關於 法定車位計算 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

【龔成問答信箱】（Q19901-Q19920）

Q19901：

老師，我係你學生，最近我睇左呢本書《大錢細思》，作者係Peter Lynch係徒弟，當Peter Lynch退休後由佢黎打理間公司，睇書見到有小小野想請教或者當係交流下大家既睇法，係關於科網股既，因為我見佢對科網股既睇法好似同主流人士好唔同。

科網股係股價同業績上有好強勁既增長，但其實對GDP既貢獻非常低，或者話唔會因為有左科網股之後GDP有好高既增長。

呢兩年(特別今年)好多人都好中意玩科網股，有D人仲覺得唔玩果個係傻既，但其實我又發現科網股好似真係並冇提供到一D最終物品/服務比我地，反而好似只係一個工具。

以美團為例，客戶想食野於是係個Apps到叫外賣，然後商家收到訂單整野食，整完美團既外賣員會去拎野食再送比食客。但最終物品係果件食物，美團好似只係一個工具，好似並冇創造到實際價值。

我想問下其實科網股既企業價值同埋創造到既社會價值，係咪往往被高估左?

如果係既話，其實應唔應該投資科網股?我見老師好似除左1810呢間實體科技公司外，都冇投資其他科網企業(以我所知)，老師你唔投資係因為作者以上既睇法?定係擔心風險同爆破既危機?

作者話，好多人嘗試說服佢科網股唔應該一般既方法去估值，但係唔成功，佢都覺得科網股亦應該用番傳統方法。

我見你之前有學生做左700既估值，你都話大致OK，想問下一般人用既PE, PS, EV/EBITDA, DCF,預期市盈率等，呢一D傳統方法外，科網股冇其他方法可以用，呢D傳統方法係咪用黎幫科網股去估值其實冇問題?

因為我見好多科網股既股價好似都係我地估值範圍以外，例如美團同埋金山軟件近日都不斷破頂。

但佢本書香港冇官方出版得大陸有，我係淘寶買。

龔成老師：

我先用美團（3690）作解釋，我雖然無用過，但都有用過香港的類似APP去叫外賣，我發現佢的每一個餐都比食店內買，較貴，而最後更要加多$20外賣費用。

即是我原本一個餐可能$70，最後要比$100。

但仍然有市場，這反映有需求。即是美團這類公司，不單分享食店的利潤，而是消費者會額外比多左錢，去給予這外賣公司的價值。因此，這會產生了社會上所謂的經濟效益。

另外，美團這類公司其實開始有正現金流，慢慢已經有錢賺，這就會令企業有實質價值。

可能你見一些科網公司，其價值只是衍生自其他公司的價值，但並不是無存左價值。不過，市場上的確有點過度給予這類公司的價值。

例如一般公司給予社會價值是1個單位，市場認為佢的股價值$10，如果是科網公司，就算都是給予社會價值是1個單位，市場認為佢的股價值$50-$100，因為市場部為科網公司好有前景，好有增長力，但這會否估高左？我相信1、2年市場會有答案。

至於估值方面，我會用翻傳統的估值方法，但會加多少少「預測」的元素入其中，例如預估2、3年後的盈利，以此作為推算基礎。

我1999年開始買股票，當中正是科網熱，由於由大量的網站公司在股市上熱炒，因此，市場「發明」了好多新的股價方法，例如股價/點擊率等，總之，是「為計而計」，最後，納指跌了8成，不少科網公司跌9成，當時所謂的估值，都是錯的方法！

當然，我不是話現時的科網股，會大跌8成，而是這刻如果用新的估值方法，其實要小心。

現時科網股，的確有點熱，但程度未及當年1999年，科網股真的值高估值，還是只是這刻嚴重高估，過1、2年會有答案。

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Q19902：

老師，我經朋友介紹認識你的FB page，很喜歡。因為在這急升市況，閱讀你的文字令我冷靜回想投資是怎麼一回事。

選了好的企業，時間就會成為朋友。我自己在創科、吉利的慘痛經歷（分別在$46及$15入左，但升20%後就全賣了）證明好難time the market。

另外，你同意在債息開始上升時間，仍保持一定百分比的黃金嗎？

龔成老師：

過往的經歷，教了你長線投資的重要，每個人都有學習的過程，希望你之後，集中長線投資。

如果債息上升，在傳統的估值模型，會令企業的價值下跌，但你要同時思考另一個問題，甚麼原因令美國加息？

如果是經濟向好的話，理論上盈利向上，企業價值會增加。因此，表面上股市受壓，但實質不一定的。

至於持有黃金，無論任何時間都要，這是財富配置的其中一部分，但不用太多，因為黃金無現金流。

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Q19903：

龔sir你好我是你的學生，請問你我現時32歲一家3口，兩公婆月入88000岩岩置業月供$2萬多

每月支出2萬合共4萬幾，現金20萬現時無股票因為比晒首期，另外，謝謝老師的1211幫助了首期！

請問現時策略？

要儲備幾多現金應付供樓和日常開支？之後我還想入優質股票，都是潛力股+平穩增值股嗎？比例60%40%? 謝謝老師

龔成老師：

可以幫到你，太好了！

現時的你現金唔算多，你要供樓，有家庭，宜留一定的現金，因此唔好太急動用。

反而當你每月儲到的資金，就可以有效動用，即是你最好留$20萬現金，餘下就可以動用。

你以6/4比去投資潛力股及平穩增長股，可以。

你現時可以開始，慢慢利用每月餘下的資金，去儲翻D股票。

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Q19904：

龔成大哥，我月入25000 銀行存有50萬及約20萬股票
我知道買車係一樣浪費金錢既野黎

但係我想買一架約25萬既車 應該點樣分配比較好 一直盲目咁儲錢好似無咩意義咁

龔成老師：

由於車是一個「負債項」，即是不斷取走你現金流的項目，所以，你愈遲購買愈好，即是首先令到你的財富增長，到成功增長後，之後先買車，這是最好的。

或者你可以定一個目標，當你的總財富，到了$125萬，就可以買一架$25萬的去獎勵自己，等你有目標去追財富。同時買完車後，你仍有$100萬財富，可以繼續進行錢滾，相信對你是較為平衡的方法。

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Q19905：

成哥，多謝你呀，好早follow 你
由你推介比亞迪五十幾蚊買左
雖然買左一手 ， 但而家已經升左好多倍！

上個月開始學月供 ，揀你推介有質素既股票，供左2 個月 ，月供14000，但已經升左，賺左千幾

龔成老師：

太好了！

月供股票是長期的策略，要保持進行，同時唔好太著重中短期股價。

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Q19906：

龔sir, 如果MPF已經100%放在恆指基金，咁股票選盈富會否是重複了？

另外，本人快40，想為退休作準備，開始每月$5000月供股票，想全部選收息股長期持有（領展 $1000、港燈 $1000、太古 $3000）

但我還是不太懂計算回報率，這樣的組合能做到一年10%以上回報嗎？感謝回答！

龔成老師︰

少少重覆左，但恆指和盈富（2800）包含52隻成份股，當中有不同公司和行業，故組合好有平衡性。所以，重覆都無問題。

以你年紀，應集中在平穏增長股。港燈（2638）係收息股，增長力唔高，唔適合。

領展（0823）和太古（1972）係適合，但問題佢地同是地產股。個別行業唔好高過組合3成，否則會有過度集中風險。

以下這些股票都適合你，長線平均都有約8-10%（連股息再投資）。如果你唔係咁認識以下股票，集中晒盈富（2800）都可以。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）。

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Q19907：

早晨亞Sir，請幫忙指教，有50萬現金，多年來都是做定期，現在想用來買收息股，請問如何分配。

一直怕股票有風險，故只做定期。

另2號中電，2638港燈，那隻好。

175吉利升了很多，是否還可以持有，不用先走。

中海油883,都是高息股，現價7.12，可以入嗎。

買收息股，要不要等股價 回落才買，或分段入，有沒有合理價

龔成老師：

比起買入單一收息股，你可以建立一個收息股的組合。因為能更有效分散風險。

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如中電（0002）港燈（2638），中海油（0883）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

現價合理，你都可以分注投資。

至於吉利（0175）可以長線持有，除非你貨多，又希你好怕風險，就轉為收息股。

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Q19908：

之前問完你set左個月供組合下個月開始，有盈富，領展，咁而家將金沙變銀娛就搞掂喇。

另外會每月定期買ishare恆生科技， 因為搵左好耐都搵唔到邊間有得做月供。

希望今次呢個組合可以keep到供3年都唔再變

龔成老師：

好！

其實你已方向正確，只要落實執行就得，定好計劃，堅持進行，投資是長期戰。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手。

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Q19909：

龔SIR你好! 本人34歲, 現時與家人同住。財政概況如下:

流動資產: 約$568,000
(包括流動現金、現金儲蓄、置業儲蓄、投資用本金)
其他資產:
- MPF: $232,000
-ibond (三手): $30,000

目標:
1)39歲前能上車350-400萬樓, 屬意九龍/ 新界區, 作自住/收租
2)父母20休後生活開支$200,000
3)40歲前儲蓄$150,000作結婚用 (預計總開支為$300,000)

請問:
1.如何增值自己資產達到以上目標?
2. 如何加快上車步伐?
謝謝!

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

其實你34歲這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

你有5年時間，可以好好利用增值。

第一，想方法增加收入。

第二，提高每月儲蓄。

第三，好好運用現時的儲蓄，其實唔應該太多現金及債券，你要增長。如果怕風險，就集中投資平穩增長類，潛力股就盡量小注。

你可以考慮盈富（2800）。

另外再加：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

恆生科技ETF（3067）小注都得。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19910：

ar sir, 02666 環球醫療值得長線投資嗎?

現金 22萬，12萬投資ok 嗎？ 10萬繼續儲住。

if ok, 甘12萬是否衹用6萬買股票，另外6萬作跌市用?
Thanks ar sir, 你上次叫我加大儲錢力度後，便由19萬儲到22萬。

現有1手中移動，10手鴻福堂，1手02666，ar sir, 我可以點改善以上分佈? 是否應入一些小米，吉利? 鴻福堂等佢再升小小我會放，因之前ar sir你comment左鴻福堂無乜投資價值，但買時用0.445一手入，所以要等佢再升小小

買左ar sir，買左 你兩本著作，股票勝經和年報勝經，今日開始睇。

龔成老師：

環球醫療（2666）質素屬中等，未算好強。

佢業務包括裝備製造、貿易及工程承包、醫藥行業、技術服務與諮詢及建築地產等。

佢係中國綜合醫療服務供應商，提供的服務包括設備融資；醫療行業、設備及融資諮詢服務；及科室升級服務。

過往的業務都有發展的，但賺錢能力唔算好強，這股都有投資價值，現價合理。但暫時只是平穩增長類。

至於$12萬用作買股票，可以，但就要建立一個「組合」，不能太過集中1、2隻股。你先用$6萬投資，餘下$6萬等跌再入，可以。

至於現時持股，不是零質素，但增長力不強你，你加入增長力較強的股，可以。

小米（1810）、吉利（0175）可以。

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Q19911：

老師你好，我有一個好消息和一個壞消息要和你分享

首先，因為睇左你緊財務自由行，知道現金不可以當作資產，而且要好好利用「借」去替財富增值，所以我加按左少少自己的自住樓，買入左一個三百萬的小單位，一來可以保值，二來又因為屋企人要移民而要安排媽媽的居所！現在真係一舉兩得！

多謝老師嘅教導，睇你嘅書之前我無諗過自己可以做到有兩層樓！我唔奢想可以買第三層，不過我嘅目標係買多一個車位收租！

五年前已經買咗一個自用，宜家比個目標自己再去努力！因為老師的教導，我開始減少用信用卡，多用現金，宜家每天都記帳，希望會自己的儲蓄加快增長！再次感謝老師呀！

不過壞消息係我之前跟某股評人高位買左285，仲要唔少，不過就不斷跌！個股評人之前又話唔洗怕，點知唔聲唔聲先今日見到佢話已經放哂換碼！

我好嬲自己又亂跟number買！老師我想問我有1500股係$41.75買，另外有5000股係$42.95買！如果宜家放會蝕得好甘，老師請問285是優質股嗎？可以當作長線投資嗎？

再次感謝老師

如果我早啲認識老師，就不會犯如此的錯誤！

補充，新買入的物業是full pay的，而加按後只係供多少少，另外仍然有應急錢！

龔成老師：

恭喜你，物業始終是資產項，因此可以長線持有，但你都唔好過度去追物業，是重要是建立一個平衡的財富組合。

加油！之後要利用股票保持增值。

至於比亞迪電子（0285），你又唔需要太過擔心，因為這股有質素的，你有得守，但如果你見我之前的分享，這股將期都貴，要去翻$30以下先合理，所以股價預期會波動。

所以你買入價貴，但可守，等股價上翻D先，要減持，你唔可以將資金太集中個股別股票的。

買股票你要記住，我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。

同一行業不能太多，同一股不能太多。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。

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Q19912：

老師，有小小關於月供股票嘅問題想你解答下

我本身月供$10000：
1211 @$2000（$70開始供，未夠一手）
1177 @$1000
823 @2000
2800 @ 5000

1. 如果依家1211 價格太高，會唔會建議停供/換馬？

2. 如果自己已經有一定能力選股，可以唔供2800將金額轉供個股

因為想獲得大啲回報，覺得2800有啲慢

龔成老師︰

1） 現價的確有過高情況，最好回到$120左右才再開始﹐你可以用以下潛力股或盈富（2800）暫時代替。

安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）。

2） 可以，只要你能確保係優質和適合你年紀，就可以。

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Q19913：

老師多謝你！我30歲，20幾歲時進修左好多年，所以以前可以儲的錢唔多，亦欠缺理財知識同正確態度。

自從follow老師專業同買咗你的書學習基本知識之後，開始理解儲資產比儲錢更有效，亦知道只要有心有知識唔怕遲

一定要持之以恆自律咁儲錢儲資產。現時月入45,000, 工作穩定，每年會加，2年後會有15％約滿酬金，
每月扣除家用學貸保險等開支後可儲16,000-18,000現金，基本目標希望5年內儲到120萬。閒時會接下freelance

可額外增加1年3萬左右（但不穩定）。如果可以，希望可以透過長線理財投資方法增長儲到160萬

再買個單位收租。現時做法是每月儲現金後，每月再以部分現金分注（平均每月6000買股票，10000現金），
分注買入2800, 3067（好似現價偏貴？）, 1972, 1810（偏貴？）, 0014，你認為我的目標可行嗎？

是否應該提升每月分注買入股票的平均金額？另外對於股票組合有咩建議？唔該曬你！！

多謝你願意同我地分享同win-win ！

龔成老師︰

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

以你年紀計，應以增值為主。你月供選股都合適，部份雖然略貴，但都係可月供水平。現時大市在合理區，建議你每月用一半儲蓄做月供，另一半就等大跌市機會。

以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$17000，5年後大約會增值至125萬，故這樣安排相信很大機會達至你的財務目標。

如果你能在這段時間好好提升投資技巧，到大跌市時把握力較好，財富增值也會變得更明顯。

至於你上述的股票，都可以考慮的。

而安碩恒生科技（3067）可長線。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

不過，現價都唔平，大約在合理區頂，因此，這刻不能大注投資。最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

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Q19914：

Hello龔Sir,聽從你建議 我已月供2800 5個月 每月3000，現時還有5萬流動資金在手

月入13000左右，想1年後存夠10～15萬現金翻大陸二線城市買樓結婚 首期要10-15萬

請問我需唔需要暫定月供2800 直至完成10-15萬小目標？定係繼續月供 等要俾首期一次性賣曬2800？
文字太多 唔好意思 多謝你

龔成老師︰

由於你資金一年後有明確用途，現階段如果用來買股票，有一定波動性風險。

我建議你這些置業資金，最多做定期好了。而現有月供資金若都會用來置業，就都要停一停。

現貨唔好等到要用先沽，要半年前分段出貨，去平衡價格波動之風險。

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Q19915：

成哥好，想請教一下，0788，2357，0762，0728，現價合理嗎？

看見價格應該低過公司嘅實際價格，謝謝您

龔成老師︰

中國聯通（0762）和中國電信（0728）現價合理，但你預佢地增長力唔強，只會平穏發展。

中國鐵塔（0788）相對有增長力，中國的3大電訊巨頭，都是佢的主要客戶，以及大股東，當5G發展，佢一定會受惠，因此前景仍然正面。

佢現時的收入正不斷增長，盈利都保持向上，但股本回報率不高，是這股較弱的地方。行業上，佢係有壟斷優勢，而且中國5G和未來發展成數字大國架策略，都會對佢有利。

不過近年增長力略減，現價合理，可分注入貨。

中航科工（2357）本質不差的，不過增長力有所減慢，整體質素屬中等。

現價計有些貴，等佢回翻才入會較好，同時不宜大注。

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Q19916：

老師又要麻煩你啦，我見你話唔好買同一行業嘅股票多過自己嘅組合30％，咁恆地（地產股），領展（REIT）

同大古地產（收租股）係唔係同一行業？定話呢幾間公司當佢係3個行業？

龔成老師︰

恆地（0012），領展（0823）和大古地產（1972）雖然佢地賺錢、營運模式和物業種類未必一樣。

但大體性質上，都係跟香港房地產有關。因此，我會當佢地係同一行業。但就可以比3成這標準，推高少少都得，因為恆基有些其他類別。

所以，你若果有這3隻股票，但要加起不超過組合3成或35%這個原則。

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Q19917：

希望龔sir可以審視一下我既組合

背景： 26歲，未計雙糧花紅月入20k ，月儲12k,其中7k月供股票，現金儲4-5k

現時現金大約8萬，投資組合現值30萬

現時月供 2800 - $2000
066. - $2000
788. - $1500
1177. -$1500
手持股票：
2800。2400@$27.3
066。 1100 @$44.2
788. 9750 @ $1.35
1177. 408 @ $7.3
178. 6000@ $2.21
1211. 204 @. $44
1212. 3000@ $8.24
1257. 3000@ $3.45
1928. 800@ $27.83
1972. 1200@ $21
2388. 1020@ $28.2

（1）. 以上組合可以嗎？有冇咩改善？需要賣走較弱既股票？

（2）可以增持1972，1928，1212，1257嗎？

（3） 股票數量是否過多？唔應該再增加數量？

（4）以上股票適合我年紀嗎？

（5）月入20k，可以月儲12k,算係唔差？

麻煩龔sir ,期待新書！

龔成老師︰

1） 現時月供和持股都可以，係適合你，故唔需要減持任何一隻。

2） 可以，當中金沙（1928）會相對優質。利福國際（1212）這股有質素的，但你預中短期會較波動，長遠是不差。

另外，光大綠色（1257）雖本質不差的，不過股價就較為波動，加上近期負債有所上升，故投資注碼不能太大。

3） 組合要控制在10隻以內，長線會較易管理。

4） 我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

以你年紀計，應用"平穏增長股" + "潛力股"這些增長股作組合，故你現時持股和月供都合適。

5） 這個水平理想，每月儲下4-5K就等大跌市，才入貨。此期間，努力學習投資知識，對你長線回報會有幫助。

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Q19918：

本人37歲 月入3萬 大概有30萬股票 66 2800 823 11 5 3988 1038 每樣有1至3手

咁樣係咪太過分散？係唔係集中d好d？我想作長線投資 有邊d收息股可以選擇？

同埋我之前有月供 但係停咗 係咪要keep住？ 謝謝指導。

龔成老師︰

唔算好散，只要維持組合8-10隻就可以。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

以你年紀計，應先著重"增值"，而唔係"收息"。你持股中，匯控（0005）和中行（3988）都係收息為主，欠缺增長力，不宜持有太多。

而且你有少少偏重銀行股，個別企業唔好高於組合3成，否則有過度集中風險。

月供係一個長線計劃，唔好供下停下，或者經常調整金額。要一直定期定額咁做，最少維持3年，並持有這些股票5年以上，才會有較理想效果。

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Q19919：

老師，想問楓葉教育需要止蝕嗎？我看到2020年他的負債上升了很多，而流動資產淨值為負數

總負債/股東權益也大於100%。本人擔心會出現資不抵債的情況。

龔成老師︰

楓葉教育（1317）本質不錯的，但增長力在近年的國策下，令佢弱左，長遠仍是正面的。

由於市場擔心企業往後增長力，同埋國策加大對行業監管等因素，都令這股的股價變得較弱。在政策風險下，最影響的不是現時的業績，而是之後的發展，令增長力減慢。

最期業績反映負債明顯多左，但當中不少用作收購項目，對未來發展有利。但令負債指標差左，點都會扣D分。

此股現時在合理區底部，長線增長可能無以前咁快，但質素還在。若你持股佔組合唔多，可以守。

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Q19920：

老師, 想請你俾小小意見…呢啲係我而家既股票情況，但我覺得太多同有啲散, 我想減返幾隻, 你覺得如何?

12 $28.8 1000股
66 $38.6 500 股
270 $11.36 2000 股
823 $65.28 400 股
1038 $39.4 1000股
1177 $7.42 6000股
1833 $85 400股
1928 $31.49 1600 股
2382 $128.9 100股
2388 $21.3 500股
3319 $32.7 500 股
9988 $234.7 200 股

1. 想問問整體組合及買入位置理想嗎?

2. 如果減2-3 隻, 老師可給點意見嗎? 我初步諗減2388, 另外諗唔到應該減邊隻好….
謝謝你老師~

龔成老師︰

1） 若你係年青至中年人士，以上持股適合你。買入價計，都是在合理區範圍。

我睇翻你每隻都是有質素的，質素方面無問題。

但以數量計，就有少少過多，又唔係好嚴重，維持10隻左右就可以。

2） 其實這些股都有質素，唔建議減持。未來投資時，可以每個行業集中翻一隻，咁就可以。

另外，平安好醫生（1833）係潛力股，但就屬於較高風險的類別，因此唔建議太多。

中銀（2388）都有質素的，但增長力不算強，如果你想組合有較好增長力，可考慮減。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。

先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。

車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。

內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。

建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。

不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。

此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。

住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。

房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。

【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。

此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。

車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢

房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。

何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。

停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中

房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。

修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。

200216中視 買房要搭車位嗎？轉手房價就鍍金！
影片網址→https://youtu.be/rFqNLJHZqbI

主播/蕭惠文：「車位是票房毒藥還是價值選項，在買房預算有限的情況之下是不是該把牙一咬，車位也給買了呢？」

主播/蕭惠文、攝影/張召朋 採訪報導……↓

買房要不要一起買車位，用租的會比較划算嗎？105年的調查，台北市平面車位一個平均要價275萬，機械車位206萬，新北市在189到138萬之間，桃園市平面135萬機械103萬。

以100萬來計算，車位一個月租金3000元，可以租到27到28年，用100萬也可以多買一個小房間，在預算有限的情況下，要不要買車位，可以評估居住地點，看停車方不方便。

房仲業者/陳泰源 表示：「你在買房之前你要先確定說，這個社區或是它附近走路幾分鐘內、妳可以接受的這個距離，有容易租得到車位的地方。」

住家附近交通方便，捷運、公車都有，房子是小坪數，不買車位或許是聰明選擇。

房仲業者/陳泰源 表示：「小套房因為它總價已經就很低了，所以如果你再加車位墊上去的話，整個總價就會被拉高，總價拉高將來其實也不好脫手，其實像這樣的房子也比較不好賣。」

兩房以上較大坪數，建議要買車位，而且車位貸款和房子綁在一起用的是房貸低利率，如果未來再決定單獨買車位就必須用現金交易，貸款利率可能5%起跳。

主播/蕭惠文：「車位還有分法定車位、增設車位以及獎勵車位，你要買的時候還是要先了解一下，到底車位的屬性是屬於哪一種。」

法定車位屬於公設，買賣和使用上限制最多。增設車位或獎勵車位如果有獨立產權，使用上比較便利，有些甚至可以賣給非同社區住戶，買房要不要一起買車位。

房市萬年題可以先評估，住家附近停車位好不好找，大眾運輸方不方便，如果是捷運共構宅或是小套房，從專家角度評估，沒有車位可能比較加分。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/02/200216.html

#性平書展不性平
#晨光時間志工團體入校審查機制
#緊急救護回歸專業判斷
#違章建築成為不定時炸彈
#左側不給行右邊要臨停機車騎士何去何從
#低人口高空屋房價漲不停

#性平不性平玫瑰少年書展有這個？

今年是台灣的同性婚姻元年，但在台南市立圖書館十月舉辦的「性別平權‧擁抱玫瑰少年主題書展」當中，卻展出內容強化性別刻板印象的書籍，諸如「母親可以和女兒玩家家酒」、「父親可以和兒子玩騎馬打仗」等等論調，我認為如此缺乏性別意識的書籍，卻可以於性別平權書展中展出，相當荒謬且諷刺。

圖書館業務屬文化局管轄，文化局應針對此一疏失進行檢討，並加強人員的教育訓練，但教育局轄下的性別平等教育委員會網站上，就已有由中央教育部審核完備的性平書單，已經有的書單為什麼不好好利用？此狀況也顯示出台南市政府在橫向溝通上的不足。文化局也承認，這本書的確不適合放在性平書展裡展出，會檢討並改進。

#晨光時間教材誰來把關

針對晨光時間志工團體入校質詢，在教育局提供的教材當中，有「等待真愛手環」、「認識婚前性行為的後果」等帶有既定價值觀的內容，然而教育局對晨光時間志工團體入校的掌握狀況，也是由我行公文至教育局後，才開始採取動作進行全市國中小的普查，這樣的把關力度是否太過消極？

我要求教育局應參考台北市作法，針對性別平等教育的相關補充教材建立審核機制、以及針對晨光時間校外團體入校應開放家長、教師觀課，讓家長可以確認和了解教材的內容。最後教育局長承諾，不當的教材必須離開校園，性平教育應由專業的老師來進行教學。

#緊急救護回歸專業判斷

根據中央緊急醫療救護法第29條法規以及內政部函釋，賦予救護員在處理緊急傷病患案例時的送醫判斷權力。然而，臺南市消防救護車收費執行要點卻違背中央法規，該要點的內文形同開放讓緊急傷病患可以指定後送醫院，讓民眾的指定權凌駕於救護員的判斷之上，漠視他們的專業。我要求市府，救護車收費與否應該只針對非緊急的狀況，而非連可能危及生命時，都還開放付費指定後送醫院。相關局處應趁收費機制上路前審視台南救護車相關之要點與規則是否存在漏洞，若有則盡快修法改善，讓台南的醫療體系能夠回歸救護專業，不再發生悲劇。

#違章建築成為不定時炸彈

目前台南尚存許多違章建築，光未登記工廠的部分就高達3000多間，這些工廠若發生火災，常會因為難以取得建築設計圖而無法即時了解工廠內部構造，且工廠往往缺少合格的消防設備，若建於農地中，更可能不易取得消防水源，增加救災難度。違章一般多鐵皮構造，若遇火便很容易因為高溫而變形，致使建築結構不穩，讓消防員必須冒著更大的風險來救災。因此，我要求市府應該要好好檢視並且徹查所有台南市的違建數量，該拆的就不要心軟，莫等到像台中的違章工廠大火事件發生，有消防員因此喪命時才肯檢討。

#左側不給行右邊要臨停機車騎士何去何從

從大前年（2016年）開始，桃園、雙北就開始陸續開辦取消內側車道禁行機車，2017年至今，六都均已長時間試辦、評估，新北、桃園更全市取消內側禁行機車的規定，六都以外，基隆市也開始試辦此一政策。

在台南，右側車道常常被違規臨時停車的車輛佔據，縱使沒有臨時違停的車輛，當汽車在尋找停車位、切換車道準備右轉時，外側車道很容易就被一台車子完全佔滿。此時，機車騎士如果不想撞上去，只能被迫切進內側車道，如果內側有禁行規定，機車族等於在生命危險和違規中被迫擇一。

在各縣市試辦之後，數據上顯示違規情況、肇事率並未惡化，桃園市的試辦路段，在2017-2018年度，事故率更是下降了40%，可見此一政策的成效值得期待。可惜的是，台南市政府面對此一狀況，可說是反應遲緩，至今仍遲未跟進。在本次總質詢中，林易瑩要求台南市交通局提出具體規畫，交通局也承諾3個月內會完成路口盤點以利進行試辦，並進一步研議，如果是特別狹小的路口（例如二線道T字路口）除了取消內側禁行機車，也應評估是否有取消強制二段式左轉的可能性。扣除掉捷運系統發達的台北市，台南機／汽車比率為六都中第二名，汽機車數量差距達224%，政府應該照顧廣大機車族需要，讓我們可以平安上路、開心回家！

#左側不給行右邊要臨停機車騎士何去何從

據行政院主計處調查，台南市2019年第二季房屋價格值數相較於去年同季，漲幅為六都最高，與全國相比增幅多達3倍，同時也是連續第五季上揚。自縣市合併後，購屋平均單價從每坪10.5萬元成長至14.8萬元，漲幅近41%。這些數據顯示，台南的房價增幅驚人，年輕人買房的負擔沉重。

台南不僅房價提昇，人口也呈現下降的趨勢，總人口數從2017年持續下降至今，已快跌回縣市合併前的人口水平，生育率更是六都最後；更慘的是，台南的空屋率也高於全國平均，顯見台南的房價主要是炒房的結果。觀察六都的囤房成本，持有三戶以上房地產，台南市既沒有採累計稅率、每棟課徵稅率亦為法定範圍內最低，並且也沒有完全依照時價計算單棟房屋的基價。在這個情況下，台南完全成為投機客的囤房天堂。希望市政府能提出具體的打房政策，讓台南成為青年人願意安居的城市。

190131基湖路 鋼骨泳池樹河雙景樓中樓 巴黎花園151-38-9+10
地址─台北市中山區金泰里13鄰基湖路151巷36~38號
影片網址→https://youtu.be/sh6cg4z1h0M

【九+十樓】
售價─2e5468萬；單價─124萬/坪
降價1─2e4498萬；單價─119萬/坪
降價2─2e3526萬；單價─114萬/坪；車位─1400萬
格局─7房/4廳/6衛/1廚房/8陽台/1內梯直達專用超大頂樓平台
房屋權狀─246.37坪；不含車位─194.14坪；車位─52.23坪
主建物─101.01坪(9F-46.51坪+10F-54.5坪)
附屬建物─26.81坪(9F-13.36坪+10F-13.45坪)
公設─66.31坪34%(9F-28.21坪+10F-38.1坪)……↓

【九樓】
格局─2房/2廳/2衛/1室
房屋權狀─114.2坪；不含車位─88.08坪；車位─26.12坪
主建物─46.51坪
附屬建物─13.36坪(陽台6.4坪+雨遮6.96坪)
公設─28.21坪/32%

【十樓】
權狀計算單價─134.7萬/坪；頂樓平台納入計算單價─119.8萬/坪
格局─4房/1廳/2衛/2室
房屋權狀─132.17坪；不含車位─106.05坪；車位─26.12坪
主建物─54.5坪
附屬建物─13.45坪(陽台8.07坪+雨遮5.38坪)
公設─38.1坪/36%

【車位說明】
坡道平面X4/B2/10F-21號、22號、23號、9F-25號

【其他說明】
白紙黑字，約定專用「頂樓平台」約39.52坪，採1/3計價=13.17坪，頂樓平台13.17坪+建物坪數106.05坪=119.22坪。

【共同資料】
發照日期─98年09月02日
建案名稱─巴黎花園；建設公司─良茂建設
樓層規劃─地上10樓/地下3層；總戶數─18戶
構造─SRC，鋼骨鋼筋混凝土造；外飾建材─二丁掛
土地使用分區─住宅區；建物法定用途─住家用；路寬─8米
月管理費─建物120元/坪+車位500元/個=共約25297元/月
大樓外觀朝向─北；室內客廳採光朝向─南；邊間─是；採光─3面
出售樓層─9F+10F+頂樓平台；挑高─3.35米；該層戶數─2戶；共用電梯─2部

【公設說明】
健身房、游泳池、交誼廳(使用每次限3小時)、公設廚房(使用一次3000元)

【生活機能】
商圈─美麗華、西湖
學區─濱江國中/國小
公車─金泰公園、堤頂大道口
公園─中431號公園、河濱公園
捷運─西湖站，google說步行12分鐘、劍南路站

【特色說明】
鋼骨制震樓中樓，室內使用破百坪。
另附內梯可達，約定專用約39.52坪私人頂樓平台！

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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.看屋請至少提前一天預約。
2.服務專線→0986-289-679；line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收，合計不得超過實際成交價金6%或1.5個月租金。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2011/01/110121.html