最近因車位及車道公設分攤引發爭議,台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6(二)聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》(內文詳如下)。
原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少?》,因投書文稿過長,受限篇幅,刊登時將原文部分刪除,其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去,我將投書完整內容重新貼文如下,供進一步參考。
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房屋房價公設比知多少?
張金鶚(清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
最近公設比過高議題再度受到朝野關注,內政部在立法院備詢表示,的確有些瑕疵需要檢討,像是車道、車位的公設,「不可以計入樓上的公設一起來算」,可能在立法院下會期提出相關修法。另外,近年新建案欠缺公設相關規定下,導致公設比動輒超過三成以上,在房價持續高漲當下,是否公設不應列入計價,建議採用「實坪制」,也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。
在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記,其中建物面積登記又分成「專有部分」:包括「主建物」(室內專用)及「附屬建築」(陽台等室外專用),和「共有部分」:包括大、小公(設)、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用;「小公」指社區小部分住戶,如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。
至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類,雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權,但無獨立權狀,不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」,若是登記為大公,即沒買車位住戶也有持分車位面積,顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀,可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似,惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同,其停車位的價格也應有所不同。
另外關於「車道」的產權登記,因為涉及停車場均列為「防空避難室」,同時還多設置社區大樓的機電相關設備,有的還設有垃圾儲藏空間等,因此過去多列為大公,由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率,因此車道列為大公並不合理,然而若列為小公,似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。
猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時,即是將房間出售,但走道公設並未出售,登記在建商名下,後來引發產權糾紛,不論使用或改建都造成許多爭議。
較合理的車道產權登記方式,個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權,如此車道雖列為大公,但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小,卻仍可保有使用權,以減少未來爭議,亦符合使用者付費的原則。
關於產權面積登記與計價的作法,民間業者最早是將停車位併入一般公設登記,合併計價,如此降低單價,以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升,發現業者計價方式不合理,在市場機制調整下,業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。
2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定,主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價,惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊,也未真正落實上述規定,甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。
後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理,因此政府規定在2018年以後新建案,雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議,在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。
從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程,可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法,以保障購屋消費者權益,應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為,仍應注意買賣雙方公平合理原則,尊重市場機制,以避免產生更大的爭議,甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。
我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同,因此房屋銷售應比照停車位方式,採取分離計價較為公平合理,也能尊重市場機制。
然而當前房屋銷售資訊並不完全透明,消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格,讓購屋者淸楚掌握公設資訊,以為是否購屋之決策依據。
房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起,再加上複雜的產權面積登記,以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣,特別是社區大樓都必須要有的公共設施,如何淸楚規範,以避免不合理加重購屋者的負擔,並減少居住使用的社區爭議,政府有責任介入修訂相關法規。
https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793
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#房事真心話 #停車位到底買不買?
好像每次說到買房都會聽到
一定要買停車位,
停車位似乎是大家買房必需配備,
每次看房就要附帶停車位,
機械、平面、坡道...
.
房子喜歡,車位不可以。
車位OK,房子不喜歡,看到懷疑人生,
這也是多數購屋族苦惱的問題。
而且一個停車位動不動就要一二百萬元,
甚至台北還有三百萬以上的。
.
#買停車位是加分還是扣分?
因為看到太多人問,
所以阿明對於買不買停車位
有一些看法跟大家分享,
建議買房還是要回歸自己的需要,
好好評估自身的財務狀態與停車位
是否真有必要得剛性需求,
這樣比較不容易下錯決定背負更多負債。
.
阿明覺得可以先粗分地點和房屋類型,
這和家庭成員數與交通方式有關係。
若是位於市區的小坪數房,
買房含車位的話,未來轉手不一定容易,
因為加停車位價格上去比較貴!
未來轉手車位可能變成後被殺價的標地。
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但如果是位於新市鎮、
重劃區內三房以上的房屋,
由於家庭成員較多,
一個家庭也可能不只有一部車,
加上重劃區生活機能不一定便利,
這時就要考慮到生活便利性,
阿明我是建議停車位可以買
.
#租車位比買車位還要省?
對於台灣郎節儉美德而言,
在消費上考量都是CP值,
最好高到破表,每一分錢要先打十個結,
分分只能花在刀口上。
阿明提醒買房前先到附近觀察一下環境,
若是房屋附近有停車場的話,
可以好好掂量掂量,
是不是要捨棄買車位以租代買。
我們可以簡單計算,
倘若以目前平均行情一個車位150萬元計算,
如果在房子附近停車場租車位,
以月租費3000元計算,
省下的150萬元可以在停車場承租近42年,
更何況台北市以外的地區,
月租費2000元的停車位比比皆是,
開個玩笑,簡直可以租一輩子租到老了。
.
當然,如果你的資金寬裕或者家有老小,
就不能只著眼CP值了。
這時候要思考的是停車剛性需求。
比方說;家中有長輩與小孩,
要是遇到下雨天,當你外出購物、
採買或接送老小時,手上大包小包還要推小孩、
扶老人,再一路從停車場走回家,
我看眉頭都皺到頭頂去了。
.
如果房子附近好停車,
那真的可以考慮把車位的預算省下來,
省來的錢拿來裝潢或因應生活雜支多好用。
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#空車位可以出租或出售
停車位費用一般都含在房屋總價,
買房前問清楚車位坪數和調查區域行情,
這樣算出來的房屋單價會比較準確。
如前面提到,
很多停車位費用都已經含在房屋總價裡面,
而且還不拆賣,
看到喜愛的房子不買又可惜怎麼辦呢?
.
阿明的做法是,把用不到的空車位租出去,
只要透過社區管理室或張貼公告,
將目前沒有使用到的車位租給別人,
這樣額外多一筆收入還能抵免管理費。
.
要是想一刀劃清永除煩惱的人,
可以選擇將停車位賣出去,
只是阿明提醒大家須留意,
不是所有的停車位都可以單獨出售,
這牽涉到停車位的產權,
先瞭解再動作會是比較保險的作法。
.
特別說明;
停車位分為法定停車位、
獎勵停車位與增設停車位三種。.
#法定停車位產權登記為公設,
沒有單獨的權狀,
只能賣給同社區的住戶;
.
#獎勵停車位有獨立權狀,
可以賣給社區以外的人;
#增設停車位需視產權登記為公設還是主建物,
如果是登記為公設將比照法定停車位,
只能賣給同社區的住戶,
但若登記為主建物者,
就沒有特殊的買賣限制。
.
阿明下課前總結;
若是預算足夠當然連停車位一起買,
如果預算不足也想要開車...
那就買部差不多的中古車,
把省下來的錢跟愛車停放外面
可能得心痛降到最低,
趕快努力打拼買大房子才是更重要!!
大家覺得呢?
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