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📌📌公司出售免納所得稅之土地「要這麼辦」🏠🏠
#財政部 #台北 #國稅局 表示，營利事業出售 #土地，應按取得時間點，分別適用所得稅法第4條免稅或第4條之4應稅之規定計算交易所得。其屬免納所得稅者，在計算土地交易所得時，應將可直接合理明確歸屬之成本、費用利息或損失，於發生當年度自出售土地之免稅收入項下減除。
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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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210312民視 房地合一稅2.0 鎖定預售屋紅單、囤房法人 恐引發拋售潮
民視原影→https://youtu.be/IoSolFWgluo
民視新聞→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021312F02M1
行政院通過「房地合一稅2.0」草案，延長個人短期交易適用高稅率的時間，並且將預售屋、境內營利事業，納入課徵房地合一稅範圍，值得注意的是，為了防堵投機客利用預售屋炒房，政府祭出重稅，預售屋從簽訂契約起，就納入持有時間起算，防堵預售屋紅單轉賣，恐怕引發一波預售屋拋售潮。
（民視新聞／林苡婕、李奇 台北報導）......↓
預售屋看板高高掛，疫情之下房市急遽升溫，為了抑制房價，中央出手打炒房，新通過房地合一稅2.0，把持有房屋、土地1年內脫手要課45%，延長到2年；原本1到2年要課35%，也拉長為到5年，10年以上才課15%。以購買千萬宅來說，假設賣價1500萬，兩年內售出，現制課稅175萬元，新制將課到225萬元，持有成本加重近3成。
房仲業者陳泰源解析，「會影響的可能是一些，以預售屋來講的話，會是偏一些中南部，基期比較低，可能過去投資客盛行，炒作風氣比較嚴重的地方，比如說像新竹，或者是像台南，這兩個地方現在陸續，都有出現拋售潮。」
政府使出殺手鐧，為了防堵投機客，利用預售屋炒房，祭出重稅，預售屋從簽訂契約起，就納入持有時間起算，抑止預售屋紅單轉賣。
一般人持有預售屋，多半不超過3年，也就是說，納入房地合一2.0後，幾乎所有預售屋交易案件，只要轉手出售有賺，都會面臨35%或45%重稅。房地合一2.0修正，學者樂觀其成，卻也點出兩大關鍵。
政大財政系教授陳國樑解析，「其實這樣的一個改革方向，是不是有那種，縮小放大的嫌疑，因為今天如果口袋比較深，資產比較多的投資人，他其實可以跟著，拉長持有的期間規避重稅，今天因為我賣了就要課稅，而且短期賣會課重稅，所以我就勢必把持有期間拉長。」
外界關注，政府的打炒房措施，原本要要推囤房稅，決定暫時砍卡，閣揆蘇貞昌有話說。
行政院長蘇貞昌表示，「就房地合一來稅制調整，希望這種短買短賣，炒作的現象加以遏止，至於囤房稅有人也說要採行，外國有這樣失敗的例子，所以我們沒有這樣推出來，但還是會持續觀察。」
囤房稅，未來還是會持續觀察，不趕著上路，怕殃及無辜，倒是房地合一稅2.0版上路前，預售屋就怕出現拋售潮。
陳泰源youtube→https://youtu.be/_JwK-uiPe5Y
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210312-20.html
張超雄在星期三的立法會大會上直斥港鐵為惡霸，殘民以自肥。雖然政府佔有七成股權，並不斷注資港鐵投資發展，卻縱容港鐵加價、拖延興建幕門等惡行。政府應對加幅設有上限，計算事故次數，並設票價穩定基金，最終回購港鐵。
張超雄議員：主席，究竟香港鐵路有限公司("港鐵公司")這個怪物是屬於市場上的一間上市公司，還是一間公營機構呢？說它是上市公司，它確實已上市，很明顯是一間商業運作的機構，能加價便加價，以賺錢為最終目的。這點毋庸置疑。不過，港鐵公司的大部分股權-- 超過七成六 -- 卻由政府擁有，甚至其董事局成員基本上全 由政府委任。那麼，究竟這公司是一個公營部門，還是甚麼呢？
主席，港鐵公司會變臉，當需要發展新路線時，便會向立法會申請撥款，成為一個公營部門。港鐵公司表示，經計算，開發一條新鐵路，若非由公帑補貼，便不太好，它不會作出投資。於是，它每次開發新服務時，便向政府索取土地和金錢，立法會則每次都批准。例如，沙中線共用去714億元公帑；廣深港高鐵是669億元；西港島線是127億元；南港島線則是九億多元；再加上黃竹坑用地的物業發展權。香港市民把數以百、千億元計的公帑交給它，然後賺到的金錢去哪裏了呢？到股東那裏去了，不是市民的口袋裏。這便奇怪了，為何這個世界會有如此划算的生意呢？一盤由政府提供資本的生意，並且提供公共土地，它基本上是賺定了，因為鐵路是我們的優先政策。這間鐵路公司很厲害，我相信它可能是全世界乘客量最高的公共鐵路系統，它賺定了。
港鐵公司賺到盡仍然加價，並在已發展的鐵路上蓋物業，以低於市價的地價補償政府後，更賺到盤滿缽滿。你看我的舊同事林本利當年以49億元購買了8幅發展土地，然後補地價，當年沙田、烏溪沙、車公廟、大圍一帶的補地價由999元至三千七百多元不等，但實際上，經"發水"後，地價約為每平方呎800元至3,000元不等。主席，你看看現時出售的御龍山、名城等豪宅，每平方呎索價近萬元。基本上，我們在不斷用公帑補貼這間公司，它的生意越做越大，還要加價。可加可減機制無須考慮其利潤，也不考慮其物業發展賺到盤滿缽滿，純粹考慮其成本。甚至連它的生產力增加了也不予計算，賺得再多也沒有問題，成本增加便可加價。這個世界怎麼會有一盤這樣的生意呢，主席？這沒有理由、極度離譜。
雖然港鐵公司服務不錯，但很多弱勢社羣不敢外出，便是因為交通費昂貴。爭取了這麼多年，才爭取到殘疾人士和長者的票價優惠，還是政府再補貼的，不是港鐵公司支付的。我們爭取的原意，是希望港鐵公司能負上企業社會責任，連這也不做。失明人士跌落路軌，要安裝幕門，便索性加車票，把費用轉嫁顧客，這間公司在做甚麼呢？它賺錢是賺定了，取盡香港人的好處。
港鐵公司做過甚麼好事呢？去年發生19宗墮軌事件；2006年 至2010年有四百多人跌落路軌，當中有77人受傷或死亡。這批人連領取由社會福利署轄下的交通意外傷亡援助基金也沒有資格，因為該基金不包括這類鐵路傷亡。要以民事責任控告它很困難，要索償則完全不獲理會。這簡直是惡霸。
港鐵公司的董事局成員很厲害，高級行政人員月薪高達千多萬元。再看它的年報，會發覺他們的薪金包括一種浮動獎金，而獎金視乎公司業績和個人表現，包括3年的滾動經營利潤。其實，這間公司賺的錢越多，高層便越分得多錢。這究竟是甚麼來的？取盡香港人的好處，真是吸血鬼。
雖然港鐵公司提供一項很重要的服務，但這服務建基於香港人的血汗錢。港鐵公司令人憎厭的，是其"吃人不吐骨"的行為，只懂得加而不減，計算成本時，永遠賺定，不會虧蝕。長此以往，香港很多低收入人士如何能負擔這項交通費呢？政府本身撒手不管，身為最大股
東，以商業運作和決定為理由，交由港鐵公司負責，話說得好像仁慈，實際是置香港人的利益於不顧。
《港鐵票價，行會把關》議案
日期：2012年12月05日(三)
時間：上午11時
地點：立法會綜合大樓會議廳
議程：
http://www.legco.gov.hk/yr12-13/chine...
Facebook臉書(張超雄)：https://www.facebook.com/fernandocheu...
Youtube 頻道：http://www.youtube.com/user/cheungchi...
張超雄個人網站：http://cheungchiuhung.org.hk/chi/
工黨網站：http://www.labour.org.hk/
財政部北區國稅局表示，營利事業出售房地所得，依房地取得日期、持有期間及交易 ... 其出售房屋所得應課稅，出售土地所得則免納所得稅，土地交易損失亦不得扣除。 ... <看更多>
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