[找尋低點訊號教你找房價長期及短期買點]
找尋低點訊號教你找房價長期及短期買點
逢低承接是投資最重要的原則,買基金買股票買屋子想賺錢亦是如此。雖然精確判斷房市的高低點不容易,但本文提供幾個判斷訊號,教你輕易看懂房市趨勢,低點買進,成為年輕人有機會第一次買屋就不賠錢的贏家。
回顧2003年是本波房地產起漲點~如果當年能嗅到商機而進場買不動產的朋友~目前大概都賺飽飽?? 且看現在的經濟市況與政府政策是否跟當年一樣有符合進場條件? 各位再考慮是否值得現在去買房投資? 如果沒有的話 是否要再等等? 畢竟機會成本還有許多投資儲蓄的好管道比房產好!
2000年全球股市泡沫化,台北股市從萬點崩跌,將房市一併拖累下來,政府在2003年8月提出振興房市方案,大刀闊斧提撥3200億元、利率5.5%的優惠房貸,對象不限首購族。
緊接著一連串的優惠房貸就未曾停歇,至2005年5月行政院又增撥3000億元,總計5年來優惠房貸的額度累積達1.8兆,若以每戶申貸額度2百萬元計,等於已鼓勵約9萬戶的房屋買盤進場。
但2000年起政府只利用降息及提供優惠房貸的手段,還不足以拉抬房市回溫,一直到2002年1月初,立法院通過土增稅減半徵收2年的措施,才見到買氣成長。
調降土增稅率後,各縣市政府的稅收不但沒有減少,反而逆勢成長,足以證明土增稅減半措施逐漸發酵。2004年這項政策又再延長1年,2005土增稅率調降為20%、30%及40%。
當政府覺得房是太過火熱而進場打房~這時候還想跟政府場反調作對而進場螂臂擋車的投資客~無疑是找死吧? 央行2011開始史上第二次採取選擇性信用管制, 上一次是民國七十八年的房市二二八事件, 房市沉寂多年, 這一次的升息會重演上一次的資產泡沫事件?
當年政府共用了3招利多來提振房市:一方面調降利率,其次是持續性提撥優惠貸款,接著再調降土增稅2年,好不容易培育出房市小小的火苗,終於在SARS過後,這把溫火變成大火,燒旺了房地產買氣,告別長達13年的蕭條期。
回顧2004-2005年,只要勇於在低點出手,幾乎都賺到2成左右,足見大膽在低點買進,才是購屋獲利的關鍵。
由不動產相關統計幾個訊號可找房市長期低點
房市的高低點並不容易判斷,但只要多蒐集市場訊息,就可以判別房價是走在上升階段或下降階段。以下幾個訊號教你判斷房市低點是否即將要出現? 如果有三個以上的訊號出現~就可能會是進場的好時機~如果不是呢? 那我只能祈禱您是運氣好沒買在套牢高點。
訊號1:房屋成交件數低
內政部統計處每月會統計建築物買賣移轉件數,根據交易數量可約略看出市場的熱度,成交量低,代表房市低迷。
在2012之前的上一波房市高點出現在1996年,房屋買賣移轉件數達50多萬件,但之後亞洲金融風暴又2000年網路泡沫~2001年成交件數僅25萬件,幾乎是高點的一半,顯示出成交量低,也是市場低點所在。
而2004年全年房屋成交件數回升達41萬多件,比2001年的低點成長6成,今年1∼4月成交件數已達13萬7000多件,按照這樣的速度,今年預估可維持40萬件,代表買氣仍然熱絡。
訊號2:住宅建築執照及使用執照申請數量續創新低
新建房屋必須先申請建築執照,因此建照的數量,代表市場上新建房屋的供給量,供給量少,市場需求多,房價就有上漲的可能;反之,新屋供給量大,房價就有下滑疑慮。
想知道房市是否處於相對低檔位置,建築執照(動工前申請)及使用執照(完工後申請)是判斷的方法之一。2001年建照申請數量創下1980年代以來新低,市場新屋量銳減,代表房市正處於谷底,而房市的多頭行情也於2003年起正式啟動。
觀察2004年建照戶數約11萬戶,若是成長量與前一年相當,預計建築執照及使用執照數量,將維持與過去差不多的水準,這也代表籌碼(新屋量)穩定增加~也就是說市場還不至於到達浮濫地步~新房屋沒有供過於求太多。
訊號3:經濟成長率出現衰退現象
房地產是人生最大的一筆置產支出,而房地產又與經濟成長息息相關,若經濟長期低迷,房市要好也難。
台灣經濟成長率從1980年代後半期的二位數之後,就呈現長期下滑趨勢,2001年間甚至出現負值(亦即所謂的經濟衰退),這也是台灣房市走了十幾年長空的原因。
而2002年經濟成長率穩定回升,房市也因此出現一波反彈行情。接著就要觀察經濟成長率是否能夠維持穩定上升趨勢,房市才能繼續有所支撐。
訊號4:精華指標區房價領先回溫
要判斷房市是否進入谷底期並不困難,最困難的是「U」型底會走多久,以日本為例,東京房市走空15、16年;台灣房市從1990年股市萬點行情後回檔,至2003年反彈,空頭也走了13年,中間雖有幾波小反彈,但卻沒有走出大行情。
判斷房市低點是否出現,可以觀察精華指標區。以日本為例,東京都涉谷房價(類似台北忠孝東路3段)在2003年11月底首度止跌回升,預告房市將有回溫的趨勢。台灣在2003年時,北市精華區也出現建商標地成本上揚的訊號。
3大訊號找房市短期低點-房市有時也會因為重大利空或其他因素而出現短期低點,這也是不錯的進場點。以下3個訊號可以用來判斷房市短期低點是否浮現。
訊號5:重大利空造成短暫性供需不平衡
有時重大利空會造成房市短期的供需失衡,此時就是一個不錯的短期買點。舉例來說,2000年921大地震,曾造成國內房市產生短暫的閉鎖效應,買盤急速降溫;2003年4月爆發的SARS疫情,幾乎沒有成交量,但不論股市、房市都在此時打下大底;2004年總統大選爭議,再加上319大遊行,政局不穩讓民眾購屋信心喪失,也連帶影響房價。現在回頭來看,其實重大利空都打出當時的短期底部。
訊號6:重大交通建設施工時,短期回檔
有重大交通建設對區域房價雖然是利多消息,但通常開始施工後,會因為環境不佳、交通進入黑暗期,連帶使房價順勢回檔,等到完工後就會回升。舉例來說,台北縣市捷運建設的周邊房市、快速道路交流道附近,上一波2004年如南港、三峽、竹北等後來都大漲,目前雙子星大樓都更案及捷運南京線~萬大線~民生汐止線使萬華大同區正處於施工黑暗期,可以留意。
訊號7:大型社區交屋2年內,轉手率高
新大樓通常在交屋的1∼2年內,轉手頻率較高,因此大型的千戶造鎮社區在交屋時,房價幾乎會先跌10∼15%,等到住戶穩定下來,市場上的供給變小,房價才會開始走穩甚至回升到預售價。若是搭配景氣回溫及管理得當,房價還有可能一路攀升。
以新店的大型造鎮社區湯泉為例,2002年前第1期剛推出時,平均成交價僅15、16萬元,在交屋時房價也曾回檔,但由於湯泉陸續推出2、3期,並搭配國內景氣翻揚,2005年第3期的預售價已喊至24萬元。目前漲到3字頭了!!
訊號8:當銀行房貸放款成數又像當年一樣回復到八成五以上(不靠代書給的第二本假合約拉高)~甚至給民眾100%貸款的機會出現~就閉著眼睛去買吧! 畢竟銀行也不是笨蛋~貸款給你那麼多準備以後變成呆帳而處理一堆法拍?
訊號9:熱錢不斷湧入台灣~甚至是開放陸資到台宜民購屋等政策出籠?? 那有可能精華區A級商辦也難跌下來~因為大陸有錢的富豪只會來台灣想要買最好的地段布局及炫富! 但也要小心投報率及炒作過熱經濟反轉的急速回檔?
訊號10:一旦央行要抑制通膨的升息又止升也是可以觀察訊號~因為通常降息是已經怕經濟衰退也把通膨因子的考慮除外~為了刺激景氣而採取降息進行貨幣政策調節市場資金!
訊號11:如果景氣燈號從藍燈變成黃藍燈 也會是個好買點!
根據住展雜誌統計房市六大指標,統計顯示;2012/12住展風向球分數為39分,較11月的分數再降了2分。燈號為連續第3個月代表”衰退注意”的黃藍燈?風向球持續低飛,雖沒破底打破最差的”藍燈”燈號,但一直沒有銷售進展與遲滯的買氣,讓許多工地早早休息去度小月,促使房市持續低檔徘徊不進,住展風向呈現黃藍燈(衰退注意)。
此次下降的主因,除了預售推案量未如/預期推出之外,12月各工地的來人組數與成交組數,持續因為實價登錄的『價格破壞效應』及天候不佳等因素,在買方不願意追價及賣方也不願意降價求售的拉拒戰下,呈現雙方僵持的局面,銷售率也因而沒有太大的進展。普遍影響了各工地的來人與成交組數。
選舉、政策和全球景氣是影響台灣房價的三大主要因素。全台只有台北市房價較不容易受到選舉和政策影響,影響台北市房價的主要變數將是全球景氣。
尤其是學區文教區、市中心商辦店面精華區和富豪惜售交易量少的精華區段,房價不易跌~有可能不會漲~現在買的價格是十年後的價格~但至少抗跌保值;但工業區工業住宅和大型重劃區宇供給過大郊區(尤其是天冷風大的基隆淡海林口)則是易跌區域要小心。
壽險龍頭國泰不動產指數 與房產仲介龍頭-信義房屋編制的指數及台灣房屋、未來事件交易所和政治大學預測市場研究中心合作,2012/11開始,以內政部營建署的「房價綜合趨勢分數」為預測標的房地產價格期貨指數,都是提供買賣雙方房價趨勢重要資訊來源可參考。
從建商標售土地的狀況趨緩、2012年經濟成長率只能「保一」,但2013有機會成長到3.4~加上以成交量來觀察,這兩年會是房市的調整期?
個人看法-自住型的購屋人,從2013農曆七月開始不妨可以抱持多多看屋、慢慢議價的心態,投資客則2016再考慮比較有把握的可能低點,有機會買到一間賺錢屋。
部分文章節錄自劉育菁
未來事件交易所基隆市長 在 蘇嘉全Su Jia-chyuan Facebook 的最讚貼文
2014FB選情中心特稿
滅頂運動牽動新政治板塊 洪耀南
2014年九合一大選進入倒數三十天,在頂新黑心油事件衝擊下,讓選情發生變化。國民黨候選人在領先地區的民調幾乎沒有突破50%,普遍比較2009或2010年約低15%至20%,在落後地區差距更大,而微幅領先地區出現交叉或五五波選情。
民進黨的目標
民進黨能否趁勝追擊?在2014年成功完成地方包圍中央的佈局?而不只是外界所關注的『633+3』而已。6就是民進黨現有執政六個縣市,第一個3是目前民調領先的台中市、基隆市、澎湖縣;第二個3是選情呈現五五波的三個縣市彰化縣、嘉義市、南投縣;+3是指三個無黨籍的候選人對決國民黨台北市、花蓮縣、新竹縣。其中拿下台中市、彰化縣更是重中之重,象徵南綠板塊的推進。
國民黨的目標
國民黨能否逆轉勝?小輸為贏?如棄連保胡?還是達成『112』目標?讓國民黨反敗為勝。『112』中的第一個1是從民進黨執政縣市扳回一個縣市目標是雲林縣,第二個1是國民黨執政民調出現五五波的嘉義市守住南部唯一的藍天,2是指國民黨執政目前民調落後但有輸不得的壓力二都台北市、台中市。所以如果守住台北市、台中市、嘉義市、再打贏雲林,就算丟了澎湖、基隆2014算國民黨獲勝。
藍綠與派系
國民黨如何保住台北市、台中市?手中籌碼已不多,現在台北靠藍綠、台中靠派系。台北思維如何激化藍綠,讓藍綠歸位成為連勝文勝選的唯一招數。而台中相信派系,認定只要攏絡擺平黑紅二派就能勝選,過去胡志強靠魅力不甩派系,如今淪落需要跟派系低聲下氣,真是不勝吁噓。
彰化基本盤藍大於綠,加上前台聯立委黃文玲登記參選,居然呈現五五波選情,目前除了靠白派以外,還需要靠卓伯源是否能力挺?如今卓伯源的站台是避免不了,但是否真的力挺與動員尚需觀察。其次雲林縣國、民兩黨對決,而張家更成為主力部隊,國民黨籍更偃旗息鼓在二十個鄉鎮市長只提名三席,縣議員只提十席,其他改用無黨籍參選,國民黨幾乎依靠派系作戰。
藍綠與派系在2014大選中逐漸消退,根據未來事件交易所預測國民黨在台北市、台中市均敗的機率高達65%,但二都敗選馬英九是否需要辭黨主席只有37%,依法辦事的馬主席依法是不會黨主席。但馬主席需要面臨2014年選舉政治新板塊的局面,但一定衝擊2016年接班佈局。
未來事件交易所基隆市長 在 許信良 Facebook 的最佳貼文
2014FB選情中心特稿1028003
滅頂運動牽動新政治板塊(作者:洪耀南)
2014年九合一大選進入倒數三十天,在頂新黑心油事件衝擊下,讓選情發生變化。國民黨候選人在領先地區的民調幾乎沒有突破50%,普遍比較2009或2010年約低15%至20%,在落後地區差距更大,而微幅領先地區出現交叉或五五波選情。
民進黨的目標
民進黨能否趁勝追擊?在2014年成功完成地方包圍中央的佈局?而不只是外界所關注的『633+3』而已。6就是民進黨現有執政六個縣市,第一個3是目前民調領先的台中市、基隆市、澎湖縣;第二個3是選情呈現五五波的三個縣市彰化縣、嘉義市、南投縣;+3是指三個無黨籍的候選人對決國民黨台北市、花蓮縣、新竹縣。其中拿下台中市、彰化縣更是重中之重,象徵南綠板塊的推進。
國民黨的目標
國民黨能否逆轉勝?小輸為贏?如棄連保胡?還是達成『112』目標?讓國民黨反敗為勝。『112』中的第一個1是從民進黨執政縣市扳回一個縣市目標是雲林縣,第二個1是國民黨執政民調出現五五波的嘉義市守住南部唯一的藍天,2是指國民黨執政目前民調落後但有輸不得的壓力二都台北市、台中市。所以如果守住台北市、台中市、嘉義市、再打贏雲林,就算丟了澎湖、基隆2014算國民黨獲勝。
藍綠與派系
國民黨如何保住台北市、台中市?手中籌碼已不多,現在台北靠藍綠、台中靠派系。台北思維如何激化藍綠,讓藍綠歸位成為連勝文勝選的唯一招數。而台中相信派系,認定只要攏絡擺平黑紅二派就能勝選,過去胡志強靠魅力不甩派系,如今淪落需要跟派系低聲下氣,真是不勝吁噓。
彰化基本盤藍大於綠,加上前台聯立委黃文玲登記參選,居然呈現五五波選情,目前除了靠白派以外,還需要靠卓伯源是否能力挺?如今卓伯源的站台是避免不了,但是否真的力挺與動員尚需觀察。其次雲林縣國、民兩黨對決,而張家更成為主力部隊,國民黨籍更偃旗息鼓在二十個鄉鎮市長只提名三席,縣議員只提十席,其他改用無黨籍參選,國民黨幾乎依靠派系作戰。
藍綠與派系在2014大選中逐漸消退,根據未來事件交易所預測國民黨在台北市、台中市均敗的機率高達65%,但二都敗選馬英九是否需要辭黨主席只有37%,依法辦事的馬主席依法是不會黨主席。但馬主席需要面臨2014年選舉政治新板塊的局面,但一定衝擊2016年接班佈局。
未來事件交易所基隆市長 在 總統兩週4度赴基隆助攻蔡適應意味濃厚|#鏡新聞 - YouTube 的推薦與評價
![影片讀取中](/images/youtube.png)
基隆新地標「基隆塔」將完工,預計年底試營運,今天(24日)總統蔡英文在 基隆市長 林右昌、市長候選人蔡適應陪同下視察,致詞時更點名蔡適應是重大建設 ... ... <看更多>
未來事件交易所基隆市長 在 未來事件交易所 - Facebook 的推薦與評價
未來事件交易所 。 30520 個讚· 7 人正在談論這個。「未來事件交易所」(http://xFuture.org)是由「未來事件交易﹙股﹚公司」(h. ... <看更多>