參訪華府水岸碼頭改造計畫。
艷陽當空,一帶Potomac 河流碧綠澄清,遊艇如鱗,好一幅景緻如畫。
邀請到當地的開發商說明bot的過程,以往當地是潮濕的沼澤,伴隨古老的魚市場,改建後整個碼頭長達1.5公里的步道大街,各式餐廳、酒吧、精品店、旅館、辦公大樓,已成當地時尚景點。
本開發案從2006年到2010年與政府溝通,其後開始施工,第一期工程完工開幕才兩年多。
開發商提到,BOT案和政府簽約99年!
紐約碼頭簽約50年,當時市長與我們都覺得難以想像了,華盛頓碼頭竟然直接簽99年,是什麼樣的氣度契約文化與合作信任關係,才能促成這樣的合作方案呢?
我提問,合作期間,建商與開發商是否需要定期向政府報告進度、政府會不會中途干預或對計畫指指點點?或者因為紐約換了執政者而對計畫有所改變?
「會不定期與政府溝通,沒有定期幾年,視政府需要。開發的計畫初始談好,就依照契約執行,政府過往不會干預,也沒有因為執政者不同而導致計畫變更。」
想來也是,畢竟簽約99年。
接著提問,99年內如果開發商要變更計畫可以嗎?比如把原本商業大樓改為住宅區?是否要跟政府或在地居民溝通?
「會依據市場不同需求變更,必須和政府溝通,審議的過程,取得居民同意是其中一環。」
這就是與台灣很大的差別!台灣往往要求在BOT初始就要把未來所有規劃談清楚,對於更改計畫嚴加防範,把廠商當賊一樣防範,也見不得廠商賺錢。華府該案,政府補助七億美金投資開發,因為要廠商有利潤、政府才能抽稅分成。
在台灣,光讓廠商賺錢都會有「圖利」罵名,怎麼可能還先投資?
長期BOT要邊做邊改、隨時調整理所當然。同行的珊珊姐分享,日勝生案中,市府早期選擇分配得到商辦或住宅,市府及議會要求分配商辦,因為商辦當時市場價格高、住宅在新店,市府得到也無法當公共住宅給市民。然而,後來因房地產價格上漲,日勝生擁有的住宅比例市價高漲,就形成「日勝生拿富住宅賺大錢,市府只拿到窮商辦」的對比。但回到簽約前的判斷,並沒有錯。
態度上,政府應該鼓勵業者賺錢,政府才能從中獲利,政府不該限制業者獲利,而媒體也不該先入為主覺得讓業者獲利就是官商勾結、圖利、貪污。
恢復信任,是漫長的道路。
可惜,只與開發商會談二十多分鐘,很想再細部討論,時間不足,只能向隅。
水岸宅潮濕 在 侯漢廷 Facebook 的最佳解答
參訪華府水岸碼頭改造計畫。
艷陽當空,一帶Potomac 河流碧綠澄清,遊艇如鱗,好一幅景緻如畫。
邀請到當地的開發商說明bot的過程,以往當地是潮濕的沼澤,伴隨古老的魚市場,改建後整個碼頭長達1.5公里的步道大街,各式餐廳、酒吧、精品店、旅館、辦公大樓,已成當地時尚景點。
本開發案從2006年到2010年與政府溝通,其後開始施工,第一期工程完工開幕才兩年多。
開發商提到,BOT案和政府簽約99年!
紐約碼頭簽約50年,當時市長與我們都覺得難以想像了,華盛頓碼頭竟然直接簽99年,是什麼樣的氣度契約文化與合作信任關係,才能促成這樣的合作方案呢?
我提問,合作期間,建商與開發商是否需要定期向政府報告進度、政府會不會中途干預或對計畫指指點點?或者因為紐約換了執政者而對計畫有所改變?
「會不定期與政府溝通,沒有定期幾年,視政府需要。開發的計畫初始談好,就依照契約執行,政府過往不會干預,也沒有因為執政者不同而導致計畫變更。」
想來也是,畢竟簽約99年。
接著提問,99年內如果開發商要變更計畫可以嗎?比如把原本商業大樓改為住宅區?是否要跟政府或在地居民溝通?
「會依據市場不同需求變更,必須和政府溝通,審議的過程,取得居民同意是其中一環。」
這就是與台灣很大的差別!台灣往往要求在BOT初始就要把未來所有規劃談清楚,對於更改計畫嚴加防範,把廠商當賊一樣防範,也見不得廠商賺錢。華府該案,政府補助七億美金投資開發,因為要廠商有利潤、政府才能抽稅分成。
在台灣,光讓廠商賺錢都會有「圖利」罵名,怎麼可能還先投資?
長期BOT要邊做邊改、隨時調整理所當然。同行的珊珊姐分享,日勝生案中,市府早期選擇分配得到商辦或住宅,市府及議會要求分配商辦,因為商辦當時市場價格高、住宅在新店,市府得到也無法當公共住宅給市民。然而,後來因房地產價格上漲,日勝生擁有的住宅比例市價高漲,就形成「日勝生拿富住宅賺大錢,市府只拿到窮商辦」的對比。但回到簽約前的判斷,並沒有錯。
態度上,政府應該鼓勵業者賺錢,政府才能從中獲利,政府不該限制業者獲利,而媒體也不該先入為主覺得讓業者獲利就是官商勾結、圖利、貪污。
恢復信任,是漫長的道路。
可惜,只與開發商會談二十多分鐘,很想再細部討論,時間不足,只能向隅。
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從自住客的角度思考,在安全的基礎下,所有空間吸引人的合理性。
建築業不再是製造業,應該打破以往建築業的傳統思維,建構全新建築服務的概念。
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