【認真聽】《咒術迴戰》裡的咒術起源 | #發現陰陽師的日常 | 咒術與日本人 | 日本是「詛咒之國」 | 京都、大阪、奈良的陰陽師地點 | 日本的結界在哪裡? // 李長潔 👹
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近年掀起了一股陰陽師風潮,在小說、漫畫、電影、電視、電玩中,#安倍晴明 幻化的陰美角色,在鬼魅充斥的平安時代,各種「#咒術迴戰」,讓我們愉快地沉溺在魔物幻化、咒詛攻克的敘事當中。但,你有想過,什麼是 #陰陽師 嗎?什麼又是陰陽道?陰陽師如何建立起日本的「#咒術」傳統?咒術與日本國家文化又非常緊密的關係?而日本關西又有哪些與安倍晴明相關的熱門與隱藏版景點?想要透視陰陽師與咒術師,聽這一集Podcast就對了~
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📌 #今天的節目有
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▶ 咒(術)的社會學
▶ 咒術師的大眾文化熱潮
▶ 所謂陰陽道
▶ 陰陽道的結構性意義
▶ 被官僚體制收編的咒術知識
▶ 玄怪災異的政治學
▶ 占卜咒術作成為生活美學
▶ 咒術與祭祀
▶ 咒術迴戰裡的咒術源流
▶ 陰陽師地點巡禮
▶ 日本的結界
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//// 完整論述 ////
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▓ #咒術迴戰的咒啊~ 咒的社會學
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咒術,屬於一種原始思維,或許我們也可以說做,巫術、魔術等,普遍存在於各大文明的制度性或非制度性宗教之中,主要誕生於主觀與客觀關係的混淆。人類對於自然的認知與能動不足,於是對於自然的千變萬化,產生強烈的恐懼和敬畏之心,便相信有一種超自然的力量在支配千變萬化的大自然。
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因此,咒術、巫術的世界有著自己的合理性,也就是說,在共感與類似的巫術推動下(Frazer, 1890),人們會自行腦補符合自己情感願望的因果關係。如果真的難以在咒術系統中被解釋,那便會自行分化出新的方式(咒術),來解決不合邏輯的地方。所以說,反論之,從咒術的內容與施展,可以看出個人的情感世界,若從集體的面向來看,這種強烈的情感、高度的敵意,便會呈現在制度性的權威當中,例如國家的治理、集體的恐懼。
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回到日本的歷史脈絡,小松和彥(2014)、加門七海(2021)都將日本詮釋為「詛咒之國」(呪いの国)。從一個東方觀點的視角來看,學者們希望在特定的文化特殊性上,將日本理念型化。相對於西方發展出一神宗教,四處充滿神靈,並且對自然現象感到畏懼的精神心態,就產生出了一種以「呪」為基礎的世界觀。
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因此,從對咒術的考察與理解,可以窺見到個人的內心世界與日常行動,與社會的集體制度與精神心靈。於是,我們就來談談,日本的咒術,陰陽師與陰陽師的起源。
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▓ #所謂陰陽師
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在《日本的結界》一書中,安倍晴明的後代安倍成道定義,所謂陰陽師,是在日本古代陰陽寮制度中,那些有著豐富天文、地理、占卜、咒術學問的人,從現代的角度來看,就是「國家級研究機構」中的研究員博士們。陰陽師的制度與角色的源流。綜合了陰陽師的各種形象,到安倍晴明一個角色身上。
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那《咒術迴戰》裡的咒術師與詛咒師,看起來是,正反的兩面的角色。但事實上,就是陰陽師,陰陽師在平安時代晚期後,進入一般常民中,接受委託而行事,自然就有著「有錢辦事」的陰暗面向,本來就存有好的陰陽師與壞的陰陽師。(例如盧屋道滿)。對了,咒術迴戰作品裡的咒術師,其實雜揉了陰陽道、雜密、道教、神道教的咒術脈絡,綜合為「咒術師」的形象,可以一一追尋到其根源。
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▓ #作為官僚體制的陰陽師
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陰陽師的知識,源於中國思想的陰陽家,但陰陽五行之說,可以說是一種「實用主義」的學科(或科學),提供了兵書、術數、方技等基礎知識要素。這些陰陽家多半被稱之為「術者」,掌握占星、災異、風水、望氣、巫醫、役使神鬼等。如司馬談、班固對陰陽家的評論一樣,術者的技術是一種「知識權力」,因此被吸納到官僚體系,像是建立「太史」與「太史局」,以壟斷知識,對其施展保護與控制。
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而日本的陰陽之術,則是由百濟渡來人傳入,在西元538年的「佛教公傳」事件,使得儒學、佛教、術數文化在日本本土展開知識基礎。官方派人學習曆法、天文(占星相)、地理(擇吉地)、遁甲(式盤占卜)、方術(包括咒術在內的醫術),帶來政治上的有效性。首次陰陽寮體制的出現,在飛鳥時代天武四年,在明日香村中的高松塚古墳裡就有星宿圖像,證明天文學知識在統治階級有了完整的傳播。初期陰陽寮裡的博士,許多都由渡來人擔任(初期如高金藏、王中文等),並且知識世襲,像是後來的最澄大師,自幼也習陰陽之術,屬漢人系渡來人的系譜。
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沿襲了許多當時中國的習慣與制度,陰陽師正式成為國家體制中的一員。陰陽寮為其行政體制,模仿唐朝太史局體系,主要負責陰陽、曆法、天文、刻漏等工作。陰陽寮設六名陰陽師,設陰陽博士(如安倍晴明)負責培訓陰陽生。實施《大寶律令》後,禁止的僧侶的占卜行為(原本一起跟著佛教傳來),嚴明地進行了技術知識的治理。
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▓ #災異的政治學
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因為儒學思想與五行占卜的相結合,產生了將災禍與異怪視為對統治者發出警戒的概念,我們可以稱之為「災異思想」。「災」指的是乾旱、洪水、飢荒、蝗蟲、火災等,「異」則包含日食、天象異常、地震、植物異變等。只要一發災異,就等於下罪統治者的失德,要己詔反省。
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從奈良時代到平安時代的律令國家體制完整,於是有趨向儒家思想中心的傾向。也就是說,如果天有災異,那必定是統治者德行與施政有問題。到了平安時代中後期,則以儒家思想為中心的統治,轉向以陰陽學說為主,天皇提高了陰陽寮官僚體系中的重要性,並且賦予他們解釋災異的占卜權力(但同時也是限制非官方的占卜)。也就是說,原本咎責天皇的治理問題,轉變為預測、判斷、詮釋災異的原因,並將災異歸咎給「神明」、「怪物」作祟。從史官的紀錄就可以明顯地看見,各種「奇怪現象」被寫入《續日本書記》等史記。
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這災異的政治學,促成了整個朝廷政府對占卜、咒術與祭祀的依賴,透過強調陰陽學說與祭祀禮儀的《董仲舒祭書》,擴大這些技術的需求。於是,偉大的陰陽師們正式登場,並且被記錄在《今昔物語集》裡,形成後世對陰陽師的印象整體,例如安倍晴明等,廣為流傳,也形成某種以「祭祀、咒術」為核心的社會文化與心態。
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▓ #平安時代的生活風格促成陰陽師的存在
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進入道平安時代後期,律命制度逐漸崩潰,陰陽道正成為貴族統治階級危機意識的精神土壤,遇到不好的、無法解決的是,就用陰陽師來占卜災害的原因,並且使用咒術祭愈來對應。這個做法確立了陰陽道成為一種「咒術宗教」的地位。
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也因為外戚攝政的貴族政權時期,保守又纖細的藤原文化,也缺乏積極進去的治理精神,凡是注重先例,日常生活中塞滿了各種年中行事,大小的祭祀活動,連沐浴更衣、剪指甲都要「凡是問陰陽師,占卜一下」。在日常生活中,貴族們也覺得到處都是怪異的事,但現在想想可能是普通的事情。如《小祭目錄》中,包含「獸類」(突然出現)、「鳥類」(亂飛)、建物(倒塌漏水)等等。有些事情就被貴族認定為怪異、妖怪的現象,請陰陽師來確認一下。
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▓ #陰陽師的咒術日常
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那麼像是安倍晴明這樣的大咖,在這個時期都在幹嘛呢?從史料紀錄來看,安倍晴明作為陰陽師的活動共被記錄67件,包含13件占卜、18件咒術與祭祀、21件為勘申時間與空間。大致上可以藉此想像一下陰陽師、咒術師的日常。
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我們在《咒術迴戰》裡看到的,可能只是陰陽師生活的一部分。當然,「咒術」的特色,在平安時代後期,越來越重要,既然把世界怪異歸因給作祟,那更多實際又積極的防範、抵抗、恢復、甚至反擊,就逐漸重要。甚至推動陰陽師、陰陽寮,成為一種具有咒術宗教性質的存在。比較有趣的是,《咒術迴戰》裡的咒術起源,「術式」就是咒術,「領域展開」就是「結界」,包含陰陽道、神道、雜密、道教、修驗等不同的咒術習慣,但其陰陽道裡雜揉成一種印象。
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▓ #咒術的類型:祓、反閉、身固
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陰陽師的咒術可分為「祓」、「反閉」、「身固」。祓,一般來說,容易被認為是什道教的固有儀式,一開始是只有朝廷可以執行的「大祓」,後來為私人、個人進行祈願與祓,是平安時代末期與鎌倉時代的事情了。前述政府部門對作祟、汙穢、避忌的概念,擴散到民間後,社會整體開始對「祓」的效力產生其待。這些祓,不只是去汙解厄,也可以去病、安產、詛咒與反詛咒等。
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「反閉」與「身固」,都是類似迴避邪鬼、保護自身的咒術。反閉時常是一種帶著特定「禹步」走法的儀式,誦反閉咒,其實跟道教中的禹步相同。而「身固」則是護身法,需要刀禁咒、結獅子印、畫符等。也是跟道教雷同,大家想想看殭屍電影就可以理解。
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在《咒術迴戰》中可以看見各種咒術的想像,例如新田新的護身與恢復術式就是「身固」;釘崎野薔薇的「稻草人」就是「丑時參拜」的「厭魅」,為一種交感巫術;伏黑惠的「十種影法術」就是安倍晴明的「十二神將」式神,來自於道教式盤所指出的十二天將;五条老師的「無量空處」,則來自於密教的祕法,「虛空藏求聞持法」;加茂憲紀的弓矢,与幸吉的魁儡術,西宮桃的飛行掃把,都可以追溯出陰陽師的相關咒術繪卷與源起。
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▓ #陰陽道的祭祀
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至於祭祀,我們可以想像一下,為何京都有如此多的寺院神社活動,各種不同的祭祀典儀,充斥著一整年。在時間與空間上,許多是延續於陰陽師主導的祭祀。並且在(功能性)祭祀的過程中,逐漸地,將陰陽道推向一個真正的咒術宗教。如果你有機會在日本參加一些神社的祭祀,你可以體會一下平安時代,陰陽道祭祀的場景,有點像是電影《來了》,在黑暗降臨時,導引四方,請神到現場來達到祈願目的。
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▓ #詛咒與日本人
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在小松和彥的《詛咒與日本人》(呪いと日本人)中,他提到知高縣物部村的一種伊邪那岐派咒術師(いざなぎ流),部分與陰陽道有關連性,但也可得知,詛咒這樣的想法早就存在於日本的在地宗教中。小松和彥描述這些詛咒的故事中,包含了各種人性、人心的邪惡與厭惡,隱含著「人存在的立場」,人惡的部分。小松和彥談了為何人害怕詛咒、如何詛咒別人、如何防止詛咒等,從諸多歷史事件,比山下克明更加廣泛地論述了詛咒、咒術在日本文化生活中的重要性。(像是怨靈的故事、用御守的習慣、各種祭祀等)
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陰陽道的觀念與技術,從國家集團,擴展到貴族仕紳,在蔓延到民間鄉土,展現了統治者的治理框架。但同時,這些觀點與技術也符合著一般人民心中在情感上的展現,進行表現出日本人在「詛咒的世界」(呪いの世界)上的社會-個體結構二元互動的運作。
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陰陽道深刻地影響著日本人的宗教世界。也是因為陰陽道沒有追求「超脫」的教義,大都為了現世的功利,沒有密教的隱密深遠的典儀,也沒有道家對生命的追求。在陰陽道充分融入各種信仰的過程中,使得日本人的宗教觀相對寬容又薄弱,陰陽道回應著日本人在現實生活中,很實際的每日的安定與不安。
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▓ #咒術其實離我們很近 #日本的結界
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最後,我們再談安倍成道的《日本的結界》。這本書沒有太深奧的論證,或是填鴨的史料,讀來有趣輕鬆,書的內容來自於真正的陰陽師的「#經驗之知」。安倍成道以自己的生活所知,敘述著結界的技術、陰陽師的系譜、安倍晴明的卓越等,並舉出關東、近畿、中部、北海道等地的結界樣貌。旅行者們可以跟著這本書,去拜訪日本的各處結界,饒富趣味。
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我覺得,我們單獨來聊一集陰陽師與結界的旅行好了。(已累)
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📂 #參考文獻
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1. Frazer, J. G. (1990). The golden bough. In The golden bough (pp. 701-711). Palgrave Macmillan, London.
2. 小松和彥(2014)。呪いと日本人。角川。
3. 加門七海(2021)。呪術の日本史。宝島社。
4. 安倍成道(2021)。日本的結界。健行文化。
6. 山下克明. (2012). 院政期の大将軍信仰と大将軍堂. 東洋研究, (186), 35-54.
7. 山下克明. (2006). 陰陽道の宗教的特質. 東洋研究, (159), 91-117.
8. 山下克明. (2020). 日本古代の呪符文化 (前近代東アジアにおける< 術数文化>)--(< 術数文化> の伝播・展開). アジア遊学, (244), 260-280.
9. 山下克明. (2021). 古代・中世の陰陽師 (総特集 陰陽道・修験道を考える). 現代思想, 49(5), 25-37.
10. 山下克明. (2019). 『小右記』 にみる藤原実資の陰陽道信仰 (特輯 『小右記』 と藤原実資 (下)). 古代文化= Cultura antiqua, 71(2), 191-202.
11. 山下克明. (1996). 平安時代の宗教文化と陰陽道. 岩田書院.
12. 山下克明. (2007). 陰陽道の成立と儒教的理念の衰退. 古代文化, 59(2), 177-196.
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#寫論文都沒這麼認真
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時 《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬 買舖 要買得 PRO,就...
甲類火災 在 施志昌 Facebook 的最佳解答
【大甲毒物化學處理場數量全市第三卻無化災處理車?】
【志昌籲儘速充實設備與編制】
台中市議會警消環衛業務質詢時,志昌與林祈烽、鄭功進兩位議員希望能針對地方特性充實消防設備,像是大甲幼獅工業區化學工廠林立,有電鍍工廠、塑膠工廠、化妝品、藥品等工廠,林林總總的化學品,危險物品種類繁多,讓消防人員救災時面臨高風險,而在地的幼獅分隊可能面臨設備不足的狀況。
根據台中市環保局列管的之毒化運作場所,台中市大甲區列管毒性化學物質運作場就有「40處」,在台中市排名第三。第一名是西屯區75處,再來是太平區50處。但現在台中僅有三個分隊有化災處理車,一個在西屯,一個在大里,另一個在大雅,而化災處理車配有化學災害搶救必要氣體、液體及固體偵檢設備、個人安全防護裝備、化學物品圍堵止漏及除污設備、災害現場指揮管制等多樣設備。
一般來說,當火災發生都會希望救災人員可以五分鐘到現場,但如果大甲幼獅工業區不幸發生嚴重的化學災害,幼獅分隊設備可能無法應付,若要從西屯、大雅支援化災處理車及其設備,卻又無法及時到場。且化學災害發生伴隨著毒物洩漏的風險,對在場的消防人員跟居民只能等待遠從西屯區而來的消防車,對他們來說是不是威脅?大甲區高達40處毒性化學物質運作場所,難道在當地消防隊不應配有一台化災處理車嗎?
志昌建議,對於幼獅工業區潛藏化學災害,希望明年就能為消防局幼獅分隊設備升級,除了基本的防護衣、車輛、原先就配有的one seven系統外,另外還有像化災處理車、雷射測距望遠鏡、五用氣體偵測器、無線遙控砲塔車、洩漏處理設備止漏板、洩漏處理設備堤索、95加侖除汙桶、雙罐式濾毒罐、TIC熱顯像儀等等,希望消防局針對幼獅工業區進行嚴重災害發生的預防性添購設備與擴編,期待消防局正視潛藏化學災害的威脅。
#議起來質詢
#化學災害
#設備升級
#幼獅分隊
甲類火災 在 國家衛生研究院-論壇 Facebook 的最佳貼文
【氣候變遷護理師能做甚麼?】
近日聯合國跨政府氣候變遷專門委員會(IPCC) , IPCC-AR6 WGI解讀氣候變遷科學報告指出,氣候危機並沒有逐漸減緩,而是以一種不可預測的、災難性的方式不斷出現,加拿大熱浪、世界各國森林火災、河水氾濫以及沿海的颱風引發的洪水、南極冰川融化海平面升高,海洋環流突然變化,人類的生命財產受到威脅。聯合國秘書長警告這是人類的危機,必須要立即、快速、大規模的減少溫室氣體排放量,以免地球持續遭受破壞。
作為地球村的一員,我們能做什麼呢? 減碳行為!就是要力行簡約生活、降低能源使用量、減少碳足跡,並且減少無法分解的塑膠燃燒而產生的廢氣污染;此外,減少甲烷排放,以改善空氣品質。
花蓮慈濟醫院在 1991 年 12 月成立「慈濟環保社」,同仁主動對醫院廢棄物進行資源回收,自1992年推行自備餐具運動,全面停用一次性餐具。1996年護理人員在工作中力行環保,養成隨手關燈的習慣,護理站和工作車設置資源回收桶,隨手進行廢棄物分類;另外,在生活中推動以腳踏車代行汽機車活動,假日到環保站做志工,並將工作環保化推動到其他各慈濟醫院。2010年則響應素食,以期減少因畜牧增加的甲烷排放。
護理人員應關注氣候變遷所造成的危害,尤其是健康的危害。護理人員除了自身力行環保外,亦可利用各種健康照護及服務民眾的機會,發揮影響力,適時提供病人及民眾正確的環保觀念,使其認識氣候變遷對健康的影響。實踐減碳行為及對環境之保護,可促使每個人對環保有共知、共識和共行。
■撰文者:
章淑娟主任委員 佛教慈濟醫療財團法人護理委員會
■審閱者:
王秀紅諮議委員 國家衛生研究院-論壇
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【Reference】
📋 國家衛生研究院-論壇 - 109年研議議題
「台灣護理人力發展之前瞻策略規劃」
■議題召集人:王秀紅教授(高雄醫學大學護理學系)
■以護理人力的教育、考試、訓練與任用過程,並融合透過人力「輸入(input)─過程(process)─產出(output)」的概念分為7個面向,從護理人力之人才培育(護理教育)、護理專業之能力提升(專業認證、進階護理),以至從初級照護、次級急性照護、至三級照護的執業場域(社區護理、醫院護理、長照護理)之護理人力需求;再以科技護理橫貫人才培育、能力提升以及人力需求等層面的教育與應用。
➤https://forum.nhri.edu.tw/109-pp-3/
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佛教慈濟慈善事業基金會
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高雄醫學大學護理學院
私立高雄醫學大學
台灣護理學會
中華民國護理師護士公會全國聯合會
護理正義
護理人護理魂-hi,I'm CC
財團法人國家衛生研究院
國家衛生研究院-論壇
甲類火災 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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