190718蘋果 豪宅招租比價拼內料「文華苑」管理費看誠意可免「昇陽國寶」住就旺
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《591租屋網》日前刊登1筆出租資訊，為北市知名豪宅「文華苑」10樓戶，以每月55萬元招租，若有誠意，管理費13萬元可免，房東正是精英前董座蔣東濬。無獨有偶的，《591租屋網》也有另一豪宅「昇陽國寶」11樓戶求租，房東則是創見集團束崇萬家族。想和富豪攀關係，可以試著先當房客。
【唐家儀╱台北報導】……↓
位於慶城街、文華東方酒店旁的「文華苑」，屋齡6年，樓高15樓，1層2戶，總戶數26戶，比照文華東方酒店規格的物業管理，包括請飯店主廚到府外燴，或是禮服送洗等特殊需求，吸引精英前董座蔣東濬、國巨董座陳泰銘搶買。
寧租不空待價上漲
目前陳、蔣各持有8戶，蔣東濬所持有的是4樓2戶、5樓1戶、6樓1戶、7樓1戶、10樓2戶、12樓1戶，主要以面對公園景觀的上下樓為主，而此次出租的就是其名下擁有的10樓戶，出租物件格局為5房3廳5衛4陽台，總坪數340.92坪，含平面車位月租55萬元，不能養寵物。
蔣東濬是「文華苑」的原始住戶，預售時已買3戶，再逐步收購，最高紀錄持有9戶，估砸20多億元；今年3月，他將持有的13樓戶轉手賣給陳泰銘，賺逾2億元。
事實上，這並非蔣東濬首次將名下物業出租，《蘋果》在3月間也曾報導「文華苑」4樓戶、10樓戶，都以月租55萬元價格出租，顯見蔣的理財手腕高明，「寧租不空」，待房價上漲才脫出，堪稱最大贏家。
仲介表示，「費用都可以談，有誠意的話，管理費13.6萬元可含在租金裡，房東對租金不是很在意」。繳交租金可選擇境外、境內匯款，月繳、年繳都可以，若需要報稅，開立發票證明都能配合。仲介強調，目前裝潢很新，包括地板、櫥櫃、隔間、燈光等，均已完備，但沙發、床等家具及部分家電則需自行添購，還強調看屋要快，因為「文華苑通常一釋出，很快就租走了。」
不只菁英前董座蔣東濬出租名下豪宅，創見集團束崇萬家族也當起房東，《591租屋網》出租訊息上面也列有「昇陽國寶」11樓戶求租訊息。「昇陽國寶」位於信義區松勤街，是經典豪宅，屋齡約28年，樓高14層、每層2戶，總戶數22戶，規劃176坪、181坪、276坪及278坪4種；住戶包括綜藝大哥胡瓜、潤泰集團總裁尹衍樑等，其中創見集團束崇萬家族是最著名住戶，於「昇陽國寶」共擁有7戶豪宅。
束家目前持有7、13、14樓整層以及2樓、10樓各1戶，以及今年1月，以總價3.25億元，最新入手11、12樓的樓中樓戶。目前共持有7戶，推估買進該名宅的產權比率將近5成。
但束家右手買進、左手出租，根據《591》資訊上顯示，束家出租的11、12樓戶，7房4廳6衛2陽台，總坪數278.58坪，含車位月租要55萬元，不含管理費6萬4828元，可以養寵物。經手仲介表示，「已經出租一段時間了，該屋沒有家具、家電，裝潢、屋齡雖然有點偏舊，不過住進來的住戶、租客，運勢真的蠻旺的。」記者發現該物件3月就曾在《591》求租。
《蘋果》針對「昇陽國寶」、「文華苑」這2筆交易物件做一比較發現，都是豪宅出租，月租都是55萬元，但蔣東濬的「文華苑」為5房3廳5衛4陽台格局，權狀坪數為340.92坪，扣掉33％公設，實際使用坪數約為228坪，不但包含16萬元管理費，室內還有衣櫃、熱水器、冷氣、天然瓦斯、冰箱、洗衣機等基本配備，更別提其擁有文華東方酒店規格的物業管理，奢華公設配備多功能景觀宴會廳、空中花園、中庭花園、健身房、游泳池、頂級水療SPA等。
反觀束家出租的「昇陽國寶」，公設雖然只有18％，實際使用坪數也約是228坪，但僅有熱水器和冷氣，且屋齡偏舊，社區附屬游泳池、健身房、宴會廳都比較陽春，兩相比較之下，「文華苑」無論是租金、公設、配備都大勝「昇陽國寶」，難怪仲介會說，「文華苑只要一釋出，很快就被租走。」
無人入住不利屋況
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，豪宅出租報酬率多偏低，屋主看重的並非租金收入，若轉手沒有獲利空間，富豪們寧願以租待變，等待時機。美商ERA不動產資深經理陳泰源也說，多數豪宅屋主不會將豪宅出租，一是報酬率不高，二是怕遇到惡房客，但蔣東濬選擇將「文華苑」出租，主要考量可能是閒置房子太多，且「文華苑」已有裝潢，空租無人維護反而不利屋況，因此希望找個好房客幫忙愛惜，租金只是其次，且收租金額不無小補，蔣東濬可同時收租，邊等待房市回春，再一舉高價賣掉。
此外，陳泰源也指出，豪宅不附裝潢、家具，多半是因為「有錢人都有極度主觀的審美觀，有特定偏好的品牌、款式、顏色。」他補充，豪宅租客會透過專門的租賃公司、房仲幫忙選擇物件，而8成是用公司名義承租，得以申報營運支出，可扣抵稅務，另外承租豪宅的租客，多希望戶別單純，單層4戶都嫌多，也較注重物業管理、公設的豐富度。
挑租客方面，陳炳辰說，豪宅屋主對於房客篩選嚴謹，以長期穩定、外商高階主管或做客戶招待之用的企業主最符合，看屋前也會過濾身分背景，避免招來意不在租屋的假觀光客；此外，租約也會公證，保證買賣雙方權益。
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潤泰萬花園 在 [新聞] 潤泰新從最難的下手拿下千坪都更地- 看板Wanhua 的推薦與評價
https://tw.mag.cnyes.com/Content/20120725/1e95332d91a04011820e8693210d9db7.shtml
不到二年搞定萬華七十六位地主
台北市地價居高不下，都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整
合過程，也讓很多建商視都更為畏途，而潤泰創新卻能在此時突破重圍，在萬華區完成台
北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。
「終於等到這一天了，我們一定住得到新厝！」五月十九日上午，台北市萬華區東園國小
旁一處都市更新案舉行動土典禮，幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建，掩不
住激動的心情，握著彼此的雙手互道恭喜。
就在不久前，這裡還是一片雜亂，荒廢的老房子野草蔓生；如今透過都更，已整理得煥然
一新，更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片
花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。
潤泰新從最難的下手 拿下千坪都更地潤泰新從最難的下手 拿下千坪都更地
如果說，「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有
六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。
但在很多建商眼中，該區因房價偏低，並非首選。台北市政府都更處統計，近十年，萬華
都更申請案五十三件，但核定的僅三件，六％的核定比率在各行政區中為倒數第一。
就在外界不看好中，萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主，創近五年北
市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。
靠地緣關係拉近距離
擅長開發豪宅、投標台鐵BOT與聯合開發案的潤泰創新，這幾年在商用不動產市場佈局大
有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站BOT案、捷運內湖線內湖站及新莊線三重站的
聯合開發四大開發案。七月十九日，潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八．八億元標
下信義計畫區世貿二館，刷新國內地上權總價、每坪價格新高，惟獨都更腳步落後。
近五年，潤泰參與過的都更案超過十個，但進度不一，「要讓社區裡所有住戶達成改建協
議，並不是件容易的事！」潤泰創新總經理簡滄圳坦言，沒想到，最令人驚訝、且最快完
成的個案，竟是面積廣達一千兩百六十四坪，有七十六位地主的萬花園案。
時間回到二○○七年夏天，當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬
囍」，由於建材、施工品質高檔，預售當時每坪成交價站上六十萬元，創下萬華地區新高
價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意，主動找上潤泰整合他們的土地。
這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝，隨著後代開枝散葉，蓋起
公寓陸續賣給不同住戶。
簡滄圳接手後發現，這件案子背後頗為複雜。原來，早在二十年前即有建商陸續介入整合
，也已插旗購入土地近百坪，如何以合理價格購回其土地，這是第一難。
此外，在潤泰整合之前幾個月，另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契
約，占全案同意門檻近三○％，如何統合開發權利是第二難。
但是，「找人是最難的。」簡滄圳說，很多房屋破舊到連屋主都住不下去了，早就已經搬
去他處，如何找出分散在各處的地主，深深考驗潤泰土地開發人員的功力。
正當簡滄圳苦思解決方法之際，他突然想起，公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在
萬華，透過他來整合，或許是一把開啟地主心房的鑰匙。
李安憲是老萬華人，現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」，巧合的是，他與吳德龍是
許久沒連絡的小學、國中同學，這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。
「萬華人比較團結，找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說，他打聽到，代表陳家的
地主葉喬松，是全案的關鍵人士，便透過吳德榮牽線，直接找葉喬松談。
以誠意打動關鍵地主
今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松，見識過許多知名建商
來談都更，「有的建商一來就要我去餐廳吃飯，吃完飯就把合約書拿出來簽。都更不是去
便利商店買礦泉水耶！打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋，未免也
想得太簡單了！」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。
但潤泰的作法令他改觀，「一個禮拜跑七趟，與一個禮拜跑一次，就是不一樣。」葉喬松
說，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有潤泰最勤快，一家一家挨門
挨戶去談，把誠意拿出來。
除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示，都更地主分配的權利價值有「
協議合建」及「權利變換」兩種，潤泰採兩案並行，讓地主選擇對他最有利的方式來做權
利價值的分配，「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長，導致增
值的利益均被建商拿走。
而且，潤泰不只將土地交付銀行信託，也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制，
透過等同銀行履約的保證，完全保障地主權益。
尤其，當時「萬囍」案已開始預售，簡滄圳說，萬囍是中華電信與潤泰創新合建案，至今
仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅，種種創新的規畫，讓地主重新思考，「連中華電信
都選擇潤泰，為何地主不能？」
另一方面，為了重新定位萬華區的房價，潤泰向地主提出，萬花園在結構工法上會採用「
柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利施工」，這項潤泰的專利，可達到灌漿扎實和耐震效果，不
僅為地主資產帶來增值效益，也讓住戶住得安心。
同時，潤泰與原來整合約四○％的建商理性溝通，最後以高於市場價格的金額買下對方土
地。
○七年八月，潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○％，一年一個月之後，○八年九月潤
泰完成整合作業，九五％地主全部簽約完成，並將全案送到台北市政府，進行事業計畫及
權利變換計畫審議。
這段通常要耗費三至四年才能達成的工作，潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。
須配合天時地利人和
「一個都更案要成功，要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說，二十年前，他
們這些地主正值五十歲壯年，每個人有不同的考量，房子也沒有改建的誘因；現在大家都
七十歲了，彼此有共識，必須要整合，但「就像搓圓仔，兩粒一搓要一樣大，不能一大一
小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步，不可能那麼快完成。
今年一月，萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售，讓房價也跟著鹹魚翻生。原來
東園街周邊房價每坪僅約四十萬元，在萬花園銷售完畢後，成功把售價推升至每坪七十萬
元，也帶動周邊房價水漲船高。
萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月，潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩
件公辦都更案，成為切入台北市公辦都更案的贏家。
宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限，過去
很多建商不願參與，但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高，公辦都更土地有政府完成
前期的整合流程，相對於一般都更案較為單純，這塊市場的競爭也愈來愈激烈。
其實，不論公辦或民間參與都市更新案，都必須地主間懂得相互合作、放棄私利，願意在
相同的時間內做一件共同的事，「只有地主與建商都肯退讓，才能讓台灣的都更之路繼續
走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。(尊重智慧財產權，如需轉載
請註明資料來源：今周刊 謝謝！)
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上面有人談到潤泰萬花園 -.-
想起上次看過這篇文章@@
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