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【樓市分析】林本利//現時香港經濟出現衰退和通縮，失業率上升，家庭收入下降，今年第三季家庭月入中位數較去年同期下跌約8%，這些都是不利樓市的因素。現時樓價沒有急跌，主要是因為大量資金流入香港，供樓利率超低，不到1.5厘，故仍能吸引市民買樓自住。

去年林鄭放寬首置按揭成數，九成按揭樓價上限由400萬倍增至800萬元，八成按揭樓價上限由600萬增至1,000萬元，亦穩住上車盤樓價；反而令過千萬元的住宅樓價受壓。預計疫症過後，多了港人移民，但同時又多了「新港人」來港定居，樓價是升是跌，無人能夠說得準。

現在是否適合入市？過去幾年，筆者都是同一答案：若然未來10年留港建設，又在二手樓價從高位回落一成多入市，供樓始終好過租樓。供樓款項絕大部份是還本，利息部份還可以享有20年扣稅。

筆者計算過，即使樓價短期向下，若然未來10年，樓價先跌後升，重返原先水平，或者上升一成，置業者仍有不錯的回報，而租樓的人則一無所有。到退休時完成供樓，可以把物業申請安老按揭，不單不用再交租，還可以每月領取年金，自製長糧。//

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點樣可以好似林Sir咁49歲提早退休?

//港元跟美元掛鈎，隨着聯儲局減息，重啟量寬，本地息率下滑，對缺乏物業和股票資產的人來說，更難規劃退休生活。//

【林氏力牆】重啟量寬 更難規劃退休

【全文】筆者22歲開始教書，頭八年積極進修，找兼職賺錢和儲蓄，到30歲時儲到60多萬元才真正學習理財和投資。1993年和太太購入第一層600多呎實用面積的私人住宅，之後透過換樓，一開二、二開三，協助父母及家人改善居住環境。到2011年49歲時，有足夠積蓄從理大退下來，開展人生下半場。

2010年10月向理大申請提早退休，當時美國聯儲局開始量寬一年多，10年期穩陣的企業債券息率仍有4.7厘。筆者退休計劃簡單，資產三分一是自用物業，三分一是收租物業，餘下三分一是流動資產。流動資產中約30%認購10年期企業債券，息率4.7厘，30%分階段吸納大藍籌，每年股息近4厘，20%人民幣定存，年息有近3厘；餘下20%是港元、外幣及保險現金價值。不計自用物業，2,500萬元物業和流動資產，每年約賺4厘（不計升值），即100萬元夠付我們一家四口，及父母和外傭生活費。

轉眼九年，現況如何？資產值倍增至5,000萬元，但每年投資回報（不計升值）僅3厘，即150萬元，每年生活費多了50萬元，升幅約50%。這九年來物價升三成多，總算跑贏通脹，實質生活改善了。

聯儲局2014年10月停止量寬，2015年12月開始加息，由0至0.25%加至2.25至2.5%。息口回升，10年期企業債券息率仍有4厘，但聯儲局今年開始減息，企業債息僅約3厘。加上2014年初人幣開始貶值，不宜持有太多（筆者由20%減持至3%），退休投資組合已很難賺到每年4厘回報。

由此可見，港元跟美元掛鈎，隨着聯儲局減息，重啟量寬，本地息率下滑，對缺乏物業和股票資產的人來說，更難規劃退休生活。幸好過去幾年，政府透過按揭證券公司，推廣安老按揭、終身年金及保單逆按，協助退休人士自製長糧，並可賺取每年4厘保證回報。

筆者12月23日會出席《蘋果日報》舉辦的講座，和讀者分享退休理財心得，分析明年香港經濟和投資前景，到時候有機會和大家見見面。

林本利
經濟學家、活道教育中心創辦人

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活道教育中心：http://livingword.edu.hk
林本利每月投資理財班: http://bit.ly/2Pb20Gq

【盧斯達：全力支持林鄭月娥續任特首 最好做足十年】

現在外面有人吹風，說林鄭月娥會下台。當然，很多想做特首的人，最近都會很活躍。至今反送中運動，嚴格來說還是沒有一個目標成功爭取，主流群眾想退場，想返回選舉遊戲，想返回一國兩制殖民狀態的舒適區，是現時的情況。

林鄭會下台嗎？

「林鄭會下台」的吹風，不管是真是假，是依據群眾厭戰的心態來設計，它是一個誘惑的裸女。好像馬田史高西斯執導的《基督最後之誘惑》，裡面的耶穌夢想做回一個正常人，結婚生子，像常人一樣老死。是繼續征途，還是認輸偷生，靠僥倖渡日，既是肉氣之戰，還是一念之間的意志之戰。

但站在香港人的利益立場來說，我們當然要支持林鄭月娥繼續留任，最好做足十年。原理跟我們尊稱梁振英是香港國父一樣。林鄭月娥剛愎自用，長於政總深宮AO之手，不知世務，但又瞧不起「非菁英」，那是香港人練武的好對像。

林鄭Connect了香港各種板塊；林鄭的傲慢是反對陣營最好的動員機器；林鄭現在不上不下，權威已失，與北京的心病浮面，與各級公務員和前線警察已有嫌隙；而且不可一世的林鄭，因為反送中運動，要急召央視香港分部 (即TVB)做個人專訪，流淚賣小強，之後出來道歉。

雖然明顯不是情真意切。但對於考試永遠高分、沒有受過甚麼大世界委屈的玻璃菁英，可說是奇恥大辱。一個已經吃了敗仗，霸氣已失的林鄭留任，還是換了一個人，加上新官上任三把火好？大家還記得林鄭上台的時候，泛民議員急不及待自製「和風」，希望大和解？然後與特首如膠似漆了好一段時間。那就是林鄭在道歉記者會也念念不忘的「頭兩年的相對和平」，換了個人，只是毒藥又換上另一層糖衣。

叫人下台的產業鏈

時間不站在香港人那邊。反送中抗爭之中，很多人也只是「相對」覺醒，「林鄭下台」叫得很順，因為這麼多年，XX下台，已經入了潛意識。叫人下台，也產生了一條成本很低的「下台產業鏈」(叫這個，暫時不會被剝奪政治權利)，每個人都可以做分銷商。而這個產業是永續的，因為有特首，就有人叫特首下台，但那不會解決真正問題，甚至連小修小補也做不到。

林鄭下台，對北京和本地建制派來說，是止蝕的大好事，避免結構性問題被觸發，連帶阻礙香港人「繼續覺醒」，是合乎大局好處的smart move。香港人自己叫林鄭下台，隱含的意義是，大家很想回復正常，退休或現任高官也是不斷呼籲的「盡快恢復秩序」。那所謂的正常，其實就是不亂之亂，整個香港看似正常運作，但其實內裡不斷腐壞。

其結果就是現在看到的，政府堅拒回應香港人的要求、胡亂定性示威為「暴動」、警隊理直氣壯的濫暴、醫院出賣病人資料，這一切，都是在之前二十年的大致安定中醞釀出來的毒蟲。只要有某主任的祝福，就覺得自己可以為所欲為。這是「回歸」之後逐漸在香港橫行的權力世界觀。

民意的作用

難道林鄭下台，這些結構中的黑暗就可以清洗？我們急著恢復秩序，也是將垃圾掃入梳化底，只是幫助滋生更多的細菌。不是想年齡歧視，但中老年人普遍想退場，並不出奇，這涉及體力、精力、世界觀和形勢研判不同，但你們應該深思，你們又賺回了幾年的和平，之後的大動蕩，成本都是後來的人付。你們一向很smart，但太smart就會連下一代的資源都透支。

錢，是上世代賺了，但政治機會和基本人權呢？留下一點爛攤子以外的東西吧。個別輸了三十年的常敗軍，教香港人要如何贏，除了不自知自己的歷史定位，還是信不過前線；又有人談如何如何就會「民意逆轉」。問題是，民意究竟是甚麼？當一百萬人上街，二百萬上街，算不算民意？

「爭取民意」，和「要求林鄭下台」一樣，是不是一個永續的無本生利生意？當我們被侵略的時候，大多數人都說要謀定而後動，我們需要糧草和民意。現在東西已經有了，比歷史上任何一個時期都要多，他們就說要更多糧草和更多民意。很多人都籌款了吧，還有二百萬人在後盾，這不算有民意？

後人會怎樣評價我們？

我不是說大家應故意敗壞既有的民意基礎。行動的時候，有公眾同情和不反對，總是好的；為了避敵之強，我們可以繼續穩健的游擊示威和壓力戰。

但民意和資源不是一盤生意，我們不是為追求業績不斷增加而活動，民意和資源只是為了抗爭而存在。正如物資是為了支援抗議者，而不是為了物資站壯大，物資站壯大本身是虛無的，是一條銜著自己尾巴的蛇。民意不斷增加，可以用來選舉；但香港只是某些人才能玩這遊戲，而且這遊戲是建制派有絕對優勢，那才是將好不容易儲到的民意浪擲。

如果香港人有了民意和資源，卻成為守財奴，那是本末倒置。如果我們贏得了世界，卻輸了訴求，那如何對得住犧牲的人？有人死了，有人被捕，極有可能被告暴動。這些人犧牲了整個人生，而我們如何眾志成城、滿城燭光，那都是於事無補。最後歷史都會說我們失敗，我們的後代都會判定我們失敗。歷史書會寫，這是一場漂亮、感動人心的抗爭，但最終還是失敗。

下一代，一定會怨我們。

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