前些日子,我和簡天才師傅聯手,充作食物設計師(Food Design),替文博會的晚宴設計出十道餐點。這次的文博晚宴邀請了十款台灣新銳服裝設計品牌,秉持著「從身體創造」的概念,為十個台灣具有特色性的職業設計工作服,諸如理髮師、服裝樣品師、麵包師傅、紋身穿洞師、雕刻師、清潔人員、漁民、快遞人員、保姆、茶藝師等。
我對穿著美感沒概念,但我對食物有想法,因此,以品牌和職業者的精神做發想,每道菜餚都採用一款台灣的特色食材,在彰顯品牌設計理念時,也向職業者致敬。當天晚宴,我自認算是成功,但媒體報導上礙於篇幅,沒辦法寫出較深入的設計思維,所以在此略為記述,權充為當日的紀念。
第一道菜餚:蜜露髮捲
主題是理髮師,向fu yue的王舜民設計師致敬。他的作品傳遞著「道法自然」的美學思維,剪拚之際充滿東西合併的強烈意象。簡天才師傅以麵線代表頭髮,酥炸暗喻塑型,也影射捲髮器。炸麵線團上佐以蜂蜜,有著生髮護髮的意涵,為了符合王舜民「道法自然」的哲理,特別選擇台灣唯一四層蜂箱養殖的「蜜露瓊漿」,相對於一般的單層蜂箱,四層蜂箱更貼近自然界的蜂巢生態,採蜜時以不掠奪蜂群食物為原則,讓每份蜂蜜都是歷時三個月以上的熟蜜,有著整個花季的滋味,用這款全台獨一的特殊食材,向王舜民設計師的設計理念致意,也在食物造型上,表達對所有理髮師的敬意。
第二道菜餚:陽光甜心
主題是服裝樣品師,向Envol Avec Ning的邱美寧設計師致敬。品牌Envol Avec Ning的法文翻譯是”跟寧(Ning)一起飛”,她認為服裝應該是自由搭配,揉和女性的柔美與男性的率性,不該只有單色,要同時擁有鮮豔、俏皮、可愛的鮮明元素。簡天才師傅特別採用台南佳里野菜達人自歐洲引進種植的「糖果甜菜根」,這款甜菜根品種的成長期需85天,味道甘美無比,紋路紅白相間,再佐以得到2012年冠軍的玉女番茄、高雄彌陀的有機羅勒、鵪鶉蛋,鮮豔可搭配的組合,帶領享用者一起在色彩中飛翔。同時透過自由搭配的意念,向所有的服裝樣品師致敬。
第三道菜餚:究好刈包
主題是麵包師傅,向PRAXES的劉奕聖、許文馨、湯俊翔等三位設計師致敬。PRAXES是實踐大學服裝設計學系(所)為了培育學生產業嫁接能力,建構出的實務平台,簡天才師傅依著品牌創立精神,設計一款小漢堡麵包,做為平台的意念,再以油封五花肉、酸菜、花生糖粉等三個元素,以開玩笑的方式向三位設計師致敬,同時也暗喻平台和元素間的包含融洽,組合出多種風味。簡師傅特別選用祥圃實業的究好豬,該公司強調美味豬肉來自好品種x 好飼料x 好環境等三要素,且透過自家的分切場,提供豬隻各部位給餐廳廚師,這種專業平台供應的意象,恰可向實踐大學致敬,同時以刈包的意象,暗喻台式麵食這些年在本土發展的榮景,也以此向所有的麵包師傅致敬。
第四道菜餚:如是我聞
主題是紋身穿洞師,向Just In Case的周裕穎設計師致敬。他擅長以衝突感做為創作發想,最終融合東西古今,兼具商業價值和創意獨特感。因此簡天才師傅選擇菇蕈為食材,以孢子耐熱耐寒生命力強悍的特性,暗喻周裕穎的設計不趕流行的訴求,同時採用得過神農獎的蕈優農場杏鮑菇,因為蕈優農場以推廣菇類文化的手法聞名,一方面注重美感和藝術,一方面兼顧親子觀光市場,這種經營的思維,恰可代表周裕穎不忘商業價值和獨特性的哲理。簡師傅以燒紅的鐵扒,將JC烙印在杏鮑菇上,讓符號猶如紋身般醒目,表現出Just In Case的超脫精神,也以此向紋身穿洞師致敬。
第五道菜餚:絕非朽木
主題是雕刻師,向OVK LAB的莊哲瑋設計師致敬。他的設計理念來自於研究音樂時代裡頭的文化,尤其偏好搖滾風格,因此簡天才師傅選擇透抽作為食材,這是海鮮中身段及為柔軟的舞者,極富音樂意象,處理方式採用火槍炙燒,熱烈焰情正是搖滾的強烈風格,透過高溫炙燒雕花後的透抽片,讓視覺展現有如皮雕般的質感。尤其是透抽上的雕花刀法,正是向雕刻師致敬的最佳暗喻。
第六道菜餚:燈下不黑
主題是清潔員,向oqliq 的林家豪和洪琪設計師致敬。原本的設計品牌稱為biLbo,2013年後將biLbo反轉成為Oqliq,期待能對事物有翻轉的看法,兩位設計師喜歡由生活中的傳統找尋靈感,設計的核心理念是重視面料和服裝機能性。基於這些,簡天才師傅將台灣餐桌常見的蛤粒絲瓜做成法式的絲瓜蛤利塔,翻轉了這道家常菜,取絲瓜和清潔用品的關聯,還有蛤粒有吐沙的清潔意涵,煮蛤粒的水濃縮做成薄膜狀,覆蓋再最上端,有著「方便食用」的意念,選材上簡師傅取台南的黑金文蛤,這是台灣少數野放型養殖的純海水文蛤場,當多數養殖者以淡水增快文蛤成長速度,黑金文蛤的經營者反其道而行,用放牧的環保方式,追求最自然的口感,簡師傅便以此食材和烹飪方式,同時向設計師和清潔員致敬。
第七道菜餚:汪洋靜好
主題是漁民,向shao yen 的陳劭彥設計師致敬。他發跡於倫敦,曾經以紅白塑膠袋做為創想,傳達對於台灣自然環境的關切。簡天才師傅以鮪魚蝦餅做個有趣的呈現,先以鮪魚代表遠洋漁業,蝦子代表近海漁業,用台灣稻米做成米餅再以墨魚汁染色,呈現海洋的質感,用此不規則的食物呈現法,呼應陳劭彥設計師提出的「漂亮得無聊,不如醜得有趣」思維,同時向漁民致敬。選材上特別採用順億漁業的鮪魚,魚肉採用「船凍超低溫鮪魚」規格,鮮度口感皆為上選。
第八道菜餚:使命必達
主題是快遞員,向wisdom的齊振涵設計師致敬。他的品牌以男裝為主,設計核心是Urban outdoor,希望將戶外活動的感覺設計進城市生活中。於是簡天才師傅端出乳鴿酥餅,因為飛鴿傳書攸關許多男人心中的武俠夢,因此以屏東昇峰乳鴿場的乳鴿入菜,裝盛的方式採用酥餅,有著濃厚的野餐感,適合在森林草地上鋪開草蓆享用,透過這樣的菜餚設計,既有Urban outdoor的感覺,又可向所有的快遞人員致敬。
第九道菜餚:這就是愛
主題是保母,向chiehms的陳姵潔設計師致敬。她的設計被稱為連男人都想穿的女裝,講究由人來詮釋衣服,而不是由衣服穿人的理念,風格簡單中性。簡天才師傅設計了半熟乳酪塔和馬卡龍,以半熟乳酪做為中性的暗喻,同時用馬卡龍開了個小玩笑,因為馬卡龍在法國又別名為少女的酥胸,以此暗喻哺乳,於是半熟乳酪加上了馬卡龍,主要成分是牛奶和蛋白,都有著保母的意涵。在外觀上看來簡約,但做工繁複,符合陳姵潔設計師的設計理念,因為所以,簡天才師傅用這款甜點向陳姵潔設計師和所有的保母致敬。
第十道菜餚:味外之旨
主題是茶藝師,向if&n 的蔡宜芬設計師致敬。她的設計講求隨興優雅,通常以寬鬆版型呈現,透過布料材質和剪裁,做出俐落搶眼的服飾,穿著時平和沒有壓力。簡天才師傅以木柵得過金質獎的鐵觀音茶巧克力做為對應,在師傅的觀察中,茶藝師講究的是茶氣,蔡宜芬設計師的作品追求韻味,都是形而上難以談清楚的質感,所以師父將茶葉的滋味融入巧克力中,因為可可和茶葉都是烘焙和發酵的食品,經過這些加工,找出融合後的別緻韻感,以此影射茶藝師和設計師的工作,況且巧克力的外表黝黑,由外表判讀時,往往無法知道風味,這種需要親身體會才能知道的特質,恰可以向茶藝師和蔡宜芬設計師致敬。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年10月10日(星期四)4:35pm 即時消息,感覺5分,約2.8億(唔夠3億),信和售出《舖價=樓價》 第1550(傳)成交: 長沙灣青山道305號One Madison地下連高層地下, 青山道及發祥街大單邊,建築面積地舖8920呎,高層地下8920呎,合共17840呎,向...
祥億快遞 在 feversound.com Facebook 的精選貼文
好文章,原來近年荷李活猛片,仍然未能全面「4K」化…
這陣子為了4K藍光即將出版,大家對畫質的存疑討論的沸沸揚揚,手上已經收了不少4K電影,提供給大家做一些畫質檢測。
先聲明,這只是目前收到的4K檔案,不是正式出版的4K 藍光,不過4K前置作業應該都一樣的,所以還是很有參考價值。
先貼幾部年代也比較新,個人覺得畫質比較好的來給各位參考。截圖中的中文字幕是從我們字幕區找來的srt字幕檔。
更深入的畫質說明部分 IVANSHAN 在本篇21樓有一篇 重要的畫質參考資料
http://www.hd.club.tw/thread-204173-1-1.html
作者:IVANSHAN
以4K畫質為號召的UHD BD即將陸續發片,好萊塢大片一直以來都是新影音規格家庭娛樂產品的主力,所謂的發燒友們也多以好萊塢大片為主要測試對象,但是好萊塢六大的電影4K化程度到底有多少,這一直都是一個大問號。這個問題可以從IMDB的資料找到一些答案。以下是我這兩天根據IMDB的資訊,整理了最近幾年好萊塢六大的億萬大製作(製作成本超過一億美元)究竟是採用4K或是2K進行後製。從IMDB的資料其實可以發現,無論這些大片使用了哪些高階攝影機、例如Sony的F65或F55的4K攝影機,或是站長大人提到的Arri與Red Epic...,即使拍攝訊源達到6K以上,絕大多數的大片仍是以2K畫質來進行後製。而這些億萬大製作幾乎都需要使用大量的電腦動畫,才能讓銀幕上的大型動作、爆破...大場面看起來逼真,這些電腦動畫才是後製的重點。而為了讓僅有2K畫質的電腦動畫不會顯得突兀,因此無論是4K、6K或更高畫質拍攝的訊源在後製時很難避免被下修成2K畫質。至於動畫電影,雖然迪士尼(包括皮克斯)與夢工廠動畫(DreamWorks Animation)的動畫平均製作成本超過1.5億美元,但目前仍未見到以4K後製的動畫電影,所以並未列入下面的片單,對於動畫有興趣的朋友請自行去IMDB查詢相關資料。
迪士尼:
米老鼠之家(mouse house)現在可說是滿手大片,但是後製做到4K的比例其實非常低,差不多去年才開始有4K電影,包括北美影史票房冠軍的STAR WARS:原力覺醒(STAR WARS:The Force Awakens,2015),以及最終虧損金額應該超過製作成本(迪士尼宣稱1.9億美元)的明日世界(Tomorrowland,2015),後者主要使用Sony F65以及F55兩款4K攝影機拍攝、4K後製。至於2008年開始推出的12部Marvel電影(Marvel Cinematic Universe截至去年一共有12部),包括去年的復仇者聯盟2:奧創紀元(Avengers: Age of Ultron,2015)以及蟻人(Ant-Man,2015)全部都是2K,可能要到今年的美國隊長3:英雄內戰Captain America: Civil War)才會開始有4K版本。北美本週末上片的災難大片絕命救援(The Finest Hours,2016,台灣3月才會上片),製作成本據說7到8千萬美元,但也只做2K後製。另外,仙履奇緣(Cinderella,2015)、魔法黑森林(Into the Woods,2014)、黑魔女:沉睡魔咒(Maleficent,2014)、獨行俠(The Lone Ranger,2013)、奧茲大帝(Oz the Great and Powerful,2013)、異星戰場:強卡特戰記(John Carter,2012)都只有2K,連慶祝迪士尼成立90週年的大夢想家(Saving Mr. Banks,2013)也是2K。
如果有人質疑前面提到的迪士尼片量好像有點少,那是因為迪士尼目前雖然滿手大片,但是近年的年發片量其實很少超過10部,其中還包括2部動畫以及紀錄片(Disneynature差不多每年都會有一部,例如去年的Monkey Kingdom,2014年的Bears),Marvel從2013年開始每年發2部,明年開始每年3部,星際大戰去年開始一年一部,皮克斯(Pixar)與迪士尼動畫(Walt Disney Animation)差不多每年各一部,迪士尼經典動畫翻拍真人版(例如仙履奇緣、灰姑娘改成黑魔女:沉睡魔咒、今年的森林王子、明年的美女與野獸)差不多也是每年一部,小片則是愈來愈少。
環球:
環球去年的全球票房收入創下影史新高紀錄,最終應該在60億美元左右,但是最近幾年發行的電影大概只有安潔莉娜裘莉(Angelina Jolie)執導的永不屈服(Unbroken,2014)是採用4K後製,環球的招牌系列電影玩命關頭,第三集到去年的第七集全部都是2K,2001以及2003年推出的前兩集應該是最高只到2K。幾部去年的賣座大片侏羅紀世界(Jurassic World,2015)、歌喉讚2(Pitch Perfect 2,2015)、格雷的五十道陰影(Fifty Shades of Grey,2015)、聖母峰(Everest,2015)以及悲慘世界(Les Miserables,2012)都是2K,遺落戰境(Oblivion,2013)使用了Sony的4K攝影機F65以及Red Epic拍攝,後製仍然是2K;露西(Lucy,2014)使用了Sony F65、Arri Alexa以及Red Epic攝影機,後製也是2K。也許,環球今年將推出的大片會開始4K化。
福斯:
福斯在2014年一度創下影史全球票房營收最高紀錄(55億美元,去年被環球超越),但是4K比例也是偏低,比較特別的是主要使用Red Epic Dragon攝影機拍攝的控制(Gone Girl,2014),採用5K後製。移動迷宮(The Maze Runner,2014)是使用4K後製,但是續集移動迷宮:焦土試煉(Maze Runner:Scorch Trials,2015)卻是2K,不知道預定一年後上片的完結篇The Maze Runner: The Death Cure會是2K還是4K。雷利史考特(Ridley Scott)近年為福斯拍攝的幾部大片絕地救援(The Martian,2015)、出埃及記:天地王者(Exodus: Gods and Kings,2014)以及普羅米修斯(Prometheus,2012)都是2K。即刻救援(Taken)2(2012)、3(2014)集都是2K,猩球崛起:黎明的進擊(Dawn of the Planet of the Apes,2014)、金牌特務(Kingsman: The Secret Service,2015)、X戰警:未來昔日(X-Men: Days of Future Past,2014)、金鋼狼:武士之戰(The Wolverine,2013)也都是2K。
華納:
華納可說是六大中發片量最大的,億萬大製作及小片都有,至少比較像是一家好萊塢的大型電影公司,可惜近年的大片中只有奧斯卡金像獎最佳影片亞果出任務(Argo,2012)是採用4K後製,主要使用Red Epic攝影機拍攝的哈比人(2012-2014)三部曲全部都是2K。瘋狂麥斯:憤怒道(Mad Max: Fury Road,2015)、白鯨傳奇:怒海之心(In the Heart of the Sea,2015)、飆風特攻(Point Break,2015,北美由華納發行,台灣則是龍祥發行)、潘恩:航向夢幻島(Pan,2015)、加州大地震(San Andreas,2015)、朱比特崛起(Jupiter Ascending,2015)、明日邊界(Edge of Tomorrow,2014)、哥吉拉(Godzilla,2014)、300壯士:帝國崛起(300: Rise of an Empire,2014)、地心引力(Gravity,2013)、環太平洋(Pacific Rim,2013)、大亨小傳(The Great Gatsby,2013)、傑克:巨人戰紀(Jack the Giant Slayer,2013)都是2K。克里斯多夫諾蘭(Christopher Nolan)為華納拍攝的黑暗騎士(The Dark Knight)三部曲,IMDB沒有提到是2K或4K。
派拉蒙:
自從Marvel、夢工廠(DreamWorks,包括動畫公司在內)陸續從2011年開始脫離之後,派拉蒙目前仍在重整旗鼓階段,發片量、尤其是億萬大製作的年發片量有點少,大概可以說是六大的後段班(包括Sony)。阿湯哥(Tom Cruise)的招牌系列作品,最新一部不可能的任務:失控國度(Mission Impossible – Rogue Nation,2015)是2K,但第四集不可能的任務:鬼影行動(Mission: Impossible - Ghost Protocol,2011)卻是4K,也許是為了遷就片中有22分鐘畫面是採用IMAX膠捲攝影機拍攝,IMAX膠捲版畫質據說上看8K。也是派拉蒙現階段招牌系列的變形金剛(Transformers)4集都是2K,第五集應該會是4K;魔鬼終結者:創世契機(Terminator Genisys,2015)、忍者龜:變種世代(Teenage Mutant Ninja Turtles,2014)、海克力士(Hercules: The Thracian Wars,2014)、挪亞方舟(Noah,2014)、末日之戰(World War Z,2013)、特種部隊2:正面對決(G.I. Joe:Retaliation,2013)、雨果的冒險(Hugo,2011)、超級8(Super 8,2011,這部大概是夢工廠在派拉蒙的最後一部)都是2K。台灣本週末上片的13小時:班加西的秘密士兵(13 Hours: The Secret Soldiers of Benghazi,2016),麥可貝(Michael Bay,變形金剛)執導,也是2K。
Sony/哥倫比亞
由於集團內有家電以及相關產業,所以Sony是六大中推動4K最用力的,後製採用4K規格的電影數量最多也最早,差不多可以往前推到2010年就已經開始有4K電影,不過不但沒有反應在全球票房上,多數電影、尤其是億萬大製作的影評與口碑都不佳,票房也不理想,甚至2013年暑假檔的億萬大製作全垮(包括站長大人提到的極樂世界也是賠錢貨),一度引起外界(主要是華爾街)揣測Sony可能賣掉娛樂事業部門,這大概也是最近半年推出的第五毀滅(The 5th Wave,2016)、怪物遊戲(Goosebumps,2015)以及世界大對戰(Pixels,2015)都只有2K的原因吧?!Sony的招牌電影蜘蛛人:驚奇再起(The Amazing Spider-Man,2012)主要採用Red Epic攝影機拍攝,以及蜘蛛人驚奇再起2:電光之戰(The Amazing Spider-man 2: Rise of Electro,2014)都是採用4K後製;為米高梅在全球發行的最近兩部007電影空降危機(Skyfall,2012),以及007惡魔四伏(SPECTRE,2015)也都是4K。
瞞天大佈局(American Hustle,2013,北美是Sony發行,台灣則是龍祥)、怒海劫(Captain Phillips,2013)、藍色小精靈2(The Smurfs 2,2013)2K(2011年的第一集則是2K)都是4K。地球過後(After Earth,2013)採用Sony的4K攝影機F65拍攝,4K後製。都是同位導演執導的極樂世界(Elysium,2013)以及成人世界(Chappie,2015),兩片主要都是使用Red Epic拍攝,4K後製。
超急快遞(Premium Rush,2012)、MIB星際戰警3(Men In Black 3, 2012)都是4K,BD畫面很漂亮的攔截記憶碼(Total Recall,2012)則是2K。
千禧三部曲I:龍紋身的女孩(The Girl with the Dragon Tattoo,2011)、惡靈戰警:復仇時刻(Ghost Rider: Spirit of Vengeance,2011)、魔球(Moneyball,2011,Terry版主應該很高興看到這片是4K)、決戰30分(30 Minutes or Less,2011)、霸凌女教師(Bad Teacher,2011)、世界異戰(Battle: Los Angeles,2011)、青蜂俠(The Green Hornet,2011)、特務間諜(Salt,2010),以及成龍與威爾史密斯(Will Smith)的兒子Jaden Smith主演的小子難纏(1984)重拍版The Karate Kid(2010,台灣未上片,網路片名功夫夢)、賞金戀人:Ex檔案(The Bounty Hunter,2010),以及享受吧!一個人的旅行(Eat,Pray,Love,2010)也都是4K。
從以上的片單應該不難發現,Sony近年來缺乏賣座大片,甚至可說賠錢貨非常多。兩部蜘蛛人:驚奇再起票房,製作成本愈來愈高,全球行銷費用漲得更快,有IMAX以及3D墊高票房卻仍不如舊版三部曲,難怪要三度換人reboot,還得與迪士尼/Marvel分享蜘蛛人的版權。而由於缺乏賣座大片,也讓Sony推動4K顯得欲振乏力。
個人看法:
由於我在IMDB做的查詢以非動畫的億萬大製作為主,雖然環球、福斯、華納有些片沒有提到(例如:環球2012年的公主與狩獵者,福斯2013年的終極警探:跨國救援,以及製作成本不到一億美元的電影),但因為幾乎都是2K就略過不提(想少打點字)。從前面的片單可以發現,除了Sony/哥倫比亞之外,其他五大的4K電影加起來不到10部,顯而易見未來的UHD BD絕大多數都是upscale版本,真正原生4K發行UHD BD的電影短期內將是鳳毛麟角,但發燒友們大概不會在乎這個『小細節』,只要是4K就好,管他是upscale或是原生4K,鈔票還是捨得花下去。
至於音效的部份,發燒友們對DTS:X的期待度似乎相當高,可惜好萊塢六大目前仍然沒有一部電影使用到DTS:X音效,只要是immersive sound系統,六大仍然以杜比全景聲(Dolby Atmos)為優先,其次是Auro 3D。而DTS公司已經在去年初的CES展承認DTS:X與全景聲不相容,所以六大未來的UHD BD應該沒有DTS:X的立足之地。由於UHD BD在音效的基本規格已經確定是以objec-based的immersive sound,除非美國電影電視工程師協會(Society of Motion Picture and Television Engineers)今年確定可以完成單一多聲道immersive sound的標準規格(single standard format for immersive sound),否則DTS:X未來很難在好萊塢六大的大片找到容身之處,因為在製作成本以及全球行銷費用上漲速度超過預期的情形下,好萊塢大片同時製作全景聲、AuroMax(Auro 3D的升級版)、DTS:X以及IMAX 12 track四種不同音效規格的可能性極低,STAR WARS:原力覺醒就只做了全景聲以及IMAX 12 track兩種,目前可能只有陳凱歌執導的道士下山同時做了這四種音效。
雖然有網友提到獵巫行動:大滅絕(The Last Witch Hunter)的DTS:X音效很棒,可惜該片的影評、口碑都不佳,票房數字更是難看,對於DTS:X的推廣完全沒有幫助。至於部份擴大機支援DTS:X之後,有網友提到DTS HD在升頻後的效果出色,我建議他們可以拿地心引力出來測試一下。地心引力的第一版BD只有DTS HD,去年初發行的新版加上了全景聲,應該就可以拿來測試DTS HD升頻DTS:X後,與全景聲音效的差異,個人相信全景聲仍然全面勝出,因為該片主要採用全景聲進行後製,channel-based的DTS HD就算升頻後,也很難與objec-based的全景聲競爭。站長大人提到的極樂世界,我前兩年租了BD來看,看的時候就發現DTS HD 7.1的音效悶悶的,用了好幾種不同音場仍然無法有爆棚表現,電影已經很乏味了,又沒有爆棚音效讓我在沙發上有點坐立難安。看到片尾字幕的最後才發現原因,原來是全景聲轉DTS HD的問題,因為兩種音效完全不相容,DTS應該是用降級版的Dobly Digital 7.1來轉製,難怪威力大減,相信未來該片發行UHD BD後,只要配置的是全景聲應該就可以還原應有的爆棚音效,但屆時我不會再看一次,乏味的電影看一次就夠了。
祥億快遞 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
錄影日期: 2019年10月10日(星期四)4:35pm
即時消息,感覺5分,約2.8億(唔夠3億),信和售出《舖價=樓價》
第1550(傳)成交: 長沙灣青山道305號One Madison地下連高層地下, 青山道及發祥街大單邊,建築面積地舖8920呎,高層地下8920呎,合共17840呎,向青山道闊約90呎,向發祥街深60呎。
叫價3.5億,成交唔夠3億,估約2.8億,租客東亞銀行,翠河及360冰室,租金合共591000,2.5%回報。 建築呎價約$15696 (樓上住宅約每呎建築$13000/$15000)。 建築呎租33元。新租要超過三厘(呎租39以上)回報應唔難。
One Madison 於2008年大廈入伙。 樓齡11年。 業權份數1097/5818。
此舖成交比較:
2019年3月林子峰曾經買入青山道468號One New York地下及1樓全層, 2007年入伙, 樓齡差不多。當時地下為金海棠餐廳,Vango便利店,日本城及一樓吉舖,面積約6004呎地舖,1樓5600呎,合共11604呎,成交價1.15億,建築呎價$9910。當時租金約20萬。 當時租金回報2.1%。
相比One New York (2019年3月份), 這個舖的位置靚好。 應該舖價貴一倍。
但現時舖市是差好多。 呎價貴58%, 因此我覺得這個是市價。
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