🏢不動產系列(二)買到漏水屋可以解約嗎❓
買房是很多人一生中非常重大的一筆花費。
但如果辛辛苦苦花了大筆存款,卻買到漏水屋該怎麼辦呢?
可以解約要回買賣價金嗎?
這個問題經常會用到一個法律概念,叫做「瑕疵擔保責任」:
賣家應擔保房屋在交付時,房子沒有存在會減少房屋「價值」或「效用」的「瑕疵」,除非減少程度無關重要。(民法第354條)
若存在這種瑕疵,買家就可依法要求「減少價金」,或是直接「解約並要求返還買賣價金」。(民法第359條)
所以如果買到漏水屋,漏水狀況大大減損房子價值、效用時,買家就可依照「瑕疵擔保責任」相關規定,要求「減價」,或「解約並要求返還價金」。
⚠️但需特別注意以下幾點:
🔻解約顯失公平時:
如果漏水狀況(瑕疵)並不是很嚴重,衡量「瑕疵損害買家程度」與「解約損害賣家程度」,可認為解約「顯失公平」時,買方依法只能要求「減價」,而無法「解約」。(民法第359條)
🔻買方早知情:
如果買方一開始成立買賣契約時,對於漏水狀況早已知情,賣方就不需負「瑕疵擔保責任」。(民法第355條)
🔻買方有重大過失:
如果買方在契約成立時,是因「重大過失」(顯然欠缺普通人的注意程度),而不知漏水情況,賣方同樣不需負「瑕疵擔保責任」。(民法第355條)
但賣方如果有保證沒有漏水狀況,或有故意不告知漏水狀況情形,即使買方有重大過失,賣方仍應負「瑕疵擔保責任」。
🔻儘速檢查:
買方取得房屋後,應儘速依照一般通常程序檢查屋況,若發現漏水狀況應立即通知賣方。否則就無法要求賣方負「瑕疵擔保責任」(民法第356條)。
除非,賣方有故意不告知瑕疵的情況,賣方仍需負責。(民法第357條)
🔻特別約定:
如果雙方有特別約定,免除賣方的「瑕疵擔保責任」,當然賣方就不需負此責任。所以簽約時要特別小心,注意契約是否有特約免責。不過如果賣方故意不告知瑕疵,特約是無效的。(我們可以發現賣家故意不告知瑕疵,在法律上有諸多不利的後果)
🔻期限:
1.買方主張房子有瑕疵後,賣方可以定一個期限,催促買方在期限內確認是否解約,買方需在期限內確認要不要解約,否則將喪失解約權利。(民法第361條)。
2.買方「通知賣方」有瑕疵情況後,必須在「六個月」內解約或請求減價。但賣方如果故意不告知瑕疵,買方就不受這六個月限制(民法第365條)。
3.但如果交屋都超過五年了,不管上述「六個月」期間是否過了,也不管賣方是否故意不告知瑕疵,買方都不能再依照「瑕疵擔保責任」相關規定解約或請求減價(民法第365條)。
以上是初步概念介紹,個案的具體策略建議仍須與律師研究討論
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問 影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc 主持人─鄭婷方、陳宥里 來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓ 【房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?】 答: 1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」,出租期間...
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大律師分享了一篇超實用的房屋買賣糾紛案例分享喔!
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今天大律師要來跟大家分享的不動產常識是:房屋買賣是一般人生活中常見又金額較大的交易,有的人一生中可能就只買一次房子,如果買到有問題的房屋,買方可以因為房屋有任何瑕疵(如:漏水),一律要求解除契約,退回買賣價金嗎?
案例分享:
陳先生於101年間透過仲介公司,向李小姐購買位於高雄之房地,約定價金新台幣(下同)1200萬元,陳先生依約匯交第一期款120萬元後,某日至房屋現址勘察,竟發現屋內牆壁有壁癌之滲漏水現象,陳先生認原屋主李小姐於簽約時,並未如實告知漏水乙事,遂向法院起訴請求解約並返還已付價金120萬元。一審法院判決結果認定,本件房屋確實存有漏水瑕疵,且發生時間長達數月至數年之久,但考量其修繕所需費用僅9萬多元,與本件買賣總價1200萬元相比,二者差距甚大,如買受人逕予解約,恐有失公平,法院因而認定陳先生不得解除合約。
判決評析:
本件買賣房屋既有漏水情形,自會減損其交易價值或通常效用,構成「瑕疵」無疑,依據民法買賣章節之規定,此時買受人可享有「減少價金」或「解約」之權利,惟就「解約」之行使,條文另外設置「是否因此顯失公平」之准否門檻(按:如解約後的法律效果對他方顯失公平,則不得解約),前述的案例法院判決即以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距」作為「是否因此顯失公平」之判斷標準。故實務上房屋買受人縱能舉證標的有瑕疵,並不是當然就可以解除契約
律師意見:
前面這個案例一審判決雖然以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距過大」,認陳先生解約有失公平,然單從買賣價金而論,陳先生事實上亦僅支付120萬元之頭期款,僅相當於買賣總價1200萬元之10%,若其解約後要求李小姐返還該120萬元,其實應該不能算是金額過鉅,且雙方亦可避免於就後續瑕疵修繕問題再生爭端,以致法律關係趨於複雜,故類此案例,於買受人僅部分付款之情形,解約與否是否仍可適用前開法院採取之標準,其實還有爭執的餘地。
至於在何種情況下消費者可循解約途徑爭取應有權益,就本案例來說,若漏水情形十分嚴重,甚至既有木作裝潢或結構牆面因大面積受潮而產生腐蝕、剝落之損壞現象,以致需花費龐大修繕費用(數十萬元)加以修復,或經專業技師評估後認無根本性修復之可能,此際,消費者基於該有瑕疵的屋況於入住後將嚴重影響居住生活品質,而要求解約,對出賣人應無顯失公平之處,而考量一般交易之社會通念,以這樣的立場請求解除合約,返還已經給付的價金,訴求可能較榮易獲得法院採認。
而就具體的解約權利行使,除口頭告知出賣人之外,建議可以寄發存證信函或律師函方式為之,以利保全證據,並確保已如期發生解約效力,又關於解約後之法律效果,一旦解約確定生效,雙方即回復到未曾簽立買賣契約之狀態,此時消費者自可請求出賣人返還原已交付之價金(包含定金在內),並應附加法定利息(週年利率5%)。
再者,除走解約途徑外,依據現行法律規定,消費者也可以選擇「請求減少價金」,至減少比例若干,在契約沒有明文約定之下,應可透過不動產鑑價公司或估價師實際鑑定該有瑕疵的房屋(會漏水)與正常的房屋(不會漏水),二者的交易價值各自為何,並以其間的差價作為主張減價的依據,或探詢雙方均認具有參考性的房仲公司針對附近相同(鄰)地段的瑕疵物件與非瑕疵物件之一般成交行情,以決定減價金額,或由買賣雙方自行議價(例如:直接按總價金之一定成數扣減)亦無不可。
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漏水 房屋價值減損 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?】
答:
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」,出租期間,若發生凶宅,房客或房客的直系親屬需賠房價的20%,房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅?】
答:法律標準嚴格,必須陳屍在專有處才行,主建物、附屬建物,如果是其他公設區域,不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?】
答:可以啊?為何不可?過去不都發生過判例了?
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日,台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡,林姓房東認為王某是自殺身亡,致其房子成為凶宅而減損價格,提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元;一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成,缺乏因果關係下駁回,但台中高分院認為,老翁自殺與房屋跌價有關,判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定?】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答:
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準,以便明示於不動產說明書中,減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分,(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),即在專有部份有「求死行為」致死,(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月,房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出,凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子:某人從七樓跳到一樓,一樓是老張家後院,老張家和七樓都是凶宅,要是一樓是中庭花園,那就只有七樓是凶宅,但如果某人在家被殺,從家裡爬出來到電梯門口斷氣,那麼,七樓也不算凶宅。
【凶宅險,大家保的意願高嗎?值得保?】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人,於承保住宅內自殺並陳屍,或,在承保住宅內跳樓自殺當場身亡,但未陳屍於該處(自殺)
◎被保險人以外的人,在承保房屋內遭他人殺害並陳屍,或在承保住宅內被殺害,但未陳屍於該處(他殺)
◎被保險人以外的人,在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註:清理費指超度誦經等法事
資料來源:富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少?】
答:法院過去的判例是房價約兩成,實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折,買家的期望值是6~5折。不過,還是要看凶的程度如何?
若要購買凶宅,打幾折才會考慮購入?凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅?】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅?36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?36.9%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時,如何得知是否為凶宅?】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充:建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」,要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅,可以買嗎】
只要不介意凶宅,享受一樣生活機能,卻便宜入手,為何不能買?
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡,算凶宅嗎?】
不算喔!要死在「專有部分」,若是公設、梯間,都不算。但如果跳樓到一樓中庭,如果中庭是住戶的專屬庭院,那一樓也算是凶宅喔!
【隔壁鄰居是凶宅,我家房價會被影響嗎?】
1.法律上是不會,但實際上多少還是會,有些人就是很介意,例如我實際的例子,我6月份原本成交一間房子,買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭,連凶宅都不算,買家都介意,悔買,還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務,所以建議消費者,如果介意,麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎?】
1.當然有可能是,發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前,很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅,然後故意不繳貸款,故意被法拍,法院不擔保物件瑕疵,是不是凶宅,根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍,所以買到便宜,誰知道,事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後,就比較有保障囉~
資料來源:法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說,希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案,將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項,未來法院拍賣不動產時,都要記載、公告該建物的相關資訊,包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說,修法方向非常好,讓制度更透明,以後才沒有糾紛,希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月,莊明玉繳了四十五萬七千元押標金,標下大眾銀行釋出的法拍屋,結果房屋竟是凶宅,她陸續找銀行貸款都遭拒絕,回頭找大眾銀行,也竟遭拒,只好棄標,還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會,痛斥銀行只會欺負小老百姓,其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定,未來法院查封不動產時,查封筆錄要載明相關資訊,包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡,或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項;法院拍賣不動產時,同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說,這是遲來修法,將來民眾面對法拍屋時,能有較對等資訊,減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅,可以貸款嗎?】
要看銀行,很多銀行幾乎不給貸,有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/uspWzZM4dCc/hqdefault.jpg)
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