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【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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今天晚上6:30直播的重點資料先提供給大家，各位可以先預習準備
行政法國家考試重要命題一大法官解釋與司法實務
一、大法官解釋
1、釋字第784號：有關學生之行政爭訟（1-52頁）
2、釋字第802號：跨國婚姻媒合不得要求或期約報酬並未違反比例原則（1-84頁）
3、釋字第807號：勞基法規定女性不得於夜間工作規定，違反憲法第7條保障性別平等之意旨。（上課第一本講義）
4、釋字第794號：菸害防制法第2條第4款菸品廣告、第5款菸品贊助，第9條第8款促銷、廣告丶宣傳等規定，並未違反法律明確性原則。
（1-120頁）
5、釋字第788號：廢棄物清理法所課之回收處理費（課徵之構成要件、效果、業者範圍丶費率）以授權之法規命令定之，符合法律授權明確性原則。（1-133頁）
6、釋字第793號：黨產委員會之設置是否違反憲法増修條文第3條規定？（2-15頁）
7、釋字第787號：退伍軍人與台灣銀行優存利息給付事件（2-29頁）
8、釋字第785號：有關公務人員之行政爭訟救濟（2-55頁）
9、釋字第806號：台北市政府訂定街頭藝人從事藝文活動許可辦法（自治規則），未經地方立法機關通過以自治條例規定，亦未獲得自治條例具體明確之授權，與法律保留原則有違。（上課第1本講義）
10、釋字第797號：行政程序法第74條寄存送達生效日之規定，是否有違正當法律程序原則之要求？（3-44頁）
11、釋字第778號：藥事法規定醫療急迫情形，限於「立即」、「當埸」施與針劑或口服藥品為限，有違法律保留原則。（4-18頁）
12、釋字第808號：社會秩序維護法第38條規定，刑事法律追訴並判決有罪確定，仍處以罰鍰，構成重複處罰，違反法治國家一罪不二罰原則。（4-224頁）
二、最高行政法院聯席會議決議
1、最高行政法院109年大法庭第5號裁定：性別平等委員會之組織，後來修法後如何適用？是否有信賴保護原則之適用？（2-77頁）
2、最高行政法院109年大法庭第4號裁定：稅捐稽徵法第28條於民國98年修法之溢繳稅款，其退稅請求權關於行政程序法第131條10年之規定，如何適用？（4-135頁）
3、最高行政法院108年聯席會議決議：公立高中職以下敎師之年終考核、平時獎懲之法律性質、救濟？（2-77頁）
4、最高行政法院106年聯席會議決議：敎師法規定，大學不服教育部再申訴決定，不得提起行政訴訟（2-81頁）
5、最高行政法院104年聯席會議決議：戶籍法第48條之「催告」法律性質、不服救濟？（4-47頁）
6、最高行政法院107年聯席會議決議：違章建築處理辦法所規定之「補辦通知單」、「拆除通知單」之法律性質與救濟（4-52頁）
7、最高行政法院107年聯席會議決議：公務員考績丙等之行政處分機關究為服務機構或銓敘部？（4-68頁）
8、最高行政法院102年聯席會議決議：有關違法授益處分撤銷除斥期間的起算點（4-98頁）
9、最高行政法院102年聯席會議決議：公法上請求權消滅時效的起算點？（4-133頁）
10、高等行政法院法律座談會（108年）：行政機關對違法行政處分之撤銷，是否有「權利失效」法理之適用？（4-100頁）
11、高等行政法院法律座談會（109年）：鐡路法於103年修法將違反加價販售車票之行為，由刑罰改為行政罰，究如何處罰？（4-240頁）
12、最高行政法院105年聯席會議決議：藥事法第65條規定，非藥商不得為藥物廣告，其實連續宣播廣告，究為一行為或多數行為？（4-240頁）
13、最高行政法院107年聯席會議決議：行政執行法第9條聲明異議後不服，究應如何救濟？（4-250頁）
14、最高行政法院101年聯席會議決議：遲到的行政處分與續行訴願（5-25頁）
15、最高行政法院105年聯席會議決議：原處分機關是否適用「不利益變更禁止原則」？（5-40頁）
16、最高行政法院106年聯席會議決議：有關公益訴訟之行政訴訟類型？（5-82頁）
三、重要修法
1、行政程序法第128條：行政程序重開（4-124頁）
2、行政訴訟法第237-18條都市計畫審查程序（5-131頁）
3、國家賠償法第3條：有關公共設施國賠之規定（5-168頁）
四、重要時事
1、疾病指揮中心所為疫情資訊公布等措施之法律性質、救濟？（4-189頁）
2、花蓮縣礦區，附近居民提起行政訴訟並經行政法院判決撤銷經濟部展延20年之開礦權（4-55頁）
3、地方法規可否較中央法令作更高或更嚴格之規定，有關萊豬自治條例之爭議？（2-134頁）
以上為司法實務之考試重點，至於詳細命題方式、內容，上課時再作說明。

#剪卡 #信用分數 #信用評分
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00:00 剪卡會影響信用分數？提高信用分數的方式
01:02 信用分數是什麼
01:54 信用分數的級距
02:39 信用分數的評分依據
03:20 提高信用分數的方式
04:33 影響信用分數的行為
05:45 信用評分的揭露時長
06:45 這些事不影響信用分數
08:12 結語

何謂信用分數
・聯徵中心透過資料搜集，以客觀、量化演算而得的分數，用以預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險。

信用分數效益
・因應數位金融時代，不論是傳統金融機構或是創新金融業者，都必須對客戶精準評估其信用風險
・作為貸款准駁、核貸額度及利率高低等參考

有在使用信用分數的國家
・美國最為發達，亞洲多數國家也陸續推出信用評分服務

舉凡信用卡申辦、貸款、投資，任何跟金融體系有關的服務，信用分數都是一個參考指標

信用分數級距
・最低200、最高800
・若跟銀行沒有往來則無法取得信用分數 = 信用小白
・信用分數越低，銀行會認為你的還款風險較高，進而不會貸款、核發信用卡
・信用小白因為沒有紀錄，銀行也會有所疑慮

🔺信用分數是一個參考，但不會是唯一依據


信用評分參考的資料
1.繳款行為
・信用卡是否全額繳款
・貸款是否按時繳款
・支票是否有跳票

2.負債信用
・負債額度：信用卡額度使用率、總貸款額度
・債務型態：信用卡預借現金、循環額度
・變動幅度：信用卡債、貸款餘額的增減

3.其他類信用資料
・聯徵查詢次數
・信用卡使用長度
・保證人相關資訊

累積信用分數的方式
1.申辦信用卡，並準時全額繳清卡費
・卡片持有長度越長，也將增加信用分數
・即使是學生卡，也可以累積信用分數
2.信貸都有準時繳款
3.避免罰單未繳、刑事紀錄
4.三個月內連爭次數小於3次
・若申辦信用卡、貸款、帳戶卡關，建議先緩一緩申辦

影響信用分數的行為
1.延遲繳款、繳最低
2.貸款總金額越高，分數越低
3.信用卡預借現金
4.短期3個月內聯徵次數超過3次
5.信用卡未繳遭銀行強制停卡
6.違約交割
7.信用卡額度使用過高

信用分數揭露時長
1.貸款逾期、催收及呆帳紀錄，自清償之日起揭露3年
2.信用卡款項未繳之強制停卡資料，未清償者，自停卡發生日起揭露7年
3.信用卡戶帳款資料揭露期限，繳款資料自繳款截止日起揭露1年

這些事情不會影響信用分數
1.信用卡持有張數多寡
2.剪卡，剪卡會讓信用長度縮減，但比分相對較少
・建議保留目前使用最久的信用卡
3.分期付款
・〝消費分期〞及〝帳單分期〞因屬性較偏向消費行為，故聯徵中心並未直接將兩者納入評分模型考量，故兩者並不會影響信用評分。

聯徵中心詳細資訊｜https://www.jcic.org.tw/main_ch/index.aspx

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｜花恐懼症｜27歲幼稚園老師見花失控 催眠治療師指因花蕊似瞳孔「細個俾叔叔摸，所以好驚俾人望」
27歲的Alice Yuen在幼稚園任職教師四年，三年前結婚，育有一仔一女，分別9個月大和3歲。為了照顧孩子索性辭職成為全職家庭主婦。她由小學開始怕花，但確實的恐懼原因一直不明，我請她嘗試回想，她努力想了想說：「好奇怪，童年時真的沒有對花產生過甚麼壞印象。」花是日常生活中經常遇到的物品，對花的恐懼她一直沒有太在意，例如小學時的常識書，會請家姐幫手用便條紙遮着所有花的圖片；學校母親節派康乃馨，Alice例牌不要；學校要求種植綠豆芽，Alice覺得發芽過程十分惡心，就把花苗丟棄，最後冇功課交。

訪問當日記者特意穿上碎花上衣，Alice一點也不怕，更笑說：「花紋我不怕，因為是假的，但見到真的花就絕對不行。」我詳細看了她家裏裝飾，確實沒有一點花的痕迹，極其量找到一件屬於BB的碎花衣服和Alice身上的碎花長裙。她身邊的家人、朋友、同事都知道她怕花，出席朋友畢業禮，花束要收起才可以和Alice合照，老公更加不用說，求婚連花也不用準備，這樣聽起來，Alice怕花的最大得益者，豈不是她的老公？「洗菜時見到有菜花也不可以，本身好喜歡吃皇帝菜，試過見到有一大朵菜花，從此不敢吃了。拿蒜頭和乾葱頭，還有洗菜我都要戴手套，還要用長鉗夾起蒜頭，叫老公揀一些沒發芽的我才會用，所以在老公立場，可能覺得仲麻煩過送花。」

https://hk.appledaily.com/lifestyle/20210411/SZQDFHOM3FGZRBM2TB6YUSCRMU/

影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)

果籽 ：http://as.appledaily.com
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#恐懼症 #幼稚園老師 #催眠治療 #花蕊 #康乃馨
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香港今日社論2021年03月18日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/Zq0-QtAfAz8

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明報社評
香港選舉制度修改細節待定，中央官員強調「愛國者治港」並非搞「清一色」，泛民中的愛國者依然可以依法參選和當選，有民主派中人則質疑繼續參選的價值。新格局下，民主派在體制內的空間顯著收窄，乃是客觀現實，然而多年來民主派最大政治資本，就是龐大選民支持基礎，放棄參選，不僅失去體制內的資源和發聲平台，更是放棄運用手上僅有的政治本錢，泛民需要深思熟慮，不應意氣用事。過去10年，泛民激進化，反修例風暴由初期的「反送中」演變成「反中」，中央重手整治，香港已無法回到從前，激進路線已走進了死胡同，民主派必須重新思考定位路線，回歸到真正的「和理非」（和平、理性、非暴力），與港獨、暴力、攬炒等劃清界線，才能重新穩住腳步再上路。

蘋果頭條
政府今晚宣佈圍封西環均益大廈三期，該處毗鄰的中聯辦及西區警署則未受影響；不過同一晚政府於銅鑼灣的圍封行動中，其中一幢海宮大廈因有確診個案而被圍封，但毗鄰的海都大廈雖沒有確診個案或污水樣本呈陽性也被圍封。油尖旺區議會副主席余德寶表示，以往政府多次在油尖旺圍封時，曾連沒確診個案或污水呈陽性的大廈，也納入圍封範圍內，「兩幢有確診個案嘅大廈，中間嗰幢冇，都俾人封」；他指政府須解釋現時圍封準則是否改變，「係唔係用咗新標準，改咗玩法？」

東方正論
抗疫逾年，清零無期，經濟直插谷底。港府原以為疫苗開打後可扭轉頹勢，詎料人算不如天算，疫苗安全成疑，至今已有7人死亡，異常個案不計其數，重創市民信心。為催谷市民打針，港府軟硬兼施，林鄭昨日又大開期票，以研究接種後通關及放寬社交距離說事，其實仍不脫「假大空」本色。疫苗接種計劃自上月底展開以來，死亡個案一宗接一宗，惟港府每次皆以「死亡與接種疫苗沒有直接關係」草草結案，一味諉過長期病患惹的禍，不僅無法說服市民疫苗安全，甚至愈描愈黑，令人「信心清零」。

星島社論
中央有關部門一連三日在香港灣仔會展舉行的專題座談會昨日結束，國務院港澳辦副主任張曉明昨總結今次諮詢活動，強調負責官員會做到「有聞必報」，就他們聽到的意見如實向人大常委會報告，常委會作決定時將參考和吸納社會各界人士的意見。他同時觸及兩項具體選舉安排，指人大副委員長王晨在決定草案說明中提到要賦權選委會選出「較大比例」的立法會議員，意思是選委會議席要多於功能組別和分區直選。他又指，區議會是一個諮詢機構，不應有太多政治功能，今次座談會上很多人提出取消或大幅削減選委會內區議員的議席。

經濟社評
中央官員一連三日為完善本港選舉制度，聽取香港不同界別逾千名有代表性人士，對包括未來行政長官和立法會產生方法的政制改革意見。經歷近年連串社會動盪後，港區國安法去年實施後，社會表面大致恢復平靜；至於選舉改革，將是今後能否由大亂走向大治的關鍵。管治班子無疑應由愛國愛港人士出任，惟必須德才兼備，才幹與賢德同樣不可或缺，只有穩妥逐步解決積存已久的社會經濟矛盾，市民才會有幸福感，同時要如實反映民情向背，才能打好人心回歸的基礎。