【租屋新制,Are You Ready?】
▌故事是這樣的
昨天內政部的臉書成功引起小編的注意(霸道總裁邪魅狂狷笑)。
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內政部幫大家畫線了四個重點,也就是6/1開始包租契約跟轉租契約要遵守下面的規定:
1. 押金不能超過2個月
2. 房東不得禁止租戶遷戶籍
3. 電費不可超過台電標準
4. 不可限制房客報稅
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進入主題前,先介紹一下今天法條的主角們:#住宅租賃契約應約定及不得約定事項、#住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項、#住宅包租契約應約定及不得約定事項,都是由 #租賃住宅市場發展及管理條例第32條 授權內政部去訂定的。簡單說今天適用這些規定的是一般房東房客間、包租業者跟房客間以及包租業者跟房東間。
▌上面說的轉租,不是普通的轉租!
普通的轉租是指,房東租房子給我,我看著剩下的空房間想說:「不如出租。」也就是一般的二房東。承租人(二房東)跟次承租人的租賃契約與大房東(原出租人)沒有關係,而且依照 #民法第443條第1項但書,房屋原則上是可以一部轉租的,但既然叫一部轉租,就是說你自己也要留在那個房子裡,不可以做一個瀟灑的二房東,你跟你的房客們要榮辱與共啊!另外依照 #第444條第1項,在合法轉租的情況,二房東跟大房東之間租賃契約繼續有效。
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不過這裡的轉租,是指包租業者的轉租。到這裡我們簡單來認識一下現在執政者推行的政策之 #包租代管。因為這是一個高齡化、高房價的時代,有資本而老去的人們開始不願意當出租人,多租多麻煩反正也用不到這麼多錢,不如就讓它空著,空屋率就這樣上升了,但是年輕租群的需求去沒有減少,因此政府就出手了。
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「#代管」是指由租屋業者去替房東處理、管理租賃住宅業務,並協助房東與房客訂約;「#包租」是指政府委託租屋業者向房東承租住宅,轉租給其他人供居住使用,並對住宅進行管理。這裡面特別應該被注意的是在包租契約中,二房東(租屋業者)將房子轉租出去時,因為一方是企業經營者,而有消費者保護法的適用,也就是說如果違反內政部公告的應記載或不得記載事項,有消保法第56條之1的適用,這也是跟一般租屋契約一個很大的不同點。
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附帶一提,訂定包租契約的大房東,也就是提供房子的人,依照租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項,會獲得租金所得稅減徵的優惠,以希望大家多一點的提供房子,降低空屋率。
▌回到畫重點的這幾點。
#押金不能超過兩個月 這個在他們的母法第7條就有規定不得超過兩個月,因此這點根據法律優位原則,內政部所定的應記載不得記載事項也不能去打破他,寫在裡面也只是更明確而已。
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在 #遷戶籍 的部分,內政部公告的轉租定型化契約第11條包租業之義務與責任內,第1項第9款就有說:「應配合承租人設立戶籍需要,協助向原出租人取得可供設籍之相關證明。」但是相同的規定,在一般租賃定型化契約裡卻只規定在不得記載事項,其實事實上房東還是消極的不配合協助房客設立戶籍,因此可以看的出來在政府介入的包租形式,效果還是比一般租賃契約強一些。
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#電費 的部分,小編本來覺得很猛,想說一度五塊(昨天還聽到世代在進化,一度六塊不是夢)的時代要結束了嗎?一查才發現,台電公司公布的 #夏季用電量最高級距 的每度金額是6.41元。小編現在聽到最猛的應該就是一度六塊吧!所以感覺這點對大家也不會有特別的影響,頂多就是讓房東們不能更誇張。
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最後6/1以前如果你是包租、轉租形式的承租人,可能就要等到下一次更新租賃契約的時候才能換,但是,如果你是一般租賃契約,上面說的規定早在107年6月28日就開始施行了,如果你的房東有違反,記得檢舉他啊!但提醒大家,一般的房東再惡劣都不是企業經營者,新聞報的30萬不是在說他哦!
▌租房子前,都來看法白一下!
📍劉時宇|與「惡房東」的教戰守則
https://plainlaw.me/2017/02/06/landlord-1/
📍劉時宇|好房東的「惡房客」反擊手帳
https://plainlaw.me/2017/02/26/bad-tenant/
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過6萬的網紅巴打台,也在其Youtube影片中提到,香港今日社論2020年09月24日(100蚊獅子頭) https://youtu.be/CCxszmJqioA 請各網友支持, 課金巴打台 (過數後請標明所支持的節目或主持, 把入數收據WhatApps 至 : 94515353 ) - 恒生 348 351289 882 - 中銀 012 885...
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【七休一函釋違法否?】2016-10-13 @司法院長暨大法官人事審查
《勞基法》第36條規定,勞工工作每七日中,要有一日休息。
勞動部針對《勞基法》第36條的強制規定,竟然便宜行事,擅自以行政規則「變更」法律適用內容與範圍;今天詢問司法院長被提名人許宗力教授,勞動部可否透過行政規則,來「變更」法律適用範圍,變更立法者原本在法律適用上,主張之勞工不得上班超過6天,是否可以透過行政規則,割裂法律的一致性?
對此,許宗力明確地表示「行政規則不能逾越法律」。換言之,「七休一」函釋已違反法律保留及法律優位原則!
◆相關新聞
→七休一函釋違法否? 許宗力:行政規則不得逾越母法(自由)
https://goo.gl/sfJxX1
→勞工七休一函釋違反法律原則 大法官被提名人也搖頭(NOWnews)
https://goo.gl/U1tbDw
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香港今日社論2020年09月24日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/CCxszmJqioA
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明報社評
香港社會撕裂「分黃分藍」,司法界內部有沒有這方面的情况,社會上亦有很多議論,每當裁判法院或區域法院審理政治敏感案件,不同陣營都有人緊盯由誰主審,有時法官在庭上的一些說話,也給公眾留下奇怪的觀感,就是司法機構內部,也有意見形容個別裁決「發人深省」。香港司法制度優良,倘若裁決有偏頗,可按機制上訴或投訴,最近上訴庭便就一宗汽油彈案,糾正原審裁決。昨天終審法院首席法官馬道立發表長篇聲明,強調外界對法院的評論必須有理有據,同時重申法官不得受任何政治主張的偏見所影響。司法機構不應被政治化,內部亦要避免政治化,法官要避免觀感偏頗,更不能有實質偏頗。
蘋果頭條
終院首席法官馬道立罕有地以長篇幅聲明駁斥外界對司法機關的指控。資深大律師戴啟思以個人名義回應事件,認為馬道立發表的聲明並不常見,並指市民因為不滿裁決而歸咎為法官的政治動機,是削弱司法獨立。法律界議員公民黨郭榮鏗相信,馬道立是有感建制派與左報近期有系統性、具名地攻擊法官,因而澄清「好基本的法律原則及常識」。不過民建聯周浩鼎、葛珮帆隨即現身,再度指摘馬的聲明未能令人重拾對司法機關行事公正的信心。資深大律師戴啟思以個人名義回應馬道立的聲明,認為並不常見,他想不到有其他類似的聲明,指馬道立發表聲明,是因為近期社會對法院裁決的批評增加,戴啟思強調,不認為法官的裁決有受到任何政治考慮影響。
東方正論
回歸後亞洲金融風暴襲港,百業蕭條市道插水,當時港府為求「米老鼠」落戶特區打救經濟,不惜與迪士尼簽訂被嘲為「喪權辱港」的割地條款,當中包括迪士尼獲批認購權優先購買位於竹篙灣的二期用地。結果二十年倏忽過去,迪士尼遲遲沒有認購和發展,該幅靚地除了十年前曾有短期活動外一直丟空養蚊,暴殄天物。港府昨日終於宣布不延長迪士尼的認購權,變相收回土地,可謂姍姍來遲。港府遲來的收地,任由這幅面積達六十公頃的二期用地「曬太陽」最少十年,簡直是胡混度日、崇洋媚外的又一明證。本報多年前已力促港府收回該幅土地另謀發展,今年初趁土地認購權有效期即將屆滿,不厭其煩再次呼籲港府收回土地,尤其當時疫情嚴峻,即使不收回建屋,也可暫時闢作臨時隔離中心接收患者。
星島社論
毗鄰香港迪士尼樂園的竹篙灣六十公頃用地,原定預留作迪士尼第二期擴建之用,由政府及華特迪士尼公司合營的香港國際主題樂園有限公司擁有優先認購權,為期二十年,於今日到期,本來延長最多十年。不過商務及經濟發展局昨日宣布,考慮到現時經濟狀況,不會延長該認購權的有效期,認為應該專注其現正推行的跨年擴建計畫。華特迪士尼公司昨表示極度失望。大律師指出,政府作出相關決定後,意味政府可重新規劃該用地,日後出售時將如同其他政府地般需要招標出售。不過由於該用地現時有高度限制,料政府於短期內興建過渡性房屋,最多可建四千伙。根據二〇〇〇年簽訂的《認購權契約》,由政府及華特迪士尼公司合營的香港國際主題樂園有限公司,獲批迪士尼樂園竹篙灣用地的優先認購權,作未來擴建二期之用,有效期二十年至今日到期。
經濟社評
中美科技戰愈演愈烈,中央4大部委昨聯合發布文件,提出培育和打造10個具有全球影響力的戰略性新興產業基地,既為科創發展提供清晰方向,更配以跨部門政策支援,務求揚優勢,克短板,走出科創自主新路向,突破美國圍堵。發改委、科技部、工信部和財政部提出要擴大戰略性新興產業投資,包括加快5G產業、關鍵芯片及疫苗等。中央4大部委此時對科技產業發出指示,皆因美國為了打壓中國崛起,在科技戰中祭出全面封殺的大殺着,加上新冠肺炎勢改變疫後產業供應鏈,中國須作出政策調整,應對美國不斷加招逼迫,以及供應鏈有變的新格局。
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香港今日社論2020年08月19日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/0QRNQaW4_JY
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明報社評
政府推出第二期「保就業計劃」,資助企業出糧,本港兩大超市及大型物業公司申領資助,需要接受附加條件,諸如提供減價優惠或回饋業主。疫下香港經濟疲憊,不少企業面臨裁員倒閉壓力,「保就業計劃」本意是透過資助困頓企業出糧,幫打工仔保飯碗,由於要快捷簡便,申請門檻很低,具體執行操作,容易出現不公平等爭議,部分申領資助企業疫下損失輕微,當局有理由要求它們負起更多社會責任,與民共渡時艱,關鍵是確保細節安排真的便商利民,避免一法立一弊生。疫情曠日持久,政府銀彈有限,津貼出糧保就業,資助行業對象需要精準,亦要盡力防止濫用,部分無良僱主取巧走法律罅,當局應嚴肅跟進。疫情重挫經濟,政府先後推出兩輪防疫抗疫基金「撐經濟保就業」,第三輪亦在籌備之中,具體規模未定。「保就業計劃」(下稱「計劃」)是第二輪防疫基金的主要項目,港府仿效多國做法,撥出810億元資助企業出糧,條件是受助企業承諾不裁員。
蘋果頭條
天文台在凌晨3時40分,發出1號戒備信號,指位於南海東北部的熱帶低氣壓已增加為熱帶風暴,正式命名為「海高斯」。至下午2時20分,天文台改發三號強風信號;按照現時預測路徑,「海高斯」會在今晚至明早於香港西南約150公里內掠過。熱帶風暴海高斯下午5時集結在香港之東南約210公里,中心風力達每小時85公里,其後風力逐漸增強,至晚上8時,海高斯升級成為強烈熱帶風暴,中心風力已達每小時90公里,逐漸靠近本港。晚上11時,強烈熱帶風暴海高斯集結在香港以南約110公里,即在北緯21.3度,東經114.3度附近,預料向西北或西北偏西移動,時速約20公里,移向廣東西部沿岸,而海高斯的中心風力更高達每小時105公里。狂風暴雨無阻市民觀浪興致,多名追風人晚上冒著風雨前往杏花邨海濱長廊觀浪,其中有人身穿雨衣,亦有人舉傘靠岸追風。
東方正論
政府抗疫不力,導致疫情反覆,經濟振興無期,各行各業水深火熱,官員百無一用,一味用錢救亡,先後推出兩輪「防疫抗疫基金」,昨日宣布將推出第三輪,金額以千億元計,可是廢官用錢也用得比人差,首期保就業計劃甩漏甚多,第二期保就業計劃將於本月底展開申請,但公布的細則又再度惹人非議。政府規定兩大超市百佳及惠康在申請第二期保就業計劃後,須在九月至十一月期間向顧客提供各方面的減價優惠,或為弱勢社群或非政府機構提供超市現金券。而所持理由令人啼笑皆非,政策創新與統籌辦事處解釋第一期計劃有三百七十多間獲補貼的大型企業,當中逾七成屬受疫情影響的行業,如零售、餐飲、旅遊及酒店,相關企業值得批出補貼,但超市感覺上受影響較小。
星島社論
出版通識教育科教科書的出版社,日前已應教育局要求上載課本修訂後的勘誤表,把大部分敏感議題刪去,但有教育界人士核對內容後對本報表示,發現仍有部分內容或牴觸《港區國安法》相關條文,擔心誤觸紅線,促請當局覆審。據悉審書程序在立法前已完成,故使內容未能兼顧《港區國安法》生效後的要求,教育局強調課本不應有違法內容,認同有需要時可重新審視。六家參與「專業諮詢服務」出版社,日前陸續公布經教育局審批,旗下通識教育科課本修訂的勘誤表。有教育界人士核對個別課本的勘查表後,發現雖然公民抗命等激進議題被刪,但個別內容卻有可能牴觸六月刊憲生效的《港區國安法》,擔心與學校將開展的國家安全教育有所矛盾。
經濟社評
第二期保就業計劃將於月底接受申請,港府昨天宣布微調申請細節,要求受疫情影響不大的兩大超市,及大型物業管理公司回饋市民,顯然是要理順之前一刀切所衍生的問題。雖然細節未出台,但當局務必盡快訂立回饋機制,確保超市「真減價」,讓市民受惠。特首林鄭月娥昨表示,首期保就業計劃已大致完成,有逾14.8萬名僱主獲批款共439億元,190萬名打工仔受惠。第二期計劃月底會展開,當局在檢視落實第一期計劃後,將要求20多間大型物管公司收到補貼後,回饋至少8成給業主和業主立案法團,兩大超市需為顧客提供減價,向弱勢社群提供現金購物券。當局針對性微調第二期保就業計劃條件,皆因當初推出計劃時其中一個重點要快,疫情衝擊各行業,為了盡快把錢發放到企業手,故在設計上採取簡單快捷處理原則,只要企業承諾不裁員,將補貼全數用在員工工資上便合乎資格。
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明報社評
北京疫情反覆,過去數天新增約80宗本地感染確診個案,所有病例都與當地一個批發市場有關。北京防疫措施之嚴,在內地數一數二,仍然出現群組爆發,突顯新型冠狀病毒肺炎(COVID-19)防不勝防。病毒傳播無分國界,更不會理政治制度,內地與韓國的控疫經驗顯示,雷厲風行和忍痛決心,是疫情能否迅速受控的關鍵,然而即使疫情緩和下來,仍有可能出現反覆,爆發新一波疫情的風險不能低估。近月香港疫情緩和,可是偶爾亦驚現本地群組感染,社區爆發風險難以杜絕,所有人都要學習「與疫共存」,防疫措施可以逐步放寬,防疫意識絕不可以鬆懈。
東方正論
「港版國安法」如箭在弦,香港反對派反應激烈,千方百計發動文宣抹黑及妖魔化立法,出動黑暴,又煽動市民上街,連「六四」日子也不放過,動作愈大,愈反映其虛怯,正中要害故垂死掙扎。反中亂港大頭目滿腦盤算,未露風聲,嘍囉小卒卻率先雞飛狗走。
港獨組織「香港獨立聯盟」召集人陳家駒等九人在去年涉嫌煽暴衝擊立法會被捕,陳被控非法集結罪,之後獲法庭批准保釋候審,每周要到警署報到一次。
蘋果頭條
以死相諫的反修例示威者梁凌杰,昨日逝世一周年,在他墮下的金鐘太古廣場內外,有數以萬計手足穿上黑衣、繫白絲帶,一同獻花悼念。有人特意穿上黃雨衣,以裝束記念杰仔;亦有人製作多件黃雨衣,寫上抗爭期間輕生人士資料。悼念人潮絡繹不絕,甚至繞過香港公園。看不見盡頭的人龍,似是代表港人對杰仔的無盡思念。祭壇上有人放上「未竟之志 光復有期」標語,勉勵港人毋忘反抗極權到底。
一年前,身穿寫有「林鄭殺港 黑警冷血」黃色雨衣的梁凌杰在金鐘太古廣場一躍而下,激發200萬人上街遊行反抗暴政,卻始終無法打動無情的當權者。一年過去,港人秉承梁的遺志抗爭,並悼念他。
星島社論
全國人大常委會正草擬《港區國安法》,國務院港澳辦副主任鄧中華昨天勾劃出《港區國安法》的輪廓。他指《港區國安法》具有不可挑戰的地位和權威,任何香港本地法律均不得與該法相牴觸。這部法律同時會建立強而有力的執行機制,絕大部分執法和司法工作由特區完成,但中央亦保留對港區嚴重危害國家安全的犯罪案件實行管轄權,指中央「必須要有實際抓手,產生有效震懾」,不能只是「喊喊口號、做做樣子」,但強調中央實行管轄的案件「少之又少」,不會影響特區獨立的司法權和終審權。他又指出,這部法律與香港普通法很多原則一致,包括無追溯力以及無罪推定等。
經濟社評
政府全民派1萬元計劃昨天起派發表格,公眾熱切期待款項到手,惟消費意慾和實際支出依然疲弱,不斷傳來零售商號欠租、關店或撤出的消息。要避免市民於疫下完全儲起款項求安心,官商都要更為積極,如旅發局的倡消費優惠可加倍多元,官方也可以特別交通折扣增加外出誘因,全面鼓勵花錢。
財政司司長陳茂波日前在網誌指出,疫情近期大致緩和,市民回復外出,疊加下月初陸續收到1萬元,有望改善消費氣氛,甚至造就另類「消費時點」。據他分析,官方派錢約700億元,幾等同3個月的零售銷售貨值,就算市民只花掉一部分,仍可提振經濟。
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