210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過15萬的網紅黃國昌,也在其Youtube影片中提到,1. 財政部長蘇建榮與第一銀行廖燦昌董事長今日答詢時表示,慶富獵雷艦弊案的處理上,其「充分尊重公司治理」、「善盡善良管理人注意義務」、「財政部從未介入」。根本是在胡說八道! 早在2017年10月,我質詢當時還是財政部政務次長的蘇建榮,蘇次長即坦承財政部正在召集相關部會,打算替慶富集團紓困,這是哪門子...
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最近處理一件信用轉貸案件,讓我感觸良多:
1,信貸的額度不會高,所以不是什麼財團公司大戶的商業案件。
2,陳情人想要由民營銀行的多筆小額貸款轉公營銀行整合成一筆。
3,陳情人有約聘公務人員身分。
這件事情我自己辦,當作個案研究了解,結果:
1,公股銀行承辦人員拿出一堆內規,把上門的客戶當作未來可能的呆帳看待,沒有幫可能客戶規劃最佳方案(也可能他們認為自己已經盡力幫忙了),還拿出原本就是獨厚公務人員的優惠方案上,在裡面挑條件去排除他的信貸條件。
2,承辦人拿出[不來最好]的官僚版本~低額度、高利率,對我來說就是想要對方知難而退的意思。這和我家幾年前被該公股銀行拒絕小額存款開戶(不是貸款,該分行嫌錢太多,不想收存款,不惜趕走客戶)的官僚態度一模一樣。
3,我轉而請原民營銀行的朋友幫忙,對方很快回應,回應的態度是:[我們希望挽留]老客戶,願意提供降息整合方案,請客戶參考是否願意留下來。
4,我知道承辦人員必須承擔核貸風險,但是,民營銀行一樣也有內控。如果公股銀行這樣的經營方向比較合理,那公股銀行一定比較會賺錢(至少比較不會有壞帳),長期下來,結果完全相反!
5,這個案子我了解到,台灣經過這三十年的民主化過程,區公所的櫃檯都改變了,官股銀行的經營心態並沒有改變!即使,前台承辦服務態度比較好一點,後台主管保守依舊,只願意獨厚特定人員、獨厚政策大戶。
他們的理由一定冠冕堂皇,講好聽幫銀行看管,講難聽是沒有民營銀行的業績壓力,沒事就是好事,所以經營績效也一定永遠這樣。
6,後記:
這個個案引申出來的心得,我後來直接請教董事長,請他想想看,公股銀行的信貸已經算是獨厚公務人員,內控核貸條件竟然還去分大小,編制內可以高額度、低利息,年輕的約聘雇人員完全相反,甚至白眼相待,這樣是信貸的本意嗎?
董事長認為有道理,就在常董會上修正了這個執行20年的不合理內控條件。
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1. 財政部長蘇建榮與第一銀行廖燦昌董事長今日答詢時表示,慶富獵雷艦弊案的處理上,其「充分尊重公司治理」、「善盡善良管理人注意義務」、「財政部從未介入」。根本是在胡說八道!
早在2017年10月,我質詢當時還是財政部政務次長的蘇建榮,蘇次長即坦承財政部正在召集相關部會,打算替慶富集團紓困,這是哪門子從未介入?尤有甚者,當初陳慶男到行政院喬聯貸案時,現任的財政部國庫署長就曾參與。簡直是在侮辱大家的記憶與智商。
慶富獵雷艦弊案發生後,陳慶男對外宣稱有「愛國商人」要出資50億云云,是我不斷阻擋相關部會繼續護航陳慶男,才沒有讓損失繼續擴大。
上週遠航無預警停止營運後,張綱維董事長在隔日的記者會上表示將有10億資金投入,我由衷希望最好是真的,趕緊把欠款還一還。
2. 更讓人無法接受的是,我追問當初因弊案下台的廖燦昌,竟然敢公開說當初核貸有「善盡善良管理人注意義務」,簡直是無恥。
前任的一銀董事長蔡慶年,曾在國會拍胸脯保證,慶富大樓絕對可以賣超過14億。結果,迄今慶富大樓一再流標。我詢問慶富大樓賣得出去嗎?廖燦昌左閃右躲,根本無顏面對。
事實上,到目前為止,一銀實際受償的金額,僅有「5萬2000元」!
3. 上週五我召開記者會揭露,遠航張綱維向合庫借來的22億,轉貸給關係企業樺壹公司。合庫卻透過媒體放假消息:「不知道黃國昌所說的是什麼意思」。為了幫張綱維遮醜,竟然敢放假消息,這是哪門子公股管理!
事實上:
→2017年3月21日民航局函文,已明確指出遠航轉貸事實,並要求遠航限期改善。
→2017年6月8日民航局函文,再度要求遠航不得向銀行融資後將款項借予關係人並限期改善。
連合庫雷仲達董事長都坦承資金貸與關係人是事實,合庫到底誰在遠航放假消息?
4. 在民航局與會計師赴遠航實地財務查核後,2017年2月13日遠航曾回覆民航局,將與合庫積極溝通,將樺壹公司轉為融資主體。然而,今日合庫表示融資主體仍為遠航,根本沒有改變過,遠航也根本沒有向合庫為如此之表示!
5. 遠航辯稱向合庫融資貸款後轉貸予樺壹公司之關係人交易,是「清償代墊款」。然而,根據2016年遠航財務報告記載,遠航不僅已列「應收帳款」,更向樺壹公司收取利息,根本就是「借貸」。一下子「清償」、一下子「借貸」,遠航不斷胡扯,合庫也在配合欺騙社會嗎?遠航涉及財報不實的違法,必須追究到底。
附註:
【遠航案】
2019-12-13 蛤!張綱維這樣也敢撒謊!
https://reurl.cc/oD6rQM
2019-12-13 北檢終於找到人,送達傳票。
https://reurl.cc/ObgG47
2019-12-13 「誰讓張綱維恣意妄為 傷害勞工、消費者權益」記者會
https://reurl.cc/EKy4pk
https://reurl.cc/A1a47Y
2019-12-13 誰在縱容張綱維?
https://reurl.cc/24ezDE
2019-12-12 一直十分擔心,密切追蹤了半年,遠東航空果然停飛了。
https://reurl.cc/qD2r1E
【慶富案】
2019-4-8 財政委員會:慶富聯貸上百億損失未解 背棄專業、趨炎附勢的董事長回來了
https://reurl.cc/W4gRR9
2018-3-14 財政委員會:政商勾結、人民買單
https://goo.gl/tfa4rM
2017-12-25 財政委員會:別包庇李瑞倉的違法圖利、檢調應積極追究查辦
https://reurl.cc/e5gzER
2017-12-7 「金管會違法幫慶富喬,納稅人失血5.58億元」記者會
https://reurl.cc/gvaXpN
2017-11-29 財政委員會:是誰放縱陳慶男拿印章搶銀行?
https://reurl.cc/VagN4Z
2018-10-3 財政委員會:慶富弊案求償與喬貸款秘密會議
https://reurl.cc/8lR0DX
2017-10-23 外交國防委員會:續追慶富獵雷艦弊案
https://goo.gl/RKh9ZS
2017-10-22 讓經濟部啟動債務協商的「診斷報告書」,詳細拜讀,簡直難以置信
https://reurl.cc/72N7VQ
2017-10-18 財政委員會質詢:慶富弊案與金融消費者保護
https://goo.gl/uqPQyY
2017-10-17 賴清德內閣施政總質詢:慶富弊案 究責到底
https://goo.gl/exxgVV
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/dOzhr7Fr8YA/hqdefault.jpg)
核貸意思 在 銀行核貸的要素﹍ - Mobile01 的推薦與評價
請問銀行核貸的要素是啥除了薪資條件之外,還有. ... 那時候聽行員的意思好像是因為我月薪3萬元,所以銀行認為我已經沒有還款能力(還款能力=月薪*1/3) ... ... <看更多>
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在核貸意思這個討論中,有超過5篇Ptt貼文,作者jianeng324也提到目前持有一間高雄兩房無車位(近20年)的大樓是兩年多前買入的以當時候27歲時的想法,能買一間小房已經 ... ... <看更多>
核貸意思 在 想請問核貸通知是甚麼意思呢~ 這樣是已經審核通過了嘛- 閒聊板 的推薦與評價
想請問核貸通知是甚麼意思呢~ 這樣是已經審核通過了嘛. 閒聊. 2021年6月19日16:59. 疫情. 3. ・留言5. 文章資訊. F. 超級瑪莉歐. 1 篇文章・0 人追蹤. ... <看更多>