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「中信房屋加盟總部法務鍾運凱表示，在房客與房東所訂定的房屋租約期間內，無論是房客想要調降或是房東想要調漲租金，除非雙方重新協議、並將新協議的租金納入原租約中或重新簽訂新租約，否則房客仍需依原合約所議定的租金繳付房東。
不過《民法》第 451 條明載『租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約』。換言之，如果租期屆滿，房東沒有再與房客簽訂新租約，也沒有表示任何意見，房客也仍持續繳交租金給房東時，房屋的租賃形式即轉變成為不定期租約。此時房客如果認為房租需要調降時，即可依《民法》第 442 條來請求法院裁定降低租金。」
【續繳房租但沒有簽約可以嗎】
今天有網友傳給我一篇爆料公社的討論文
大意是說租約到期後
房客跟房東並沒有簽紙本約
但口頭上有續約並且有續繳房租
結果房東突然反悔叫房客搬走還直接用大鎖把門鎖住不讓房客進去
這樣到底該怎麼辦
當然下面留言又是一片眾說紛紜
有人說沒有簽約只有口頭 只好認賠之類的
到底是怎樣呢
根據民法第451條規定
「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」
也就是如果租約期滿以後房東繼續收租金
房屋租賃就會變成不定期契約
也就是沒有期限的租賃契約
而這種契約土地法第100條規定
只有以下6種狀況，房東才能收回房子終止租約。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
如果沒有以上這些情況
房東是不能擅自終止租約的
像網友傳給我的案例
其實房東跟房客之間已經成立的不定期租賃契約
所以房東不能隨便叫房客搬走
更不能自己拿鎖把大門鎖起來
不然除了違反民法租賃相關規定以外
還有可能觸犯了刑法上的強制罪
臺灣人很常因為說哎呀是老租客了
所以就懶得重新打契約
或是為了方便先收錢以後再說
結果這種狀況下其實都會讓租約變成不定期租約
事後要收回房屋都很麻煩
各位房東們不可不慎喔
#突然覺得好像應該再開房屋租賃的講座了
#有人要報名嗎
【買賣不破租賃，新屋主須和房客換約才有效嗎？】
房屋出售後，房客未與新屋主訂立租賃契約，新屋主可以向房客收取租金嗎？如新屋主拒絕承受租賃契約，房客可以向原屋主請求賠償嗎？...⬇️⬇️⬇️
📍民法第425條規定『買賣不破租賃』，因此
1️⃣不動產出售時有承租人占有使用。
2️⃣不動產所有權移轉登記給新屋主。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主即繼續存在。
📍所以，須注意...
1️⃣不動產出售時，僅簽訂租約，未交付承租人使用。
2️⃣不動產出售時，承租人並未占有。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主並不會繼續存在。
📍 因『買賣不破租賃』的規定，原租賃契約對新屋主當然繼續存在，且租賃契約本就不以書面為必要，從而，不論有無換約，新屋主均得依租賃契約請求承租人給付租金✅。倘原承租人拒絕給付租金給新屋主，即屬違約❎，新屋主可因承租人積欠租金為由，終止租賃契約。
📍另因『買賣不破租賃』規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，並不適用，所以
1️⃣不動產租賃契約未公證且未定期。
2️⃣不動產租賃契約未公證且租期逾五年。
..➡️新屋主即得向承租人主張租賃契約對新屋主不生效 力，而請承租人遷讓房屋。
..⏩而原承租人因新屋主不繼受租賃契約，須遷離不動
產，因原屋主未能履行租賃契約使承租人使用不動產至
租賃期限屆滿，承租人可請求原屋主給付違約金✅或主張原屋主應賠償所受損害及所失利益✅，例如因裝修不動產所支出的費用或未能使用不動產所未獲取的利益。
📍📍 從而，承租人如有意簽訂超過五年的長約，建議屋主須公證㊙️，以免日後處分不動產時，倘新買方不繼受租約，原屋主將有可能蒙受承租人另行請求賠償的損失。
