【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
研究自主 月捐撐起最新專研系列:https://liber-research.com/support-us/
FPS ID:5390547
HSBC PayMe 捐款支持:https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼:匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募:https://bit.ly/2SbbyT3
同時也有42部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,第2601成交(應幾堅): 成交1.838億,唔識俾分。 「鋪王」鄧成波家族持有的油麻地上海街339至345號全幢,以約1.838億易手,總樓面約13592方呎,呎價約13523元。月租共約59.1萬,料回報約3.8厘。 地舖租客是廚具用品店。 星島報導: 鄧成波家族沽油麻地商住樓 「鋪王」鄧成...
「服務式住宅香港」的推薦目錄:
- 關於服務式住宅香港 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最佳貼文
- 關於服務式住宅香港 在 香港經濟日報 hket.com Facebook 的最佳貼文
- 關於服務式住宅香港 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
- 關於服務式住宅香港 在 Smart Travel Youtube 的精選貼文
- 關於服務式住宅香港 在 巴打台 Youtube 的最讚貼文
- 關於服務式住宅香港 在 香港長短月租酒店/服務式公寓交流谷 - Facebook 的評價
- 關於服務式住宅香港 在 Central 8 半山捌號香港服务式公寓中英加长版20220823 的評價
服務式住宅香港 在 香港經濟日報 hket.com Facebook 的最佳貼文
【#示範單位】約2.5萬可以同呎價逾5萬的豪宅做鄰居,抵喎!
全文:
http://ps.hket.com/article/1974139?r=mcsdfb2
#樓瘋 #上車 #服務式住宅 #香港經濟日報
地產站 Property Station
服務式住宅香港 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
第2601成交(應幾堅): 成交1.838億,唔識俾分。 「鋪王」鄧成波家族持有的油麻地上海街339至345號全幢,以約1.838億易手,總樓面約13592方呎,呎價約13523元。月租共約59.1萬,料回報約3.8厘。 地舖租客是廚具用品店。
星島報導: 鄧成波家族沽油麻地商住樓
「鋪王」鄧成波家族連環沽貨,消息指,由該家族持有的油麻地上海街全幢商住物業,作價逾1.8億易手,持貨5年帳面蝕讓逾千萬,幅度約6%,該家族於過去一個月內連環沽出約19項物業,套現近18億。
市場消息透露,「鋪王」鄧成波家族持有的油麻地上海街339至345號全幢,以約1.838億易手,總樓面約13592方呎,呎價約13523元,本報就上述消息向陞域集團作出查詢,該集團發言人表示不作評論。
作價逾1.8億 五年貶值6%
資料顯示,上址為1幢9層高商住大廈,地盤面積約2443方呎,早前曾透過代理行以意向價約2.38億放售,該廈地下設有4個商鋪,總面積約2040方呎,1至8樓為住宅,合共提供32伙,總樓面約13592方呎,現由經營服務式公寓公司承租,月租共約59.1萬,料回報約3.8厘。
月內沽19物業套現近18億
據土地註冊處資料顯示,原業主於2016年以1.95億購入,以個人名義葉李秀麟個人名義持有,為鄧成波家族相關人士,持貨5年帳面蝕讓約1120萬,物業期間貶值約6%。
陞域︰不作評論
近期鄧成波家族連沽19項物業,共套現逾17.8億,直至目前為止,最大宗的為屯門藍地地皮,作價2.28億;旗下的九龍城衙前塱道3至13號一籃子舊樓,獲準買家出價約5億洽購,以內房遠洋集團呼聲最高,若落實成交,將成為最大宗的個案。
簽約日期大約是2021年6月15日。
Note: 評分基準,5分市值,10分超平,一分騙案(超貴?)
。。。。。。
盛滙商舖基金2016年成立以來,已成功買入54間街舖,賣出33間。長遠目標向買入1000間賺錢的街舖邁進?。李根興 (盛滙商舖基金創辦人)
。。。。。。。
今季商舖基金對外集資額,港幣6000萬(連續四季)已滿額,多謝支持,我另再加碼2000萬!
加入基金 waitlist 可致電(+852) 2830 1111?? www.bwfund.com
今季合共6場基金介紹會名額也一早已滿,唔加場啦! 想專注買舖?。
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/
Note: 只限專業投資者參與 (依香港證券及期貨條例定義,持有不少於港元800萬或等值的流動資產人士)
李根興 Edwin (盛滙商舖基金創辦人)
www.bwfund.com (證監會持牌法團 BBL 650)
#商舖基金 #買舖要買得PRO
服務式住宅香港 在 Smart Travel Youtube 的精選貼文
李佳芯分手? 航空界女尊男卑個案分享,
蘋果日報(原文)
李佳芯傳與拍拖6年男友分手4個月 陳炳銓開腔:我哋好好
李佳芯(Ali)與舞台劇出身的陳炳銓拍拖6年,兩人在西貢同居時,經常被傳媒影到出雙入對,又會在社交網中貼合照,狀甚恩愛。不過今日《壹週刊》爆料,指Ali與陳炳銓已分手4個月,更指女方已搬離西貢愛巢。
報道指Ali在去年8月搬出西貢後,以17,000港元獨自租了紅磡一個服務式住宅,但陳炳銓則解釋Ali是因工作上需要,不過當問到兩人現在的感情狀況,他卻只以「ok」來形容,更避談兩人如何慶祝聖誕及除夕。而Ali昨日在個人社交網留言,指2020年已過去,今後要拿出勇氣好好去愛:「#貳零貳零,再不完美,都走過了,繼續安靜的,把自己找回來,拿出勇氣,繼續相信,好好去愛,不需完美,但求活得無怨無悔,繼續,走下去。」被指「已分手」的陳炳銓亦有讚好,至於Ali亦有在昨日陳炳銓出的回顧post中畀like。
李佳芯和陳炳銓今日就兩人情變回應傳媒,李佳芯短訊回覆表示:「之前拍劇需要搬出市區,暫時合約未完。感情事一向低調,多謝關心。新一年祝大家事事順利,健康、常樂!」而陳炳銓則表示:「我很好,謝謝關心。」對於傳情變,他說:「不談太多了,但我哋好好,謝謝。」
#娛樂新聞 #李佳芯 #蘋果日報 #動新聞
?合作邀約請洽
gold7778@gmail.com
https://www.instagram.com/gold7778t/
成為這個頻道的會員並獲得獎勵:
https://www.youtube.com/channel/UCIuNPxqDGG08p3EqCwY0XIg/join
請用片右下角調4K睇片。
服務式住宅香港 在 巴打台 Youtube 的最讚貼文
香港今日社論2020年12月30日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/mupYH4RA9h0
請各網友支持巴打台
巴打台購物網址
https://badatoy.com/shop/
巴打台Facebook
https://www.facebook.com/badatoyhk/
巴打台Youtube Channel:
https://www.youtube.com/channel/UCmc27Xd9EBFnc2QsayzA12g
------------------------
明報社評
去年今天,一份由武漢市衛生健康委員會發出的緊急通知,揭開了新冠病毒疫情的序幕。一年過去,全球染疫人數已突破8000萬,多國抗疫潰不成軍,無論是微觀層次的日常生活,還是宏觀層次的環球經濟和國際格局,都出現了翻天覆地變化,成見、私心與政治操作,令國際合作抗疫淪為空談,不少人寄望疫苗救世,甚至認為明年下半年可以走出疫情泥沼,現實是接種新冠疫苗可以減少發病機率,不代表不會感染病毒,不排除接種者像無症狀感染者那樣可以傳播病毒,以為疫情快將走到盡頭,乃是不切實際的幻想,各類外防輸入、內防擴散的防疫措施,相信還要持續一段長時間。香港疫情一波接一波,外防輸入明顯失敗,當局必須堵塞漏洞,同時亦要讓公眾了解疫苗接種的作用與局限。
蘋果頭條
第四波疫情至今未有遏止迹象,《蘋果》分析數據發現,今次確診個案及源頭不明個案均在高位橫行,未有如第三波般「快上快落」;患者由確診至死亡的時間,亦較第三波的18.41日,大幅縮短至10.76日。有醫生認為,數據反映社區潛伏多個隱形傳播鏈,推斷第四波疫情或較第三波為長,批評政府過早放鬆防疫措施,導致第四波疫情爆發。第四波首宗個案於11月1日出現,截至本月23日,已持續53天,確診人數增至3,030人,導致25人死亡。今波疫情亦爆發出本港最大感染群組,涉及732人的跳舞群組出現達7代傳播,並引伸出其他感染群組,包括東華三院何玉清翠柳頤庭、葵盛西邨及麗晶花園群組等。
東方正論
香港中毒了,新冠病毒肆虐,司法病毒也在各級法院蔓延,不少裁決都令人嘩然,輕判放生黑暴比比皆是,各界對司法機構質疑之聲前所未見,一個又一個反中亂港分子棄保潛逃,大漢奸黎智英多宗官司纏身,涉及欺詐及違反《港區國安法》,顯然有潛逃風險,原本被拒保釋,即時還押,卻在高院獲得保釋,政界反應是匪夷所思,法庭判詞昨日頒布,公道自在人心,民意可反映一切。國安法指定法官李運騰在判詞回應黎智英潛逃風險,指黎智英以往一直遵守保釋條件,與香港有連繫,家人在香港,也在香港有相當多的生意,並認為保釋條件足夠嚴苛。
星島社論
政府持續有序推售土地,以增加房屋供應。發展局昨公布新一季(明年一至三月)賣地計畫,推出三幅分別位於山頂、啟德及粉嶺古洞住宅地,涉二千二百四十伙,較今個季度急增二點六倍,當中規模最大的古洞地皮,更為區內首度推出住宅用地;總結今個財政年度各項私樓供應,預計可提供約一萬二千八百七十伙,貼近全年供應目標水平,料能達標。發展局局長黃偉綸昨日表示,下季將推出三幅住宅地共涉二千二百四十伙,連同私人發展及重建項目提供一千八百一十五伙,再計及港鐵黃竹坑站六期的七百五十伙,整體供應達四千八百伙,為今個財政年度新高。
經濟社評
美歐多國開始為國民接種新冠疫苗之際,一些公司正積極研發「疫苗護照」流動應用程式(App),作為未來入境免檢疫的健康證明,以便恢復國際旅遊。港府今天推出的「智方便」App,稍後亦會加入電子針卡功能,當局宜盡早與周邊地區商討「疫苗護照」互認免檢疫安排。「智方便」是一站式數碼服務平台,利用指紋或臉容辨識來確認身份,進行網上服務和交易,如交稅、駕駛執照續牌等逾20項服務,稍後更會加入電子針卡、查詢檢測結果等功能。
服務式住宅香港 在 Central 8 半山捌號香港服务式公寓中英加长版20220823 的推薦與評價
2021年8月落成的「半山捌號」位于半山区中环至半山自动扶手电梯旁,属高尚 住宅 区,交通方便,静中带旺,邻近CBD,SOHO/兰桂坊,历史文化景点, 香港 ... ... <看更多>
服務式住宅香港 在 香港長短月租酒店/服務式公寓交流谷 - Facebook 的推薦與評價
本谷旨在讓大家交流同埋搵到理想嘅長租、短租、月租酒店或服務式公寓。 不少酒店推出平價月租優惠,價錢可以低至$6000,比租樓更平,還有免費Wi-Fi,房間清潔服務等等 ... ... <看更多>