■ 【還能買房投資嗎？】
二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。
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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。
2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。
他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」
大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽：
“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。
聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。
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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。
隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。
兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。
2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
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有三十初頭的粉絲私訊我：
「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」
我想，我應該可以分享一些經驗值給他。
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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。
我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。
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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？
崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，
以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。
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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。
2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。
但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：
持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。
例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)
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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」
好，問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！
在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。
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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。
所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
租屋仲介費只收一次嗎 在 [合約] 續約還需要繳房仲服務費嗎？（已解決） - 看板rent-exp 的推薦與評價
初次在本板發文提問，請各位先進指教。
我去年年中租了一間房，是由房仲代理簽約的，
當時付了押金、第一個月房租，還有房仲服務費半個月租金，
並且有拿了一張紅白二式複寫紙的手寫收據。
接下來到今年，房仲來詢問是否續約，我決定繼續住，
他來跟我簽約時，說要把去年的合約收回去？
（怪怪的？以前租約都不用收走舊租約）
接著簽約完後，又說要收服務費，我當下覺得奇怪，
但他說他們是都有收的，因此我只能去領錢當面付給他，
為求保險我跟他要求要開收據，他也答應會給，
還說隔天會傳房東的授權書給我，同時把收據給我。
結果已經過好幾天了，他說收據會放我信箱但我卻一直沒收到，
請問續約簽約後到底要不要再給一次服務費？
簽完約後就各種推託的話我該怎麼辦？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.65.121
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1474901014.A.966.html
在這一年期間，其實發生一些修繕的小爭議：
管委會要向各戶收錢修理大樓漏水積水的問題，
收到我這戶時，我表示我無法作主，要詢問房東才能決定，
但事情就在房仲跟房東那邊拖拖拉拉的，我問了多次也沒結果，
後來甚至將管委會的電話給房仲，讓他們去聯絡，
事後才知道房仲根本沒打電話；我也把房仲給的號碼給了管委會，
管委會則是說打了沒人接，我就這樣被管委會催了將近一個月，
每次見到管委會的人都是尷尬，他們一直催我要解決、我卻也不能怎麼樣。後來催久了他
們可能也覺得沒意思，他們就沒再找我了。
續約時也不能主張再收一次錢嗎？
看來續約時先給了錢又沒當場要收據是我的失誤…
※ 編輯: hdpig (49.216.65.121), 09/27/2016 00:10:50
事情終於在本週一解決了，但由於昨天晚上收到退款（他們公司每月5日匯款），
因此我是等到確定收到匯款後，今天才上來更新。
總之，在上次得到各位板友們的建議後，
我就決定跳過負責我業務的房仲（反正他沒讀沒回），直接打去總公司問了，
接電話的小姐一開始是說他們都有收這筆帳，那目前老闆還沒回國，
所以她沒辦法做決定，需要等老闆週末回國後，回報給老闆做指示。
那既然目前事情還無法處理，我就要求，起碼先將那四千元的收據開給我，
跟我收錢過一個禮拜了還沒拿到收據，我要怎麼知道你們是不是真的有這筆款項。
（潛台詞是你們若是裝傻說沒拿，我要退款也沒憑沒據，但我不敢嗆那麼直...）
小姐在電話中就允諾說會請負責我的業務當晚把收據送來，
但果不其然，那個業務到現在還是沒出現。
那幾天我向好幾個朋友請教，才發現原來好多朋友在當房東=_=
其中幾位也是不碰房子、全權交由房仲管理，但仲介續約並沒有收服務費，
為了避免資訊不對等或私下偷收費的問題，他們說也有直接和房客聯絡，
在閒聊或噓寒問暖中確認並沒有被加收服務費。
朋友們藉由自己的例子讓我風雨生信心(?)，鼓勵我去把這筆費用討回來。
這週一我再次打過去，接電話的還是同一個小姐，
強調他們本來就有收這筆費用，我說我問過幾個在當房東的朋友，
他們都說續約並沒有這筆費用，這筆費用應該只存在於第一次契約簽訂的時候，
更何況你就算要收，也應該事前告知，我有對話紀錄為證，我在簽約前還特別詢問，
但你們的業務說只有簽約而已沒有其他費用，等簽完了才跟我說要收服務費，
還害我匆匆忙忙跑去領錢，當下收了服務費還沒收據，
我上週末打給妳反應了，你們到現在還是沒把收據拿給我。
這小姐就說，簽約當然會收這筆服務費，如果你不住了，換別人來租，
簽約後也是會收服務費... （企圖把新簽約的狀況和我的續約狀況混淆）
我就繼續主張我是簽續約，我也沒有請人代理，不應該向我收服務費，
今天若是我跟房東之間續約，我跟房東簽完約就沒事了，
但現在的狀況是房東沒空、由你們房仲代理，
那你們應該去跟房東收代理費才對，我沒有得到任何服務，何來的服務費？
下面就是我單方面向她抱怨了：
別提服務了，你們的業務從簽約後到現在就都不讀不回，
下班後你不想理沒關係，起碼你隔天要回我，你一次兩次沒回，
我就認定你沒有作為溝通管道的功能了，我當然就直接打總公司。
之前大樓管委會要修繕的問題、我的房間小漏水要評估是否修繕問題，
那業務在簽約當天還很殷勤地問，結果簽完約就給我失蹤到現在，我也懶得追了。
在聽完我一連串抱怨後，她可能是覺得不想再跟我爭執下去，
就說如果我覺得這筆費用有爭議的話，會將服務費四千元經由銀行帳戶退給我。
當下我就要求退費，並將銀行帳戶報給她了。昨天下午已經收到退款囉！
結案！
這次很感謝各位板友的協助，由於狀況特殊因此吃了不少悶虧。
有的人可能會覺得說「為什麼不直接找房東」「幹嘛租房仲代理的」，
我知道各位是好心提醒，但這些回應對於解決我的現狀並沒有幫助，
當然我也算是得到教訓，以後也不會再租這種房仲代理的房子了。
我回來更新這篇，也是希望未來若有板友再碰到像我一樣：
「租屋是房仲代理」「續約」「被收索服務費」的狀況時，
能參考我這次的經驗作為參考！
※ 編輯: hdpig (140.112.50.143), 10/06/2016 11:54:49
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