關於 未經公證之不動產租賃契約 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【買賣不破租賃，新屋主須和房客換約才有效嗎？】　

房屋出售後，房客未與新屋主訂立租賃契約，新屋主可以向房客收取租金嗎？如新屋主拒絕承受租賃契約，房客可以向原屋主請求賠償嗎？...⬇️⬇️⬇️

📍民法第425條規定『買賣不破租賃』，因此
1️⃣不動產出售時有承租人占有使用。
2️⃣不動產所有權移轉登記給新屋主。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主即繼續存在。

📍所以，須注意...
1️⃣不動產出售時，僅簽訂租約，未交付承租人使用。
2️⃣不動產出售時，承租人並未占有。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主並不會繼續存在。

📍 因『買賣不破租賃』的規定，原租賃契約對新屋主當然繼續存在，且租賃契約本就不以書面為必要，從而，不論有無換約，新屋主均得依租賃契約請求承租人給付租金✅。倘原承租人拒絕給付租金給新屋主，即屬違約❎，新屋主可因承租人積欠租金為由，終止租賃契約。

📍另因『買賣不破租賃』規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，並不適用，所以
1️⃣不動產租賃契約未公證且未定期。
2️⃣不動產租賃契約未公證且租期逾五年。
..➡️新屋主即得向承租人主張租賃契約對新屋主不生效　 力，而請承租人遷讓房屋。
..⏩而原承租人因新屋主不繼受租賃契約，須遷離不動
產，因原屋主未能履行租賃契約使承租人使用不動產至
租賃期限屆滿，承租人可請求原屋主給付違約金✅或主張原屋主應賠償所受損害及所失利益✅，例如因裝修不動產所支出的費用或未能使用不動產所未獲取的利益。

📍📍 從而，承租人如有意簽訂超過五年的長約，建議屋主須公證㊙️，以免日後處分不動產時，倘新買方不繼受租約，原屋主將有可能蒙受承租人另行請求賠償的損失。

「租賃契約『房客』應注意事項」
各位朋友大家好，前些日子新聞版面出現的租賃糾紛，不曉得大家還有沒有印象？我請服務團隊律師，整理幾點「房客（承租人）」應注意事項，請您特別留意：
.
一、 務必確認「房屋所有權人」與「出租人（房東）」是否為同一人。房客可要求房東出示身份證、或房屋稅單等文件正本證明。
＊如果是不同人，後續會衍生是否有權出租？房客是否向二房東承租房屋？原屋主是否有同意轉租等問題？建議慎重考慮。
.
二、 確認出租房屋狀況（例如：有無附傢俱、水、電、網路費用有無包含在租金內？），建議當場確認拍照存證。終止租約時，按原狀交還房屋。
.
三、 房客「主動」終止契約條款一定要註記（例如：約定賠一個月租金，房客可以主動終止契約）。
＊萬一面臨突發狀況，房客不想租了，只要依約賠償租金，即可終止租約。法律雖然也有法定終止租賃事由，但房客對於法定終止事由要負舉證責任，比較繁瑣，也不太容易。
.
四、 在租賃存續期間，屋主換人，新屋主「無權」要求承租人搬走。因為依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」您可以安心住到契約期間屆滿（但未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用民法第425條規定）。
.
五、 修繕義務「原則」由房東負責，但房東可以在契約中排除自己的修繕義務（請特別留意！）：依照民法第429條規定：「租賃物之修繕，除『契約另有訂定』或另有習慣外，由出租人負擔。」也就是說房東在訂租賃契約時，可以排除自己的修繕義務。務必睜大眼睛看清楚契約，修繕義務是誰負責。
.
六、 租賃期間，房東若無「正當事由」，不可擅自進入已出租房屋。一切依「約」而行。調漲租金、額外收費、房東不附理由突然終止契約，只要契約沒有規範，房客也不同意，可以直接拒絕！
.
七、 租賃關係存續中，房客不可以將房子「全部」轉租他人（但可與房東特別約定，有權轉租部分房屋當二房東），否則房東可以直接終止租約。
.
八、 其他約定（可否養寵物？可否帶外人開趴？租金可否拿去報稅？）建議簽約時跟房東說明清楚，以免發生不愉快。如果租賃契約有臚列違約情形、違約金之約定，建議您可以多看看、多比較其他沒有違約金的房子。
.
九、 押租金不得超過二個月：依照土地法第99條規定，押租金不得超過二個月房屋租金總額，超過部分，房客得以超過部分抵付租金。
.
十、 最後，房客若以現金繳納租金、押租金時，請房東務必當場點清，並開立收據，以確保權益。祝大家都能順利找到自己喜歡、合適的房子！
.
#法律小常識 #租賃契約 #房客應注意事項 #蔣萬安