局預約
・超商第一梯 [預定] 9/25-10/1 [領取] 10/8-10/21
・超商第二梯 [預定] 10/25-10/31 [領取] 11/8-11/21
・郵局 [預約]10/4起 [領取]10/12起
📌消費期限:110/10/8-111/4/30
📌領取資格:111/4/30前出生的國民、外籍配偶、持擁有居留證者、持外交官員證者
📌無法使用於購買股票、禮券、儲值、菸品與繳帳單、罰金、水電費
#藝FUN券 600元
・限量300萬份,需抽籤
・藝文、音樂展演、書店、出版社、電影院等
・買《25歲存到100萬》就可以使用
#農遊券 888元
・限量146萬份,需抽籤
・休閒農場、森林育樂場、觀光漁市、特色主題農遊業者
・預計9/22開放抽籤,第一階段抽88萬名、第二階段58萬名
#動滋券 500元
・限量200萬份,需抽籤
・運動、比賽相關店家 ex.體育用品店
#客庄券 500元
・限量40萬份,需抽籤
・客庄券指定店的餐廳、民宿、社區零售商店
#好食券 500元
・限量400萬份,數位綁定前400萬名
・餐飲場所、糕餅店家、市場、夜市攤販
#國旅券 1,000元
・限量120萬份,需抽籤
・旅行業、旅宿業、觀光遊樂業及溫泉標章業
#i原券 1,000元
・限量10萬份,需抽籤(綁定台灣Pay)
・原民會認證之手工藝品、餐飲店
#地方創生券 500元
・限量20萬份,需抽籤
・地方創生事業相關業者
・「地方創生」就是結合「產、地、人」,也就是地方的地理特色及人文風情,活化地方並發展出最適合在地的產業
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台灣中小企銀
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・限量10,000名,9/22開放登錄
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📌加碼10%回饋,最高上限500元豐城購物金
・不限新舊戶限量10,000名,9/22開放登錄
・新戶申辦Sport卡核卡30天內綁定指定行動支付任刷3筆享500元豐城購物金
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台新銀行
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📌新戶加碼800、舊戶加碼100
・需在10/31前消費滿5,000,限量各10,000名
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📌10/31前消費滿5,000,前1萬名再享200元
🔺前10,000名新戶1,000元、舊戶300元
🔺建議申辦gogo卡
星展銀行
星展ECO永續卡|https://shinli.pse.is/RNHW6 (國內無腦3%)
📌新戶申辦ECO永續卡加碼2,000元
・11/30前申辦,並申請電子帳單,核卡45天內綁定五倍券
・累積一般消費達3,000享2,000刷卡金
・限量前15,000名
📌信用卡分期0利率消費達25,000享1,000刷卡金
・限量15,000名
星展ECO永續卡|https://shinli.pse.is/RNHW6 (國內無腦3%)
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・加碼1.5%每月上限100(6,666封頂)
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📌共享機車、電動車充電8%
第一銀行
iLeo信用卡|https://pse.is/H4H8E (新戶最高6%)
📌不分新舊戶加碼300元
・限量前5萬名
🔺建議申辦iLeo信用卡
iLeo|https://pse.is/H4H8E (新戶最高6%)
・利用Apple Pay刷滿5,000最高可以享有11%回饋
聯邦銀行
聯邦賴點卡|https://pse.is/3b4lj5 (國內2%/LINE Pay7%)
📌最高享1,000元
・不分新舊戶前3,000名綁定並消費滿額
・次月25日領500元,之後每月25日分次回饋100
🔺建議申辦賴點卡
・刷滿5,000享22%回饋
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00:00 五倍券懶人包!數位、實體怎麼選?加碼券是什麼?
01:15 五倍券領取資格
02:01 五倍券領取方式
03:30 藝FUN券
03:50 農遊券
04:11 動滋券
04:27 客庄券
04:40 好食券
05:08 國旅券
05:11 i原券
05:22 地方創生券
06:04 各銀行綁訂優惠(概述)
06:14 台灣企銀
06:26 永豐銀行
07:18 台新銀行
08:04 第一銀行
08:21 聯邦銀行
08:45 星展銀行
10:08 結語
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*信用卡專區*
💡網購信用卡💡
新光寰宇現金卡|https://pse.is/3njl68 (行動支付11%)
彰銀My購卡|https://pse.is/3jxabx (指定網購11%)
中信英雄聯盟卡|https://ctbc.tw/Ejj7ka (指定通路/網購10%)
永豐幣倍卡| https://shinli.pse.is/N4YCD (指定行動支付6%)
永豐JCB|https://shinli.pse.is/N4YCD (網購6%)
玉山Ubear |https://pse.is/KXJWW (網購/行動支付3.8%)
玉山Pi錢包|https://shinli.pse.is/PSTRY (PCHome 5%回饋無上限)
GOGO卡| https://shinli.pse.is/V29G4 (週六行動支付/網購6%)
富邦momo|https://shinli.pse.is/RBJNF (網購3回饋無上限)
樂天信用卡|https://shinli.pse.is/EUV7G (網購10%)
💡外送信用卡💡
中信英雄聯盟卡|https://ctbc.tw/Ejj7ka (外送/網購10%)
永豐三井聯名卡|https://shinli.pse.is/N4YCD (餐廳/外送10%)
💡一般消費信用卡💡
永豐Sport卡|https://shinli.pse.is/N4YCD (無腦3%現金回饋)
永豐幣倍卡| https://shinli.pse.is/N4YCD (無腦3% / 指定行動支付6%)
富邦J卡|https://shinli.pse.is/U8UWP (新戶3.5%無上限)
花旗現金回饋PLUS鈦金卡|https://pse.is/3al9qa (指定通路10%)
台新玫瑰Giving卡|https://pse.is/3cjgtb (假日3%)
聯邦賴點卡|https://pse.is/3b4lj5 (國內2%/LINE Pay7%)
星展ECO永續卡|https://shinli.pse.is/RNHW6 (國內無腦3%)
FlyGo卡| https://shinli.pse.is/UTMAF (高鐵/加油5%)
匯豐現金回饋卡|https://shinli.pse.is/UYRCA (國內1.22%/海外2.22%)
匯豐匯鑽卡|https://pse.is/3aemhy (指定通路最高6%)
💡行動支付信用卡💡
永豐幣倍卡| https://shinli.pse.is/N4YCD (指定行動支付6%)
台新街口聯名卡 |https://shinli.pse.is/V29G4 (指定通路最高11%)
GOGO卡| https://shinli.pse.is/V29G4 (行動支付/網購6%)
凱基魔Buy卡|https://shinli.pse.is/3amq3r (指定行動支付享8%)
花旗現金回饋PLUS鈦金卡|https://pse.is/3al9qa (指定行動支付10%)
💡里程信用卡💡
匯豐旅人-輕旅卡|https://shinli.pse.is/TRNK2
匯豐旅人-御璽卡|https://shinli.pse.is/UYM33
匯豐旅人-無限卡|https://shinli.pse.is/SWY28
玉山Only|https://pse.is/J668L (最高5.2%回饋)
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富果帳戶|https://shinli.pse.is/M4Q9V (註冊享108元)
國泰證券|https://pse.is/3lnw2z (定期定額存股推薦)
💡APP推薦💡
家樂福|581AIYW (輸入推薦碼享3,000點)
註冊Shopback|https://shinli.pse.is/SR4UE (享100獎勵金)
玉山e.Fingo|2a5GCNHG (輸入推薦碼享優惠)
UberEats |eats-xn13cyuzue (100元折價2張)
汗水不白流|VOCRBH (享7,000卡路里)
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0:40 中信LOL卡新卡面
2:16 LINE Pay Money X 7-11 50%
2:48 LINE Pay Money X Bankee 10%
4:08 家樂福錢包儲值攻略 / 行動支付13%信用卡
6:27 彰銀MY卡回饋再升級
8:35 結語
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・新增Yahoo (購物中心、超級商城、拍賣)、露天拍賣
・前陣子蝦皮刷不過,已經有協調了
📌國內網購最高 4% / 國外網購最高5%
・國內:一般消費1%+網購消費2%+新辦卡網購1%=4%
・國外:一般消費1%+網購消費2%+新辦卡網購1%+數存加碼1%=5%
(國外網購加碼的條件就是你在e財寶的平均存款餘額有2萬元)
🔺新辦卡不論新舊戶皆可享有加碼,只要第一次申辦My購卡即可
・網購加碼每月上線300元(國內10,000元封頂 / 國外7,500元封頂)
📌週六、週日指定通路最高11%
・國內加碼7% / 國外加碼6%
・加碼回饋每月上線200元
・網購| momo購物網、蝦皮購物、PChome線上購物、淘寶網、天貓
・串流影音 |Spotify、NETFLIX、KKBOX…
・遊戲娛樂 |PlayStation、XBOX、Nintendo...
・美食外送 |Uber Eats、Foodpanda、有無外送
🔺指定通路加碼與網購回饋加碼分開計算
遠銀Bankee x LINE Pay Money|https://pse.is/FDDA4 (2.6%活存利息)
[-9/30]
📌首次綁定LPM繳費最高10%
・LPM繳費享2%,每月上限1,000(50,000封頂)
・首次繳費加碼3%,限量回饋一次上限150點(5,000封頂)
・Bankee繳費加碼5%,上限100(2,000封頂)
・完成任一筆繳費,再抽6,666點
活動詳情|https://www.bankee.com.tw/event/LPM2021Q3/index.html
中信英雄聯盟卡|https://ctbc.tw/Ejj7ka (外送/網購10%)
📌LED瑟菈芬、KDA阿璃款
・信用卡卡面各限量2萬張
・K/DA是虛擬女子組合
📌指定數位通路10%
・每月回饋上限300
* 遊戲平台:App Store、Google Play、Bandai(萬代南夢宮遊戲)、Blizzard(暴雪)、Electronic arts、Epic games store、GASH、Garena、MyCard、Nintendo、PlayStation、Square enix、Steam、Ubisoft、Xbox
* 影音平台:Apple TV、CATCHPLAY、iTunes、KKBOX、LINE TV、LiTV、Netflix、Spotify、Youtube Premium
* 雲端儲存:Amazon Web Services、Dropbox、Google Drive、iCloud、Microsoft OneDrive
* 美食外送:有無外送、Foodomo、foodpanda、Uber Eats
* 用車平台:台灣大車隊、GoShare、iRent、LINE Taxi、Uber、WeMo Scooter、yoxi
📌指定電商 10%
・每月回饋上限500(5,000封頂)
・PChome線上購物、momo購物網、Yahoo購物中心、蝦皮購物、淘寶網、東森購物、ViVa TV
🔺需當月指定電商之累積消費滿NT5,000元始享加碼回饋
家樂福APP|581AIYW (輸入推薦碼享3,000點)
[-8/31]
🔺透過我的推薦碼581AIYW申辦享3,000點
📌中信、一銀天天單筆儲值滿1,000享3%
・單筆最高回饋30元(1,000封頂)
・中信每卡每天限量回饋一次,限量6,000名
・一銀每卡每天限量回饋一次,限量3,000名
📌花旗每週三單筆儲值滿1,000享3%
・單筆最高回饋30元(1,000封頂)
・每卡每週限量回饋一次,限量3,000名
✨新戶花旗現金回饋PLUS卡享10%|https://pse.is/3al9qa (指定行動支付10%)
・加碼8%核卡90天內總上限1,000(12,500封頂)
🔺最高享有13%
📌玉山家樂福聯名卡週六單筆儲值滿2,500享6%
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🔺利用儲值金消費再享紅利2倍送
活動詳情|https://www.carrefour.com.tw/apprewardprogram/?gid=94363dc30eb8509c8d08b872ace60ff2&utm_source=ichannel&utm_medium=affiliates&gid=94363dc30eb8509c8d08b872ace60ff2
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📌首次使用家樂福錢包支付,單筆滿499最高享10%
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活動詳情|https://www.carrefour.com.tw/%E5%AE%B6%E6%A8%82%E7%A6%8Fapp%E9%8C%A2%E5%8C%85%E9%A6%96%E5%88%B7/?gid=d7eba27763253ee122344294c203c4b4&utm_source=ichannel&utm_medium=affiliates&gid=d7eba27763253ee122344294c203c4b4
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