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營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？

營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。

不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。

【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。

北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。

在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。

「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。

「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。

建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」

吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。

他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。

張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。

賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」

「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。

【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。

內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。

他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」

官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。

吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。

專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。

對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。

建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。

SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。

https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate

https://vip.udn.com/vip/story/121161/5099150?from=vipudn_newest_index

開學太忙了......現在才分享><

前天參與了「變更東北角海岸(含大溪海岸及頭城濱海)風景特定區計畫(第三次通盤檢討)案」頭城場說明會，會議中主管機關對於民眾關心的問題(罟寮灣居民)都草草帶過，雖然這場是說明會，但主管機關讓人感受很不好，沒有誠意想要跟民眾溝通.....就像是只想把程序走完....

每次遇到這種會議都會覺得很無力.....唉

還有得打的一場硬戰，請大家一起關注，保護宜蘭的海岸線！

守護罟寮灣行動聯盟成員今(9/20)上午偕罟寮灣/合興里受害地主自救會成員前往頭城鎮公所列席『變更東北角海岸(含大溪海岸及頭城濱海)風景特定區計畫(第三次通盤檢討)案』公展說明會，針對本次通盤檢討中對於大溪地區整體開發案之開發可行性檢討嚴重不足，與海岸法、地質敏感區、災害潛勢區等環境風險與災害分析等未全面納入土地使用管制檢討、別墅區與旅館區等應改劃定為保護區、開發區應依環評法規將不同屬性之開發行為分區重做環評等，提出六項訴求；再者，針對開發單位過去有以不當手段取得土地之爭議、合法性尚待司法釐清，又拒依約將土地返還地主，違反土地正義，除要求都委會應審慎評估，更呼籲檢調應對過去開發單位（博愛企業、羅許建設）土地取得過程有無公權力不當介入、與公部門是否有圖利特定對象等不法情事展開調查。

守護罟寮灣行動聯盟針對『變更東北角海岸(含大溪海岸及頭城濱海)風景特定區計畫(第三次通盤檢討)案』公展意見全文：

1. 依據都市計畫定期通盤檢討實施辦法第四十條：『都市計畫通盤檢討時，應就都市計畫書附帶條件規定應辦理整體開發之地區中，尚未開發之案件，檢討評估其開發之可行性，作必要之檢討變更。』然本大溪地區整體開發計畫已逾30年未開發，於本次通盤檢討中卻未見對本區之「開發可行性」做出任何相關檢討，顯與現行法規有間，要求應重新評估開發可行性。

2. 別墅區因位於落石高潛勢區、岩體滑動高潛勢區、岩屑崩滑高潛勢區、順向坡、坡地災害警戒區與土石流中高潛勢警戒區等潛在危險，應變更為保護區。

附帶說明：
A. 根據原第二次通盤檢討之規定，別墅區內坡度30%以上之坡地不得開發，且依法亦不得計入法定空地，然現有別墅區位於坡度30%以上之區域範圍廣大，為免除不必要之開發爭議，應一律將坡度30%以上之區域畫出別墅區、劃定為保護區。
B. 坡度小於30%的區域在前項畫出別墅區後，將變得破碎不適合開發，應一併劃定為保護區。

3. 基於前項說明中對地質敏感區域與山坡坡度之虞，為保護現居合興社區居民安全，住宅區近山坡部分，應畫出住宅區、劃定為保護區。

4. 依據海岸法之條文，為落實優先保護自然海岸、因應氣候變遷與海岸災害風險、維繫海岸之自然動態平衡、海岸地區之建設應整體考量毗鄰地區之衝擊與發展，以降低其對海岸地區之破壞、保障公共通行及公共水域之使用等立法精神，且宜蘭縣政府已於今(2016)年2月17日公告劃定之本縣海岸一定限度內土地不得私有範圍 https://goo.gl/HmgAT1，本次通盤檢討理應依據此二部分進行修訂，尤其以現有台2線以東之濱海陸地、近岸海域等，包含（丁種）旅館區、海濱遊憩區等土地管制顯有不當，應先取消此區旅館區、遊憩區之劃設，未來待上位法有更明確規範後，再納入進行土地使用之規畫。

5. 依據都市計畫定期通盤檢討實施辦法第六條：『都市計畫通盤檢討時，應依據都市災害發生歷史、特性及災害潛勢情形，就都市防災避難場所及設施、流域型蓄洪及滯洪設施、救災路線、火災延燒防止地帶等事項進行規劃及檢討，並調整土地使用分區或使用管制。』，然依據中央地質調查所最新公佈之土石流潛勢區等天然災害潛勢地圖所示，以及1979年以降台鐵合興隧道開挖期間所造成沉積地層破壞與劇烈環境擾動，加上此區過去曾有土石流紀錄，足顯大溪地區若開發不當，將有再次發生嚴重災害危害之可能，後果不堪設想；本通盤檢討計畫書中雖闡明：『加強規範自然保護區之土地使用、重要環境敏感地之保育、配合地形地勢檢討土地使用分區及公共設施用地，且應透過災害分析評估可能發生之災害』，但本次通盤檢討對於大溪地區之開發計畫顯未依循都市計畫定期通盤檢討實施辦法與上述原則辦理，更無法反映地調所與相關最新災害潛勢資料，完全忽略本區開發之環境風險，強烈建議應重新評估開發之地質影響因子、排除作為配置建築之發展，劃定為保護區。

6. 附錄一（P.159）變更前後土地使用分區管制要點對照表第八條：「關於開發者於開發前應進行環境影響評估作業」相關條文若刪除，則請敘明在未正式開發之前，過去依第二次通盤檢討中本條文規定所做之開發計畫及環評審查，應自此失效，即開發單位原本的已做之環評應屬無效；未來開發計畫應依環境影響評估相關法令規定辦理，要求開發單位重做環評：包含分期開發計畫應分次進行環評、就不同開發屬性亦應分別做環評，不得採現行之通案包裹環評方式進行。

7. 本區既以整體開發為原則，開發時投資者理應先提整體開發計畫，但依據本次成立之罟寮灣/合興里受害地主自救會提供之資料顯示，仍有部分原地主保有該區之地上權，但在通盤檢討中未規定投資者應妥善照顧原地主與過去土地遭巧取豪奪後、透過訴訟勉強僅存地上權之權利人之相關權益，與履行過去於買賣契約中給予原地主之各項承諾；過去此區域開發單位在土地取得過程多所不義，公權力更遭到不當濫用，加上目前之開發計畫幾乎已完全悖離當初對於原地主的承諾，更罔論開發單位土地取得合法性尚待司法釐清，故要求都委會對於此區的土地使用規範應更加審慎評估，切莫成為不當開發與違反土地正義之幫兇；檢調亦應針對開發單位土地取得過程有無不法、公權力有否不當介入與圖利特定對象展開調查，以保障受害地主應有權益。

8. 都委會相關會議應書面通知陳情人，以便陳情人列席會議陳述意見。