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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢：佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。
2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲：先達廣場
「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生：地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」
記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜
半導體、IC設計和封測等上游電子類股扮演反彈要角，華亞科 (3474) 宣布與台灣美光半導體簽署框架協議進行股份轉換交易，未來華亞科轉成台灣美光子公司，到時華亞科將下市，華亞科受到這項消息激勵，股價一開盤就強鎖漲停25.3元到收盤，成交7081張，委買張數高達320萬張椅上。南亞科(2408)股價跟著漲停，連帶南亞(1303)漲幅亦超過2%。直接跳空鎖漲停到終場的還有矽品 (2325) ，由於大陸紫光集團參與矽品私募，可能持股高達24.9%成為最大股東，但日月光 (2311) 又宣布以每股55元全數現金收購矽品股權，激勵矽品以50.1元一價漲停到底，委掛單量超過3萬張，加計盤後成交量總共3萬0553張。觸控晶片廠義隆電 (2458) 受到IC設計龍頭聯發科 (2454) 的買盤帶動，加上近期又將發表新虛擬實境(VR)相關新產品，股價表現亮眼，在買盤追捧下開高走高，收盤大漲超過7%。宏碁（2353）由於第3季業績不如預期，導致股價出現多個交易日下修，還一度上演票面價格保衛戰；但昨天搭著PC類股反攻的順風車，加上有新品上市的好消息傳出，以強漲8.65％收在11.30元，三大法人當中又以外資最挺，買超1,811張。太陽能和生技股(TSE31)也紅光滿面；生技族群短線回檔整理後，多頭指標浩鼎 (4174) 、中裕 (4147) 分別大漲7.54%和5.41%的帶動下，多頭迅速歸隊，推升上市生技指數漲幅大約2%，持續吸金。大江(8436)攻堅漲停，南光（1752）隨著傳統旺季來臨，營運表現亮麗，單月營業額年成長都從1成起跳，預期單季營收將重新挑戰新高，帶動年度營收年增率力拚兩成，EPS可望達2元新高，激勵昨日股價氣勢如虹，拉出45.85元的漲停板價，成交量也放大至5,057張。而大陽能相關的中美晶(5483)、茂迪(6244)、合晶(6182)均帶量大漲，至於弱勢指標，由於蘋果iPhone 6S銷售量遭到下修，銷量有可能陷入有始以來首見的年減危機，受到此利空影響，股王大立光 (3008) 昨天再遭逢賣壓，股價開高走低，終場下跌45元，以2150元作收，創下去年11月20日以來新低，在大立光股價破底下，蘋果概念股也表現不佳走勢疲弱。目標價被外資同步調降的鴻海 (2317) 、可成 (2474) 、F-臻鼎 (4958) ，以及砷化鎵的宏捷科 (8086) 以及全新 (2455) 都同步收低。iPhone主力代工廠鴻海80元整數關卡面臨挑戰，昨天收盤價創下去年元月9號以來的新低價，相較於和碩(4938)還逆勢上漲2％以76.6元作收，彼此的差距已縮小至3.4元，代工股王寶座爭奪戰一觸即發。焦點股F-波力（代號8467的波力環球）昨日以第50家返台掛牌F股上市。由於碳纖維冰上曲棍球桿品牌Bauer提前至第4季回補中高階產品，造就第4季淡季不淡熱度可延續至明年首季，波力預估，明年營運會優於今年，可惜外資不捧場，股價呈現開高走低以下跌8.64%作收。
非電子股也溫和上漲，漲幅大都在1%之下；僅營建(TSE25)、金融(TSE28)、航運類股(TSE26)收黑。華研（8446）近幾個月每月營收都有0.96～0.98億元，頻頻向億元叩關，法人估今年營收有機會突破10億元，創歷史新高。股價昨日也強勢攻頂，大漲11.5元，收在漲停板127元。
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電子權值股漲跌互見，股王大立光 (3008) 經過前日恐慌性殺盤之後，昨日已經回穩，在買盤力挺下重新站回2500元，先前「摩根大通證券調降大立光投資評等，由摩根士丹利證券出面力挺」的戲碼，昨日再度上演，摩根士丹利證券針對「產業競爭」、「雙照相鏡頭」、「實際銷售」等3項議題辯論，捍衛大立光投資價值，帶動股價上漲1.83％收在2,510元。不過繼股王大立光被外資降評後，股后漢微科（3658）也被亞系、歐系外資點名唱衰，外資擔心來自競爭對手應材推出低價電子束設備的壓力，及極紫外光（EUV）週期遞延影響，讓漢微科成長出現雜音，因此陸續調降目標價，最低已降至千元以下。漢微科昨日重挫7.69％收1,200元。台積電 (2330) 也開平收高，不過聯發科 (2454) 則受到高通與展訊價格戰波及，遭外資看衰並下修目標價，繼跌破月線之後,昨天又失守季線和短期均線；中小型強勢股仍然成為盤面焦點，智邦 (2345) 瞄準大數據、雲端趨勢，並布局高階交換器市場，相關效應在下半年開始逐漸顯現發威，股價自7月底一路狂飆，昨天又帶量攻頂衝破前波爆量換手高點。精誠（6214）受惠轉投資公司中國大陸四方精創近期的股價走揚，精誠昨日以60元作收，漲2.5元，單日漲幅4.35％。太陽能族群近期表現也相當凸出，矽晶圓、電池及模組報價緩步上揚，Q4獲利相對樂觀，帶動碩禾 (3691) 力撐在高檔、綠能 (3519) 更是亮燈漲停以19.8元的價位寫下半年多新高，綠能第三季每股虧損1.37元，尚未轉虧為盈，累計前三季每股更虧掉3.69元，但因為第三季的主要虧損來自於美元負債所產生的匯損。單就本業來看，第三季毛利率雖仍是負，但幅度已經縮減到-1％，預期第四季的毛利率就會翻正。三大法人已連12天買超，昨日買超張數更高達5,884張。國碩 (2406) 、茂迪 (6244) 同步收漲。傳產股還是生醫股擔綱多頭要角，類股股王浩鼎 (4174) 再衝出新天價595元，而蜜月行情發燙的中裕 (4147)是愛滋用藥市場新星，昨天再大漲15%登上200元， 續創掛牌新高202元，磐亞（4707）因營運調整，獲利動能復甦、改善，昨日在特定買盤進駐拉抬下，以9.48元作收，漲幅7.97％，成交張數3,478張，比前一交易日增加67％。安克 (4188) 、東洋 (4105) 、晟德 (4123) 合力上攻，支撐櫃買指數強守在平盤之上。
台股通過廢除證所稅後，市場大戶不但沒進場，大盤更是價跌量縮，而少數能逆勢上揚的族群像生技和太陽能，走的是「有夢最美」的轉機題材，現階段虧損越慘漲勢越猛。所幸，盤面上仍有少數「業績股」強勢演出，尤其不斷電系統（UPS）當中的旭隼（6409）和碩天（3617）堪稱其中代表。旭隼昨日盤中一度衝上515元、締造掛牌後新高價位，終場收在509元，躋身台股第六高價股，漲幅為3.04％，同樣也創歷史收盤新高，以僅7.44億元的股本來看，市值已來到378.47億元水準。從籌碼面看，三大法人在上上周買超950張之後，上周又加碼455張，本周的3個交易日還是天天小買、合計買了132張，三大法人持股比重已達49.3％、正式逼近5成大關。反觀，代表散戶的融資竟然只有171張，顯示籌碼幾乎都跑到董監事和法人手中，籌碼的集中度越來越高。至於碩天，走的則是自有品牌之路，在北美市場的表現尤其亮眼，碩天自從公布今年第三季EPS高達3.66元、累計前三季為5.62元之後，買盤就持續進駐，本周一寫下131.5元的近4年新高，昨日則收在123.5元。碩天以往曾被市場主力鎖定，最後演變為炒股案，儘管事實證明經營階層完全沒涉入，但股價卻也因此沈寂多時，直到近期才甩開陰霾。
傳產龍頭中鋼 (2002) 明年1~2月份內銷盤價今日要開出，市場預期恐怕將調降各項產品價格，昨日下挫1.9%。而陸股回穩，滬深2X (00637L) 、上証2X (00633L) 雙雙勁揚2%以上。金融股(TSE28)表現虎頭蛇尾，富邦金 (2881) 下挫逾1%成為領跌指標。
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