https://www.patreon.com/posts/48925886
光榮渣哥沙牛麵之亂:響講良知之前,搵番你個味覺同腦先
今時今日我對黃色經濟圈經已接近完全失望嘅原因,唔單止係見得太多入面污糟辣撻、欺世盜名搵笨七嘅手段,更重要係好多排撚哂隊嘅龍頭黃店,經已連最基本「煮好一碗麵」嘅能力都無埋
右邊呢幅圖,係光榮冰室串撚七七咁解釋點解響佢度食一丁麵要自己落粉:
首先,佢話自己以前轉丁麵加錢比人投訴,所以搞到而家轉丁麵都唔駛加錢──遇到奧客投訴呻下係無問題,不過而家大把茶記轉丁麵都要加錢喎,我最多只能夠當係一種商業決定,同埋同你兜丁麵要自己落粉無關囉。
跟住就講下點解得認為丁麵要自己落粉係不能饒恕嘅原因:
1. 光榮老闆用「點樣落粉班客都會投訴,不如你自己落番算數」黎做藉口,老實講真係非常無恥,係將食店烹調嘅責任完全推卸。喂依呢個邏輯,無論點煮個麵班客都投於架啦,不如直接比兜滾水叫個客自己浸麵算尻數啦!無論點煮個飯都總有班客投訴架啦,不如剩係比堆生料同米比佢地番屋企煮算尻數啦!
2. 當然部份食店為咗增添顧客體驗,有時啲餐廳係會比D客玩下DIY,但呢樣嘢卻絕對唔適合用響即食麵上面。要知道湯粉要溶,大前提就係啲水要水滾,但茶餐廳拎你碟麵出黎啲水經已涼咗一截,然後再加埋你MEME麼搞完一輪先撕開個湯包,十居其九啲滾水經已唔撚夠熱去溶咗包粉,再加埋自己撈好多時候都撈唔勻──喂我拎錢黎幫襯你,就係想安安樂樂食個正正常常嘅麵,而如果你連呢個責任都擔唔起,唔好講咩黃店,係連做飲食資格都無,執撚七咗佢算啦!
至於左邊幅圖,就係有人走去吹捧大渣哥個$63沙牛麵茶麵。講真$63個麵未必係全港最貴,而就算係全港最貴都好,只要個味道值番個價我都覺得無問題,問題卻係:一睇幅相經已唔撚開胃
首先堆沙爹牛唔知點解係會黑古核突堆埋一堆,雖然話賣相差唔代表味道差,但其實整得靚仔啲,甚至撈一撈佢唔係好難嘅事掛?好我就退一萬步,唔同你計較堆「黑牛」究竟有無問題,但再望一望兜麵,經已立刻宣判死刑:呢堆嘢我地有個專有名詞形容佢,叫屍體發漲麵。
食出前一丁以至食即食麵,唔同人當然可以有唔同偏好,有人鍾意食淋麵,有人鍾意食硬麵──但軟硬都有所謂極限。一個極端就係「生骨麵」,意思係啲麵生到完全未煮透嘅,食落去卜卜聲嘅,如果咁都食得落口,其實你應該將即食麵當媽咪麵咁食,水都唔駛加;至於另一極端就係「屍體發漲麵」,因為煮得太過龍,麵質經已完全被浸到爛哂而發漲,一入口甚至立刻變成醬糊狀物,如果係屋企,應該將兜麵倒落垃圾桶。
但呢兜麵響邊度煮出黎?原來就係大名鼎鼎嘅渣哥,仲要成個餐收你$63,號稱「全港茶記最貴」就煮兜咁嘅垃圾你食!然後不禁令我反思,點解香港咁多出名黃店都咁撚難食?除咗係因為你班深黃傻粉縱容佢地煮屎都照食外,會唔會係呢班傻尻根本連乜嘢叫好味都唔撚知?
成件膠事仲未完。呢條傻尻黃屍可能都知貴,根住就開始催眠自己話:
「唔係想知好唔好食
而係去黃店我真心唔介意貴唔貴
只要佢真係幫到同路人」
邊撚個同你講食個63蚊「全港最貴」嘅沙牛麵餐就可以幫倒同路人?渣哥有同你講$63入面有幾多蚊係幫緊手足咩?對上一次渣哥捐錢救手足係幾時?佢營業額係幾多當中又捐咗幾多?
我覺得呢班深黃傻尻應該要明白,所謂「黃色經濟圈」,一樣係依循市場原則運作,否則一味只靠自己人盲撐,一來響市場角度黎講遲早Sustain唔倒,二來亦對用心做好食物嘅其他黃色小店唔撚公平;
同埋如果因為同聲同氣而幫襯黃店係無所謂,但唔撚該唔好FF自己買個「全港最貴兼極度難食嘅沙牛麵餐」就可以幫倒手足。而亦係因為呢種無可救藥嘅天真,先會令到成個「黃色經濟圈」充斥住各式各樣嘅騙徒,好似籌咗千幾萬自己落一半格仲可以講到成個民主英雄;一眾黃標KOL個個袋緊十幾萬、幾十萬甚至百幾萬課金落袋,叫佢拎番兩三成出黎幫海外手足卻立刻推三推四甚至發惡屌人──
當日勇武派冒起,係因為你班黃屍六四七一遊行完買贖罪券就當自己抗爭咗;點之612後差唔多兩年,只不過將形式變一變,響黃店打撚完卡、課金比班黃標KOL,就可以大大聲話自己好撚鍾意香港,根本完全無進步過。
所以唔撚該口講乜嘢「黃藍是政見、黑白是良知」之前,你班黃屍唔該搵番個腦同味覺,分番清咗乜嘢叫好食乜嘢叫唔好食、乜嘢叫抗爭乜嘢叫聊以自慰先。
同時也有9部Youtube影片,追蹤數超過9萬的網紅Smart Travel,也在其Youtube影片中提到,#屯門 #友愛街市 #屯門友愛街市 #屯門之友 #屯門美食 #屯門公園 #屯門公園爬蟲館 #香港街市 #8424西瓜 #港版築地 #電影幻愛 位於屯門愛定商場的友愛街市,基滙資本早前花數月時間裝修,昨日(22日)終於開幕,並以新形象以人,成為全港首個「童話風」的特式街市。 基滙資本公共事務及市場總...
海屋添籌 在 雪糕彤 Vs 辣椒悠 Facebook 的最佳解答
#西松屋春夏季大開倉 #低至40蚊一件 #記得預先登記拎籌 #約埋一齊去最開心
埋黎睇、埋黎揀!真心一定要去掃。掃。掃。貨呀🥰!!
係咪成日都心掛掛疫情前有得去日本🇯🇵既西松屋平掃又靚又質地好既BB衫呢?!
宜家機會黎喇🙈!因為 萌B殿堂 差唔多將成個西松屋童裝部搬左嚟香港🇭🇰呀!!
岩岩去左佢地既VIP night,帶大家率先預覽一下有咩靚款🥰!我同彤彤都揀左一大袋呀😂!
今次「西松屋春夏季大開倉」OUTLET 有海量嘅春夏季上衣、褲仔、裙仔、DRY WRAP系列、底衫、睡衣等等,尺寸由50-150碼都有!
仲要全場衣物$48! 買10件或以上只需$40/件添😱!仲會送2包日本Greennose兒童立體口罩(價值$80)!真係超抵呀🤣!
所有款式都係數量有限,售完即止,愈早去愈多靚款架!成個春夏季都會有開倉,想知有咩新款可以留意番 #萌B殿堂 Facebook!
留言@你d親朋好友一齊去啦🤪!
除左童裝,佢地仲有好多其他嬰幼兒產品、Skater、Greennose口罩😷同Kumon益智玩具,有興趣上佢地網站睇下呀!
💛温馨提示: 三月內網站買滿$350或以上,使用「SPRING95」優惠碼仲有95折!
👉🏻網站:www.kawaiikiddy.com
*******************************
「萌B殿堂@西松屋春夏季大開倉OUTLET」
開售日期:2021年3月6日 (六)
地址:尖沙咀新港中心第一座12樓1209室 (近尖沙咀站A出口)
營業時間:星期一至五9:00am-6:00pm,星期六10:00am-7:00pm
大家記得去下面form預先登記拎籌!咁就唔洗驚太多人而買唔到心水靚貨喇🥰!
👉🏻https://form.jotform.com/210619060543448
******************************
來追蹤IG,有更多生活花絮架!
👉🏻 https://www.instagram.com/tungtungyauyau/
開左MeWe Group喇!一齊乜都傾下呀!
👉🏻https://mewe.com/join/tungtungyauyau
#Kawaiikiddy #西松屋 #西松屋開倉 #西松屋大開倉 #日本童裝開倉 #童裝開倉 #日本童裝 #母嬰網店 #雪糕彤Vs辣椒悠 #hkblogger #親子blogger #親子 #hkmamablogger #香港媽咪
海屋添籌 在 法蘭的找找私廚 Facebook 的最佳貼文
「蔬食餐桌」簽書會宜蘭場來啦!
就在3/12,14:30在穗穗念📖
報名請私訊好統計人數🙏
當天只需要點一杯飲料,
就可以參加簽書會,
美虹和法蘭會分享籌備心得,
還會製作一些書裡出現的料理,
給大家免費品嚐。
現場購書有作者簽名和折扣😊
以下是「蔬食餐桌」介紹。
——————————————————
法蘭和美虹姐在2020年,
走南跑北,和近50位廚師合作,
利用25種台灣蔬果為主角,
搭配海鮮雞鴨魚豬牛,
或蛋奶素,純素,無麩質,
中西日式,或甜點麵包飲品,
創作出100道料理的「蔬食餐桌」。
感謝超級美食家瑞瑤姐,愛飯團團長心怡姐,蔣公廚房偉文哥,知名美食作家韓良憶掛名推薦,
小確幸紅茶創始人/自然熟老闆/資深廣告人陳尚曄,資深媒體人瑞紅姐,穀東具樂部發起人賴青松專文推薦🙏
如果想支持本地農產,
卻對當季蔬果變不出新花招的料理困境感到困擾;
或是想讓家裡的餐桌,
有很多有意思的變化,
這本書真的能提供很好的idea!
裡面不乏專業廚師或料理達人的創新之作,
還有其他三位參與廚師的建議和感想,
在本來的食譜上增添更多可能性。
實體書店:
誠品,金石堂,紀伊國屋、何嘉仁等都有販售
網路購書連結:
博客來:https://bit.ly/2MiSkee
金石堂:https://is.gd/7YuseI
momo:https://pse.is/3bdkhs
TAAZE讀冊: https://bit.ly/3c4RpJb
誠品:https://tinyurl.com/y5wre2um
三民:https://bit.ly/39d6lmp
海屋添籌 在 Smart Travel Youtube 的精選貼文
#屯門 #友愛街市 #屯門友愛街市 #屯門之友 #屯門美食 #屯門公園 #屯門公園爬蟲館 #香港街市 #8424西瓜 #港版築地
#電影幻愛
位於屯門愛定商場的友愛街市,基滙資本早前花數月時間裝修,昨日(22日)終於開幕,並以新形象以人,成為全港首個「童話風」的特式街市。
基滙資本公共事務及市場總監黃梓謙坦言,整個翻新工程投資過千萬元,希望能吸引更多外來客,帶動街市生意。他又指,現時街市的衛生已大大改善,不但有更多店舖,更應用更多科技,承認有必要作租金調整,又指在疫情下,仍然有100%出租率,更有19間老店留下繼續經營。
Hello大家好我叫阿Tsar
由於現時大家都不可以出外去旅行
所以我就為大家介紹本地週末的好去處
現時大家可能都不會特別多出街,但是我仍都想拍回來給大家看
等疫情過後, 大家又多一個好去處啦
最近屯門友愛街市經過翻新之後
煥然一新, 裝修設計內外以童話為主題
門外呈不規則的「扭曲」形狀,設計仿照波蘭的「哈哈屋」
街市管理及購買方式十分專業, 有別於過往一般街市的傳統
貨品種類之多,直逼百貨超市, 但價錢亦相當大眾化,
最厲害是他們經常會有現場生劏大龍躉表演
直情置身於東京的築地巿場, 氣氛好, 環境光猛、衛生
場內亦有十多間小食店, 開放至凌晨12點
這個絕非廣告, 我只想介紹給大家週末多個好去處
除了行街市之外, 亦可以安排當日行程去屯門公園裏面有一個爬蟲館
我夜晚臨走的時候, 還去了龍門居小食街掃街
行程相當精彩, 所以除了該區的街坊之外
我特別誠意推薦給大家, 我由上環西隧口搭巴士過去, 不用45分鐘就到友愛街市
大家快點來跟我一齊行街市啦, Are u ready?
我平日去外國旅行, 都喜歡去到當地的街市參觀
就好像我曾經拍過曼谷的Or Tar Kor 新鮮蔬果市場
日本東京築地、英國倫敦Borough market
西班牙La Boqueria Market, 墨爾本victoria market、
以上那幾個市場, 都是CNN的國際排名之內,
除了西班牙的La Boqueria Market我未剪輯上載之外
其餘都全部上載並且得到網友的喜愛
今日我就來到屯門友愛街市,一樣精彩
當中我最欣賞的就是這個生劏大龍躉的表演
大家去過東京築地見過山劏三文魚表演
都知道是當地一個好受歡迎的活動
現在來到香港友愛街市都有得睇, 你看看
師傅手起刀落、刀工簡潔、俐落、手快
如果我不告訴你, 你都不知道是香港,屯門友愛街市
你還以為我在播放東京築地的旅遊片
現場有氣氛之餘、工作人員亦維持好好的秩序
因為在大龍躉未生劏之前、在場人員已經派籌給各位顧客
大家可以排隊購買, 你看師傅身上穿著的T-恤
是日本浮世繪圖案,好有東瀛風格, 視覺上「贏晒」
大龍躉的肉質細嫩,味道鮮美,營養豐富,是為高檔宴席必備之佳餚。
龍躉越大條越好吃,過50斤的味最佳。
龍躉要選魚身、嘴和尾完好無損傷的;
還要看魚鱗,要整齊不充血。盡量選購魚腩,或魚腩附近部位。
大龍躉身上有五部分是最好食的:一是頸骨,二是扣,三是腸,四是翅,五是皮。
要論口感豐富,那肯定是龍躉翅。龍躉本身就是肉質厚實的魚,
所以魚翅吃起來是連皮帶肉,嫩滑可口。
龍躉頸骨,骨髓香滑,還有滋補的妙用,是很多香港大富豪都會指定的滋補品,
有養精益氣的功效。龍躉腸爽脆過人,爆炒或做湯都別有一番風味,
龍躉扣,其實是指龍躉的胃部,它是龍躉最爽口的部位,爆炒後最適宜佐酒。
龍躉皮並不是以嫩滑就叫做好,最重要是以爽韌取勝,
故此在烹製時要講究火候,過火會有粗糙之感,
烹調恰當則成美味佳餚。最好選用濃湯飛水,
在吊出鮮香味的同時,又不會因過分烹煮而讓魚肉過柴。
另一種造法,還可以將它曬乾之後再重新浸發,
口感彈牙,會有股甘香味。
市面上所售的龍躉肉,大多數是冰鮮的。
對於鍾意食好西的人來說,龍躉還是要現場生劏,味道才不失真。
這裏當然不止買龍躉那麼簡單啦,還有好多好東西,跟我來吧
這個菜檔, 除了種類多和新鮮之外,價錢亦相當大眾化
還給我發現到有龜板賣喎、這些真不是每個街市都有得買㗎
大家知否龜板有什麼功效呀,龜板含豐富骨膠質、
水解物含多種氨基酸、蛋白質、脂肪及鈣鹽等。
龜板滋腎潛陽,益腎健骨,養血補心。
用來煲湯, 能夠增強免疫力、 抑制腫瘤、 滋陰壯陽
你可以買回去煲個龜板杜仲豬尾湯,
材料:龜板25克,炒杜仲30克,豬尾600克, 鹽1小匙,
將材料好像你平日煲湯一樣就ok㗎喇,
菜檔還有賣土茯苓、 牛大力、鑽地老鼠等等的中藥
這三件寶貝再加赤小豆扁豆, 功效是強力去濕、皮膚濕疹、周身骨痛、通便排毒
如果不太熟識的朋友, 最好先請教中醫師, 家庭主婦應該知我在説什麼
連菜檔阿姐都非常專業, 價錢牌寫了煲湯的餐牌
顧客不需要左想右諗, 諗下今晚煮什麼
這裹有好多藥膳食材料, 顧客可以一年四季都買來保健
醫生都少了生意呀, 珠豆手指茄,
10HKD3扎, 菜非常之新鮮
來自世界各地的海鮮,價錢一點都不貴,
有皇帝蟹啦、法國藍龍蝦、仲有麵包蟹、鮑魚、桶蠔
睇下養殖海鮮那些水,幾乎是我見過那麼多個街市最乾淨清潔的水
場內小販,非常專業,我聽到他們好耐心地教客人,
怎樣煮法會令到食物最好味的Timing和方法
你看有些海鮮, 有些真的堅平呀
由於現時實施限制令,市民又多了在家煮食呀
不要以為只是媽咪才會入廚房煮返兩味呀
現在好多年青男女,在家煮完好東西後
都鍾意上載自己的成果,跟網友分享一下
所以不只家庭主婦才會去街市㗎
男人入廚就更加加分喇,你看韓劇,見到些暖男那麼受歡迎就知道喇
你看這裏的經典中式甜品,砵仔糕、白糖糕、 鬆糕、糯米糍
拜神的糕點, 日本蛋大菜糕買二送一(優惠期內 ),
在那麼衛年的環境買甜品糕點,買得特別放心
他們還有一些煮糖水的材料,買些海帶返家煮綠豆沙吧
可以清肝排毒,大熱天時,就最適合的
講到肉類就更加精彩啦, 鱷魚尾肉47.9HKD
可以紅燒、燉湯,清蒸也非常鮮美,
鱷魚肉是一種低脂肪、低膽固醇的肉類,
還有滋心潤肺、補血壯骨、補腎固精和驅邪除濕的功效,
經常食用可補氣養血、平喘止咳。
鱷魚皮含有豐富的膠質,能有效的防治骨質疏鬆,並有潤膚養顏的功效。
這裏的肉類簡直是抵食夾大件, 看看塊牛魔王美國安格斯牛扒
在餐廳食最少要200HKD, 這裏有好多不同且受歡迎的醬汁
煮食不精的人,都可變成大廚呀
塊扒還大過我塊面呀, 好大包蒸餃, 裏面有20隻, 45HKD兩大包
20HKD三大個來自台灣的水仙芒, 50hkd兩磅美國爽甜車厘子
這裏除了有好多已經整好的湯包,你見到藍色盒包裝
其實是他們的自家工場製作,有好多是適合氣炸鍋煮食的
譬如好似這個花膠蝦丸, 當然如果你不用氣炸鍋也可以
我聽店舖的職員講, 裏面的花膠有你三分一隻手指那麼大架
已經調味, 所以烹煮過程簡單,還有法式牛角包,
放入氣炸鍋或焗爐幾分鐘就ok啦
加杯咖啡就一個早餐呀, 還有多款蔥抓餅、奶黃包 、銀絲卷
鮑汁花生雞腳, 食物好精緻、不是常見 有得賣的
場內有十幾間餐廳,有條小食街,營業至凌晨12點
門口就見到餐單, 每日有不同優惠,學生更加平
友愛街市每日推出多款食材優惠,街坊買餸著數多
早午晚餐的時間來 到都不會餓親, 那麼大包泰式豬頸肉都是48HKD
不鍾意堂食當然就可以打包啦,
街市裏面的裝飾,每個檔位上都有一朵朵「蘑茹」,
牆上階磚以粉色及白色點綴,再配以黑白色的地磚,
把街市打造成童話世界。 雖然這裏的小販並非童話故事裏面的公主,王子
但我好喜歡這裹的氣氛, 正正體驗到久違了的獅子山下精神
小販好勤力、好有人情味,更加添加咗新科技的元素
好像場內這間店舖啦, 售賣好多來自不同地方的雞蛋
無添加無激素的,清遠雞,清遠雞營養豐富,
富含硒、維生素E及風味物質肌苷酸等,
清遠雞所含的OMEGA-3不飽和脂肪酸和磷脂更高一些,
這兩種物質可以促進膽固醇的代謝,對保護心腦血管非常有好處。
與普通肉雞相比,清遠雞微量元素硒含量是普通肉雞的1.8倍以上
他們懂得叫客人like店舖的facebook
即使友愛街市本身都有自己的facebook
大家未去到街市之前, 可以預先來看他們的街市最近,推廣優惠和活動
亦有會員積分制, 積分可以用來換取禮品或購物優惠
雖然我知道這段時間可能大家都少了出街,
不過每日都要買餸㗎啦, 街市出面就有一個西鐵站
相當方便,我行完街市之後,就搭一個站去到屯門市中心
車站左手邊就已經是屯門公園, 公園裏面有一個爬蟲館
免費參觀, 爬蟲館內展出了不同品種的爬蟲類動物,
有龜、有蟒、有蜥等合共52隻的活展品,
當中有不少甚至是被列為第一、二級的瀕危物種。
同時爬蟲館亦圖文介紹有關資料,
不論男女老幼,都算是屯門好去處呀!
行完昆蟲館,我臨搭車回香港之前去了龍門居小食街
三串都是$32hkd咋,希望你們喜歡我今日的介紹
記得幫我分享訂閱和like,按通知制
下一集繼續介紹筍嘢給大家, 88
成為這個頻道的會員並獲得獎勵:
https://www.youtube.com/channel/UCIuNPxqDGG08p3EqCwY0XIg/join
請用片右下角調4K睇片。
こんにちは、私の名前はああツァーです
今は誰も外に出られないので
地元の週末の素晴らしい場所をご紹介します
現時点では、特に通りを出て行くことはないかもしれませんが、私はそれを持ち帰ってみんなに見せたいと思っています。
流行後、誰もが別の良い場所を持っています
Tuen Mun Youai Marketは最近改装されました
装飾デザインの内側と外側のおとぎ話をテーマにした新しい外観
ドアの形状は不規則な「ねじれた」形状で、ポーランドの「母家」に似せて設計されています
市場管理と購入方法は非常に専門的で、過去の伝統的な市場とは異なります
百貨店に近い商品もたくさんありますが、価格もかなり人気があります。
最も強力なのは、彼らがビッグドラゴンのライブパフォーマンスを頻繁に行うことです。
東京の築地市場に直結し、雰囲気が良く、環境が明るく衛生的
会場には、午前12時までオープンしているスナックショップが10以上あります。
これは広告ではなく、週末にたくさんの良い場所を紹介したいだけです
市場に加えて、爬虫類ホールのあるトゥンムン公園への日帰り旅行も手配できます
私が夜に出かけたとき、私は通りを掃除するために龍門居Xiaoshijieに行きました
旅程はとてもエキサイティングなので、地域の近所を除いて
皆さんに心よりお勧めします上環西交差点からバスに乗り45分で友愛市場に向かいます
さあ、私と一緒に市場に行きましょう、準備はいいですか?
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/ZT0lCx5JbcQ/hqdefault.jpg)
海屋添籌 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
購買李根興的「買舖 要買得 PRO」書,請付款$198,透過以下渠道:
(1) PayMe at 9745 3555
或
(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
(Bridgeway Development Company Limited)
付款後,請留你的地址給我們,我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!
#買舖博重建如何計數,#香港史上最詳盡的舖樓收購影影,#收購舖
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/BPaFnFqen2U/hqdefault.jpg)
海屋添籌 在 飲食男女 Youtube 的最讚貼文
一聲鳥鳴,劃破長空。
拍翅下,見三圍六村環抱出屏山一貌。蜿蜒着的屏山文物徑,古木蒼翠,偶爾幾幢青磚土瓦明清建築老房子,石牆上的斑駁,在無聲歲月中落地生根,盤踞在石縫磚隙中,一身老氣,對照出旁邊高聳的新型村屋,卻又顯得特別驕矜。
那是一千年以前的事兒。渺渺時空,茫茫人海,都從中原南下,先在江西再往廣東後遷居於此,得豐盛水土,自稱「客家」,勤儉刻苦,莫失莫忘,且保留了中原古韻。
天真地以為能攀星摘月的七層古塔「聚星樓」,某年風災後只剩下三層,靜默地立在原地。古雅風流倒映在地下出現的一口古井,那一汪清澈冰涼的水中育有搖頭擺尾色彩斑斕的錦鯉,只是架在井面的鐵柵欄狠狠地破壞了錦鯉圖的美感。曾有不少文人進士,寒窗苦讀浪漫軼事的覲廷書室,門前一對蒼勁有力的端莊黑字「德澤流芳、祟山毓秀」,仍舊雋刻在硃砂紅木上,以書香墨魂冷眼河山變改、戰火無情和世事更易,正是千古江山,英雄無覓。
尋常巷陌中,那株開得姹紫嫣紅的簕杜鵑,一樹紫紅放肆任性的開在三層高的村屋前,然而再矚目也不及寫着「屏山盆菜」的大字招牌。
惜舊。一碟一碗皆有情
招牌底下昏黃的舊店裏,一時被兩邊一列長架上堆放着過千的碗碟所震懾,罎罐碗碟、沙煲罌罉,銅皮木製陶瓷,公雞、萬壽無疆、蟠龍翻雲、清花等花紋,有些是民國,甚至清朝時候製的,全是舊食具,也有盆菜、九大簋古盛器。短毛頭圓臉兒的店主鄧聯興(聯哥),伸手把器笑謂:「全部都係呢條村好多家村屋拆嗰陣時丟嘅,我唔保留就冇㗎啦!」
聯哥是這盆菜店第三代傳人,也是屏山鄧氏的後人。隨時代變遷,圍村生活一點一滴改變了,舊東西正在消失中,他很想保留這裏的一事一物。碗碟叢中,電話猛烈又急促地響起,幾乎是從早到晚響不停,原來不少識途老馬惠顧過他,從此愛上那獨有的圍村客家風味,每年如燕歸來,都會在喜慶時節訂盆菜、九大簋。他拿起電話對客說︰「冇送貨㗎!對唔住!」
一般盆菜店為增生意,多設外送。聯哥寧願賺少些錢,卻堅持傳統,規定只可在鋪吃,或可訂在祠堂內的大地堂吃。「盆菜、九大簋屬於我哋圍村宴席菜,外送拎出去市區食,完全唔夾!要喺我哋條村食,咁先有風味!」他竭力保衛不單是一個失傳飲食,還有它的良美附景──
這天,就有村民大排筵席吃九大簋。「我有盆菜同九大簋,但九大簋佔咗生意嘅七八成。九大簋出面少做,係我至有!」聯哥、兒子Jeff、大廚及四五個女工,早在各有各活兒在忙,有的在巨型鑊前炒呀炒;有的將各款食物舀進銻盆,包上保溫錫紙;有的張羅執拾餐具和食物搬上貨車。眾人浩浩蕩蕩乘着車沿鄉村小路,直抵盛宴氛圍。
顯赫。祠堂寶地見昌盛
「九大簋,傳統喺祠堂食!」
頂着七百多年的歷史,鄧氏宗祠的雕樑畫棟,青磚紅瓦,在風霜刀劍下,仍汨汨細流着官宦世家一時的顯赫,鄧氏後人在此祭祖、慶祝節日喜事、父老子孫聚會等,無法撼動的熱鬧場面,記載着族人的昌盛,如一樹繁花。
繁花散落處,是這個過萬呎的大地堂前,擺好的二十多圍筵席,喜氣不言而喻。「通常我哋村民結婚、BB滿月、舊時新居入伙,同埋點丁燈,先會擺九大簋。傳統一圍枱人係雙數,所以要坐八仙枱。」八仙枱其實是四方枱,坐八個人,後期改為圓枱,人數再沒有規定。
開席了!祠堂門前的一根火苗,燃點藥引,數十萬台的紅衣鞭炮就措手不及在耳邊炸開,硝火及散開的紅衣頓時在空氣中飄飄而下,驚惶的心被期待開餐的興奮掩蓋。「喺祠堂擺酒近村屋,祠堂門前燒炮杖,村兄弟聽到炮杖聲,就知道開餐,走嚟食。」
上菜講次序,先來的是湯,其他出場不分先後,離不開雞鴨豬手冬菇……中間上子薑菠蘿,消滯去膩,最後才是小盆菜。「食到咁上下,主人家會逐枱敬酒,都係最長輩嗰個行先,譬如結婚,就由老爺奶奶率領。」
鄉情。添飯加菜作叮嚀
吃九大簋,味道其外,碗碗藏鄉情,像添菜,「主人家客氣啲,客人嚟到好似唔夠食,覺得唔好,會抽個裝食物嘅桶,譬如冬菇豬肉,睇吓邊啲唔夠,逐圍添加。」如有吃剩的菜,也會送給朋友親戚,充分如俗語說「又食又拎」般慷慨豪情。其他沒有請來的,主人家都會分給同巷,或隔離巷的鄉里,這份鄉土人情在城市裏,真正少見。
舊日請喜酒,取好事成雙,連餸菜也呈雙數,如「四簋」、「八簋」,但客家人認為九大簋的「九」與「久」同音,有長長久久之意頭,才有九缽。其實九大簋還有一款飯,加起來共十款,就是飯菜齊備,十全十美,人生的圓滿就捧在一手間,見證於觥籌交錯中。「以前唔係咁富有嘅,請食盆菜已經好好。係富貴人家,捨得使,先請九大簋,請最好嘅俾人食!」
昔時九大簋食材貴重,主人家一頓飯宴,揮擲千金萬丈豪氣。聯哥自小就見識有錢人排場,筵開百席是閒事,設流水席,大宴群親好友吃足三天三夜不足為奇,相比今天這樣的場面,當年盛況,由衷地帶點悲壯。
一碗。百菜百味筵席盛
「九大簋矜貴在每一樣餸都係獨立,唔似盆菜嘅食物混埋一齊,一菜一碗,比盆菜好食。」
簋,在古代是貴族放食物的器皿。他們客家人吃九大簋就用九個大簋放食物,後來簋經過演變,叫兩杉四缽。「杉,係大碟。缽,即係大湯碗。用碟同碗將餸分開嚟裝,唔好撈埋一齊。」
現時九大簋已全然以碗盛載,還因應時節調校不同菜式來宴客。「天冷天熱唔同,天熱煮清啲嘅好似梅子鴨,天冷煮南乳鴨,就濃啲。」口味的轉換,使人不易生厭。菜式獨立,百菜百味,使味蕾每次都有新衝擊,吃出其中的風味,這才是九大簋精緻之處。
近年在香港,大時大節吃盆菜愈演愈烈,愈趨普遍,但對吃九大簋,大眾多聞所未聞。
「做九大簋好少人識。譬如我同村都曾經有人做過,味道唔得,冇咗啦!美心啲大廚都嚟試食過,跟足啲餸推出,出晒報紙、電視,最後都係冇做。你唔係我哋圍村人,又唔係好似我做咗咁耐,係做唔到嗰種味!」聯哥帶點自豪說。
客家人靠山吃山,靠水吃水。九大簋菜式在不同村或會有差異,主要視乎村內有甚麼食材便用甚麼,如村有魚塘,便有淡水魚。或者宴席主人家的要求,捨得出錢的,便有山珍海錯。聯哥則身為屏山鄧族,傾盡識才,續承庥美。「我由細到大喺條村嘅九大簋大多都係呢九款,陳皮鴨湯、了酸豬手、黃酒雞、南乳鴨、炸門鱔、雞汁燴花菇、魚肉丸、子薑菠蘿、小盆菜,加埋雞鴨飯,總共十款。」
獨特。自家佳餚自家味
做九大簋,逐樣做,炆、炸、煮、燉、燴、滷、醃樣樣齊,比起盆菜,工夫多,利錢低,但聯哥廿多年來,仍恪遵一份客家人特色。其他人依循抄襲,卻做不到同樣的美味。他的九大簋味味是精品,首重用料精。「我哋嘅炆豬肉同了酸豬手,係用每朝劏嘅新鮮豬。」連炸門鱔都是新鮮即日捕,門鱔來價貴,外面會用較平宜的炸芋頭、炸花枝丸代替。「圍頭客家近海,舊時喺大埔東嘅海面有好多門鱔魚,所以我哋嘅九大簋一定有門鱔。」
再者,聯哥是元朗原居民,魚販和豬農必然將新鮮門鱔及本地新鮮豬先預留給他。而且坊間沒有多少人做九大簋,要煮出真正味道,他須用圍村傳統的獨有調味。「炆豬肉嘅麵豉醬,係用黃豆加麵粉自己整;黃酒雞嘅黃酒,用糯米同酒餅自己釀;子薑菠蘿嘅子薑,每年六七月啱時候用醋嚟醃,味道先正宗。」調味可說是做九大簋的靈魂,更重要還有手藝。
「煮九大簋,主角係做小盆菜嘅炆豬肉,豬肉炆得好,啲汁滲到入盆底嘅蘿蔔、豬皮同枝竹,成個盆菜都好味。」
他選腩肉和前胛,斬了件,燒熱巨鑊,下油,加入豬肉、香料、糖,之後加水。大灶火力猛,豬肉容易黐底,所以要揸起大鑊鏟不停攪動。一鑊豬肉,炆上一小時,來來回回翻廿多次。要懂得用力,不須太大力,順着力去剷。豬肉炒到六、七成熟,才下麵豉醬和南乳,既不黐底,醬料香味發揮得最好。他還有秘技,就是炆好的豬肉,不要趕着吃,攤放兩至三小時,更臻入味。
眾望所歸的炆豬肉,樣子紅彤彤,乾淨利落,不見有油水蔓延,鬆軟不油膩,吃時展露山賊氣質一口吃掉,入口的瞬間,豬皮帶點嚼勁,豬油與醬汁完美的邂逅,令嘴角上揚的味道,毋須言語,就有口水直流的魔性!
宗親。人人為我厚恩情
這無法停口的炆豬肉,手法技藝是傳承自聯哥父親,也是他人生的第一個大恩人。他父親以前在村裏務農,懂煮幾味撚手家鄉菜。遇有同村喜事要煮盆菜或九大簋,就會叫他來幫手。
「老竇完全係義務,永無托手踭,每次做完喜事,封番封利是仔,小小心意!唔會賺到錢。大家同村,你幫我、我幫你,人情味好好﹗」聯哥憶述說。聯哥十一歲起,就跟父親到祠堂煮九大簋,他充當小幫手,切菜起爐生火等。「我好鍾意做呢樣嘢,有得玩又有得食!」而父親負責掌勺,他看得多,慢慢學會了煮筵席菜。酒菜圍繞,鄉親為屏,長年累月浸淫在筵席的氣氛中,團聚的熱鬧、鄉里的恭親,種下對老鄉土深微綿邈的感情來。
九五年,其父因年邁而退休。「成條村都冇人做,我唔接手做,九大簋就會失傳!」他惟有繼承父親的衣缽,把手藝延續下去,也保留了當時碩果僅存的盆菜和九大簋。
「老竇係業餘,搵唔到食。我要開鋪,煮九大簋嚟做生意。」起初他的字號寂寂無名,三日打魚,兩日曬網,大拍烏蠅。同村的人知道他的難處,也念起他兩父子經常為村出心出力,都不時帶朋友回村,藉詞宴客,特意叫聯哥煮九大簋,讓他有生意可做。甚至容許他在富濃烈圍村色彩的祠堂擺席。
「最感激係同宗兄弟鄧達智,市區人先至認識我。」九五、九六年時著名時裝設計師鄧達智與傳媒、文化界,在圍村吃過聯哥煮的盆菜宴後,經過報道,盆菜開始廣受大眾認識,聯哥越見名氣,即使沒賣廣告,生意大旺。連明星周潤發、甄子丹、郭富城,政界唐英年、葉澍堃等名人都是常客。
人情,就是人人為我,我為人人,交心而生。「老竇教我,對鄉親要好,因為同村都係兄弟,自家人,有力出力,有心出心。」他對父親的教誨,仍刻記在心。像是每年清明拜山祭祖,他一切都以村事為先,年年為此都推卻不少大宗的九大簋生意,也幫族人煮山頭。只要村裏要他幫手,他從來都是義不容辭。
每朝六七點,天邊方呈魚肚白,沉睡的鄉村,巷弄後小門半掩,漆黑中廚房亮着一團燈光,冒出縷縷煙霧,傳出咔嚓咔嚓聲響。一個肥圓身影,汗涔涔地已提起鑊鏟,鏟挖着鑊中豬肉,繁忙的氣力活早就展開了。聯哥臉上仍含笑說︰「我幾乎日日都咁早,一直做到晚上六七點,十二三個鐘㗎!但一啲都唔辛苦!」
他奮力以煙火、菜甜、肉香,留住屬於圍村風味的九大簋,以食物的味道譜寫宗族和鄉村人情的記憶,透過節日、慶典,寄語一代又一代人的祝福,不忘祖、不忘根,如一根無形的絲線,把人與人拉近了。
撰文:孟惠良
攝影:陳秉謙、魯雋華
屏山傳統盆菜
地址:元朗屏山塘坊村36號(屏山文物徑路口)
電話:2617 8000
營業時間:11am-9pm
詳情: http://bit.ly/2UxOwEC
立即免費下載《飲食男女》App: http://onelink.to/etwapp
《飲食男女》網站: http://etw.hk
新店食評,名家食譜,一App睇晒!
立即免費下載飲食男女App: http://onelink.to/etwapp
即like《飲食男女》Facebook:http://www.facebook.com/eatandtravel
飲食男女網站:http://etw.hk
即刻Follow我哋Instagram,睇更多靚片靚相!
http://goo.gl/KwjNOE (@eat_travel_weekly)
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/FFEZdm1135w/hqdefault.jpg)