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民間信用借款 在 畫說女人 Facebook 的最佳解答
外婆傳說勸世篇:【 人心不足蛇吞象】
*好久沒發外婆傳說了,這兩天終於忙完學校的工作,趁著顧小孩空檔來寫幾篇跟大家分享*
……
外婆常跟子女告誡做人做事要秉持道義良心之外,該讓人賺的要讓人賺,貪得無厭吃人夠夠的人經常是損人不利己又得不償失的,來跟大家分享一則貪財無義之人的下場。
如前所述外婆早年在接手工廠之初公司就已負債累累瀕臨破產,因此外婆有很長一段時間財務都處於捉襟見肘、每天跑三點半軋錢的冏境,能抵押、能向銀行借的都借了還是不夠,經常需要向民間甚至地下錢莊借高利貸週轉資金,脆弱的財務狀況經不起任何一點閃失,外婆經營事業可說每天都像走在鋼索上般驚心動魄,某日外婆接到一通急電。
「施董,限妳三天內要還我475萬!」電話那頭的女人很不客氣的說。
外婆:「……啊,是藍小姐嗎?我很感謝妳之前在我困難時借我週轉金讓我公司渡過難關,但是這麼大筆錢妳突然要我在三天內就要還清實在是很困難,看在我都有準時給妳利息的份上,可否給我三個月的時間償還?」
當初外婆向這位藍小姐借錢時,這位藍小姐還刻意將借款分成三張支票開立,意思是萬一外婆無力償還就會連跳三張票,當年票據法規定跳三張票是會被抓去關的,從這就可得知這位藍小姐不是省油的燈,處處精打細算厲害得很。
「我不管,妳三天內就得把錢還我,不然我就讓妳跳票被抓去關!」藍小姐惡狠狠的回道。
外婆是個有骨氣的人,一聽藍小姐拿了比別人多的利息錢卻一點情面都不留,一時氣憤回道:「不用三天!我今天下午三點半就還妳!」說完便把電話掛了。
當年的475萬可不是小數目,幸好外婆的信用很好,且認真經營事業有目共睹,所以在外婆的努力奔走下終於向幾位親友湊足了錢,在當天下午三點半前一刻趕到和藍小姐約定的銀行門口碰面。
「錢呢?」藍小姐一臉不悅,雙手插腰走近車旁吼道。
「都在座位下了,妳拿提袋來裝吧!」
等到銀行裡的人把錢都全部點清了,藍小姐才終於滿意的離去。
後來外婆再聽到藍小姐的事,是她被一家公司倒了很多錢的消息,原來這家快倒閉的公司用了更高的利息向她借錢,藍小姐為了多賺利息的錢,也不顧外婆公司死活,在極短的時間內要求外婆還款, 這下不僅利息的錢賺不到,連本金都賠得精光,讓這位貪心又無情無義的藍小姐得不償失欲哭無淚呀!
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《外婆傳說》的故事於2021/09/01~10/31在嘖嘖平台進行公益出版募資,所有的販書收益將全數捐出做公益,期待大家的一同響應,再次感謝大家的支持~🙏《外婆傳說》嘖嘖募資連結:https://www.zeczec.com/projects/grandma-tales
民間信用借款 在 MissQ 退休理財園地 Facebook 的精選貼文
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產, 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產,收入來自於租金,目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs,其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身,以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的,由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低,收益率也僅略高於政府公債,這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金,並利用借入資金再投資的再融資操作,槓桿5-8倍以上賺取倍數利差,簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差,並乘上倍數,目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)
❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產,其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
住房不動產抵押證券,其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金,住房不動產抵押證券以發行機構來分,可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ,其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低,目前大部分的抵押型房貸REITs,旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主,也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS,美國政府發行機構有三家: 吉利美(Ginnie Mae)、房地美 (Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae),在2008年之前僅有吉利美(Ginnie Mae)為美國政府所有,但2008年後另外兩家也被美國政府接管,目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評,機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券,另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府,因此只有優質的借款人才能取得貸款,另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差,所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低,獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券,若房貸證券違約率提升或是價格暴跌,將會被迫追繳保證金,降低槓桿或被迫斷頭清算
❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ,這對房貸擔保證券市場價格提供支撐,也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率,故目前短期借款利率很低,但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升,長短天期利差擴大,所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升,利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大
3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示,2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%,創 2006 年 2 月以來的最高漲幅,至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動,預期商業不動產價格也會跟著回升
❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs,從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ,股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息,發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後,過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間,而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲,但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF,在目前低利環境下,抵押型房貸REITs以低違約風險,不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式,適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式:以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期:2017/08/09–2021/04/30
資料來源:投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享,內容範例僅供教學使用,閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用,金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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