【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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【龔成問答信箱】(Q17421-Q17440)
Q17421:
老師!你好呀,我最近買左樓!好開心呀!比起銀行估價買低左100萬! 我相信無做錯決左!
我今年25歲,我看了好多你的書,係比你的書激發架!特別是5年買樓4部曲。我買樓前就係睇曬你本書後就不停睇樓,再研究不同區的樓。想多謝你!
另外我也有事情想請教你!我唸緊這個物業自住定租岀去好,租岀去我就無咁吃力,我都唔等地方住,有人替我供。但也想感受一下自己岀來住。
另外,我也想問下,我向銀行做按揭,利息都有200幾萬,好似好多,其實是否值得?
龔成老師:
比銀行估價低,當然是利好因素,反映你起碼無買貴貨,甚至是買到平野!《5年買樓》正是教讀者要不斷睇樓,你運用這技巧成功買到比市價平的物業,太好了!
你如果不用自住,租出去當然最好!
至於利息問題,其實這是一個資金成本,雖然你總計要比一筆「好似好大的利息金額」,但其實,你可能有賺的。如果你收租能得到4%回報,而你還按揭的利息只是2%,這樣,你其實是租金大於利息,你有著數的。借得愈多,就賺得愈多。
另外,我假設你物業$800萬,到幾十年後,一定升值到$1000萬以上的數目(因為現金是一定一定貶值的)。就算連同利息$200萬計,你物業的價值在幾十年後都會多於$1000萬這個價值。
同一個資產,你愈早得到可以較平的價位去買,例如過往幾十年前的樓價,如果你等儲到全數現金先買,就已經升晒。雖然你早得該項目到要比利息,但這個付出比起回報其實不高,所以是值得的,唔好比「現金數目」影響,最重要是計算資金成本與回報。
記住,今天的錢比將來的錢更值錢,你為了早一步得到資產,而支付一個利息成本,而這個成本是值得付出的。
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Q17422:
Hi, 想問下小米可以長keep嗎?我上年$9.xx買,想問下宜家放唔放。
之前睇過股票勝經,所以好多股都長keep.可以幫我分析下小米嗎?謝謝你!
龔成老師:
小米(1810)有發展前景的,這股在我今年年頭的《50優質潛力股》(2020年版)新加入成為潛力股,有長線投資。
如果你好多貨,就賣少少,如果不算多,就持有,這股可長線。但由於短期升了較多,相信中短期股價會較波動。
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Q17423:
老師想問一下你00699神州租車,這個股怎麼樣呢?現在價格合適嗎?
01093石藥集團、01099國藥控股,2只選那只比較好呢?什麼價位是合適價格呢
09983建業新生活這個股老師你怎麼看呢?
謝謝老師
龔成老師:
神州租車(0699)於中國短租自駕市場,佢亦通過網上招標、拍賣網銷及拍賣公司等渠道銷售二手車,以及提供「
企業雲」汽車租賃解決方案。另提供包括意外事故險、GPS導航系統、7天x24小時道路救援、車輛交付及異地還車等多種增值服務。
整體是不差的,但中短期有可能較一般,而佢近年的盈利都出現大跌。
現價是合理的,但你預要長少少先好轉,投資不是不可,但又未必值得好大注。
至於藥業方面,石藥集團(1093)較有質素,現價合理區中上部,可分注投資。
建業新生活(9983),佢係中國中部地區的物業管理服務提供商,管理的物業組合包括住宅物業、商場、文化旅遊綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校及政府機關物業。
業務不差的,有投資價值,不過現價都唔平,這刻投資不宜太大注,要分注進行。都有長線投資的價值。
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Q17424:
龔sir,您好!在糾結好冇出售兩手9988(當時購入價為168.9)、再換入4手1810(現價16.01)和3手788(現價1.59)
龔成老師:
上述3股都是有質素的,如果你想組合較平衡,的確可以賣少少阿里(9988)轉其他。不過,這股仍有一定的增長力。其實你唔應該著重「賺左先」這個概念。
我從你過往的投資模式,已見到了犯了散戶常犯錯誤:著重數字利潤。我建議你睇書《80後百萬富翁》,我相信對你有好大得著。
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Q17425:
老師您好:因為澳門月供貴,所以想要一手手入,手上大約有25萬可以投資
1)盈富(2800)$26還能入嗎?見您之前說過24、25可以分注投資,24以下有較大值博率。我想先入2手,之後再每2-3個月入一手,現在我是應該等他回落到24、25才入嗎?
2)金沙(1928)打算等$30以下入3手,現價$30.3(因賭牌即將到期,投資此股的風險是不是大很多?)
3)中國奧園(3883)、融創中國(1918)、世茂(0813),這三支有素質嗎?現價合理嗎?想選一支入
4)小米(1810)騰訊(0700)、阿里巴巴(9988),現價好像都偏貴,如果想一手手入,是不是都不建議?
5)手中有30手中行(3988)$2.9入,見您說工行(1398)和建行(0939)素質都比中行好,加上中行壞帳問題較大,我應該繼續持有嗎?
問題比較多,麻煩您解答,謝謝!
龔成老師:
1)盈富(2800)$26仍是合理區,只要你分注投資就得,我地無人會知佢的升跌,因此利用分注策略較能平衡風險。
如果你現金較多,現價入少少可以,但如不算多,就等$24才買。
2)金沙(1928)有質素的,我相信佢能取得賭牌的機會仍是高的。$3X是合理價,你可以分注投資,只要唔過份集中這股,就無問題。
3)在業務上,3隻都有質素,不過負債都不少,因此要注意風險。以現價值博率及質素考慮,世茂(0813)會略好,但都唔建議太大注。
4)的確唔平。小米(1810)算是相對不太貴。
5)質素上,工行(1398)會較好,但中行(3988)都不是無質素,你都可以投資的,又不用太擔心。不過就唔好過份集中。
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Q17426:
成哥,最近我在研究一隻科技股1297,發覺佢都冇係呢個升市到跑上嚟,但我覺得佢好有質素,可以少注投資,分段買入。我覺得佢係倍升股。你有咩睇法?
同埋我想問PS Ratio幾時先至用
龔成老師:
中國擎天軟件(1297)本質不差的,市場擔心佢之後的增長動力減慢,因此估值上認為佢會較低,但如果佢能保持這增長,其實現時的股價是便宜的。
這股的其中風險,就是規模較細,以及行業存有風險。
現價其實有投資價值,但就唔建議太過大注。
至於PS Ratio,你可以作為企業估值的其中一種方法,這計法進階班都會教。一般來講,如果一些企業未有實質盈利,但已經有一定的生意,預期盈利會慢慢出現,就可以用這種方法,去比較行的的比率,從而推算出這企業的估值。
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Q17427:
呀sir 你好 我新手
想請教下5 匯豐 同 3988 中國銀行
現價入可以嗎?
現無股票 想開始月供股票
謝謝
龔成老師:
匯豐(0005)、中行(3988)都只是收息股,增長力不強。匯豐的賺錢能力比過往略有減弱。
這類股不是不可投資,但你預佢股價表面都只是一般,投資目標只是收息。
投資可以,但唔好太集中在銀行業,始終會有行業集中的風險。
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Q17428:
我今年33,如果我只想買入9988、1928、1316、1113這四隻,應該怎樣部署及分配資金。
龔成老師:
阿里巴巴(9988)、金沙(1928)、長實(1113)都是有質素,要留意,阿里現價略高,金沙中短期會弱但長遠無問題,長實中短期都會較弱,同時這是收息股,增長力唔強。
耐世特(1316)質素算是中等。就算投資也不會太多資金。
上述的股,現時你可以分注買入,但就一定要同時留有資金。
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Q17429:
想問下究竟止蝕或溝貨應該係買入價的多少?
龔成老師:
止蝕,最重要是睇企業的本質,如果企業一直都是優質股,只因中短期問題或外圍市況,令股價跌,這反而是一個平的價位。
持貨者不止不應賣出,更應該買入!
只有當企業質素改變,變成無質素,才要止蝕。
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Q17430:
龔成老師:你好,朋友介紹下認識到你的書和facebook 專頁
今年41,每月扣除支出只可儲到$3000,
月供了兩個月的2800 (盈富)現有37股,
00006 (電能實業)19股,繼續進行中。
每月每隻供$500,
今個月加了供1810(小米集團),
1398 (工商銀行),
1928 (金沙中國)。
因為月儲$3000,還利剩下$500想供多一隻股票,老師可按我年齡可再供哪隻股票?
有一手2382(舜光)@$105買入,有一手12(恆地)@$31.85買入,還有一手00006(電能)@$50.35買入。
我以上月供的都是優質股嗎?
我想月供多一隻股票可供哪隻高增長股?
適合我嗎?
如果再節省一點能儲到每月$5000,老師又有什麼可建議我呢?
謝謝老師,不急的,有空才回。
龔成老師:
月供是長期進行先有效果,因此唔需要理這刻的情況,保持進行就得。
以你的年齡,財富仍有增長力,你可以集中供一些平穩增長股,小小潛力股。現時月供及持有的,基本上都是優質股,大致無問題,不過工行(1398)就只是收息股,增長力不強,電能(0006)都是。
你可以考慮加入潛力股,如阿里(9988)、中生製藥(1177)。雖然現價唔算平,但你月供,只要金額不多,長期進行,就可以有效平均買入價,因此都可以進行。
如果想平穩,或當你有一定資金想投資,最好就是投資盈富(2800)。
另外,建議你多增加投資知識,在選股、企業估值、投資時機上落功夫,對你長遠財富有好大影響。
現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
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Q17431:
龔成老師 我宜家嘅情況想請教吓你 希望三年內可以有100萬可以讀書進修同留低啲開支錢比屋企人
28歲 月入3萬 每月扣除開支儲8千蚊 有現金25萬 手持
AAPL股票約15萬(分段入手價150-200)
希望龔成老師可以比啲指引
以往一向都淨係識買啲股收息 曾經儲過3988,1398
之前朋友推薦就入手咗啲AAPL一直到宜家
龔成老師:
你28歲,唔需要太保守。
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
你這個年齡,是財富增值的黃金時期,要好好把握,盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。
你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」,不過,由於潛力股要求你有一定的投資知識,因此這刻不用急著投資,你可以集中在平穩增值股先,潛力股只能小注。
因此,工行(1398)、中行(3988)等,以你的年齡來說,並不適合。
至於蘋果AAPL,有質素的,有增長力,你可以持有。
但要留意,太集中單一股票,不是正確的投資做法,你應該建立一個更平衡的組合。
之後,你可以考慮盈富(2800)、銀娛(0027)、恆基(0012)、中銀(2388)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
如果想增長力高少少,可考慮:阿里(9988)、騰訊(0700)、港交所(0388)、舜宇光學(2382),但就要明白波動性比上述會高少少。
現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
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Q17432:
你好,請問如果想長期穩定收息,是否可以入中電(0002)? 點解佢係好的收息股?
龔成老師:
中電(0002)是不差的收息股。
我地買股票就是買企業,企業有錢賺先能夠持續派息,中電業務就是收電費,就算經濟差都有錢賺,最多只是賺少D,佢過往的業務與派息穩定,所以作為收息股,可以。
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Q17433:
龔成sir我想問下,如果恆指成份股有變動(eg. 加入9988 3690 等) 之後,盈富基金會如何反應?佢會沽出被踢出藍籌既股票然後買入新藍籌股嗎?
如果係咁,2800會否因而下跌?9988 3690等會否因此而再升?謝謝
龔成老師:
盈富(2800)會賣出被踢出藍籌既股票,然後買入新藍籌股。
這是一個換股過程,如果盈富買入新藍籌的一刻,這些股升到最高點,之後下跌,這樣盈富都會跌。不過這只是一些中短期因素,我地睇長期就得。
而這些新藍籌,由於盈富到時一定要買,所以理論上股價會升的,但這只是中短期因素,同時市場一早預左這情況。
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Q17434:
你好,想問0006同2800邊個現價比較合理,想入,因用十萬港元炒美股時蝕左8000hkd, 希望能夠部署一下
同埋0006會唔會有利息但係蝕價?見佢跌左好耐
龔成老師:
唔好因過往的賺蝕影響你的投資策略,平常心、理性,是投資好重要的。
盈富(2800)與電能(0006)都合理,盈富有基本增長力,同時由於有50股,因此較平衡。至於電能,收息股,唔好對股價有太大期望。因此,要睇你的投資目標。
現價都合理,相信長線電能唔會賺息蝕價。
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Q17435:
成哥你好,我係你進階同基礎班的學生,今年三月雖然都加大力度入市,但沒有盡入,但我有小小失望。
就係因為我原本係半個月睇一次股價,但經歷今次V型反彈後覺得低位唔成日睇係捕捉唔到,但成日睇又覺得影響生活,對著d虛無縹緲既股價覺得人生失去意義。
我唔知要點算,唔睇又好快錯過,睇又好辛苦。唉
龔成老師:
首先,你要明白無人能捉到大市,我地在3月時,見到市場出現恐慌,加大力度入市,這已是正確的做法,不過大市會唔會再跌,無人知。
就算而家翻轉頭,我都會用之前的方法,加大力度分注入貨,而不是一次過動用所有資金。
如果你後悔無用盡資金,這就是犯了一般散戶會犯的「馬後炮」。所以,我當時都只是加大力度入貨,同時有現金剩,但這已是「當時已有資訊所做的最好分析決定」,因此根本無問題。
我地無人能捉到最底,只是分析平貴,以及用有系統的方法去進行投資。
所以,如果你認為成日睇股價可以捉到最底,這是天真的想法。
我過往做了10年銀行同證券行,見到唔少散戶分分秒秒睇股價,佢地正是輸得最多的一群,根本我地全行都知,但唔會有人講。
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Q17436:
多謝龔sir 回覆。我股票上有分開一筆用作短炒一筆用作長線的,現持有阿里巴巴6手(212入)網易2手(134入)盈富2手(26入)中國水務2000股(6.1時蟹貨)港交所1手(354入)。呢個組合ok 嗎
龔成老師:
組合無問題,上述都是有質素的股,新經濟類雖然有潛力,但風險同時存在,你要控制這部分的資金。
這個組合適合長線持有的。
只要你這刻同時留有一定的現金就得。
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Q17437:
老師,我今日好想特別同你講聲多謝,今日$75.5 沽出比亞迪 (平均 $37-44 供),因你講話他開始貴,雖然長期持有比較正確學你話齋,佢有機會倍升多幾倍,但似終小弟等唔到想食糊先。
小弟要繼續跟你學習點分平與貴!再一次多謝你!!
龔成老師:
好呀!
我會比較建議留部分貨,用「升一倍放一半」的策略。
不過唔緊要,因為你起碼都賺一倍,這是我一向都建議的,一般散戶只會賺10%就賣,而我強調要長線投資,就是希望起碼能睇一倍以上,而這點你都做到。
可以見到你獲得理想回報,實在太好!
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Q17438:
阿sir 想請問你點睇880同2282?咩價啱入?
2282睇你講話有潛力 但之前有新聞首季蝕1.7億 料可撐一年 而家疫情二三波嚟緊 一日未通關都好似未確實到對啲賭場有幾大影響
龔成老師:
澳博控股(0880)有質素,雖然增長力唔算好強,但有新項目會對佢有正面影響。賭業在中短期一定弱,但長遠仍是好好賺的行業,現價合理區中下部,其實有投資價值,可長線。
至於美高梅中國(2282),你預中短期一定弱,但正是這因素,投資價值才出現,但就要耐心持有,等到疫情與經濟好轉至得,因此一定是長線投資。
資金足夠支持的,就算唔夠,仍可以以不同的方式存市場集資。
當然,由於中短期仍有風險,所以投資時都要控制注碼。
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Q17439:
龔成老師本人有100萬現金,3月跌巿時將一半50萬投入股票巿場。之後再有增持。
這個比例是否太大風險。
現手持:
9988(1000),買入$182
6186(3000),買入$16
0410(20,000),買入$3.4
1928(2000),買入$29
9999(800),買入$130
6060(1000),買入$40
6178(5000),買入$11
由巿向好,有幾隻股賺超過20%,但又係你所講既潛力股,我應該吐現部分,還是繼續持有以上股票
龔成老師:
3月當時是股市的恐慌期,入市是正確的決定。但要留意你持股的質素。
阿里(9988)、中國飛鶴(6186)、金沙(1928)、網易(9999)有質素,基本上無問題,可以持有。
SOHO中國(0410)、眾安(6060)、光大證券(6178),質素中等,持有都可,但就唔建議太多。
我地繼續持有一隻股票與否,不是睇買入價,而是睇企業的質素、前景,以及現價平貴。
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Q17440:
阿sir,我上完五月班學到好多野,thank you~
近排個市又升返,我到底應該等佢落返先入市,定照現價入1手2800,當月供股票咁做好呢?
我現在有
100股 388 (259蚊入)
400股 823 (69蚊入)
1000股 2800 (22.88入)
實戰都係會有卡關位呀,唔該晒你先~
龔成老師:
你現時的持股,可以持有,如果這刻你想加注,唔太建加一些較熱的版塊,而一般的版塊,其實大致仍在合理區,盈富(2800)都在合理區,可以分注投資。
當然,都要睇翻你現金的情況,如果你現金唔多,就唔好心急加,如較多,就可以現時加,但都要同時留有現金。
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物業管理招標書 在 文茜的世界周報 Sisy's World News Facebook 的最佳貼文
0911新加坡聯合早報
*【力爭對東協國家施加影響力 王毅蓬佩奧隔空激辯南中國海問題】
美國國務卿蓬佩奧呼籲東協國家,在南中國海領土爭端上加大對北京施壓,而中國外長王毅則在前一天抨擊美國出於自身政治需要,直接介入本地區領土和海洋爭端,不斷炫耀武力,強化軍事部署。
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美國國務卿蓬佩奧10日在東協峰會的外長網路會議上,表明美國將會盡力提供各種所需資源,以開發出安全有效和負擔得起的冠病疫苗,並向全球廣泛提供疫苗和療法以協助共同抵禦冠病。
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中國國務委員兼外交部長王毅當地時間10日在莫斯科出席上海合作組織外長會期間會見了印度外交部長蘇傑生。兩國外長坦誠和建設性地討論了中印邊境形勢發展及中印關係,會見中達成五項共識
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日本國防部長河野太郎指稱中國會把東海軍事化,並表示深信美國會為日本而戰。今年是美日結盟60周年,日經新聞與美國智庫戰略與國際研究中心(CSIS)為此協辦線上研討會,河野太郎週三在此研討會上發言。據日經屬下英文雜誌《亞洲評論》昨日報導,河野談及中國時措辭鷹派十足。
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https://www.zaobao.com.sg/news/china/story20200911-1083970
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https://www.zaobao.com.sg/news/china/story20200911-1083965
*【美國出售香港物業 學者:美收縮在港政治活動】
中美兩國關係持續緊張之際,美國政府早前突然以公開招標形式出售在香港的一塊大型房產地皮,結果前天由香港地產發展商恒隆集團以25.66億港元的低價投得。有受訪學者認為,美國政府這次匆忙出售在港物業,反映《香港國安法》推出後,美國正逐漸收縮在香港的政治活動。
https://www.zaobao.com.sg/finance/china/story20200911-1084036
*【美副國務卿凱克拉奇下周訪台 主持經濟與商業對話】
繼上個月初美國衛生與公共服務部長阿札爾高調訪台後,據稱美國副國務卿凱克拉奇(Keith Krach)將於本月17日至19日訪台,主持“台美經濟與商業對話”(US-Taiwan Economic and Commercial Dialogue)。台灣外交部對此回應說,台美雙方還在就經濟商業對話舉辦的時間、形式、議題等相關規劃進行磋商,也期盼台美經濟商業高階對話能夠順利展開。
https://www.zaobao.com.sg/finance/china/story20200911-1084033
*【知情人士:中國將禁和捷克參議院議長相關的企業進入大陸市場】
消息人士透露,中國大陸將不發展與相關企業的合作,而且維維斯特奇爾率領的訪問台灣的的代表團中的所有個人都將被禁止進入中國。維斯特奇爾無視北京的反對,8月30日率領代表團抵達台灣,展開六天訪問行程。這是自1989年以來,台灣與捷克交流層級最高的一次。維斯特奇爾率領的代表團共有89名成員,包括布拉格市長賀瑞蔔、八位元參議員以及媒體記者、學術文化界代表等。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/china/story20200911-1084081
*【新航集團裁退約2400員工】
這次被裁人數占新航集團全員的11%,相信是本地史上最大規模的裁員之一,受影響的包括新航、勝安和酷航的機師、空服員、地勤人員及培訓生。
新加坡航空集團昨天宣佈削減旗下三家航空公司約4300個職位,由於新航今年3月就凍結招聘,部分員工也已自願解約或提早退休,最終須裁退的本地及海外員工總數約為2400人。
https://www.zaobao.com.sg/news/singapore/story20200911-1083932
*【美瘦身版紓困方案遭參議院否決】
美國參議院拒絕通過由參院多數黨領袖麥康納提出的“瘦身版”紓困方案。美國參院週四以52票反對、47票贊成的表決結果,拒絕通過總值約3000億美元的2019冠狀病毒疾病大流行援助配套。參院需要60票才能通過這項法案。共和黨參議員羅伯特向記者表示,談判“看來已走入死胡同……我們不僅面對冠病大流行,還面對政治(鬥爭)大流行”。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200911-1084072
*【美國最嚴重逾19萬人死 全球冠病死亡病例已超過90萬起】
美國病例增速雖已較7月峰值時減緩,但在全國約40%的地區,病例仍在上升,而隨著大學生返回各大學城,情況可能進一步加劇。全球冠病死亡病例週三破90萬起,累計確診病例超過2770萬起。美國仍是受疫情影響最嚴重的國家,超過19萬人病亡;其次為巴西,死亡人數超過12萬7000;印度則有7萬4000多人死亡,為全球第三多。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20200911-1083978
*【普選票民調: 拜登領先川普12個百分點】
路透社和益普索就美國總統選舉進行的最新民意調查顯示,在可能投票的選民當中,民主黨總統候選人拜登的支持者比總統川普多12個百分點。該民調9月3日至8日之間進行,9日報告出爐。調查發現,可能投票的美國選民中,52%準備支持拜登,40%會支持川普。3%打算將選票投給其他人,另外5%還未決定投誰。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20200911-1083979
*【美資深記者新書揭露:川普早知冠病致命卻刻意淡化事態】
揭發“水門事件”的美國資深記者伍德沃德在即將出版的新書中揭露,總統川普早在冠病疫情爆發初期就知道該病毒傳染性高且致命,但他仍試圖淡化事態,理由是“不想造成恐慌”。伍德沃德(Bob Woodward)的新書《憤怒》(Rage)訂下週二出版。為了完成這本書,他於去年12月至今年7月訪問了川普18次,談及冠病疫情、種族歧視等問題。週三,美國有線電視新聞(CNN)播出了伍德沃德與川普的訪談錄音摘要。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20200911-1083980
*【川普:不會延長TikTok出售的最後期限】
美國總統川普表示,他不會延長自己設下的字節跳動要在9月15日前出售TikTok美國業務的最後期限。據彭博社報導,川普登上總統專機前往密西根州進行競選活動之前對記者說:“要麼我們出於安全原因在本國關閉TikTok,要麼它就得賣掉,TikTok交易的最後期限不會推遲。”
https://www.zaobao.com.sg/realtime/china/story20200911-1084080
*【微軟調查發現俄中伊駭客鎖定川普拜登有關人士】
微軟表示,最近的攻擊表明“外國活動團體加緊針對2020年大選。我們看到的與以前的攻擊模式一致,不僅針對候選人和競選團隊,還針對關鍵問題上的顧問人員。”負責客戶安全和信任的微軟公司副總裁伯特在一篇博客中寫道,拜登和川普的政治競選、倡議團體、政黨、學者和國際事務界的領袖都是他們的攻擊對象。大多數攻擊被微軟軟體內置的安全工具偵測並阻止。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200911-1084061
*【阿德恩:若連任將允許外國人才到紐西蘭就業】
紐西蘭總理阿德恩表示,如果她在下個月的大選中贏得第二個任期,她將開始批准外國人到紐西蘭就業。來自工黨的阿德恩11日發表聲明說,她若連任,其政府將把10%的隔離管理容量分配給入境的關鍵領域外國員工。阿德恩說:“我們將確保紐西蘭仍然欠缺、具備獨特經驗、技術或專業技能的外國人能夠安全地進入紐西蘭。”
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200911-1084084
*【東京下調冠病警戒級別】
日本東京2019冠狀病毒疾病(COVID-19)警戒級別從最高的“疫情正在擴大”下調一級至“必須警惕疫情再次擴大”。據報導,東京此前都要求該市23區內提供酒類的餐飲店等縮短營業時間。東京都知事小池百合子在記者會上宣佈這一要求將於9月15日正式解除。她說,這一措施對疫情起到了一定的抑制作用,希望民眾繼續注意避免長時間的在外聚餐和近距離對話。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200910-1083924
*【譚德賽:全球須擴大冠病疫苗臨床試驗】
世衛組織秘書長譚德塞敦促各國提供資源,以加快2019冠狀病毒疾病(COVID-19)疫苗的生產,遏制該病毒大流行。譚德賽在一次線上活動中說,世界衛生組織的“獲取冠病19工具加速計畫”計畫已經開始支援製造潛在疫苗、藥物和診斷方法的研究。他說:“但是,我們需要迅速擴大我們的臨床試驗、製造、許可和監管能力,以便這些疫苗能夠更快面市,開始拯救生命。”
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200910-1083922
*【古特雷斯:世衛疫苗計畫仍需350億美元資金】
聯合國秘書長古特雷斯表示,世界衛生組織針對冠病的疫苗、治療和診斷的“獲取冠病19工具加速計畫”至今還需要多350億美元的資金,其中包括在未來三個月的150億美元。古特雷斯在一個線上活動中稱,迄今為止,各國已捐款約30億美元。他將其稱之為“種子資金”。他說:“但是,我們現在需要從‘啟動’到‘擴大規模和影響力’的資金還需要增加350億美元。 “這些數字確實很緊迫。如果在接下來的三個月中沒有立即注入150億美元,我們將失去機會之窗。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200910-1083919
*【歐盟發最後通牒 英拒撤內部市場法案】
歐盟10日向英國發出最後通牒,限英國在本月底前撤銷其內部市場法案,否則恐將嚴重危及雙方的貿易談判,但英國拒絕做出讓步。英國政府週三公佈的內部市場法案,因其中涉及北愛爾蘭的條款被認為淩駕於1月簽署的脫歐協議之上,引發爭議。歐盟委員會副主席謝夫喬維奇和英國內閣辦公廳部長戈夫週四舉行了緊急會議。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200911-1084058
*【歐盟:英國草案嚴重破壞兩方之間的互信】
歐盟與英國就《內部市場法案》進行緊急談判。歐盟要求英國在月底前修改內部市場法案。歐盟委員會副主席賽夫科維克10日與英國內閣辦公廳主任邁克爾•戈夫進行緊急談判後在一份聲明中稱,英國提出的法案草案“嚴重破壞”了歐盟與英國之間的互信,而現在有待英國政府重建雙方信任。他說,如果英國通過這份法案草案,將“極度嚴重違反”脫歐協議和國際法。歐盟不接受該法案草案是為了保護貝爾法斯特協議的說法。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200910-1083927
*【菅義偉:日本會再調高消費稅】
有高機會榮升首相的日本內閣秘書長菅義偉告訴日本人:“為了未來,會要求調高消費稅。”自民黨總裁選戰的三名候選人菅義偉、岸田文雄和石破茂10日晚在東京電視台的節目上辯論政策。在舉牌回答是否會調高消費稅時,只有菅義偉一人舉了“〇”,代表“會漲”。他的兩名競爭對手都舉了“△”,即“不肯定”。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200911-1084057
*【日本政府正式宣佈16日選出新首相】
日本政府正式決定,將在16日召開臨時國會,並於當天下午任命新任首相。日媒報導,日本內閣官房長官菅義偉星期四正式向國會傳達了這一決定,並指臨時國會的會期在朝野各黨派達成一致後,被確定為三天,將持續至18日。報導稱,當地時間16日下午,新任首相的任命儀式將在眾參兩院大會上舉行,屆時,第99任日本首相將被正式任命。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20200910-1083920
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