【共有不動產,兩種分割方式你該知道】
陳小姐定居美國,特別返國帶了土地登記謄本詢問律師,二三十年前兄弟意見不合,爸爸往生後都沒辦理繼承,十多年前還因二哥欠債,遭債權人查封土地,現在兄弟也都無能為力處理,該怎麼辦?
共有土地常因共有人權利範圍不大,或因未能達成共識而無從辦理繼承或分割,但其實 #任何一個不動產共有人都可以請求法院分割,不管權利範圍多或少,就算只有萬分之一,也能請求分割共有不動產。
❓民法規定分割方法約八大類型,但常用有二種:
1⃣原物分割,就是將共有不動產具體的將各區塊分別給各共有人單獨所有;
2⃣變價分割,就是將不動產由法院拍賣,將賣得價金分配給各共有人;
🕵♂特別注意,以下狀況法院通常判2⃣變價分割
👉共有土地面積狹小但共有人眾多:法官考量土地分割後的可利用性(要物盡其用),就不容易准許原物分割,只會准許變價分割;
👉不能以原物分割給多位共有人:例如共有公寓一間,只能准許變價分割。
❓而法院准許分割後,又該怎麼執行呢?
若是1⃣原物分割,各共有人就可以自己帶著 #判決書及確定證明書正本 向地政機關聲請分割登記;
若是2⃣變價分割,共有人須再向 #法院民事執行處 聲請執行,由法院民事執行處依照不動產拍賣程序將不動產拍賣,並於拍定後,將所得價金分配給共有人。
⁉提醒大家共有不動產趕緊處理,拖久恐更棘手!
因共有物分割訴訟須將共有人全體作為原告及被告(例如共有人有30個人,如果1人當原告,另外29個就必須當被告),但謄本記載的共有人未必是真實狀態。
常發生起訴後經法院通知查報,才知道謄本上部份共有人已死亡、必須將繼承人追加為被告,律師就曾遇到謄本記載共有人只有三十個,但起訴後追加被告快二百個人的窘境‼‼
建議大家要即早妥適處理及管理共有不動產,否則,這個世代如果沒有處理,下個世代可能因共有人更多數,而更難以處理了。
https://news.ltn.com.tw/news/focus/paper/1284290
#時事中的法律
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,151230蘋果掀房事第四十三集 名宅法拍大搜查 影片網址→https://youtu.be/xb7ZCUDjPVA 【豪宅房市有回溫的跡象嗎?】 1. 豪宅市場在2015年第四季有稍微回溫一點,主要是因為「舊制節稅」、「年前賣,避土增稅調漲,提前讓利給買方」等2大因素,而現在進場的,都是剛性自...
法院 動產拍賣 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
151230蘋果掀房事第四十三集 名宅法拍大搜查
影片網址→https://youtu.be/xb7ZCUDjPVA
【豪宅房市有回溫的跡象嗎?】
1. 豪宅市場在2015年第四季有稍微回溫一點,主要是因為「舊制節稅」、「年前賣,避土增稅調漲,提前讓利給買方」等2大因素,而現在進場的,都是剛性自住自用需求、而且是中長期持有的買方,才願意選擇年前進場。
2. 有成交量不代表價格有支撐,最近陸續看到的幾個特殊的物件,例如《宜華國際》39樓成交破290萬,其實同社區低樓層也有14x~170萬,主要是因為樓層高低景觀有所不同,另外,現在高總價、高單價,下修其實是蠻明顯的,幅度大約都有1成左右。
【淺談國美貝森朵夫、寶徠花園廣場、禾康世家、新都廳、元大一品苑等豪宅的特色行情,帶到整體雙北豪宅市況。】......↓
貝森朵夫:台北市中山區復興北路28號
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禾康世家:台北市大安區仁愛路三段122號
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寶徠花園廣場:台北市信義區信義路五段91巷2~8號
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元大一品苑:台北市中正區愛國西路30號
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【分享豪宅法拍小故事】
故事一:
台北市某個知名豪宅遭到法拍,一戶總價就至少要超過2億元以上。有一個年輕人,基於某些原因(不方便提及),不小心標到了。
因為總價破2億,銀行若要代墊款,要送總行審核,需要時間比較長,無法在短時間內申請通過。這位年輕人因為確實頗年輕的,對於財力證明/資金流向難以舉證(無法證明自己為何年紀輕輕就有錢到可以去買豪宅),所以會有「贈與稅」的問題(如果錢是長輩給/借的話)。
於是,這位年輕人只好選擇棄標,導致這個豪宅標案,大概過了一兩個月後又再一次重新招標。
最後的結果是:媽媽代替兒子標了下來,但是因為標價足足少了1000萬元,所以媽媽雖然用比兒子還便宜1000萬的價錢買到了,但兒子還是要從當初的保證金當中扣除1000萬給法院做為賠償。
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故事二:
某個老闆,因為經營不善,導致「廠房」被法拍,雖然不是豪宅,而且總價也不是上億,大概是4xxx萬,然而這個法拍事件的特殊點在於↓
點交時,因為裡面有許多化學物品,所以還特別找了環保署的人來檢查,評估裡面的東西要如何處理,最後,還特別找了處理化學物品的公司來回收。
因為一般的法拍屋,仍在屋子裡面有價值的動產,通常就直接拿去做「動產拍賣」,可是這次的動產因為是屬於特殊的化學原料,無法拍賣,或者應該說,拍了也沒人要,可是卻又不能當廢棄物處理,會危害環境汙染。
所以這個事件,在當時也是非常有名,難得遇到動產不能/無法法拍,還特別請了環保署的人來檢查評估,最後還特別請了專門處理化學原料的公司來做回收處理。
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故事三:
以前有一個報社大樓被法拍,因為樓高是一到四層樓,而且整棟都是自動化的報紙生產機器,所以在點交的程序,也是難得罕見拖了將近1年左右才點交完畢。
一般法拍屋的點交,過程大約花3~4個月,可是就是因為裡頭動產的特殊性,導致這個法拍物件拖1年才點交完畢。後來還是因為是原業者,用低於市價行情的價錢,去購買回來處理。
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【怎麼挑法拍好宅?】
1. 雖然近幾年輿論、媒體總是在吵買法拍屋的最大的風險就在于無法進去屋內檢查屋況,甚至還發生過不小心買到凶宅、輻射屋、漏水屋等等。不過現在法院還是一樣,沒有擔保物件瑕疵責任,也因為沒有辦法100%去查詢,所以能做的也只能土法煉鋼,盡量問,左右鄰居、管理員、或者是附近資深仲介。在投標前,除了到處問之外,假設沒有管理員,也可以按門鈴,搞不好湊巧遇到屋主自住在裡面,這樣就更清楚狀況啦!
2. 盡量挑有點交的法拍屋,通常是屋主自住或者是空屋,狀況也比較不多,行情約為市價的8折,點交的時間大3~4個月;不點交的法拍屋通常更便宜!大約是價6~7折,但遇到的問題會比較多,可能會遇到海蟑螂,被迫收超低廉的房租,租給現有房客直到租約期滿,一直到可以回收到自己使用,通常要花半年、一年、甚至更久的時間。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/121092754
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