<民法第 425 條之法經濟分析>
大家好，我是賴川。上週我在個人的 FB 和 IG 限時動態，發了一篇文問「立法者制訂民法第 425 條背後的經濟考量」可能是什麼？
之所以問這一問題，是因為以往我們提到民法第 425 條規定時，多數同學馬上會想到「使用借貸得否類推適用民法第 425 條」這一爭點。但卻很少去思考「立法者為什麼要制訂民法第 425 條」這一更基本的問題。
上週我發問後，有許多同學參與討論，我也在 IG 分享了同學們的看法。這一篇短文，是我試著以法經濟分析的方法，初步回答我自己的提問。
▎民法第425條為任意規定
在進入對民法第 425 條的具體經濟分析前，須先說明的是，民法第 425 條租賃契約債權物權化的規定，解釋上應認為其僅是一任意規定。亦即，出租人與承租人得以契約約定排除民法第 425 條之適用。例如，出租人本有出售房屋予第三人之計畫，出租人在與承租人交易時，自可與承租人約定，如出租人將房屋所有權移轉第三人時，第三人無須繼受租賃契約，承租人須配合搬遷。此時，租賃契約通常亦伴隨如承租人須允許出租人所委託之仲介業者帶看房屋等相關約定。
民法第 425 條作為一任意規定，使出租人與承租人得選擇是否使租賃契約發生債權物權化。出租人如有移轉租賃物之需求，自可以契約約定排除該規定。由此可知，民法第 425 條之規定，並不會限制出租人與承租人間的交易安排，反而是擴大了出租人與承租人在交易上可利用的法律工具，使出租人與承租人得事前以契約使租賃物之受讓人繼續受原租賃契約之拘束。
▎無民法第425條規定時可能產生之成本
如立法者未制訂民法第 425 條之規定，出租人與承租人自無法事前以契約創設對抗租賃物受讓人效力之交易安排。因為物權效力之創設，只有倚賴立法者的明文規範才得可能。
此時，承租人如欲達成繼續使用租賃物之目的，僅能依靠單純的契約安排。如承租人事前與出租人約定高額的懲罰性違約金，使出租人遵守不移轉租賃物之約定，或在出租人將租賃物移轉予第三人後，與第三人另協商而成立租賃契約等。但不論是事前與出租人約定或事後與第三人協商，這些過程都必須耗費交易成本。
更重要的是，在沒有民法第 425 條之規定下，承租人繼續使用租賃物之目的無法被完全確保，而仍須承擔無法繼續使用租賃物之危險。此危險將使承租人事前對租賃物之投資不足，進而導致社會損失。此一租賃物事前投資不足的損失，在租期越長，承租人前期須投入越多固定資金在租賃物上時，影響越顯著。如須大幅裝潢的店面租賃，或租地建屋等典型情況（這也是租地建屋契約法律另賦予承租人優先購買權之原因）。
當然，承租人與出租人事前約定的賠償條款越詳細以及條款越容易執行，則承租人事後面對租賃物被出租人移轉的危險就越低。但事前進行條款的約定本身帶來交易成本的支出，這可以說是交易成本和投資不足不利益之間的取捨（trade off）。
▎民法第425條規定本身帶來之成本
如有民法第 425 條之規定，可能帶來的成本是什麼？此時第三人在承租人符合占有租賃物等要件後，第三人即須繼受出租人與承租人之租賃契約。如此一來，第三人在向出租人購買租賃物時，須另支出資訊成本，以得知該租賃物上是否已附有租賃契約以及其契約條款內容為何等資訊。
▎綜合比較
綜上，如有民法第 425 條規定，從整體來看，將帶來兩類型的利益，即節省交易成本，並增加租賃物事前投資。但也對第三人產生資訊成本。因此，如第三人所支出的資訊成本，低於因此得節省的交易成本及增加租賃物事前投資所帶來之利益時，立法者制訂民法第 425 條之規定更有效率。在承租人已占有租賃物時，既具一定公示基礎，得降低第三人所支出的資訊成本，此時使租賃契約發生債權物權化，或許能獲得更多的節省交易成本及增加事前投資的利益，進而最大化整體社會的利益。
#寫在最後
「立法者為什麼要制定民法第 425 條？」過去我詢問同學時，最常得到的答案是「為保護承租人」。這是我國立法理由給的標準答案，肯定不能說是錯的，但在我看來就是有點偷懶。不太能說服人。
因為法律基本上應該沒有刻意要保護誰的問題，法律要保護的應是整體的社會利益。所以當我們宣稱某一法律的制定是為保護 A ，或宣稱某一法律應採某一解釋方法以保護 A ，我們都必須進一步追問為什麼要保護的是 A 而不是 B （甚至其他的 C、D、E等人）？保護 A 可能帶來哪些成本？不保護 A 而選擇保護其他人又會帶來哪些成本？長期而言的影響又是什麼？也只有如此進一步追問或思考，才能幫助我們更深入掌握規範背後的價值與要領。
#民法第425條
#法經濟分析
民法425條 在 [請益] 民法425條買賣不破租賃- 看板LAW - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
對於此法有點不太理解
小弟家旁有塊地 約99平方公尺
我家佔54平方公尺 另外45平方公尺是別人的
但兩塊都屬於畸零地 要和在一起才能蓋房子
因為房東 已經移民到中南美洲
房東將土地租給二房東 1X年有了
二房東現在又將土地轉租給三房東
現在問題來了
假設 我家將其土地買下後
房東與二房東間 應無租賃契約
而二房東跟三房東 有打租賃契約
三房東與承租人又有打租賃契約
問題一：
承租人可以主張民法425 買賣不破租賃嗎?
問題二：
我們可以在買賣簽約時，加註賣方必須將租約處理後再成交嗎?
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◆ From: 218.164.225.76
→ darimgh:2.基本上沒問題~但他們搞好也不知到要多久以後... 10/05 17:45
屋主年底左右會回來 會去談 只是明天3房東要跟新的承租人
簽房屋租賃契約 買起來後問題可能會不少 希望可以先做好打算
→ sephiroth913:若轉組未得房東同意，是違法的，2.3房東不能主張吧 10/05 18:10
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