買樓要來自住、放租定等升值?揀邊個地區先最能夠「目標為本」,地產博客脫苦海呢篇文章,可能為大家帶來不一樣的啟示!
//從絕對樓價上看,港島比九龍和新界高是一個客觀現實,然則坊間認為港島樓更為保值,根據多年來的數據,答案是否定的,我們可以透過比較港九新界的樓價作出評估。筆者曾經在2008年和2013年作出分析,以下是2013年時的節錄:
筆者將平均樓價指數化,先將1997年樓價定為100點,得出下圖;比如在1997年時買入港島物業,到今日已升至153點,即使摸頂也有53%的升幅;新界樓也已經到了家鄉,比1997年時剛好升了30%;不過九龍就技壓群雄,平均樓價已升到191點,即是比1997年再升多接近一倍!
再將100點定在2003年,同樣地,九龍樓價上升到474點,跑贏港島的417點和新界的364點。換句話說,在2003年時買入200萬的樓宇,九龍樓已升到948萬,港島樓只升到834萬,新界樓更只有728萬。
然則大家也不要忽略,由1997-2003年的大跌市,港島樓下跌了63.3%,僅次於新界樓的64.4%,同期九龍樓只是下跌了59.6%,不要少看那4%左右的差別,200萬樓已經相差8萬!
五年又過去了,筆者再將這個圖的資料補完到2017年,今次將2008年定為100點,得出下面一圖:
相比於2003年起始,由2008年起港島樓價的弱勢更見明顯,不單只不及九龍,甚至連新界都不如,但同時發現新界的近年來表現比九龍還要強!相信抱持港島樓最保值的人也價應感到納悶,到底為何會如此?
這三次的分析,分別用1997年、2003年和2008年作為分水嶺,1997年是回歸年,2003年是見底年,那麼2008年有何特異之處呢?只要大家不太善忘的話,2008年是金融海嘯,十年後回望是世界遊戲規則改變的前奏,在2007年之前股票市場還算是容易獲利,但是之後就由樓市獨領風騷,背後的原因是人們對金融產品信心受損,而物業這種供應有限,又可以借到低息資金的標的物,成為了市場的寵兒。
那麼這又和港島樓斯人獨憔悴,新界樓異軍突起,又作何解釋呢?筆者認為由於支撐港島樓價的信念是中環經濟,偏偏中環是以金融為根本,金融業受損港島樓價也難倖免,特別明顯的是西半山的樓價積弱,已經少了人將之視作豪宅區,只有中半山舊山頂道一帶還能保持地位。
至於新界轉弱,正是表現出內地經濟在香港的力量越來越明顯,更多香港人要北上工作,也有更多人南來香港旅遊、讀書、就業和經商,結果就出現筆者在2009年寫過的,「請把地圖倒過來」的現象:
很多時當我們不理解對方的想法時,試試站在他們的角度看事物,澳洲人認為南半球人不應該永遠被放在地圖的下方,被北半球人踩在腳下,所以就印製南北倒置的地圖。其實香港人在回歸前後亦有所謂「大香港主義」,事事以香港人為本位,認為別人應該遷就自己。當然這種聲音越來越弱,甚至不彈此調久矣。但一般香港人仍然以這種思想來考慮樓價,比如他們認為樓價應與距離中環作反比分佈,可是事實上「越遠中環越貴」的例子比比皆是,例如元朗貴過屯門,上水貴過粉嶺等。
筆者就特意製造一張「倒轉」的香港地圖,假定一名國內人由深圳向南望,會看到甚麼呢?原來莫講中環,甚至連九龍對他們來說也很遠,搭高鐵在九龍站落車尤自可,乘東鐵逐站停未到沙田已不耐煩。
筆者最近講過,2018年也是一個分水嶺的年份,除了現今人人皆知的中美貿易戰,中美兩個大國將會徹底改變世界遊戲規則之外,有一個因素卻是當時已經知道的,就香港將有兩大基建,把香港與內地的連接點,由上水羅湖一下子跳到去西九龍和東涌。
下一次再分析這個命題是五年後的2023年,大家且看到時會不會成為現實。//脫苦海
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癲價樓市 在 WealtHub睿富 Facebook 的最佳貼文
誰說政府的「明日大嶼」願境的爭議性只有環保生態?近日連新界的勢力人士出面發聲,看來,這將是一場盤根錯節的「未來」角力……
地產博客脫苦海視之為囚徒博奕:
//樓市出現越來越多轉勢的跡象,當中除了中美貿易戰和加息的影響外,筆者傾向相信空置稅和政府的填海構想也是重要的因素,主要論點是博奕論中的「囚徒困境」(Prisoner’s Dilemma)。
囚徒困境是指在個人與群體的利益矛盾下,個別成員的理性選擇卻往往導致集體的非理性選擇,經典的例子是:「兩個共謀犯罪的人被關入監獄,不能互相溝通情況。如果兩個人都不揭發對方,則由於證據不確定,每個人都坐牢一年;若一人揭發,而另一人沉默,則揭發者因為立功而立即獲釋,沉默者因不合作而入獄十年;若互相揭發,則因證據確實,二者都判刑八年。由於囚徒無法信任對方,因此傾向於互相揭發,而不是同守沉默。」
聽起來好像很複雜,筆者就以多年的工作經驗重新演繹:判頭有兩種,一種是東主,另一種是公司的職員;東主的行為模式和決策傾向維護判頭公司的整體利益,但是判頭公司職員卻往往把個人利益置於公司利益之上。具體例子是東主會比職員勤力,而職員往往有意無意推掉賺錢卻辛苦的工作。典型的潛台詞是:「利益是公司的,辛苦是自己的」。
將囚徒困境套用在發展商之上,若要維護業界最大的利益,自然是有系統地高價出貨,理論上每一個發展商都能夠賣到最高的價錢,只不過賣的過程比較慢,反映在樓市是價格會走高,推盤沒有那麼積極,而由於過去幾年樓價整體上是上升的,發展商是不用怕慢慢賣,賣得越遲樓價反而更高呢!
以往諸多辣招和限制按揭成數都是施加在樓宇買家身上,空置稅卻是第一個直接施加在發展商身上的招數,這一點的重要性卻被市場忽略了:所謂「打在兒身,痛在娘心」往往只是美好的想像,空置稅殺到埋身,亦改變了發展商的行為模式。
他們會發覺以往那種維護「大圍利益」的思維未必行得通了,雖然空置稅對於財雄勢大的發展商只是毛毛雨之數,卻打破了以往賣得越遲賣得越貴的理性預期,個別的發展商會想:「即使我放慢手出貨,其他發展商也會放手出貨,走得快好世界。」在群體利益與個體利益出現矛盾之下,當然就是選擇先顧個體利益,結果就是每一個發展商都會爭著出貨,置大圍利益不理。
這種囚徒困境套用在空置稅之上相信不難理解,但套用在填海計劃則要作進一步的說明:棕地和農地的持有者是發展商和鄉事勢力,在過去沒有大型填海計劃之時,新供應土地有限,「大圍利益」自然是嘆慢板等地價上升,賣地不用急,因而出現囤積居奇的現象。
可是特區政府提出填海過千公頃,而且是未來十多廿年源源不絕,囤地就變成「犧牲小我,完成大你」的行為,不用等地填出來,土地持有人最理性的選擇是儘快把土地改變用途,或者賣得幾多得幾多,人生有幾多個十年,誰人會去等下一次政府停手不填海又不發展新市鎮?// 脫苦海
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【癲價樓市】本港樓價高處未算高,無殼一族等樓價回落等到頸都長埋,未來一年終可見曙光?中信里昂話,本港樓市面臨15年來最差的基本條件,預期未來一年樓價跌15%!不過,今年至今,樓價已經累升14%,如果中信里昂真係開口中,樓價都只係重返年初水平...
#升得快回得慢
#樓市真係轉勢?
#定還是有自住需要真係買得起就唔好嫌貴?
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