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如果有人告訴你，在SARS結束後不久的2005年購入一個香港物業，一直持貨超過十六年，到最近沽出的時候，賣出價竟然要輸七成。你會相信嗎？

這是千真萬確的交易。上週傳出一單熱門新聞，說有一位大台藝人在2005年的時候，以180萬元購入銅鑼灣的銅鑼坊二樓雙號舖，面積約40平方呎，持貨時間長達十六年，最近以60萬元沽出，較購入價勁蝕七成。如果她在同一時期，用這筆錢在新界買入一個住宅細單位，估計今天升值超過三倍（中原城市領先指數在2005年約50點，現在是184點），價值接近600萬元，與最近60萬元沽出劏舖的價格，相差高達十倍，真是慘不忍睹。

不過最值得關注的地方，是藝人曾經向傳媒透露：舖位剛買入的時候，由一位「好租客」以每月逾萬元承租，不過承租僅兩年後遷出，後來以短租形式，租金立刻變成3000元。

如果藝人仍真心相信這位「好租客」的存在.....唉，唔呃妳，都對唔住妳啦.....

相對於住宅物業，舖位投資的陷阱遠較為多，最基本的做法是抬高租金，讓買家錯誤評估舖位的抵買程度。例如鋪位價格180萬元，每月租金10000元，租金回報率接近7厘，比其他物業投資高出兩三倍，真係好抵買！但買家會否想一想，既然市值租金只要3000元，點解會有人咁蠢用10000元來租你的鋪位？當中原因大家應該心知肚明！所以在絕大部份的情況下，租約完結後這位「好租客」就會跟業主講ByeBye，消失於眼前。

為何住宅較少這些陷阱？因為住宅的租金相對比較透明，就算一個不太熟悉投資的人，只要花上小許時間，也可知道租金的大概範圍。例如沙田一個三百呎的小單位，平均租金約一萬多元，如果某人放售一個連租約單位，告訴你目前可以收到三萬多元的租金，你估有冇人會相信？但舖租相對就不太透明，就算在同一條街，每呎的租金都可能相差兩三倍，投資初哥唔會知價，很容易就將「全銅鑼灣租金回報率平均都冇2厘，但我間劏舖有7厘」的美麗景象，信以為真。

回顧銅鑼坊的歷史，原本為總統餐廳，於2004年獲投資者以6000萬元購入，劏成141個迷你舖位，提供兩年租金回報保證計劃，每年回報息率7厘，成功在三日內全部沽清，套現3.3億大賺超過五倍。當時開售仍在「舖花」階段，買家只能拿著圖則估估下，但吸引很多首次投資物業的人搶購，當中更錄得十多宗摸貨成交個案，平均獲利約10至15%。

當時成功買到銅鑼坊的業主，都很開心地告訴傳媒，自己很辛苦鬥快入票才可以搶到筍盤，好幸運啊！最開心是只需要一兩百萬元，就在核心地段買到靚舖，飲茶的時候同其他師奶講「我在銅鑼灣有間舖」，真係威過威士忌。再加上當時仍未收舖，就有很多從天而降、爭住每月付出逾萬元預租的「好租客」，讓業主更覺得自己投資精明，在朋友面前可以吹多兩嘴。

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1. 好少寫啲咁冷門咁細嘅公司，難免會畀人亂估。但首先唔係莊家股，亦唔係微信女股。如果識咗我好多年嘅，會知道我之前都寫過呢間公司，直頭在耆英證券年代。唔止，我同間公司去過倫敦見鬼佬添。以前股東會我有去添，有自助餐食添（但我唔係股東身份），麗晶大賓館添。但講緊十幾年前嘅事，近5年都冇來往了，頂多業績會去say 個 hi 刷個存在感。

2. 先講個老細，人人識理文造紙（2314），理文化工係佢姐妹公司，但除左大股東都係嗰家人，兩間公司冇乜其他關係，冇互相持股，冇互相供貨（＊），管理層都冇重疊。理文造紙係李運強個大仔，理文化工係李運強個細仔，全部公開資料。李運強個細仔叫李文恩，睇本地波嘅可能聽過個名，正係理文足球會個主席。但我同佢有傾計時佢未搞波的，咁你知道真係好耐之前了。

3. 講呢啲，因為都重要。直接啲講，理文堆公司咁多年往績算係好。做生意有賺有蝕（雖然理文化工近十幾年都冇蝕過），股價有上有落，但至少唔會係出你古惑嘅人。話晒有頭有面要出嚟行要入馬場（我當然都同佢地入過馬場，但馬仔嘅嘢我識條鐵咩，而其實化工我都唔識）。對於好大嘅公司都未必咁重要，反正機器咁自動波，但對於細公司嚟講就重要的。因為唔少細公司你見到好殘咁，但有所謂嘅”management discount，唔係管理層買嘢有折，而係你懂的

4. 好啦，都話我以前寫報告，之前Bloomberg 機746 HK EQUITY ANR有我名嗰種（其實唔難）。咁我當然知間公司做乜，管理層都見過十幾廿次，大陸啲廠都去過幾次（常熟有，瑞昌都有，in case 你知道在邊）

5. 咁但，唔好咁長篇大論啦。香港管理層嘛，但在大陸做廠，唔係廣東了（上面咪講咗常熟瑞昌）。做乜？做化工咯。乜化工？講你都唔知架啦，電解鹽水做氯氟化工（＊＊），滿意冇？產品嘛，部份倒係你會聽過的。哥士的啦（又諗起曾近榮），雙氫水啦（又諗起譚兆偉），哥羅方啦（又諗起……唔好提了）。「咁低技術嘅？」，咁高技術嘅你又未必識啫，PTFE咯，鋰電池電解液咯，「都唔係好高技術啫」，「你咪去開返間」。

6. 講乜都假，$。留意化工嘢，仲要係B2B賣畀其他廠，就唔係玩品牌了，幾大程度都係commodity business，但反正真係供不應求，零存貨咁滯，超過100% utilization（＊＊＊）。好大程度睇啲化工產品價格，邊度搵？自己Google啦。但幾大程度都係跟大圍環境（跟埋沙田添），舊年上半年當然唔掂，下半年好返好多。今年農曆新年前亦唔掂，新年後好返。

7. 講乜都假，數。早兩日出咗業績，哦5億純利（港紙，有關的，陣間講），按年倒退三成喎。屌，鬼唔知舊年倒退咩，出中期業績已知啦。「業績睇預期嘛」，但冇咗我之後已經冇乜人再睇啦（＊＊＊＊）。咁點算？睇下個trend都得嘅。上半年1.5億，下半年3.5億喎，喂，相當強勁啦。唔升就奇（雖然咁細嘅公司真係未必關事，留意今日好彩先幾球成交，有時一日一兩萬港紙成交！）

8. 咁正正常常嘅，今年全年7億純利，冇走雞啦掛？33億市值咋，5倍市盈率唔夠。而且仲派到息＝當然咪撚望住你股票機個息口啦，睇預期嘛。但公司一向派息紀錄都好—固然唔係公用股冇得年年加，生意有上有落，但咁多年都keep住差不多35%派息比率，應該至少過去10年都係。10年喎！你啲乜鳩匯豐早已經彈弓手reset再reset啦．咁你可以下計，7億純利，即係7.5%股息率咁滯。固然唔係包生仔（記住任何高過美債息口，即係1.5%，嘅東西都係有風險的，否則買美債嘅係傻仔？）

9. 噢，幫你睇埋，For some reason，雖然做傳統工業，但公司啲利錢幾高的。過去5年，毛利率講緊35-50%。當然工業嘢有折舊　有利息開支（唔少債的），但扣晒後，純利率都有12-25%左右。算係相當好架啦，你睇做餐廳嗰啲？好景時都係單位數咋（唔好景，信和時咪蝕錢）

10. 仲嫌唔夠詳細嘅，睇 Patreon啦。當然嗰邊寫咗先，但應該星期六仲整篇深入版。

11. 呀仲有，真係絶非打手或幫人出貨，犯法的說。而且都話N年冇同過任何管理層或股東聯絡。所以呢，好簡單，唔鍾意嘅，唔好買咯，拎支槍指住你？定我原來今個月唔夠數求你開單？唔鍾意嘅，唔好買，唔好又出嚟話仆街死財演老點你買股票呃你佣（屌，我下星期五都離職，仲要幫公司搵佣，真係好員工，但話實，你trade幾多錢先夠我星期五打次邊爐？）。舊年咁上下時間我又記得個撚個留言屌我老母話昆人買股票呀，咁嗰啲網友應該發晒達的了。

12. 但真係呀下，慎防有啲讀者好富貴，你真係留意下，隻嘢平日有時得幾皮嘢成交架咋！你一個唔該一球嘢買落去，掃郁股價就不特止，但要甩身都唔易。當年見啲基金都有講呢個問題，都只有啲small cap fund先買到，仲要係儲好多日。

13. Last but not least，幾年前Value Partner 係渣到過5%嘅股東，現咗身的。但後來減持到低過5%了—不過最Latest都仲渣住啲，冇沽晒。咁咯。如果冇睇錯好似係個 high dividend fund嚟的。

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（＃）發唔發現呢個「Ivan已被炒」放咗好耐？但唔係我懶唔update，而係真係炒呢個過程都炒咗好耐。12月13號炒嘛，咁，下星期咪夠三個月。係喎，傳說中嘅三個月通知。RO嘛，雖然好似冇明文規定RO就要三個月（定有？），但至少都強烈建議，否則啲RO快手走人你檔嘢唔齊腳的。另外，當年我在耆英後來都轉咗三個月通知，有朋友話「咁好嘅」，我就話「好定唔好就睇下係你炒公司定公司炒你啦」—結果開口中，第二年公司就炒咗我，賠三個月即時掃我走，feel so 摩連奴。同樣地，今次都係公司炒我，但就三個月通知，冇賠錢掃我走。反而我在星矢銀行就唔係RO（人地好似曹魏咁，大把將軍），而so happen就係我辭職嘅，一個月通知。不過，台灣佬呢，本人明明係RO，但我已唔記得張約係咪三個月通知，但我嗰時轉工（咪就係轉去星矢銀行），肯定冇足三個月通知，亦都冇賠錢，星矢更加冇贖我身（係大把錢，但不等於要畀你）。咁但呢啲咁嘅幾耐通知，講到尾，商業合約民事嘢，你唔講我唔講，冇人會追究，你唔係玩得太串嘅，公司會同你傾嘅。咪講個日子你想走人，你唔使賠錢畀公司，公司又唔使賠畀你咁咯。

（＊）你真係要講嘅，有啲電廠定乜好似一齊用嘅，唔知而家仲係咪。年報有寫，你慢慢搵，sort of connected transaction．

（＊＊）不過當年在倫敦見某大基金，人地真係棟條化學PhD出嚟，拎張元素過膠嘅周期表出嚟，真係嚇得我呢。

（＊＊＊）點解可以超過100% utilization？你睇醫院咪知。正經，人地啲機真實產能係可以高過設計產能的，「特登寫細啲」。

（＊＊＊＊）其實有的，仲不幸地好似我都係識嘅，不幸地都係有睇呢個Page嘅，圍埋打邊爐都得。又，因為好長期都真係冇乜人睇，結果好多人打嚟的。包括陸東，係喎，嗰個陸東。但冇乜特別，即係你當佢去街市想搵白子（係白子，唔係白紙，亦唔係白只），得我一檔有賣，佢咪幫襯我咯，有乜咁特別？不過倒係講單插曲，當年我某親戚，係個好撚濕鳩嘅HR（有冇唔濕鳩嘅HR？），知我做分析員，好撚大枝嘢咁話佢地個乜乜HR會（怨婦圍爐團），請咗陸東嚟做嘉賓喎，話可以幫我試下留個位。我就恥撚笑佢：陸東上星期先打完電話畀我呀。呢幕你諗起乜？冇錯，就係《墨斗先生》！我就係陳小春，佢係詹瑞文！（https://ytube.io/3FKG），「你個基金經理都要同我索料呀」。 Anyway，我就係一個賣白子嘅人。呢呢呢，今日張「請Ｏ靚食飯」，十二件壽司就有一件係。

尖沙咀只得名店？NONONO！今集香港好去處再次拍住拖帶大家去尖沙咀打卡食好西！大部份都是室內地方，適合夏天去。介紹的新商場都是港式懷舊風，最適合打卡。美食方面少不了高質港式點心，介紹一餐廳可看著維港景色飲茶；另有地道平民食堂嘆名物做下午茶。原來尖沙咀都有特別野架！

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Frankie說找了一間尖沙咀的靚景餐廳同我食西餐慶祝生日，說包我有驚喜！今次的生日飯，這間有180度維港景海景的餐廳令我完全心心眼，除了環境夠浪漫，美到可以來打卡，連這樣的食物一樣有質素！除了適合同另一半來慶祝生日，也是拍拖約會好地方！在香港甚少會食澳洲菜，食物質素又如何呢？? 記得打開【畫質】1080P

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