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【社會時事｜狼少製作】認罪吧同佳｜自首吧同佳 請咪再匿埋 (原曲：皇后大道東)
如果同佳肯去台灣自首，
小弟保證作歌歌頌你！保證隻作品一定正面到無得再正面，
吸引嗎？肯行未呀？
影片來源：香港電台、有線電視、影意志影院、立場新聞
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狼少：https://www.youtube.com/channel/UCos7XCN1AobaN0lir-jPFOw
狼少IG：instagram.com/wolf_of_chan/
【認罪吧同佳(原曲：皇后大道東)】
受罰係為公義認罪吧同佳
寶島日夜等候回來吧同佳
差佬又用公帑重重圍同佳
點解未自首麻煩陳同佳
有冇壓力情緒但亦犯了事
咁樣匿一輩子點樣好意思
政制法律猶似錫晒你粒痣
日日用上荒唐每日做傻事
Poly影片轉眼變作碎CD
各界報導變俾差佬亂咁指
兩個制度依家變相無乜計
日日焗向東行通識科告知

有悔意又唔去認罪係想點
諸位因乜要等足足三百天
你怕有疫情嘅送佢去抽檢
是咪話靠深喉只需等數天
當初搵位想要送我去終點
最尾卻用同志跨江玩措施
個個寄望同佳有錯會知恥
為大局與私人也盡盡仁義
#皇后大道東
#羅大佑
#蔣志光
#林夕
#陳同佳
#理工大學
#CD
#全民檢疫
#記協

香港，未來大概再不會有這樣的詞曲創作了。
　
因為，都可能因諷刺歌詞，違反港版國安法。
　
#好傷感
#即使香港有許多年都已經不像我記憶中的香港
#我仍記得它曾經生動絕世的美好和影響力
#那是春來秋去一個混血又堅強的殖民度國度

1841年英軍佔領香港後，當年6月宣佈香港為自由港，並劃出維多利亞灣地段40幅公開投標拍賣，鼓勵商人投資發展樓宇，當時香港島人口約5000人。

那時起，香港成為轉口港的地位已確立。這時期的香港街道大都先擬定英文街名，之後再譯成中文。而這些英文名字多為紀念港英重要人物，包括當時在任的總督、輔政司及工務局首長的姓名外，很多都以產商和社會領袖而命名。

1842年2月，香港開始建築位於海旁市中心的第一條馬路，為紀念維多利亞女皇，叫Queen’s Road，起點在水坑口街。維多利亞女皇是「女皇」，應譯為女皇大道，但當時的翻譯員把QUEEN誤譯為「皇后」，所以得名「皇后大道」。港英政府曾於1890年澄清，但由於已沿用幾十年，所以亦無意更改中文譯名。其後皇后大道再向西區伸展，就分稱為「皇后大道中」及「皇后大道西」。最後再向東伸展到灣仔之一段，叫「皇后大道東」。

而《皇后大道東》亦是一首粵語歌曲，由羅大佑作曲、花比傲編曲、林夕填詞、羅大佑和蔣志光合唱，收錄在1991年的群星專輯 #皇后大道東 。歌曲運用多個跟中華人民共和國、英國相關的象徵和隱喻，描繪了香港社會面對1997年主權移交的心態。

「回歸的七年前，今天我們還能創作這首歌，希望七年後，或再沒有這麼自由的創作環境，可以寫這種歌詞。所以現在先寫出來，但特別希望到時也有人記得。作為一個對比，做一個歷史上的...就是說得誇張一點，做歷史上的見證。」-林夕，1990

「歌詞開始是“皇后大道西”，西就是英國。來到東方之後變成“皇后大道東”，就是香港。當“皇后大道東”去到“皇后大道中”，就是中國。」-羅大佑，1990

2020年的今天，中共政權要強推 #港版國安法，內容大致如下：

1. 無須搜查令即可入屋搜查

2. 不會再有言論自由

3. 不會再有新聞自由

4. 其他國籍的人，只要人在香港，同樣受條例約束

5. 禁止香港政治組織與國外政治組織有任何聯繫

6. 罪名可以無限期追究

7. 只要是香港永久居民，無論天涯海角也都受到條例約束

8. 知情不報者，都是罪。所以一人犯罪可檢控多人

林夕寫的這首歌詞，在多年後被認為是一個預言。林夕則表示，這種「預言」到底有多困難？不需懂得玄學或命理，也能算出這個必然的結果。所幸的是，旺角今天還是叫旺角...

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《皇后大道東》

作詞：林夕，作曲：羅大佑

編曲：花比傲

演唱：羅大佑、蔣志光

皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧

有個貴族朋友在硬幣背後
青春不變名字叫做皇后
每次買賣隨我到處去奔走
面上没有表情卻匯聚成就

知己一聲拜拜遠去這都市
要靠偉大同志搞搞新意思
照賣照賣樓花處處有單位
但是旺角可能要換換名字

皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧

這個正義朋友面善又友善
因此批準馬匹一周跑兩天
百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢

知己一聲拜拜遠去這都市
要靠偉大同志搞搞新意思
冷暖氣候同樣影響這都市
但是換季可能靠特異人士

空即是色色即是空
空即是色色即是空

空即是色色即是空
空即是色色即是空
空即是色色即是空
空即是色色即是空

空即是色色即是空
空即是色色即是空

皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧

這個漂亮朋友道别亦漂亮
夜夜電視螢幕繼續舊形象
到了那日同慶個個要鼓掌
硬幣上那尊容變烈士銅像

知己一聲拜拜遠去這都市
要靠偉大同志搞搞新意思
會有鐵路城巴也會有的士
但是路線可能要問問何事

皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧

《皇后大道東》MV：

https://reurl.cc/mnpzoM

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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