【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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無因管理類型 在 蘇文清職能治療師 Facebook 的精選貼文
今天採線上課程方式與 #彰化鹿東國小 的老師們分享 #校園ADHD輔導與處遇。
每次主講這類型議題,我喜歡以實際的案例與老師們分享,直接討論不同的可行方式,今天總共舉了10個案例,其中有一例是「活動量大的ADHD」,學生在教室上課,一直坐不住,動來動去,喜歡講話,甚至明顯干擾其他同學,也影響上課秩序…
🤔遇到這類型學生,身為老師的您,會怎麼做呢?
(選項一)直接限制學生的行為,甚至禁止下課。
(選項二)耐心且反覆的提醒學生該注意的行為。
(選項三)既然學生喜歡動,就想辦法讓他動個過癮。
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🤔您會選擇哪一個選項處理呢?
答案沒有所謂的對錯,但在不同時機點運用可能會有不同的效果。
若您一開始選擇選項一,直接制止學生的行為,好處是讓學生在暫停的當下,可以完整接收到我們傳遞的正確訊息,理解或學習當下要做的事,但是這項有個缺點,由於學生是活動需求性大的問題,當學生無法滿足活動量,或是被限制下課時,很有可能會讓學生在下一堂課變得更躁動不安。
若一開始您是選擇選項二,在教育的過程,我們確實需要反覆提醒這類型學生該注意的事項,讓學生可以理解正確的訊息,同時也可以促進自我管理的發展,但是對於活動量大的學生,常常會因為訊息接收的效率性不高,最後很有可能就形成您說您的,他依然動他的。
若是我,我會先選擇三,因為學生本身活動量大,我會想辦法滿足學生活動量的同時,逐步建立我要的秩序感,所以我會利用上課任務,例如上課到一半,請孩子幫忙擦黑板,或是朗讀的時候,請孩子大聲讀出來,又或者是運用遊戲的策略,所有同學一起站站坐坐上課。
當活動量滿足,秩序感也逐步建立後,孩子訊息接收的效能與自我管理能力才會跟著提昇,這時我才會選擇選項二的作法,運用討論與溝通的技巧,讓學生理解當下的正確行為,持續促進自我管理的發展,當自我管理能力持續提升後,我就會選擇選項三,將下課成為籌碼,繼續要求學生達成穩定的自我管理能力。
無因管理類型 在 尋蹤覓蹟 Facebook 的最佳解答
【保育的迷思:活化究竟是生路還是死路一條?】
2014年,荷李活道已婚警察宿舍經活化後搖身一變成為創意藝術中心,並於同年6月正式開幕。曾經,筆者經常都會聽到身邊的朋友說要到訪PMQ。而數字亦證實當時的PMQ的確是風頭無兩。PMQ開業初期吸引大批遊客到訪,累積參觀人數高達五十萬,甚至世界各地的旅遊雜誌均有介紹元創方。
可是好景不常,PMQ逐漸遇上瓶頸。現時,PMQ的人流大不如前。就算假日經過,你也只能看見十多人在庭院裡納涼,不再像以前般熱鬧。早於2016年,人流已經比2015年按年跌30萬人次。其實,香港在近幾年有越來越多主打藝文空間的活化計劃,例如:旺角618、南豐紗廠、甚至與PMQ只有數分鐘之隔的大館。漸漸,PMQ在相同類型的地方中慢慢失去其競爭力。
香港原創設計品牌Chocolate Rain創辦人麥雅端曾在一次採訪中透露:「就像情侶分手,原因總是溝通不足,當初與管理公司沒有將問題揭出來討論,大家只是盲目地追求那個願景,但那個願景真的很遠,變成那種當金錢花光了,也未能達到的遠景。」在租用PMQ約一年多後,她也選擇告別這個地方。
在未來的日子,相信會有更多同類型的活化項目。究竟在保育的同時,我們如何能夠令被保留的歷史建築繼續發揮作用,使它不至於被遺忘在城市中的某一角落?
無因管理類型 在 阿布X布布遊戲實況 Youtube 的精選貼文
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大家好我是阿布
昨天本來要發免費鑽石3.0
但是前天發生的體驗服事件
所以緊急撤下已經預排的免費鑽石3.0影片
我們還是想發
因為都已經剪好了
字幕也上好了
封面標題都打好了
哪有不發片的道理
但是體驗服事件後
我們希望在發布免費鑽石3.0之前
希望觀眾能完整看完這部影片
看完後承諾我們
不會去打擾其他創作者
遇到問題會在影片下方留言問我們
體驗服事件
讓我們發覺觀眾是一群
求知慾非常旺盛的人
這是好事我沒有說不好
但是影片是我發的
所以我希望任何問題都留在我們頻道就好
因為有些觀眾去其他實況主頻道問了
其他實況主覺得困擾、煩
所以把這件事情告訴官方
要官方來提醒我們
那我也發了道歉影片
道歉影片內容是向覺得困擾的實況主及官方道歉
我先說為什麼我會拍體驗服載點給大家知道
大家要知道世界很大
每天有上千部有關FF的影片被發布
任何實況主發布的任何影片主題
都不會是第一個發布也不會是最後一個發布
即使台灣沒有
其他地區一定會有
公布體驗服載點的影片
當然我們也不是第一個發的
國外有一堆實況主已經發布過了
如果大家用英文關鍵字搜尋可以找到一堆
畢竟體驗服載點是公開的任何人只要輸入關鍵字都能看到
官方並沒有鎖起來
FF這款遊戲在台灣被拍最多的主題是吃雞、抬槍、爆頭等技術型的影片
我們頻道這三年來的風格
都是偏向拍攝娛樂與資訊類型的影片
我們比大部分FF玩家都年長一些
同時也因為布布的理念
她希望盡量多放一點教育類型的內容
希望大家能受到啟發將來少走冤枉路
或是在成長過程中遇到挫折時能夠得到紓解
我們通常只在寒暑假發片
但是今年不一樣
我們整年都會發片
因為只要一開邊境布布就會直接跳上飛機
所以阿布想要在布布去留學前
保留越多布布的影片越好
並且盡可能的多出一點資訊型的影片
讓無課玩家可以多些資源
就像免費鑽石3.0
需要擁有軟體開發的背景
才能夠找到的方法
阿布再強調一次
每天光FF的影片就有上千部
何況是FF以外的各類型影片
各個主題之間都會有相似及相關的地方
所有主題沒有人會是第一個發現
也不會是最後一個拍的
問卷獎勵在FF這款遊戲還沒出之前就有了
當時就已經有人在拍問卷獎勵
但是多數人拍的都是教觀眾如何使用問卷獎勵而已
就像我剛剛說的
增加問卷獎勵的方法
是需要結合軟體開發的背景才能得到的資訊
阿布希望大家在看了免費鑽石3.0之後
觀眾有任何問題都在我們頻道詢問就好
不要寫信去google公司
也不要去其他只是純粹分享如何下載問卷獎勵的創作者頻道留言
造成他們的困擾
如果發布免費鑽石3.0
觀眾能做到完整看完影片教學並且有問題只會在我們頻道留言詢問
,請在這部影片按讚
如果沒耐心看完影片只想趕快知道答案,
所以會到任何拍過問卷獎勵的人頻道留言的,請在這部影片按倒讚
如果有其他想法也歡迎在這部影片下方留言
阿布會根據讚、倒讚及留言
直接無腦判斷要不要完整公開免費鑽石3.0
簡單來說免費鑽石3.0是否公開
決定權在各位觀眾,不是我們
那我們下部影片見 掰掰
合作提案歡迎寄信:egcba064@hotmail.com
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"Struggle" is both used as a noun and as a verb.
當名詞時As a noun, struggle means= a very difficult thing
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Making updates to the software was a big struggle for the company. They could only release one update every 3 months, which was not fast enough to keep up with the market.
當動詞時 as a verb, we usually say, “struggled to do something” or “struggled with something”__(had trouble to do something)
The company struggled to provide timely updates to its software. They could only release one update every 3 months, which was not fast enough to keep up with the market.
The new intern struggled with time management. He was late to every meeting last month.
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無因管理類型 在 小豆 Youtube 的最佳解答
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因為今天好不容易把生存戒指點到堅韌1,想說總算點出第四行後面應該可以點出至少堅韌2以上,但沒想到強化全部退光,花了8千萬買莫拉幣還是留在原地,所以一個生氣就決定來合王卡了。
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【名稱】RO仙境傳說-守護永恆的愛
【官網】https://rom.gnjoy.com.tw/news/index
【類型】MMORPG
【簡介】
經典線上遊戲改編,帶領大家重回當初的感動
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無因管理類型 在 110年四等司法特考民法概要測驗題- Explore 的推薦與評價
03、關於無因管理之類型,下列敘述,何者錯誤? (A)客觀上屬於他人事務,管理人有為他人管理事務之意思,不論管理是否有利於他人,屬適法 ... ... <看更多>