210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
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民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調，卻也發生不少買賣糾紛，根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛（不含建設及代銷業），前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件，除了常勝軍的漏水爭議之外，隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見，專家提醒，一定要重視驗屋過程，事先存證。
（林佩萱／高雄報導）……↓
在房屋交易糾紛中，漏水問題很常見，屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣平均屋齡高達31年，老屋漏水相當常見，建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出，因為依《民法》規定，如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵，購屋者卻沒做任何表示，表示買家對於該瑕疵可以接受，事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。
因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題，陳傑鳴建議，購屋者可先拍照、錄影，留存證據，要求限期改善，若屋主未改善，可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗，可請設計師幫忙驗屋，或請驗屋公司處理，驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定，30坪左右約需花費1~2萬元。
美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，常見漏水問題被刻意隱匿，尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現，或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水，屋主卻只在天花板上放接水盤，根本沒有修復漏水源頭問題，便可能造成爭議。
陳泰源也藉此釐清，「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同，若發現漏水情況在賣屋之前就有，賣方就有保固責任；倘若買房之後因發生地震，或是自行裝修敲打導致漏水，就跟賣方沒有關係，但也容易產生爭議，雙方抝來抝去。
至於隱瞞交易資訊，陳泰源指出，政府有規定，房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚，屋主持有期間，該房是否曾經發生非自然死亡情事，如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等，以保障購屋民眾的權益。
但是在市面上，「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮，陳泰源解釋，主要是有投資客買下凶宅之後，先過戶給其他人頭，重新登記回自己手裡，再進行轉售，讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象，以此手法漂白，導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚，該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間，是否曾經發生非自然死亡事件。
另外，儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋，「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實，及在專有部分有求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為，但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅，或社區是否曾經發生跳樓事件，避免購買到「凶樓」，因此而產生認知上的糾紛，建議介意的民眾，看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。
陳泰源補充，大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊，仲介通常也容易忽視，只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿，例如屋主在外欠錢，房屋陷入民事上的法律糾紛，遭到假扣押，或是夫妻離婚，涉及財產分配的問題，先生背著太太私下處理房產，隱瞞仲介，也有可能發生。
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死亡房屋過戶 在 [經驗] 家父遺產處理流程- 看板tax 的推薦與評價
兩個月前家父死亡，就著手處理遺產問題(都我爸的名子)
被繼承人=往生的人
死亡地點:家裡
(可以找衛生所醫生或醫院醫生開死亡證明，但必須有生前診斷書
像我爸就是肝癌，如果沒有生前診斷書的話醫生可能不會幫你開，
醫生也會怕有人想詐領保險金之類的，我是找衛生所醫生開
比較便宜)
死亡第二天就開始辦家中水、電、電話費、網路費、機車、有線電視
等等的過戶和扣繳帳號(從我爸那邊扣的)，全部轉來繼承人名下
(因為這些都是要被繼承人和繼承人的身分證和印章)
國稅局認定，死亡前的提領都是算贈與，死亡後的提領都是算遺產
兩者的區分為贈與超過220萬會扣贈與稅，扣10%..
假設父親給你300萬，國稅局會認定220萬為免稅額，超過80萬則
贈與稅為80萬*10%，你要繳8萬的稅金，這裡要特別注意!!
遺產有1200萬的免稅額，如果還有配偶在的話則會再加445萬免稅額
變成1645萬
繼承人必須繼承才會加免稅額的額度
配偶是+445萬 子女+45萬
如果你知道被繼承人的銀行密碼就可以在死後去提領但是要留下幾塊錢
不可以讓銀行人員知道被繼承人已經死亡，如果銀行人員知道就沒辦法領了
像我就知道郵局和農會的，但是銀行的不知道，就必須要繼承的方式
如果上列都做了，那就可以去除戶了，剩下的都是辦繼承
繼承文件要有
a死亡證明或除戶證明(通常都是要除戶證明)
b遺產分配協議書(對方附)
c繼承系統表(對方附)
d整戶和分戶的戶籍謄本(繼承人拿戶口名簿去申請)
e所有繼承人身分證影本(繼承人去印)
f印鑑證明(必須在繼承人的戶籍地設)
g印鑑(這要保管好，如果這顆掉了，有心人士如果弄一份財產過渡書
然後把章蓋上去，你的財產就變成對方的了，這顆等於是你的本人唷!!)
題外話:我一直以為印鑑和印鑑證明是一樣的東西，結果是不一樣的..
等後世辦完再去辦繼承的動作(上面的文件都先準備個5~6份)
A.我是先跑去鄉公所辦理喪葬輔助(86400元審核時間約1個多月)和
遺孀年金(3000元審核時間約1個多月)
健保的部分要辦理退保不然政府會一直要你繳錢喔
題外話:話說我爸是一月份死亡的，後來有寄11月和12月的健保繳費單來
去問鄉公所的承辦人員，對方是說那個時候還活著所以要繳
我就去繳了...後來想一想不繳應該也沒關係，人都已經往生了..
我不知道不繳會有怎樣的後果，可能要靠專家來指示了...
B.後來跑去國稅局申請免稅證明(藍色的紙)
我都是先跑"銀行"和"證卷行"去刷簿子然後才去國稅局辦理
去國稅局後先去申請財產清冊再填寫遺產稅的文件
國稅局辦完後可以去申請土地和房屋的繼承(去地政事務所辦)
像我家是土地有持分而且有土地所有權狀
像我家是房屋有持分但是沒有房屋所有權狀
有所有權狀和沒有所有權狀的差別在一個要繳印花稅一個不用繳
先請地政事務所的幫你算總共要繳多少的印花稅和掛號費
(掛號用普通掛號就好了，不需要用到雙掛號..省錢!)
信件不要不見就好了，印花稅去郵局買
不過承辦人員在算時要注意對方是否有多算了印花稅
像我家是"沒有"房屋的所有權狀，對方多算了該項..
土地和房屋辦好了你以為這樣子就結束了嗎..
很多人都會遺漏的，要去"房子所在的地方稅務局"辦理過戶
如果忘記辦理，你還是要再跑一趟地方稅務處，因為帳單還是被繼承人的名子
不過在辦理這個時候，應該要先去地方稅務局辦理後再到地政事務所辦理
好家在當初是在宜蘭辦的，當好有一個高階主管知道她提醒我們..
不然我還要再跑一次..很感謝她!!
C.去證卷行辦理繼承，因為我爸的股票是下市了，所以沒有價值
不過還是要辦理領回的動作，不然無法結清
整張的作業時間約3天，如果是零股就必須要2個禮拜以上
股票領回後在附上繼承文件，就可以辦理結清
這樣子股票的錢才可以領走(看你家是哪間證卷和銀行合作)
D.銀行就比較麻煩，尤其是民營的，必須要"所有繼承人都到場"才可以辦理領回的動作
銀行會開票卷給你，帶著那張再決定要存哪個戶頭，也可以要求請承辦人員把金額切割
不過要在遺產分配協議書上面寫好
以上就是整個流程，因為財產並不多所以也不用找代書辦了，能自己來就自己來..
像我已經待業兩年了，父母的情形根本讓我無法去工作 自己做比較省錢
車費+食費大約花了6千塊左右就搞定了(因為還有跑去外地辦的關係要住那邊..)
之前叔叔他門在辦理阿公的遺產時，花了三十幾萬..七年前
我沒有這個本錢= =||，現在可能比較便宜...
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.40.197.142
一種是國民年金的喪葬輔助86400
另一個是如果你有勞保(勞保家屬死亡給付) 可以申請近三個月的輔助
像我姐投保薪資25XXX 就領申請日的前三個月....算滿少的..不過也不無小可
※ 編輯: exist987 來自: 114.40.202.73 (03/18 19:31)
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