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消基會預售屋糾紛在國家政策研究基金會 Facebook 的最讚貼文

2020-05-22 09:03:28 有 1 人按讚

國人「有土斯有財」的心理根深蒂固，購屋置產已成為許多人一生中的重大選擇，唯因房市交易具有資訊不對稱，市場交易不公平、不合理、不適當等不確定性，造成購屋糾紛層出不窮，因而有實價登錄制度的產生與修正，而「地政三法」則是其主要法令基礎。在房市交易過程中，不論是政府的「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」，或是民間版的「實價登錄3.0」，都可能因為制度或人為因素，而讓「實價登錄」變成「虛價登錄」，其間的認定有時僅是一線之隔。另外，業者常以「飢餓行銷」做為房市銷售手段，讓刻意模糊化的資訊難以確認，使得實價登錄反而成為業者藉機抬價的依據，並形成所謂的「虛價登錄」現象，而其主要的立基點則在於預售屋價格資訊的不透明，以及房市資訊的不對稱；亦即由於消費者不易掌握房市的正確資訊，而使現行實價登錄制度中隱含著許多問題，如以買房送裝潢或家電提高房價、以停車位作價提高每坪單價、以買賣雙方合意作價、預售屋延遲揭露、環境因素難以量化，以及特殊交易影響登錄行情...等。政府必須重視、修正、改善現行實價登錄的缺點，讓人民得以從實價登錄制度中獲得相對真實的資訊，並減少「虛價登錄」現象。

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#實價登錄 #虛價登錄 #地政三法
實價登錄問題之探討 - 國家政策研究基金會
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Tags: 消基會預售屋糾紛實價登錄虛價登錄地政三法

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消基會預售屋糾紛在時代力量新北黨部 Facebook 的最佳貼文

By 時代力量新北黨部

2018-08-17 09:51:37 有 121 人按讚

都更不是萬靈丹不治標也不治本
十億青年起家散住得安心有品質

時代力量新北市議員六位參選人今日共同召開記者會，提出新北市居住政策，主軸是「十億青年起家散」，要醫治年輕人房子買不起，租屋租得爛的弊病。新北市第三選區市議員參選人陳志明三蘆新世代表示，高房價、高空屋是年輕世代剛進社會就要面對的極大難題，卻是蘇貞昌、侯友宜的居住政策所避談的，兩人都著重在「都市更新」。侯友宜主張，都更可以改變城市風貌、改建捷運周邊的老屋、可以刺激產業；蘇貞昌主張，以五大引擎帶動百倍速的都更。

陳志明認為，現在的問題不是房子不夠住，而是買不起，高談都更是未對症下藥，治不了高房價，也醫不好高空屋，還可能加重病情，造成更多「空屋鬼城」。對於抑制高房價，減少高空屋，兩位候選人的政見迄今還是空白，不禁令人懷疑，建商財團的票是不是比無殼蝸牛的票更重要？

新北市第四選區市議員參選人板橋新時代彭盛韶-彭彭引用數據說明高房價的負擔有多沉重，根據內政部八月剛公布的「房價所得比」顯示，新北市買房的壓力不減反增，台灣全國房價所得比最新統計是9.08，新北則高達12.75，僅次於台北市。房價所得較上季些增加0.03倍，較去年同季些增加0.25倍。彭盛韶表示，12.75的意思是新北市民就算不吃不喝，賺的錢通通不花掉，至少要12年以上才買得起一戶中位數價格的住宅。其次，高空屋也是遲遲未見改善，根據內政部的統計，新北市目前的空屋高達13萬，低度使用住宅減少有限，新建餘屋住宅一直增加，兩者相加代表新北市空屋是居高不下。

彭盛韶進一步指出，為了減緩高房價、高空屋造成的問題，我們提出「十億青年起家散」的藥方，這帖藥方的「配方」有：開徵豪宅稅、滾動檢討囤房稅，並將這兩項稅收專款專用於租屋補貼。預期補貼金額可從六億增加到至少十億，增加超過三分之一，補助機制參考台北市的評點機制，嘉惠更多的租屋家戶和不同的租屋需求。補貼評點納入「包租代管」，並推動〈出租房屋優惠房屋稅與地價稅自治條例〉，且納入「侯友宜條款」，房租每年漲幅不可高於基本工資漲幅。藉此增加房客、房東加入包租代管的誘因，促使租屋市場更健全、更透明。最後，推動「住宅消保官」相關的條例、預算。

新北市第五選區市議員參選人張祐銓中和右拳指出，新北市目前並沒有像台北市一樣有課徵「豪宅稅」，但豪宅的賦稅與交易價不成比例，連千分之二都不到，以兩個位於新北市的豪宅為例：「合環御寶」的交易價約5,950萬，試算應繳的房屋稅額37,619元，「吉品一美花園」的交易價約交易價約6,700萬，試算應繳的房屋稅是94,053元。張祐銓表示，「十億青年起家散」主張新北市應課徵豪宅稅，項目參考台北市，並以新北市成交價作調整。台北市從民國101年開始課徵豪宅稅，105年稅收高達10.9億元。預期新北市府開徵後，將能大幅增加稅收。

張祐銓表示，新北市從去年開始徵囤房稅，民眾持有住宅第四間以上算「非自住屋」，房屋稅率從原本1.2％，增加為2.4％，預計市庫每年多入帳3億。張祐銓主張，未來應採滾動檢討囤房稅，評估是否對持有多戶房屋者課徵比現在2.4%更高的稅率。此外，新建餘屋超過一年未售出或未點交，按照囤房稅非自住稅率課稅，增加空屋降價求售的壓力。

新北市第八選區市議員參選人曾柏瑜表示，目前新北租屋補貼每年補貼一萬三千戶（中央經費計畫戶數：九千一百；新北市經費計畫戶數：三千九百），每戶每月最高補助四千，最長補助一年，推估每年最多補助六億二千四百萬元。豪宅稅加囤房稅，預期每年為市庫增加超過四億，專款專用於租金補貼金額，總額最少可從現在的六億提高到十億，有助於增加補貼的額度、戶數。補助機制則參考北市的評點機制，視家戶家庭所得、成員人數等條件而有差別補助，最高額度則從現行的四千提高到一萬二千元。

曾柏瑜指出，租貸專法通過後，希望能健全租屋市場，讓交易透明化、管理優質化，減少租屋糾紛，但這需要誘因。為提高房東、房客加入的誘因，補助機制加分納入「包租代管」，增加房客選擇包租代管的誘因，並推動出租房屋優惠房屋稅與地價稅自治條例，增加房東加入包租代管的誘因。優惠稅率的自治條例也會訂定「侯友宜條款」，房租每年漲幅不可高於基本工資漲幅，避免出現每年漲5%的情形。

新北第二選區市議員參選人泳敢唐聖捷表示，政府的居住政策應該特別關注資源相對較少的年輕世代，包括之前我們關心過的大學生住宿問題及在地青年的第一個家。市府應該扮演更積極的角色，推動學校出地，政府發包興建，讓一般民眾及學生混居的社會住宅。如此不僅可以同時解決學生住宿和青年成家問題，亦可確保居住品質。

唐聖捷指出，新北市作為全國人口最多的都市，社會住宅的需求最為殷切。2016年時現任總統蔡英文喊出12萬戶，新北市長朱立倫則喊出20萬戶，顯見推動社會住宅是超越黨派的共識，請蘇前院長及侯前副市長正式表態是否接續推動，具體目標及推動策略為何。

新北第十選區市議員參選人黃智姍溫暖傾聽・勇敢改變指出，「十億青年起家散」的配方還有一個是設置「住宅消保官」，協助處理各種買房、賣屋、租屋的糾紛。以板橋浮州合宜宅為例，交屋前便存在糾紛，交屋後又出現漏水、壁癌、排水孔堵塞、瓦斯管線設置未符規定甚至屋內有潮濕異味等屋況問題，住戶和建商更在驗屋問題上有所歧異。由此可見，現行的制度並無法真正有效保障實務上所發生的住宅糾紛。住宅牽涉的範圍很廣，需要有專業、專職的消保官，才能更有效替市民朋友解決問題。

黃智姍總結，高房價、高空屋的問題是冰凍三尺，非一日之寒，要根治這問題並不容易，「十億青年起家散」期待是能緩解買不起房又租到不適合房子的痛苦，也期待能發揮拋磚引玉的功用，促使有意參選新北市市長的參選人們能針對高房價、高空屋等問題提出有效、具體的解方，供新北市民檢視。

Tags: 消基會預售屋糾紛

時代力量新北黨部

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我們認為，這個時代所期待的新政治，應該不只是聊天泡茶，而是由下而上，透過更多的公民審議與社會行動，一起為屬於所有人的公共事務找答案。只要是關於新北市公共議題的討論，乃至於具體的行動，都歡迎所有朋友共同參與。

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消基會預售屋糾紛在陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文

By 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生

2018-01-01 22:07:00 有 2 人按讚

180101《經營者養成筆記》重點整理及讀後感part3◎文/陳泰源

閱讀進度→第二章-獲利能力-經營者是生意人

《第一節》
由衷希望顧客高興，所有工作必須徹底遵循「一切以顧客為中心」的原則。不能只是停留在字面上的理解，而是要深入去感受這些話的涵義，必須在所有經營環節徹底且認真執行。因此，從一開始商品的企畫階段，就該抱著贏得「顧客滿意的笑容」這個願望進行，並且為了贏得顧客滿意的笑容而不懈努力。當被問到「公司到底是誰的？」這一問題時，正確地回答應該是「公司在本質上是為顧客而存在的。」因為公司是依靠顧客所支付的錢而維持的，如果面對顧客，表現出「為了我們公司股東的幸福，請您購買我們的商品吧！」或者「為了我們公司員工的幸福，請您跟我們買商品吧！」這樣就太可笑了。因此，必須一心一意地為顧客著想，只有堅持一切以顧客為中心，最終也才能讓股東和員工幸福。做生意就如同每天接受顧客投票一樣，顧客不會把票投給不為他們著想的企業。

三個要點……↓

第一：必須讓顧客感到驚喜。以超出顧客想像的形式，將顧客需要的東西提供給顧客。如果讓人產生一種「不過如此、別店也有」的感覺，那就不可能給顧客留下任何印象。

第二：要養成這樣的思考習慣→顧客的需求非常重要，我們必須以高於顧客所期待的水準來滿足顧客的需求！「顧客到底在想什麼？顧客現在的心情是怎樣的？」為此，我們必須認真傾聽顧客的心聲，如果不傾聽顧客的心聲，就無法滿足顧客的要求。雖然依照顧客的心聲提供商品和服務，但顧客卻不會如我們所希望地一樣支持我們，為何？因為顧客所追求的是他們尚未見過的商品或尚未體驗過的服務，這才是顧客的真正心聲。顧客能夠告訴我們的僅僅是問題和需求，作為專業人士，我們必須根據顧客所反映的問題和需求，充分發揮想像力和創造力，以超出顧客期待的水準將顧客的需求化作實現。只有這樣才能創造出顧客真正需要的附加價值。這不僅是商品有形的服務，也同樣適用於接待顧客等無形服務，只有當我們能夠讓顧客享受到超出他們所期待的貼心周到服務時，我們的服務才能夠留存於顧客記憶中並令顧客感動。

第三，要隨時謹記：作為商品和服務的提供者，我們必須生產出自己真正認為優質的商品並創造自己真正認為優良的店舖。「如果我是顧客，這樣的衣服真想擁有很多件嗎？我希望每天都來這裡逛逛嗎？我希望我的朋友家人都愛用嗎？自己鎖在這家店，真的能使自己在家人和孩子面前為之驕傲、感到自豪嗎？」顧客可以洞察一切，其中一個共同點是「熱賣商品都是店家充滿信心銷售的商品」。

【心得】
房仲工作跟一般店鋪不同，無法製造產品，只能仲介商品，因此，針對「服務品質」就該特別加強！單就服務這一塊，可以做的有很多，例如：

1幫房東把房子租出去後，仍持續提供房東與房客針對屋況瑕疵修繕的溝通。
2帶看間數較多時，事先自備罐裝水，發覺客戶口渴了，拿出水來，顧客會覺得貼心。
3事先預約看屋時，主動詢問是否有停車位需求？若自己有開車的話，能載客戶看房子，當然更好囉！
4屋主委託房子，你願意幫屋主打掃整理房子。
5客戶生日，逢年過節，有挪出預算送禮物。
6你能在最短時間內，整理出實價登錄，讓客戶可以即時馬上知道行情。
7委託你賣房，跟你買房，能讓客戶有安全感。……等等。

總之，服務要超越同業，才能讓客戶有「這樣的服務我還沒體驗過呢！」的感受，所以要不斷提升自己的服務品質；另外，最近因為有師父教，得到的心法是：要學會在聊天與互動過程，不知不覺中，植入客戶對你的好感。

《第二節》
日復一日，完成好必做工作，腳踏實地做好每一項工作，所謂經營就是每天認真完成理所當然的工作，並對所完成的工作進行檢查，進而思考接下來應採取的方法並修改計畫，可以說經營正是這一過程的周而復始。真正獲利能力關鍵在於能否腳踏實地做好理所當然的工作。使用激烈手段舉辦活動，即便能夠招攬顧客也難以維持長久。對經營者而言，最重要的就是珍惜每一天、每一位顧客。並且每天致力於減少浪費，堅持不懈地對經營的每一個環節進行改善。未來存在於每天充實的工作中，而認真解決眼前的每個問題也正是我們通往理想之路。

並非能力問題，而是習慣問題，你是否每天都能認真對待自己理所當然的工作？徹底進行清掃、商品陳列整齊美觀、實施精準的庫存管理。店員能夠以精神飽滿的狀態、開朗樂觀的態度接待顧客？妥善處理客訴，每天都像偏執狂一樣地關注營業結果，自己發現問題，並逐一解決。能否做到這一點並非能力問題，而是習慣問題，所以任何人都可以做好，重要的是要有意識地錘鍊自己，直到變成一種習慣。此外，如果上級不能帶頭做好理所當然的工作，部下就不可能將自己的工作做好。

【心得】
認識我的人都知道我是一位嚴格自律的人，今日畢、今周畢、今月畢，我都徹底執行，例如：每天我都規定自己至少要跟？組屋主、？組買家互動，每天都要閱讀不動產新聞，每個禮拜要開發進一間，也要分享經營所屬區域大直的地方新聞，每個月也都會整理大直最新的實價登錄轉傳給客戶。縱使我做房仲7年多了，縱使這是日復一日的工作，習慣沒變，但我作業方式始終不斷微調，覺得怎麼做可以更好？

包含我自己的租賃合約版本，我每一次出租房子，遇到房東與房客之間的糾紛，發現其實是可以事先在租約內容先寫好的，我就會做補強，一直不斷修改、進化，於是，現在跟我租房子的客戶，租屋糾紛都能大幅降低。

另外，美商era總裁也說過，領導就是管理自己、影響別人，我現在有一個帶新人的群組，我也會每天傳給新人們，告訴他們我今天做了哪些事情？讓他們知道，身為學長的我並沒有偷懶，而且比他們做更多！！！而他們也因為我以身作則，漸漸地積極了起來。

《第三節-迅速實行》
速度變得越來越重要，同樣是爭取五千萬用戶，收音機用了38年，電視機用了13年，網路用了4年，蘋果公司推出的iPod用了3年，而臉書卻僅用了2年。速度對於經營也越來越重要了，如果我們能比其他任何公司都快的速度，提供全世界公認的真正優質商品的話，我們就能以前所未有的速度開創並引領巨大的市場。當機立斷、立刻實行，速度包含「迅速搶佔先機」和「快速完成工作」。經營者必須比任何人都更迅速地把握住這些變化。如果應對遲緩，就會給公司帶來致命性的打擊，為此，我們必須時刻帶著危機感來密切關注事務的發展變化。

關注度不夠也將導致失敗，關注度不夠就會使我們不能及時意識到變化的發生，而當我們意識到的時候，卻往往已經來不及應對。如果我們先別人一步注意到變化的發生，就應搶先採取行動，不怕失誤，當機立斷、立刻實行。錯過了時機，那麼我們辛苦才想出來的創意就如同廢紙。警惕「報告文化」，報告比行動多，每次會議報告資料都堆積如山，相關人員為了製作資料一定花費不少時間，而執行力下降。理想的時間分配比例應該是行動占9分，計畫占1分。馬上做、必須做、直到做好，光想不動，下決心行動，卻不能堅持到最後，半途而廢，簡直是在浪費時間。如果我們店鋪出現問題，顧客也給我們指出來了，可是如果顧客下周再來時發現這個問題依然存在，顧客會感到震驚與失望。我們將因此失去顧客，而失望的顧客回去後還會跟許多人講起我們店的事。因此，失去一個顧客也就意味著我們失去幾十、幾百、幾千個顧客，如果沒有迅速解決問題的行動力，就會引發這樣的問題。能夠充分利用時間的人才能取得成功，只有善於利用寶貴時間的人才能成為成功的人。同樣一件事情，別的公司要花三天才能做的事，有的公司花一天就完成了，贏得時間的公司就是贏家。

【心得】
說到趨勢，我自己的部分，當我年初發現大直商業區、娛樂區的爭議時，我就意識到，大直未來3年內，勢必只有住宅區才有成交量，因此縱使再怎麼努力成為大直第一名，實質上的業績恐怕也不好看，因此，我後來除了換公司到大安區之外，我也一直致力於「固守大直」與「拓展市區」，加倍經營。

公司的部分，台灣的房仲產業生態，傳統店頭將越來越難生存，除了支付房東租金、秘書底薪、廣告、水電等營運開銷，有獲利的店頭已經不多了，絕大多數都是虧損狀態，再從Uber、Airbnb的興起也可以看出未來網路平台化的趨勢，來店客、臨時馬上要看屋的客人也越來越少，購屋民眾早已習慣事先在家做好功課再預約看屋，加上台灣面臨少子化、高齡化趨勢，未來房市成交量低迷將為常態，在地精耕固然重要，但也一定要擴大經營範圍才能生存，而且要改走樓面式以降低營運成本。

這也是為何總裁率先看到趨勢，搶佔先機，複製新加坡era模式套入台灣，一年招募超過130位以上成員，而新的一年即將開始，美商era不動產反而開始擴張營運，也把隔壁的百坪辦公室承租了下來！！！

《第四節-現場、實物、現實》
經營不能紙上談兵，過去有句話叫做「在賣場一定能找到答案」，意思就是各項工作如果不置身於現場、實物、現實等實際情況中，不依據親身的感受進行經營，就會脫離根本，辜負顧客的期待、失去同事信任。工作絕不僅僅是下達指示，作者提到某年曾希望做出一個CP值極高的產品出來，當然困難度很高，最終生產出來的產品也很粗糙，當作者就此事詢問負責人，得到的答覆是：「我曾在電話中多次向中國的工廠下達指示。」於是，作者對負責人進行了嚴厲地批評：「光打電話下達指示怎麼行！中國工廠是我們的合作夥伴，只有你親自到現場，實際面對產品，和他們一起努力，才能解決問題。」

越是複雜的問題，越要本著現場、實物、現實的原則去面對，否則問題不可能真正得到解決。親臨現場工作的好處，只要你到了店鋪，顧客自然會把問題告訴你。例如：「這種商品沒有這個尺碼嗎？為何沒有這樣的商品呢？」顧客會告訴我們很多重要資訊，如果我們能夠認真傾聽，不視為過眼雲煙的話，我們一定會有很多發現，例如：做得不夠好的地方、欠缺的地方、甚至潛在的商機等等。這些都是我們求之不得的。

【心得】
說到買賣房子，秉持著「現場、實物、現實」的精神也是同樣重要。對買家而言，若沒有親自看屋就直接購買，衍生許多消費糾紛，像預售屋就是如此，只能參考樣品屋，剩下的憑想像，或者是帶租約賣同時又不能打擾租客進屋看的房子。

對房仲而言也是，我曾為客戶介紹外區的房子，當下配對各方面條件都符合需求，唯獨沒有事先去現場看屋，就跟客戶介紹，去現場看時，才發現原來景觀看得到福地，如果我能事先去看？或者至少我能事先詢問接案人「此物件有沒有大家都知道、顯而易見的缺點？」若我事先得知，事先告訴買家，說不定就省下了彼此白白浪費掉的看屋時間。

《第五節-集中解決問題》
捨棄的勇氣，集中解決問題所需的自信，一旦認定的事，就要集中所有經營資源去做。最理想的經營是僅憑藉著某一種商品就能獲得極高的銷售業績。作者舉例，NIKE公司的CEO曾向蘋果賈伯斯取經，賈伯斯說：「NIKE公司有幾件商品是任何人都想擁有的，但是也有很多並不出色的商品，應該捨棄這些平庸的商品，將經營的重點集中在最好的商品上。」很多人選擇分散，雖然明白集中的重要性，但同時又擔心將經營資源集中在同一種商品上之後，該商品卻出現滯銷的情況。出於這種考慮他們最終往往選擇分散。之所以做這種選擇是因為他們對要集中經營的商品缺乏自信。因為缺乏自信，所以選擇分散。但是，顧客是不容小覷的，他們擁有很強的洞察能力，能夠分辨出哪種商品是商家缺乏自信的商品，而且絕不購買。最終，分散經營資源生產多種商品，結果只會給公司造成損失，因為效率降低，還會抬高成本，賺不到錢甚至會使企業大傷元氣。因此，我們應該集中力量生產令我們有自信的、最高標準的產品，同時捨棄那些不盡如人意的商品。

問問自己假如不去做將會怎樣？試著自問自答。對於那些即使不做，從整體來看也並非什麼大問題的事，還是不要浪費時間去做的好。但是，那些如果不做就會給公司造成致命打擊的事，如果不做就絕對會輸給競爭對手的事，如果不做就有可能使公司失去飛躍發展機會的事，就必須要去做。不要分散精力去做太多的事，只要集中力量做好這些至關重要的事就可以了。重要的大事必須集中所有資源竭盡全力去做，否則就無法取得真正的成就。如果以對小事所投入的資源和精力去做大事，結果必將一事無成。人的能力和時間都是有限的，尤其是時間，如果想取得巨大成績，就不能瞎忙。工作並不是優先做容易做的和自己擅長做的事，而是要優先去做那些不做就會造成嚴重後果、做好了就會帶來顯著效果的事。

要與值得信任的工廠建立合作夥伴關係，一些不懂得經營的人總認為，既然要在全世界開設店鋪，就應該將生產工廠分散於更廣泛的區域，才可以降低風險，其實是錯誤的，如果選錯合作廠商，無法信任的分工合作，光是管理就會精疲力盡，甚至可能因產品品質出問題而給顧客造成極大不便。因此，我們應該集中資源，與和我們使命感相同，值得信任的合作夥伴交往。也需要向對方表明我們的誠意，已誠相對，絕對是提高經營效率的有效辦法。資金也須謹慎評估後再使用，必須綜合考慮費用和效果之間的關係，這是鐵則。也就是說，必須好好考慮我們所花費的時間和費用是否能夠帶來相應的利潤。一旦資金充足，往往就忘了要設法節約使用，所以資金充足有時反倒是件對公司不利的事。經營者要養成在任何時候都能以缺乏資金為前提，謹慎使用資金的習慣。只有產出大於投入，公司才能賺錢，因此必須用心思考怎樣才能以盡可能少的資金投入創造出盡可能大的效益。因此，集中使用資金也是十分重要的。節約的目的是要把錢花在刀口上，因此不能平均分配，對於那些不花錢也無大礙的事情就一分錢都不要花。反之，對於那些花了錢就能帶來巨大效益，就能為公司帶來飛躍發展的事情，則應該加倍投入。節約之處該徹底節約，該投入的則要集中資金投入，這種收放自如的方式才是經營者的用錢之道。無論是戰略還是合作夥伴、資金等方面，原則都是集中，不能分散。這其中蘊含著獲利的真諦。

【心得】
關於集中火力資源，從房仲業務上，我從兩個面向去談。

過去，我對於那種不管如何問，再怎麼介紹物件，總是已讀不回的客戶，我都給予一樣的精神與時間去經營，因為我想證明「奧客我也能征服的！我一定可以感動客戶的！」但結果總是事倍功半，可我總是天真的以為，縱使他不買，也一定能將我服務的好口碑傳遞出去，但讀了這本書之後，我發現，我應該要將客戶分成A、B、C等級，一旦被我列為C級客戶，我將不再付出我寶貴的時間。

對於物件也是，產品本身是否該列為主攻，應該將產品本身的優缺點羅列出來，看是否優點大於缺點，同時搭配屋主的價格心態，如果發現物件的優點多於缺點，屋主的價格認知也很成熟，就應該想辦法說服專任委託，然後強力猛攻！

集中，蘊含著獲利的真諦！讀者泰源謹記！

另外談到「經營者要養成在任何時候都能以缺乏資金為前提，謹慎使用資金的習慣」，我從事房仲，原本是在一個負債、還債的壓力下進行，後來因為高估自己的賺錢能力，又買了高額的儲蓄險，導致過去這7年來，我從是房仲展開任何一切可能需要用的開銷，我都盡量壓到最低，例如，人家製作三角板、傳單塞信箱、大樓形象廣告、廣告面紙等，我都不花，因為我是在一個「缺乏資金」的意識下進行房仲工作，所以我致力於網路行銷，並且集中火力，也確實有看到成果，算是印證書中所講的觀念。

《第六節-與矛盾鬥爭》
專業人士的工作價值，經營就是與矛盾鬥爭，作者以自家服裝品牌為例，一貫走簡約風，但又希望讓人穿了產生憧憬，因此又要盡可能在服裝中注入新意和熱情。簡約，又要有新意、熱情，意義上而言，兩者完全是相反矛盾的，但如果解決了這個矛盾，理念也就能夠實現。例如蘋果公司的產品，也是解決矛盾的代表性產品。例如：把品質做好，同時又要壓低價格，明顯是相互矛盾的，一般人都認為做不到，覺得做不到就放棄，那就只是個門外漢。而我們是專業人士，所以我們該是專業的，如果我們和一般人沒什麼兩樣的話，那我們薪水的價值、存在的價值又在哪裡？一流的專業管理人員，絕不會一上來就說「做不到」，他們會說「好的，我們試試看」，然後想盡一切辦法解決客戶提出的問題，直至圓滿達成。專業人士的工作方式就應該是這樣，與矛盾鬥爭、設法找出解決問題的辦法，這就是專業人士的附加價值，顧客的笑容也將因此而浮現─沒有顧客笑容的地方賺不到錢。

解決矛盾就增加機會，不解決矛盾，就沒有下一步的成長。矛盾與挑戰是如影隨形的，因為進行挑戰時所面臨的矛盾都是自己第一次經歷的，往往讓人不知道該如何應對。此時，你是「太難了，這樣的話根本幹不下去」，然後放棄，還是努力去思考解決問題的方法呢？這將成為決定將來能否成功的一個很大的分水嶺。只有不放棄挑戰，頑強拚搏，努力尋找解決的辦法並堅持到最後的公司，才能創造市場，解決矛盾後，將有更多更大的機會等著你。發現真正的問題，從根本上解決，絕不能採用治標不治本的辦法來解決問題。例如，店員們很辛苦，有些經營者就想透過給店員加薪的方式提高他們的幹勁，這就是治標不治本，不難想像，一旦加薪後，他們還會要求再加薪。加薪的前提是先提高營業額，這就是經營的基本道理，做為經營者，遇事就想透過錢來解決，思考時，可進行這樣的自問自答：是不是缺乏高度一致的目標和理想？是不是因為員工教育做得不夠好？是不是因為我太獨斷，只把員工當操作員？是不是員工已經很努力，卻沒有得到應有的獎賞和表揚？透過這樣的自問自答的方式，來挖掘問題的本質並採取行動。解決問題不能見招拆招，而是要去發現問題的根源所在，再去解決。

【心得】
房仲工作的矛盾，不外乎就是兩個面向：

一是買賣雙方對於價格上的認知差距，屋主想賣高，買家想買便宜，這就是矛盾，因此，如果能解決這個矛盾，讓屋主“感覺”賣高，同時又讓買家“感覺”買到便宜，這時，房仲的價值才能被體現出來。

二是服務費，買賣雙方都希望成交一個滿意的價格，可是又希望能付出較少的仲介費，如何讓客戶「非常開心+付足滿%服務費」，這兩個點是充滿矛盾的事情，如果在議價的過程中，房仲可以把服務做好、做滿，就有可能解決了這個矛盾，這才能體現出房仲的價值之所在，技巧可以有很多，但觀念至少要有，要保有這樣的意識去服務客戶就對了。

《第七節-做好準備，執著於成果而非計畫》
準備工作的重要性，為了能使經營順利進行，事先做好準備工作是不可少的。做為經營者，想實現高效營利，就必須提高準備的能力。經營者準備不足，也會給顧客造成不便，比如，顧客沒有找到自己想買的顏色和尺寸。如果顧客是因為看到廣告宣傳單而專程過來，或者是為了停車兒等了好久才進店裡的，當她看到自己想買的東西沒有賣，那是怎樣的心情？於是就會失去顧客對我們的信任。深入思考，直至成功的畫面浮現於腦海，做計劃最重要的是要使成功的畫面浮現於腦海，「這樣做的話會出現這種結果、進行到這個階段也許會出現這樣的問題，這個時候在這方面做好控制問題的關鍵。」不斷摸索，直至成功的畫面清晰地呈現於腦際，透過這個畫面你可以知道「這樣做一定能夠成功」。進行深入的思考，直至成功的畫面浮現於腦海，是一個很重要的過程，這才是真正的做計劃，而不是紙上談兵。

不要執著於錯誤的東西，在進行某項工作時，計畫雖然很重要，但是不能過分執著於計畫。花了很大力氣做成的計畫，往往容易陶醉其中，固執地希望按照計畫進行，請大家千萬不要犯這種錯誤，只有最終的成果才是我們必須執著追求的，除此無他。如果情況發生變化，想要獲得最終成果就必須放棄原有計畫，不管那是一份你寫了多少頁的計畫，都要毫不猶豫地放棄。所謂的計畫就是隨著實際情況、競爭對手的情況以及公司情況的變化而不斷修正的。我們應該更加重視商人「識時務」的智慧，而不是官僚的智慧。

【心得】
民國2014年，我發現房地產趨勢開始往下走，賣方市場轉為買方市場，我便從開發型業務(賣方)轉型為純銷售(買家)，我逆勢操作，確實讓我在2016年的成績獲得該店業績的冠軍。於此同時，自從轉型做買家之後，漸漸地，我被客戶拉往外區，內湖或市區，成交占比中，一半是原本精耕的大直，一半來自外區，也因此同年獲得了「成交件數/頻率第一名。」

但，自從離開了原本的公司後，到了市區，卻發現公司沒有任何一位同事經營大直，只有我一個人單打獨鬥，我若有買家要服務，還得要靠在地房仲店頭配案，案子都掌握在同業手中，遇到不會議價的接案人真的很頭痛，而且，若當天臨時要約看屋的客人，也都比較無法即時服務，無形中也錯過了許多機會。因此，我下定決心，嚴格執行「每周一開發」，大直的物件，不論優劣，我要一一委入，並且同時要發展組織，剛好有新人不排斥做大直，我便拉來訓練與合作，我負責買家、網路行銷，新人同事負責在實體上與管理員打交道、開發拜訪屋主，若遇到臨時要看屋的客戶，也可即時協助帶看，新人開發到物件，因為有我在，不用擔心沒有買家，形成互補。

我想，這就是「著重於結果，計畫則隨時調整修正」的一個範例吧？

未完待續……

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/01/180101part3.html

Tags: 消基會預售屋糾紛

陳泰源-專任約房仲的斜槓人生

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專任約房仲、演員、主持人、歌手、作家、演講師、行銷公關顧問、省錢達人。

消基會預售屋糾紛在陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答

By 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師

2013-12-29 20:01:04 有 230 人看過有 0 人喜歡

131224中天美河市開發案涉弊屋主趁亂急脫手？
影片網址→http://youtu.be/py2sP7MTB8o

感謝記者林宜潔的採訪，基本上呢，小弟只講「行情」，不講「案情」，縱使《美河市》引發一連串的弊案，可畢竟當初入手價是30~40萬之間，現在行情破60萬，就算便宜點5字頭脫手，還是賺，畢竟，弊案跟建築品質無關，地點也是好山好水，交通(捷運小碧潭站)也算便利囉！

另外，順便跟大家分享一個知識，我也是藉著這次的新聞，向更厲害的專家請教詢問才知道，之前我們所說的「共構宅」，其實真正的名稱應該要叫做「聯合開發」，就像「奢侈稅」是俗稱、定義也比較狹隘(真正的完整名稱叫「特種貨物及勞務稅」)是一樣的道理。

就拿這次《美河市》來講，有人誤以為它也是捷運共構宅，但其實只是捷運小碧潭站旁邊的「市府土地」與「建商」的"聯合開發"案，更何況，美河市的地下室，並沒有捷運軌道通過啊？

以下是新聞報導......↓
一整排全新大樓，原訂去年底就要交屋的捷運小碧潭聯合開發案《美河市》，一直到今年八月前都還不能入住，讓當初套牢的住戶們各個急得跳腳。

記者林宜潔：可以看到美河市已經陸陸續續有住戶遷入，據傳這個建案已經全數交屋，只是原本去年就可以交屋，卡屋糾紛卻拖了快一年才解決。

去年因為產權問題遭到監察院糾正，引發上千戶屋主不能入住的交屋爭議，但現在才剛解套，目前就已經傳出不少案件都急著趁亂脫手。

房仲業者陳泰源表示：當時預售成本大概一坪30~40萬，到現在(實價登錄)60~65萬，當然是賺到的，只是說因它有之前的那些陰影在，好像才剛解套嘛，所以多少會有一些抗性，事後接手買的人心裡會有點怕怕的。

看好捷運共構宅機能，加上附近百貨商圈規劃，這座號稱有3000戶的建案，2007年底每坪開價30萬元起跳預售，賣了1600戶，結果去年因為監察院糾正鬧出產權糾紛，到目前一坪喊價60~70萬，就怕卡屋陰影影響房價，傳出急售案件暴增，下殺議價空間多了1~2成。

房仲專家提醒大型社區建案量龐大，房價反轉力道也相當驚人，消費者應該多方打聽留意趁亂撿便宜的風險。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71761956

陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師

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現職：美商ERA不動產-資深經理 18年04月~06月-美商ERA不動產-經理 17年08月~18年03月-美商ERA不動產-副理 16Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法◎陳泰源著作》9/22全台上市！ 16立委選舉候選人造勢晚會主持人 15年~17年07月台灣房屋大直特許加盟店-區經理 14游錫堃競選新北市長選舉造勢晚會主持人 12台灣房屋大直特許加盟店-副店長 12基隆商工戲劇社老師 12三立《超級偶像》歌唱比賽晉級前27強 11台灣房屋大直特許加盟店-區主任 11全球富邦房屋大直明水店-業務經理 10大愛《楊冠新的故事》飾演「魏國豪」 10大愛《曾裕真老師的故事》飾演「陳正龍」 10大愛《情義月光》(沈順從師兄的故事)飾演「發仔」 10大愛《愛的練習題》(洪美香師姐的故事)飾演「洪尚仁」 09中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人 08雅虎奇摩超級商城招商講師 08普釋傳播有限公司專案執行 05華視教育節目《甲上學園》數學科主持人 04總統大選水龍頭劇團團長

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於是兩人跟建設公司理論，公司則宣稱當時已充分告知云云而不願處理，夫妻一狀告上法院。法律評析. 此等問題，即所謂的消費爭議。依消費者保護法(以下稱消保法)第2條第 ...

#69. 消保官：買預售屋注意15個檢查條款@ 我 - 隨意窩

【MyGoNews方暮晨/台北報導】根據統計，預售屋消費糾紛目前已躍居新北市政府消費申訴案件之首，其主因係消費者未能明瞭預售屋房地買賣契約內容，預售屋建商所擬定預售 ...

#70. 解析預售屋買賣契約之法律糾紛(下)

另外常見的預售屋買賣爭議也包含了消費者事後主張建商提供買賣定型化契約 ... 所謂遲延完工之爭議，是指在預售屋買賣契約中通常會約定有該建案之建築 ...

#71. 建商未給消費者足夠時間理解契約內容!解約?處罰?

綜合較新公平交易委員會處分決定及行政法院實務意見：「在預售屋交易過程中，由於買賣契約書多為建築投資業者事先單方擬定，而買賣標的之建物又尚未具體成形，就相關契約 ...

#72. 黃立博士預售屋相關問題之研究研究生

另外，部分法院見解對消保法22 條之要件創設法律所無之限制，是否妥 ... 此外，於交易實務上，建商與消費者訂立預售屋契約時，會將房屋及土地分.

#73. 房地產消費糾紛案例(100年1月至6月) - 中華民國不動產仲介 ...

消費者向建設業者購買預售屋，已支付簽約金80萬元，因室內規劃與樣品屋不一致等因素，要求解除契約遭拒，致生糾紛。案經消保官依消保法第43條規定，函請建設業者於15日內 ...

#74. 請問買房子要注意哪些細節

預售屋盛行的時候 ... 乃就購屋的一般常識及常易引起的糾紛問題用問答的方式 ... 基會退換貨消基會,房屋仲介,消費者,房子,一時衝動,房屋委員會,水電瓦斯基本費,預售屋, ...

#75. 預售屋合約有哪些陷阱？買房簽約前，你必知的10大注意事項懶 ...

另外，根據消基會房屋委員會召集人張欣民的說法，如果你沒有享有審閱期，日後簽約也都不算有效，因為你可以主張部分契約內容當初沒有清楚，以此解約(註)。

#76. [請益] 預售屋退訂請益 - PTT 問答

大家好請問一下,家人前天去銷售中心訂了一間預售屋後來因為被另一半還有其他 ... 堅持不退訂金請問這樣還有辦法跟消保官/消基會那邊爭取5天審閱期嗎?

#77. [請益] 預售屋合約問題，建商建議解約處理? | PTT 熱門文章Hito

是啊，目前看到消費糾費的主管機關是各地消保會。似乎沒找到「地政局」和此類糾紛的關聯性，難道我們吠錯申訴單位了? 想再請問一下A 大, 關於「2.若你申訴 ...

#78. 獨家／盛邑建設逾期交屋有苦難言建商246萬和解41住戶

根據台中市法制局統計，台中預售屋屋買賣爭議至今年10月底，共受理112件， ... 台中消保會表示，「逾期交屋」除了單純未準時交屋，建商未拿到相關實照 ...

#79. 預售屋訂金糾紛政府要管了 - 地產大亨

中國時報【王莫昀／台北報導】房巿預售案，客戶不議約就被沒收訂金，讓消保官等政府官員直呼太扯，驚覺要出面管一管了。行政院消保會表示， ...

#80. 預售換約能不能接? 這些隱形成本別忘記 - 吉便屋

一般來說，民眾會買轉約預售屋，原因大多不脫建案熱賣火速完銷、看上的房型 ... 糾紛；消基會房屋委員會召集人張欣民也表示，少部分建商規定預售屋為 ...

#81. 談「購屋糾紛的預防與解決」

消保會特別呼籲消費者，首要之道是了解目前購屋糾紛的態樣，以及要求業者 ... 3、現場履勘：無論是土地或房屋，甚至預售屋，皆應實地勘查，對標的物範圍及各種情形 ...

#82. 實價登錄2.0後，為什麼預售屋紛紛不給殺價？專家3點分析

我想請問各位大大，現在的預售屋真的沒有議價的空間嗎？ ... 房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政 ...

#83. 買預售屋看懂契約了嗎？建商違約逾期沒有動工？「小蝦米 ...

很多人都認為向建商購買的預售屋因為建商有規模，比較可靠，不太會去檢視 ... 而依消保法規定，內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 ...

#84. 買預售屋記得一閱、二收、三履保，以保障自身權益 - 新竹市 ...

地政處表示，消費者購買預售屋時，通常只會看到銷售現場展示的示意圖或樣品屋等，為確保建商日後交付的內容符合消費者預期，故預售屋買賣定型化契約要求建商應在合約內提供 ...

#85. 預售屋契約磋商條款能簽嗎? 消保官這樣說

【金筱筑/採訪報導】民眾買房簽約時，除了既有的定型化契約之外，有時候也會出現個別磋商條款，但個別磋商條款爭議大，消保官提醒，民眾應在大公設、 ...

#86. 避免預售屋交易糾紛細審契約可保權益 - 樂屋網

購買房屋簽約前應善用5日契約審閱期，多方蒐集建商及建案的市場評價。法制局長李善植表示，為保障民眾購屋權益，市府地政局與消保官每年均會不定期查核建 ...

#87. 避免預售屋交易糾紛細審契約可保權益 - LIFE生活網

#88. 緊盯交屋5步驟入住預售屋免爭議

公設點交完成後，管委會即可向所在地的主管機關申請撥付當時建商提撥的公共 ... 如果過程中不幸遇到糾紛，可向地方政府的消保官、或公寓大廈爭議事件 ...

#89. 照子放亮點！預售屋契約當心六大地雷 - 住商不動產

【文/住展雜誌】買房子最怕遇到消費糾紛，尤其是看不到實體的預售屋， ... 《消保法》第十五條明載：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸 ...

#90. 新制預售屋買賣定型化契約Q&A

A12、當您發生消費糾紛時，消費者要勇於爭取自己應有的權利，可. 依下列方式循序辦理：. 一、申訴：消費者可先向業者、消保團體、地方政府消費者服務. 中心或消費者保護官 ...

#91. 15預售案糾紛全來自「盛邑建設」遲延交屋229日只賠電視機

根據台中市法制局統計，至今年10月底，預售屋消費爭議共受理112件， ... 台中消保會表示，「逾期交屋」除了單純未準時交屋，建商未拿到相關實照導致 ...

#92. 預售屋有瑕疵如何處理？消保官說話了…5％保留款成關鍵- 天天要聞

不少民衆會購買預售屋。（示意圖／取自免費圖庫Pexels）. 記者柯振中／綜合報導 · 買房是一輩子的大事，不少人努力工作存錢，就是爲了有個自己的家。而預售屋與現成的 ...

#93. 預售屋水電外管費用該由誰買單?

林先生於103年5月10日與建設公司簽訂房屋預定買賣合約書，建商預售屋買賣合約書 ... 妥適處理，因消費者主張未獲妥適處理，遂向本府提出第2次申訴，本府消保官乃召開 ...

#94. 恒大集團- 维基百科，自由的百科全书

恒大集团（英語：Evergrande Group，港交所：3333），簡稱恒大，是總部位于深圳的大型综合性企业集团，1996年由许家印在广州创办。集团核心业务为房地产开发，是中国 ...

#95. 「高雄」相關新聞 - CTWANT

37歲吳姓男子身中多刀，陳屍姚姓女友屋內，屋內有多處噴濺血跡。警方組成專案小組調查，研判他殺成分居高。36歲的姚女今年初與前夫離婚，後與死者吳男交往， ...

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