【洪水橋發展區增17萬人口 真係頂得住?】
【減單程證才能降低房屋需求】
今日去到 #天水圍 站派發35+初選單張,以及向居民分享我的參選理念。對於天水圍居民來說,交通問題是重要課題。政府推展 #洪水橋發展區,增加共6萬多個單位,並新增17.6萬人口。天水圍居民每天已用上很多時間來回市區上班,#新增人口 對 #交通負荷 極大。現時西鐵線已近飽和,新增之洪水橋站將可能令早上出九龍的列車提早爆滿。
政府在多年前進行洪水橋發展的諮詢,我已表達交通負荷的問題,要求縮減發展區規模。我同時提出,解決房屋問題,必須從控制外來人口著手,取回單程證審批權,並大幅削減配額。
現時單程證的審批是黑箱作業,甚至經常出現貪污的情況。香港政府並不知道明天有多少單程證人士來、也不知男女、歲數等。當外來人口政策不能自主,香港的土地、社福、教育等規劃根本無從談起。
過往每年平均5萬單程證人士來港,人口政策與土地房屋問題息息相關,我於2013年已提出應「#源頭減人」,以 #減單程證,從根源著手紓緩房屋問題,以免出現周圍「盲搶地」的情況。重奪人口政策的主導權,是應有之義。
#光復香港時代革命 #五大訴求缺一不可
#擊退赤化 #重奪我家 #譚凱邦 #新界西
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太古城住37,000人,8個太古城又住37,000人?- 余君雋
現在太古城住了37,000人,但有份報告話8個太古城,都是住37,000人,條數點計?
過去一個星期,突然間多了許多關於粉嶺高爾夫球場的消息,其行政總裁接受電台訪問,有傳媒老總被邀去參觀,有富豪會員開腔力撑,又請過氣政客做公關,就是怕政府收回球場。
當然啦。
一個只有約2,600會員的球會,享受著172公頃的土地,每年只是象徵式給1元租金,另加1,000元地租,享受著超豪特權。
打公關戰,就是要保住特權。
不錯,是1元租金,1,000元地租。
當你住在一個500平方呎的單位,每年交的地租都要過千時,172公頃土地才交1,000元,這個是甚麼道理?
政府為何特別優待他們?以往做了,算;之後再來,怎向市民交代?怎向住在劏房的人交代?
172公頃是個甚麼概念?即是9個維多利亞公園,或是8個太古城。
當全港市民都在捱貴租、給地產霸權魚肉時,還要變相讓他們享受珍貴的地產資源,這是甚麼道理?
故事先由2013年講起,當時政府推行新界東北發展方案,遇到強烈反對,有環保團體提出若收回粉嶺高爾夫球場2/3土地,以後及加埋特首粉嶺別墅,將釋放出120公頃土地,而且是熟地,即有水電污水處理和交通連接的土地,估計可居住80,000人,若果成事,便不用發展東北。
即使那裡真的住進80,000人,也不能解決香港現時土地供應和房屋供應問題,故發展新界東北仍是重要。
當年,政府為了回應民意,承諾檢討私人遊樂場地契約政策。搞了幾年,卒之提交一份顧問報告,提出「全面」和「局部」發展兩個方案。
叫人氣憤的是收回32公頃的「局部」方案去建屋,只容納13,000人;那個「全面」方案更離譜,只容納37,000人。
太古城共有61幢大廈,根據2011年本港人口普查,太古城共有36,796人居住。請問粉嶺高爾夫球場有8個太古城的面積,怎可能又是得37,000人居住?
再以政府正在力推的洪水橋發展區為例,220公頃上預計可住22萬人,那麼,172公頃的粉嶺高爾夫球場為何全面發展也只可住37,000人?
這份由民政事務局負責,顧問公司做的報告,怎會有這個結論?報告令人有錯覺,以為即使收回全部用地建屋,也不是有很多單位。
報告明顯有所保留,即使不是蓄意隱瞞,也是刻意低估。若民政事務局局長劉江華解釋不清不楚,肯定令人認為你和政府又一次向權貴跪低的表現。
有會員話「香港大把地可以起樓,唔使攞球場開刀」,對,不拿你開刀,那麼你們每年交回市值租金又如何?
一個只供富豪權貴玩樂的會所,那個行政總裁竟厚顏無恥的說「(球場)唔係香港最後一塊土地…點解唔可以填海」。當香港仍有十數萬人住在劏房時,你還好意思說這樣的話來!
又有人列舉粉嶺高球場的價值,例如每年的國際賽事吸引不少遊客。對不起,相比渣馬,既不霸佔土地,每年不也是國際盛事?而且參與人數比高球賽多,也有不少外國跑手,怎麼計你的價值比別人強?
那個行政總裁又說「粉嶺高球場是屬於香港人嘅高爾夫球會」。對不起,粉嶺高球場怎可能是屬於香港人呢?
一個會籍35萬元,而且是應邀入會的,又要輪候20年,試問球會是屬於哪些香港人的?
粉嶺高爾夫球場有3個18洞球場,每日只開放其中一個球場予公眾人士使用。據稱,每年香港人打了42萬rounds高爾夫球,當中12萬屬於粉嶺高球會,約佔1/3。粉嶺高球會有40%使用是非會員打波。
這個數字肯定大有水份。甚麼叫一個round?應該是1次打18個洞叫一個round。
我跟你計計數,一個人平均每次打一個 round要兩小時,一年12萬個round,即平均每日有328個人打。那裡有3個18洞場,即平均每個場每日有約110人打,由晨早6時起至下午5時,每小時有10個人起桿,請問怎打?球場不都是人,球道上不都塞死?
數字不騙人,我認為有水份多的是。
12萬個round 的數字,看似很多,都是為了證明球場的價值。好,請問40%使用者是非會員打波背後,實際有多少個人?打了幾多round?
再請問另外60%使用者的會員背後,實際又是有多少個人?又打了幾多round?
一年裏,究竟總共有幾多個香港人在裏面打波?不是人次,是個人。
有37,000人嗎?
原文:經濟通
#社會 #生活 #經濟 #投資
洪水橋發展區 在 地產小子 Propertykids Facebook 的精選貼文
另一種觀點~*
//香港樓價去到瘋癲程度,政府無論為了公帑合理運用,還是應付市民住屋需求,發展洪水橋是勢所難免。
只不過,近年政府規劃拍賣官地的策略頗有問題,如果發展洪水橋時不及時糾正,筆者看不出洪水橋發展區可以有效紓緩現時香港樓荒的情況。
由2013年開始,政府傾向拍賣超過1萬平方米,超過10萬平方呎的土地,差不多有四分一土地都是這類型超大土地。超大土地可以發展成超大型屋苑,對地產商作出規劃或許有利,但這肯定不是一個對市民有利的方案,因為只有極為財雄勢大的發展商,甚至有政府資金支持的中國國有企業可以買得起,並發展這麼大的土地。
結果只有少數地產商可以參與這個遊戲,少數地產商可以以本傷人在官地拍賣囤積大量土地,或未來建成單位,而市民的選擇亦都大為減少。雖然香港地產商不多,但過往仍叫可以有選擇,市民仍然可以根據對地產商發展項目的一貫風格作出置業或租賃樓宇決定。
超大面積土地 銀行風險增
英國和香港一樣,出現民眾普遍負擔不起租金或置業資金的問題,英國政府在今年發表《Fixing Our Broken Housing Market》的白皮書中,在1.29節就指出,讓更多小地產商參與,不單提供更多選擇給民眾,亦令建造業更多元化,這對維持市場可持續發展有好處。因此,英國政府傾向劃出更多相對小的土地,讓小地產商可以參與,並希望藉此作為增加樓宇供應措施的一部分。
因此,洪水橋拍賣的官地,如果持續啟德的一貫發展,以過萬平方米土地為主的話,政府雖然做了事增加土地供應,但現實效果卻是事與願違。
另一方面,超大面積的土地,亦為香港銀行系統製造風險,因為很多發展商都會將土地抵押給銀行,太大的土地,不單造成銀行要承受個別超大發展商的風險,而且一旦項目爛尾,銀行要將這麼大的土地脫手都不容易,這種將個別地產商搞得大得不能倒的官場拍賣安排,對香港金融系統亦相當不健康。
對銀行而言,將大部分雞蛋放在一個籃子之上的做法,亦十分危險。在美國開始加息周期的情況下,銀行處理這類超大土地相關的融資工作,就要承受更大之大的風險。
因此,政府無論處理洪水橋發展區,還是新界東北的發展區,政府如何規劃官地拍賣的時間表,以及單一地皮的發展面積就很受關注。若要洪水橋和新界東北社區多樣化,以及快點令更多地產商投入興建新單位,將官地劃細來拍賣是最有效方法。
中小地產商入市 增供應增選擇
特別對想買平樓的市民,其實他們並不一定要住那些中型甚至大型屋苑,他們並不需要甚麼住客會所等設施,他們要只是一個管理良好,間隔四平八穩的單位可以居住,因此,將官地劃得小一點,讓更多中小型地產商入市,這點其實可能比所謂尋找土地興建公屋更快回應到市民的需求。
政府是官僚機構,官僚不在乎將土地丟空,但中小型地產商資金有限,他們必須要盡快將單位推出市場,收回資金,這也是為何英國政府也動中小型地產商腦筋去解決英國房屋問題的原因,而香港政府的政策方向,也應該在這一點,向前宗主國政府借鏡一下。過往香港政府,也搭過不少英國政府政策研究的順風車,為何在民生問題上不繼續這套方針?//
洪水橋發展區 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
錄影日期: 2019年9月13日(星期五)11:33am
獨家消息,感覺9分,1050萬,持貨10年升577%《全港近年升值最快舖!》
業主/經紀放舖熱線: whatsapp 90361143
第1519(堅)成交: 洪水橋洪水橋大街德祥樓地下15號舖,尚家地產,1050萬成交(超快成交),租3萬(全包)至2021年6月,舖闊10呎,深約28呎,建築約300呎。業權份數10/751。簽約日期約2019年9月12日。
全港近年升值最快的舖。買家必是此區高手。
此舖成交紀錄:
- 2009年8月29日以155萬買入
- 2007年5月以130萬第一手買入
成交比較:
- 2019年2月,33號舖(向後街),交吉,放租25000,建築323呎,以760萬買入
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- 2015年2月,20及21號舖,成交910萬及890萬,SF,建築合共約550呎
洪水橋新發展區未來總人口218000,現只有42000,新住宅單位約61000,新就業機會約15萬個。 總發展面積714公頃。
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洪水橋發展區 在 毛城城 MoCity Youtube 的最佳貼文
【係時候放狗喇】前排日日落雨,冇得同狗狗出街,呢幾日終於好天了!今次介紹嘅狗公園位於元朗區!!!就係洪德路休憩處喇!!!
公園面積約有五百平方米,而且鄰近公園,位置非常方便。設施亦相當齊備,有寵物沖身處,洗手盤、狗糞收集箱及寵物廁所等,不過寵物廁所就好似冇乜人用,生哂草。
出入口有雙閘設計,確保安全,亦有蔭棚同長椅,方便狗主休息。每日24小時開放。
位置:5/5
空間:3/5
設施:5/5
Mocity總評分:4/5
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洪水橋發展區 在 城寨 Singjai Youtube 的最佳貼文
「彌敦道政交所」
主持:湛國揚
嘉賓:黃元山
(團結香港基金副總幹事、
港大專業進修學院中國商學院客席副教授)
題目:《地與人 OUR LAND》
逢星期四 9:00 ~ 10:00 pm
Facebook:
https://facebook.com/NathanRoadPoliticsExchange
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