#勤美(1532)春季班研究,今天創新高
【產業隊長親訪】
基本面資料給大家印證~
「勤美璞真」,先經營環境再蓋房,台中草悟道、勤美誠品綠園道已經是公認休憩、娛樂、曬小孩遛狗、約會好去處,隊長看好台中勤美誠品綠園道這一塊是未來台中市區最寶貴、最精華的地段。隊長認為可以把勤美誠品綠園道,想像成台北的大安森林公園。實地訪查台中,勤美之森第一期預售已經賣光(50億元)。未來這邊的房子賣價,有可能會是台中市區七期以外的最高價,七期有豪宅不稀奇,市區地少精華地段可貴。
勤美本業金屬成型鑄件事業今年初受到疫情影響,陸廠開工率低,獲利才會不好看,展望明、後年,關注璞真建設的建案認列。
「勤美之森」3期總銷共400億元:第1期總銷約100億元,預估稅後淨利率有50%以上(建造成本約22萬元/坪+土地成本10多萬元),目前銷售率約50%,預計明年Q4完工。10F以下低樓層完銷,建商惜售,50%銷售後不再賣!第2期會有部分保留給商場(土地成本較高);第3期則規畫純住宅,推估第3期總銷約130億~150億元(淨利率有機會和第1期相當)。
5大百億開發案:「碧湖畔」(2018年Q4完工)、「勤美之森」(明年Q4)、慶城福華都更(整合中,公司持股42%、王家58%)、信義路都更(都更程序中)、總部都更(都更程序中)。
展望今、明年,「勤耕延吉」、「樸真仰睦」可以認列EPS,「勤美之森」預計2022年底或2023年認列;「勤耕延吉」已完銷,總銷35億元,預計2021年上半年完工認列;而「璞真仰睦」也已完銷,總銷18億元,預計今年年中認列,預計2021年Q3完工。
合計今年營建可望入帳53億元,稅後淨利率約20%(土地價格較高),可望貢獻稅前EPS 2.75元。明年則是已完銷的「樸真永吉」,總銷金額30億元,預計明年中入帳。「一方璞真」已完銷(合建的建案),總銷約6億元,預計2023年完工。
今年開始的勤美,是令人期待且可以好好研究的標的。
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璞 園 明 價格 在 媽媽監督核電廠聯盟 Facebook 的最佳解答
蔡穎杰觀點:重啟核四或是綠電轉型?一個國土永續發展的視角..... (02/02/2021 風傳媒 )
作者:蔡穎杰 / 作者為政治大學第三部門研究中心研究員,德拉瓦大學能源及環境政策博士
2020年以來,農地種電的政策引發甚多爭論,甚至擁核政黨藉機怪罪到我國發展綠電的頭上,而訴求「重啟核四」。不過,從土地使用的角度來看,顯然核電廠與核廢料場址也不是蓋在空中閣樓,一樣要使用土地。歸根究柢,所有的土地原本都是自然綠地,端看社會如何分區使用。因此,主文主張,無論是農地種綠電,或是核電廠相關的土地使用,也就是要考量電力設施的興建過程是否符合憲法所認定的正當民主程序,要回歸到土地使用制度面來檢討,進而比較發展綠電與核電兩者之間,何者較能搭配民主程序的土地使用,以及當前我國土地使用的法制面有哪些可以進一步改善的地方。
以核四廠的案例,根據負責土地徵收的台電副處長林源得回憶(參見《述說龍門,我們的故事》),1980年政府核定蓋核四廠,並預定徵收370公頃的土地。多半是農地與林地,後續又追加97公頃。而林副處長則是1991年開始辦理與居民溝通協調土地徵收事宜。當然,過去在戒嚴時期,林副處長並未質疑,為何政府可以先斬後奏核定建設跟土地徵收,過了10年再去跟居民「溝通」?
在林副處長眼裡,當地農村衰敗,核電廠就像救星一樣可以提供就業,拯救在地經濟,但為何政府整天宣稱發展農業,照顧農民漁民,卻「發展」到鄉村生活衰敗到必須要仰賴核電廠來挽救經濟?而當地人是否如台電所說的想要依賴核電廠生活?以及台電是否有誠實揭露資訊給居民?可參見崔愫欣紀錄片《貢寮 你好嗎?》
林副處長也描述了跟地主討價還價的經過,這恐怕給讀者一種迷思,好像被徵收戶可以任意拉抬土地價格「刁難」公務員。多數人所不知道的是,依法,土地徵收的價格是政府單方面說了算,民眾、自救會、地主的意見只是「參考用」,尤其一般老百姓多半沒有政治聲量與資源對抗政府,除非是外來投資客,往往只能被迫吞下去政府開出的條件,而被官方宣傳為「地主同意被徵收」。而官方常用的手法就是分化被徵收戶,給予某些人特別優惠當樣板,當內應,製造自救會內部糾紛,各個擊破。(參見:南鐵協議價購開始 自救會控南市府、鐵工局「威逼誘騙」)
令人遺憾的是,直到2021年的今天,我國政府仍然沿用戒嚴時代陋習,由行政院先黑箱作業核定「興辦事業計畫」,當地居民都完全不知情,只能等有朝一日,忽然得知政府公告要來「溝通」徵收你家,然後媒體與各路公關對外宣傳大建設有利經濟,就跟當年宣傳核四一樣,至於想過著原本生活,不想被徵收的地主時常被網軍抹黑為愛錢、釘子戶(參見徐世榮《土地正義》)。或是媒體配合冷處理,社會大眾也不知道全台灣到處都是土地徵收自救會。
當然,既然行政院已經先斬後奏「核定」興辦事業計畫才讓在地居民知道,後續的都市計畫、土地徵收相關審議,也只是做做表面工夫,而不會去實質審查該建設是否有真的必要性或是公益性,內政部與各縣市由於多年來浮濫的國土規劃已於2013年遭監察院糾正,另政大賴宗裕教授研究指出,2014年全台住宅量已可供應5000萬人居住(參見《不動產學之理論與實踐》)。唯一較有「抵抗力」的可能是環評,但試問當其他單位的審查都已經定調,環評委員承受的壓力可想而知。最近台北市社子島自救會所訴求的,也就是暫緩環評,重新檢討全區徵收剷平式高密度開發的必要性與公益性。
因此,像核四案例,集結社會各界力量纏鬥數10年成功擋下建設計畫的,可以說是特例中的特例。而貢寮當地,也因為核四的施工,影響生態環境及漁場,要如何善後也未可知。行政院長蘇貞昌其實也曾嘗試以土地使用分區變更阻擋核四案,彰顯生態與農業價值,敝人衷心予以肯定。
台北縣政府昨天召開澳底都市計畫第2次通盤檢討先期會議,決定將8公頃多的核四電廠用地改劃為農業區。縣長蘇貞昌表示,核四電廠面積400多公頃,澳底都市計畫的8公頃多核四用地雖只是電廠的一部分,將使核四失去著力點,達到反核的目的。事後蘇貞昌縣長表示,依法規定,都市計畫每5年至少應通盤檢討一次,澳底已10多年未辦檢討。藉由這次檢討,縣府只是以業主身分,要求規劃單位把台北縣的好家園恢復,把貢寮最美麗的地方變更為原來的農業用地,核四廠蓋在美麗的海邊很突兀,也破壞海洋生態,是用錢堆砌的科學怪物。(1998-04-10/聯合報/06版/)
雖然當時台北縣土地分區變更被內政部否決,但其實也突顯出一個問題。也就是,在我國,土地使用分區的法定權力,都是由縣市長聘任的專家會議背書跟內政部說了算,而就算十多年沒有依法檢討土地使用,老百姓也沒轍。直到今天,一般老百姓跟市議會完全沒有任何法定程序讓他們審查跟參與土地使用決策過程的餘地,只有提供「參考意見」跟抗爭的角色,而無法比照歐美民主國家,強制舉辦行政聽證讓各方辯論,並邀請第3方公正專家來作證。以美國紐約市為例,雖然紐約市已經算是惡名昭彰的浮濫開發城市,都市計畫委員要經過市議會審核資格才能擔任,而非像台灣一樣由縣市長自行聘任即可,且紐約市要先通過環評與社會影響評估,才能申請開發案。基於憲法保障人民的基本財產權,紐約市的都市計畫土地使用跟土地徵收也都要經過市議會審核,而非像台灣一樣,由行政機關自行核定,等於是球員兼裁判,也難怪歷年來我國政府首長不斷把農地浮濫變更為建地,幾乎沒有看到如同當年蘇貞昌縣長為了保護農業生態價值,主動勇於承擔被抹黑成阻礙經濟的案例。
以土地使用來說,政府發展農地種綠電,應該算是一把雙面刃,為了四處建置再生能源分散式電力系統相關設施,勢必讓在地人參與,有別於核電廠這種大資本大工程,去徵收一塊特定大面積的土地而驅逐在地居民。政府當下也在推動地方創生,以及國土計畫法要求的「鄉村地區整體規劃」,其主要政策目的,是為了振興農村經濟、維護農地資源與增加農村人口。藉此機會,比照正常民主國家,完備土地使用與土地徵收的法制保障民主參與及私人財產,讓鄉村居民可以因地制宜規劃自己的生活場域及產業。更重要的,綠能轉型、地方創生、「鄉村地區整體規劃」3者搭配土地使用法制改革,才能開啟鄉村居民實質民主參與規劃在地發展。反之,可能導致農地資源、農業繼續不斷被壓縮,農民變成越來越需要仰賴大量興建綠能設施來補貼,變相延宕屋頂型光電發展。而未來的縣市政府首長也可能拿出一句歷史共業,又去浮濫變更種電的農地改為建地。也就是說,依現行法規,土地使用分區要不要變更,仍然是政府單方面說了算。
聽到農地變建地的光電發財夢,曾文生說,這是騙人的話術,應該揭發與制止,他要告訴不肖業者,這個承諾不是你們能給的,最後審查權還是在政府手中。(參見:經濟部次長曾文生:農地變建地是騙人話術,這承諾不是業者能給的)
而自稱永續的擁核陣營也不宜見獵心喜,把土地使用亂象的源頭怪罪到綠電設施。與其趁機考古吹捧所謂的核電經濟效益,不如回歸永續發展的正途,改革土地使用法制。由聯合國永續發展目標的定義來看,經濟效益本來就不是首要考量,而要並重土地正義、民主參與、保障私人財產、在地文化、糧食生產、宜居權與環境生態等等,這其實也跟我國許多土地徵收自救會的心聲一致,由於案例過多,僅引述部分如下。
「市府官員總是喜歡帶風向,不論在哪一場會議,總是說:社子島居民最在意的是【安置問題】!大錯特錯。社子島自救會不斷的陳情、請願,我們是【反對區段徵收】,我們是要一個適合在地居民的都市計畫,可以 讓居民修繕房屋、改善環境的計畫!在武漢肺炎疫情全球肆虐下,社子島擁有得天獨厚的環境。
#糧食供給:蔬菜除了供應自己之外,另提供大台北地區將近1/3蔬菜量。
#開放式生活空間:非密閉式大樓空間。社子島為水平式住宅,居民大都戶外活動,互助互惠的社會網絡與緊密的鄰里感情。
我們不需要剷平式開發,而是需要一個良好的都市計畫,畫出建築線,以人為本、以社子島居民生活的聚落替代方案。」(台北市社子島自救會發言人李華萍)
「機場捷運A7開發案在未完工前爆發「違法預標售」及「葉世文收賄弊案」,另在被徵收戶的抽籤配地說明會上,罔視居民的利益,居民只剩邊坡地、電塔旁、及垃圾地可選擇,實際上較具發展前景和生活機能較好的土地皆留給財團和投資客。表面上被徵收的地主可申請領回40%抵價地,但由於有最小基地面積的規定,許多被徵收戶的土地面積過小,只好又把抵價地賤賣或改領補償金。」(機場捷運A7站自救會長徐玉虹)
「補償金額大小並不是居民反對的原因,而是不想要放棄原本的生活、搬離現在居住的地方。這片土地不僅是從祖先手上傳下來的祖產,「家」的記憶都附著在這片土地之上,且當地生態豐富、環境優美、居住空間寬敞,生活品質優良。在國土計畫法公布後,原本坡度35%為土地的開發底線,現在卻變為可開發的農牧用地,以提高糧食自給率。「那為什麼水田又把它消失掉,把那邊山坡地變為農牧用地來騙老百姓,這是中央在騙老百姓。」(竹東二三重埔自救會長呂政權)
「同意徵收的2000多人都是炒作農地,政府是為人民服務還是為財團服務?台商回流,是鮭魚返鄉?還是鱷魚?他們都是來瓜分我們農民的利益及土地,官商勾結。有一次自救會農民問陳處長:「為什麼一定要我們這塊地?」陳處長表示:「因為廠商要你們這塊地!」(竹東二三重埔自救會長呂政權)
「每個人對金錢的態度和價值觀都不一樣,有些人一點點錢就覺得自己很富有,不應該把每個人都劃分為想要更多財富,更何況我們基層的民眾也沒有分沾到這些利益。一個人就會有自己喜歡的生活方式和文化,被徵收就是破壞這個人原本的生活而必須重新開始,一個人不應該被指導怎麼過生活,而是有權利自己去決定自己所過的生活,你無權干涉。但是如果被徵收就是強迫你去別的地方重新開始。」(灣寶自救會長洪箱)
「新買的透天厝才順利交屋1個月,就得知自己的房子也被納入航空城的徵收範圍,這棟屋子是為自己的家人所布置,未來要一起共同居住的地方,這樣的無奈只好開啟抗爭之路。反迫遷居民和民間團體最無法接受的部分,政府和財團假借計畫案開發名義,讓農地成為建地,以及第3跑道開發的必要性。國軍基地跑道早已足夠,在政府手段之下,造成國軍基地跑道無法使用,而藉口需要多開發百姓賴以為生的民宅農地,但對居民來說唯一的訴求只有「留下來,留在他們扎根的地方。」(桃園航空城自救會蔡美齡)
「附近經過2次的區段徵收,原本農地都是免稅,但你配回來的土地有各式各樣的稅,地價稅又一直調漲,他說你配的地還漲不夠,政府說漲價歸公,但我們是自有住宅,沒有其他房子,你把房屋稅地價稅調這麼高,合理嗎?就是逼百姓把房子賣掉去鄉下的地方住的意思,這又牽涉居住正義的問題。投資客在這裡炒這塊地,如果徵收了,配回來變成建地轉賣,屁股一拍就走了。在地人的話,有些農地會配回來,但你的家當要丟掉多少,有多少東西沒地方放,政府說會補貼你租賃的租金2年,但田沒了,這些東西也就沒用了,這些工具都是錢買的,譬如農機,都是生財器具,現在都沒有用了。新竹縣政府已經徵收了那麼多土地,但學校廠商後來都不來,前科累累,縣長又有任期限制根本不能負責。他們根本在炒土地,拿我們的土地在玩,被徵收後的地方都變成是外地人的,我們這裡是客家莊,需要保留文物。」(新竹璞玉自救會長邱鴻鈞)
綜上,農地種綠電跟重啟核電2者之間,不僅僅是電力系統轉型與碳排放的差異。核電象徵的是戒嚴時代政府高層自行決定重大建設跟國土規劃,叫在地人吞下去,而發展綠電開啟了我國土地使用法制改革以及整合當前政府地方創生政策的機會之窗,讓台灣人有機會脫離戒嚴時代奠定的土地制度,以免被政府高層自行核定強制徵收老百姓私人土地轉手財團。與其讓投資客賺完屁股拍拍離開移民,不如落實土地使用的正當民主程序,才能建立民主政治到民間地方層級(參見李登輝《新‧台灣的主張》,第3章),讓台灣人能實質對自己的家園發展有參與權,應較能符合所謂轉型正義與永續發展台灣主體性的本意。
完整內容請見:
https://www.storm.mg/article/3442325
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璞 園 明 價格 在 中古小姐 Facebook 的最讚貼文
眼尖的讀者朋友們私訊問過好幾次「中古小姐開了台塑生醫各種產品團購,為何始終沒開保養品類?」
在美容產品選擇上,雖然說品質絕對比外貌重要,但不代表設計可以完全被忽視,畢竟美容也需要靠心理效果來成就。台塑生醫的美容產品呢⋯⋯(實在對廠商很抱歉😔)瓶身設計始終不是我的菜。每次試用品寄來,我都因為外觀而提不起勁(單純個人主觀偏見)換句話說,他們的美容類產品很虧,因為我是從負20分(外觀先扣分)為原點開始試用,這也是至今沒有開台塑生醫保養品團購的原因。
即使在這麼先入為主的偏見下,有兩項產品還是以令人驚艷功能性脫穎而出!這兩樣產品我先說,主打都是緊緻!開關開夠大的緊緻。詳情報告如下:
★抗引力塑顏緊緻面膜
面膜在還沒問世前我就收過半成品。
「吼!這個聽說很厲害,他們真的是不計成本在做這款醫療級載體面膜,妳敷完不要嚇到喔」工作夥伴叮嚀
當時心想我可是在日本化妝品業界工作過,敷過不少厲害面膜,但極限還不都那樣。總之不抱任何期待開敷後,我竟然坐立難安了起來。為什麼呢,當初寄來的半成品「緊緻開關」實在開太大,敷完我一度以為自己顏面神經失調😖臉根本不受控緊到不像話。
「讀者朋友用完會嚇到吧,可不可以請他們再含蓄一點呢」
這是有史以來第一次我希望廠商把效果調弱,總之現在的成品應該是大家不會嚇到但又能滿意的緊緻度。說真的,就保濕而言,市面上絕對可以找到比這款更保濕的面膜,若一心追求緊緻度,請務必帶它回家。大家敷完後如果覺得怎麼臉部人中或哪個部位不太受控或太緊,請別擔心這都是產品正常使用現象喔。
抗引力塑顏緊緻面膜之善良到我心底的產品特色:
整片都是海洋離子精華液
醫療級載體,無毒、無添加任何人工香料、增稠劑、乳化劑、界面活性劑等化學物質(我相信大家用完都會覺得材質超好、台塑生醫超夠義氣❤️)
動物友善/清真及素食認證/夠環保,土壤推肥實驗中發現本面膜48小時可分解90%
注意事項:
面膜包裝內的精華液分量超多,拜託妳準備一個透明小罐,將多的液體倒入小罐中,畢竟是超級好用的精華液千萬別浪費,之後可拿來擦臉。但請記得分裝的精華液要在三天內用完喔。
★真命天子等級的抗皺緊緻美容儀
台塑生醫的美容儀使用感完全是FaceGym裡面的療程之一!
FaceGym是世界上我最喜歡的沙龍,它是臉部健身房概念,強調幫妳做臉部運動。簡單來說FaceGym的療程小顏功力超讚,進去之前和出來之後的臉部線條完全不一樣。疫情前我一年會飛去紐約FaceGym三次,我每次都說如果家附近有FaceGym,肯定這輩子都不需要醫美,它的小顏效果在我心裡是天下無敵等級👍
之前在日本買過超音波導入儀,客觀來說超音波導入儀其實是個必備產品,它能藉由音波震動將肌膚髒污代謝出來,換句話說能up保養品的吸收率。可遺憾的是我皮膚比較薄,超音波導入儀用完很容易讓肌膚瘀青。
一開始用抗皺緊緻美容儀本來有點擔心肌膚承受不了,不過試用了好幾個月,即使薄皮如我也完全沒問題(但我沒有開到最強檔,頂多開到中檔)
美容儀特色:
抗皺緊緻美容儀很像音波導入儀的進化版,主要是用高低頻能量來達到保養效果。
除了可以深度保養讓保養品吸收更好之外,在提升臉部緊緻度及彈力上,表現得更是非常有感😏緊緻的話,我自己是用完第一次就有感受到威力,至於肌膚彈力,則要在用了三四次之後才會明顯。不過儀器有三段速建議初期使用一檔,皮膚適應後再漸進式加強。
在使用上會有電流通過的感覺(為了讓肌膚更Q彈)需要搭配精華液或化妝水一起使用(這次附贈的贈品搭配用完後可以用自己手邊的精華液)但切記不要用油,油類產品不導電。
抗皺緊緻美容儀單看價格會覺得不太親民,但如果是以長期投資效果來看,它算是對需要緊緻的姊姊們來說,相當值得投資的產品。
★上次開團後已經有了愛用者的卸妝膏及晚安悠舒眠
台塑生醫的卸妝膏是我心中優等生,無添加人工香料、礦物油、合成色素,不含酒精、不含石化界面活性劑,能夠溫和卸妝。
舒緩卸妝膏和葡萄柚柔潤卸妝膏差別在哪兒?兩者使用感是差不多的,舒緩卸妝膏無味,適合乾性肌膚或混和性肌膚的秋冬季使用。葡萄柚柔潤卸妝膏有淡淡葡萄柚香味,且含有控油、深層淨化肌膚(緊緻毛孔、調理油水平衡)功能,較適合油性肌膚、混和性肌膚的易出油T字部位使用。
至於晚安悠舒眠,上次團購之後敲碗率超高。這次台塑生醫幫我們做了減糖版。沒吃過的朋友可以想像是睡眠版本的GABA(GABA好處請各位上網查詢)適合較容易緊張、不太知道如何放鬆的人。魔人可是從一開始就叮嚀我要長期吃GABA(才能維持固定血液濃度)
晚安悠舒眠最主要好處是幫助穩定身心、放輕鬆,我個人覺得在提升睡眠品質上相當有幫助。
★UTek小海螺
小海螺是利用超音波振動及天然精油香味來驅塵蟎驅蚊蟲的商品💪🏻
我能瞬間理解這產品完全是託魔人的福!我家魔人某程度來說是趨蟲趨塵蟎界的小叮噹,他口袋裡總有法寶。剛搬來美國和他去飯店度假時,那傢伙帶了一個滑鼠型的小東西,一到飯店他立刻插上插座。
「是什麼啊?」完全看不懂那玩意兒在幹嘛的我問
「利用超音波驅除髒東西的機器啊,飯店環境不可能像家那麼乾淨,所以一定要用超音波」
又,我們家絕對不會出現殺蟲劑,如果要驅蚊蟲驅什麼,魔人都堅持自己調精油,精油的驅除效果可是很優秀的(而且完全不傷身)
大家不覺得以上兩件事結合起來就是小海螺嗎😏
我很喜歡小海螺的原因在於
1.我是住飯店會容易過敏的人,讓小海螺去住了兩次,的確覺得有它在挺有效果的。
2. 小海螺裡的精油是由台灣知名香藥草業者GRANGE璞草園所調配,無添加夠天然。這雖然不是香氛產品,但開了小海螺之後房間就會有淡淡精油香,超級治癒呢。真心覺得這是個超棒的發明,有需要驅塵蟎驅蟲需要讓房間充滿治癒香味的朋友請務必參考。
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