來講個有趣的故事。
故事的主角叫阿國。
阿國跟小華本來是兄弟,但其實他們感情蠻糟的。後來小華認識了阿蘇,阿蘇三不五時就跟小華說阿國的壞話,讓小華跟阿國即使住在同一個屋簷下也總是在吵架。
後來他們看對方越看越美宋就打起來了,這一打打了九年還沒打完。這時因為有個叫阿本的流氓跑來鬧事說「你們繼續打沒關係,我把你們打死,你家就是我的了。」
其實阿本很久前就已經到處霸佔別人家了,阿韓、阿緬、阿寮、阿越、小印、小馬,連巴布亞新幾內亞這個名字很長的人他家也沒放過。
原本互看不順眼的阿國跟小華看到惡霸阿本找上門了,迫於無奈只好合作一起對付阿本,這場架又打了八年,要不是阿本腦殘頭殼幾康跑到湖對面去放火燒了肌肉男美堅的歐兜麥,美堅美宋直接大喊:「This is 斯巴達!」然後丟兩顆手榴彈在阿本家的客廳的話,不知道這場架要打多久。
阿本終於GG回家吃自己,還把本來霸佔別人家的土地跟房子都無條件吐回去,包括阿本從老清那邊拿到的一間小小的美美的;暫時讓肌肉男代為管理的小房子,名叫台台。
打完阿本之後,阿國跟小華二話不說繼續兩人還沒打完的架,結果小華越打越猛,阿國被打到無招架之力,即使手上有肌肉男美堅在阿國打阿本的時候送給他的高級開山刀跟頂級西瓜刀,還是被小華打到只能一直跑。
阿國跟小華的家很大,阿國從客廳被打到院子,又從院子逃到廚房、再從廚房躲到旁邊的廁所,小華根本殺紅眼。
一個晚上,阿國滿身都是傷,守在廁所門口的小華只是口渴去倒了一杯水來喝之後要繼續把廁所門砸爛,結果阿國抓到空檔一溜煙跑出自家大門,跳過門口的小水溝,來到了暫時是肌肉男美堅代管的小房子台台。
對了,阿國逃跑時還沒忘記把家裡大部份的錢都帶出來,畢竟當年科技不像現在可以電子支付,出門沒帶現金是很麻煩的。
阿國躲到台台之後,小華怒不可遏,對著本來就住在台台裡的人說:「我支持你們把阿國趕出去!那房子本來就是你們的!」
但阿國騙裡面的人說:「我跟你們說,是肌肉男美堅叫我來的,他跟我說這裡可以讓我借住。小水溝對面的那個小華很壞,根本土匪!那裡本來是我家,結果被他搶了!你們讓我在這裡休息一下,等我傷好一點我就要回去扁他把我家拿回來,你們一定要幫我!」
接著阿國指著房子裡所有的東西:「那些東西看起來差不多值四萬吧,我要了!」然後他從口袋裡拿出一塊錢。。。。
結果阿國這一待就是好幾十年,傷都好不知道幾次了。
對啦他住在台台的時候有做一些房子的修繕工作,例如樓梯、電梯、地板、牆壁粉刷之類的,確實不能說阿國在台台避難的時候毫無貢獻。
而另一方面,可能是時間久了,小華也開始精神錯亂了。
小華開始胡言亂語說台台本來就是他的,而阿國本來還會回嗆幾句「我他媽聽你唬爛!」,可以感覺到他跟小華之仇不共戴天。
可是後來不知道為什麼,面對小華的胡言亂語,阿國不再嗆回去了,反而還會幫小華說話。
本來就住在台台的阿民滿頭問號:「幹拎老師當年你來的時候用一塊錢把我家值四萬塊的東西拿走,說小華很機掰要我們跟你一起同仇敵慨,後來我們有人不爽講你幾句你就不准我們講話,我們受不了反抗你就拿武器打人,結果現在小華天天在對面靠北還會射紙飛機過來搗亂,你卻乖得像隻鵪鶉,剩下我還在聽你的話反小華,幹拎娘咧!」
然後今天阿國說:「如果當年沒有我,就沒有台台了啦!」
台台好心借你躲、東西被你搶、人被你打、還要天天被一個精神錯亂的小華威脅,然後你說有你才有台台?
阿國,天理兩個字會唸嗎?
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過2萬的網紅熊啾啾Bear Ju,也在其Youtube影片中提到,嗨 歡迎回到本周的熊啾啾頻道♥ 今天要跟大家分享的影片是我們的搬家vlog。 相信老朋友們都知道熊跟啾啾正在籌備婚禮♥ 如火如荼的計畫當中 除了台韓兩邊的婚姻登記已經完成之外。 原本5月要舉辦的韓國婚禮已經延期了。 但是原定的{房屋裝潢}計畫在熊媽咪的領導之下還是順利進行了♥ 為什麼我...
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地點好,價錢又不貴,但這唯一缺點卻嚴重影響居住品質...
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我真的認真想詢問一下,全世界除了中港台外,還有其他國家有買房也要付錢買「公設比」這回事嗎?
因為新聞裡的那個內政部次長說:
『沒有任何國家公設不用錢,稱高嘉瑜「扭曲」世界趨勢』
但是據我所知,日本買房公設比不計價,新加坡馬來西亞泰國也都不用花錢買公設,美國也是不用花錢買公設,連陽台也不用花錢買。
記得我去舊金山的朋友家時,他們告訴我他們家的大陽台是不算在購買實坪裡時,我那時內心大概就像是小朋友得知沒有聖誕老人時那樣的震驚吧!
原來我一直以為是正常的事情,其實在其他國家的人看來都是不合理的。
而且據我所知,全世界有公設比的中港台當中,台灣的公設比率還是占最高的,如果真的是這樣的話,那我們的建商還真的是超歐趕美、領先全球了啊!
所以真的就像那個內政部次長說的,「沒有任何國家的公設不用錢」嗎?
知道的朋友可以告訴我,還有什麼國家買房是需要買公設的?還是你們在國外買的房子,因為不用買公設比,所以真的都沒有樓梯、電梯都用飛的回你家嗎?
是說那個內政部次長態度那麼強硬又嗆,如果不是新聞裡說他是次長,我都以為他是建商代表了啊!
樓梯電梯 在 熊啾啾Bear Ju Youtube 的精選貼文
嗨 歡迎回到本周的熊啾啾頻道♥
今天要跟大家分享的影片是我們的搬家vlog。
相信老朋友們都知道熊跟啾啾正在籌備婚禮♥
如火如荼的計畫當中
除了台韓兩邊的婚姻登記已經完成之外。
原本5月要舉辦的韓國婚禮已經延期了。
但是原定的{房屋裝潢}計畫在熊媽咪的領導之下還是順利進行了♥
為什麼我們3月4月這麼忙?!
因為原本就是計畫趕在我們婚禮前,把搬家裝潢的事情都完成。
雖然因為疫情,婚禮已經延期了 (現在多出很多時間可以慢慢整理。威)
總之我們搬家計畫三部曲 就是
1.熊媽的房客遷出。然後熊媽家先重新裝潢。
2.熊媽家裝潢完成後,換熊啾啾家裝潢。同時間,熊媽搬出,我們也暫時搬到熊媽家暫住。(今天的影片就是這階段♥)
3.接著等待我們家也裝潢完成後,我就從原本居住的樓中樓套房遷出。跟熊一起搬到新家。
以上,看起來就是大工程對吧 (現在回想,偶也覺得好累 威)
(好 正文開始♥)
這支影片就是紀錄我們跟熊媽一起搬到熊媽新家的過程♥
其實我在台灣沒有這樣大搬家的經驗 (我們台灣人比較穩定?!)
所以我對於大搬家心裡是蠻緊張的...總覺得工程浩大!
沒想到 韓國搬家就是...傻爆眼的"方便"阿 威
因為韓國的居住文化,除了買房之外,更多的方式是"全稅"租房。
{韓國全稅租房}小知識
:就是房客租房前,需要先準備龐大金額的保證金給房東,一般是房屋總價的60%~80%的保證金。
舉例:假設台幣1200萬的房子,全稅就是必須要在合約期間付給房東約720萬~960萬台幣的保證金當押金。通常租房合約是兩年一簽,但這兩年間"不需要"再付任何費用給房東。
(除了基本水電費自己繳交之外,等於不用付房租)。
然後兩年一到,房東會把保證金"全額退回"。
那保證金全額退回,房東還賺甚麼呢?!
房東通常在這兩年間會利用這筆錢去投資或是存在銀行賺利息,(以前韓國銀行利息較高。)
現在因為銀行利息調降,房東不再如此有賺頭,除了投資之外,也延伸出保證金調降,但每個月就需繳交房租的"半全稅"租屋,但這延伸一講太長了,改天有機會再跟大家介紹。
總之,兩年合約一到,假如想再"續住"的時候,房東通常都會"再調高"保證金。
也因此常常兩年合約一到,韓國人就會選擇搬家。
所以韓國人超級”習慣"搬家 ! ! !
(熊就說他搬家經驗至少已經10次了 威)
受到這樣特別的居住文化影響,韓國因此發展出非常全面的搬家商機。
從打包裝箱、新舊屋打掃清潔、新家收納整理,搬家公司都一手包辦!
所以,搬家日那天不誇張,搬家師傅人都動工了,俺還在睡覺。
之後跟熊和熊媽還悠哉的出門吃了早午餐跟咖啡
下午又在車裡睡一波午覺 威
而韓國搬家最特別的地方,就是竟然會出動雲梯車幫忙搬家! ! !
OMG我第一次看到的時候真的太驚訝了
那你們會好奇像這樣的搬家收費大概多少呢?
這個價格是浮動的。
跟搬家公司聯繫之後。
會依照你的家當多寡,搬家的距離、工作人員數、搬家條件(樓層高低、樓梯、電梯、)以及是否出動雲梯車來進行估價。
以"熊媽搬家"的案例,因為幾乎是整個家當都搬移過去加上出動了雲梯車。
就大概花費了韓幣大概170萬 (台幣約4~5萬)
問我值不值得嗎?!
我個人認為...太值得啦! ! !
因為搬家大叔們真的太專業,連搬到新家之後,也會幫你大致把細項物品都歸位。
(也不怕地板弄髒或刮壞)
等於你白天只要開心的稍微監工,就是可以出門洗頭逛街喝咖啡耶。
影片的最後,我也第一次公開了在韓國居住過兩年半的
啾啾愛的小套房 威♥
怎麼說呢
這一集影片我看完的當下,其實內心很複雜。
並不是完全的開心。
更多的是對於熊媽搬出去的不捨以及搬離自己小套房的惆悵。
我知道現在的改變是好的。
真的很感恩竟然遇到這樣好的婆婆如此的為我們著想。
想到又有點鼻酸。
總之,我跟熊一定會好好過生活的。
大家也不要為媽媽擔心,因為熊媽家跟我們家其實距離車程只有10分鐘,地鐵15分。
所以我們很常過去找熊媽♥ 哈哈
這一篇介紹有點長,但沒辦法,就是太愛跟你們分享 威
熊啾啾 我們下禮拜見啦♥
下周要來開箱裝潢後的熊啾啾家 ! ! ! 我好期待 威♥
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樓梯電梯 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
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在路上碰到故障的電扶梯,你會選擇當作樓梯走過去嗎?千萬不可以!新北消防發爾麵上傳一部流傳於國外的影片,只見原本應該往上運送的電扶梯已經停止進行,但人們仍將它當作樓梯,不斷的踏在上面行走......
影片授權: 新北消防發爾麵(https://bit.ly/2IyngUJ)
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