210823蘋果 箱屍跳樓都「年代久遠」民生社區凶宅大樓5個月轉手賺百萬
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台北市民生社區的知名大樓「名人世界」,地段絕佳,屋齡38年,該社區因為曾經發生兇案,引起爭議不休的話題,曾有許多都市傳說,但專家表示,該社區屋齡老舊,曾經發生過的「箱屍」兇案因年代久遠,住戶早就淡忘,社區套房1千萬初頭就能入手,而且可租到1.7萬元,成為投資客的搶手物件。《蘋果新聞網》查詢社區今年成交共有8筆,其中一筆投資客在5個月內轉手,扣掉房地合一稅,獲利高達104萬元。
(林佩萱/連線報導)……↓
「名人世界」總戶數共704戶,總樓高15樓,建案規劃住宅、套房、店面、商辦,位於北市精華區,生活機能相當便利,曾是知名藝人如已故藝人孫越、藝人馬景濤在台北的租屋處、政治名嘴唐湘龍也曾經住過。
不過該社區因屋齡較老,早期也不乏都市傳說,例如在二、三十年前曾經發生箱屍命案,也有跳樓事件傳聞,導致社區有凶宅,成為爭議不休的話題。
但即便有各種都市傳說,《蘋果》查詢「名人世界」今年交易最多的民生東路五段153號門牌,根據實價登錄揭露,今年1~6月共8筆交易,其中一筆8樓戶,為23.4坪,在去年10月以總價1590萬、單價67.9萬購入,今年2月以單價76.1萬、總價1780萬出售,短短5個月轉手,帳面獲利190萬,若以房地合一稅1.0舊制計算,持有不到1年,獲利課稅45%為85萬5千元,則獲利約104萬。
另外,該樓15樓戶,格局2房2廳1衛,共22.18坪,在2019年7月以單價61.3萬、總價1360萬購入,並於今年1月以單價70.7萬、總價1568萬出售,在一年半的時間轉手,帳面獲利208萬,若以房地合一稅1.0舊制計算,持有超過1年未滿2年,課稅35%約72萬8千元,則獲利約135萬元。
東龍不動產資深經理陳泰源表示,凶宅的事件會隨著時間而淡化,對住戶造成的恐懼和影響也會慢慢淡化,該社區最近也有民眾剛入住,租下一間套房,曾聽過社區有發生過凶宅的傳聞,但從法律上,通常只有租下或買下的這間房是凶宅,房仲才有必要告知,若承租人以社區曾經發生兇案為由,想要退租,但發生地點是在樓上、樓下或其他地方,而不是所承租的這間,那退租時可能要面臨被房東扣掉押金,因此建議真的會介意社區有凶宅的民眾,在入住之前,應主動向鄰居、管理員、房仲等多方打聽,再三確認。
不具名專家指出,「名人世界」屬於民生社區的入門款房屋,根據《樂居》平均成交單價64.2萬元、近一年成交均價68.4萬元,雖然屋齡較老,但生活機能便利,出租投報率好,以16坪的套房來說,1千萬初頭就能入手,租金可達1.5萬~1.7萬,吸引很多投資客買房來出租,而且幾乎滿租,鮮少空租,轉手也能獲利。
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190802租屋違約金最多只能扣1個月的法與情@文/陳泰源&游璿樺
【前言】
新聞早就報導過無數次,現在最新的內政部版本之住宅租賃定型化契約裡頭的條文已明定,違約金最多只能扣1個月。多數租屋族覺得是個保障,可避免惡房東藉故亂扣押金,可多數房東則認為這樣規定並不公平,究竟為何?......↓
【案例】
最近處理某租案,租金、租期等各方面條件皆已談妥,當雙方準備要簽約時,房客有意見了,因為他發現租約裡面有一條「不合規定」的條文。租約裡提到:倘若房東擬提前收回房屋或房客擬提前退租時,關於違約金罰則的訂定為→「簽約1年,未住滿半年違約金2個月;住滿半年但未滿1年違約金1個月。」
站在租客的立場:內政部版本裡已明定違約金最高不得超過1個月;換句話說,私契如果跟內政部版互相牴觸時則視同無效。將來萬一真的發生未住滿半年就要退租,租客硬是要求房東只能扣1個月違約金,房東也沒轍。
站在房東的立場:房客主動跟我簽1年合約,就代表未來預期能收到12個月份的租金,而且我也是因為1年租約的關係,才給房仲半個月的服務費,這些都是成本。
若房客連半年都沒住滿,豈不代表無形中損失超過6個月租金可收?加上退租後要重新整理屋況、空屋時的招租閒置期等等,違約金只扣2個月,很合理吧?不然,以後每位租客都騙房東說一次要簽3年、5年的,用假長約來騙降租,這樣對嗎?
房東認為,縱使違約金2個月的約定注定無效,但有寫上去、且雙方畫押,總是相對心安,多少也能警惕雙方重視契約承諾,而且2個月押金本來就在房東那邊,租客違約在先,房東硬是扣2個月違約金,諒房客也未必會為了那「多扣的1個月」曠日廢時跑訴訟或調解吧?
總之,這個案例最終的結果是,雙方互有堅持,最終破局。
【租屋,你該這樣做】
假使你是租客,通常我會建議你不要執著違約金額(超級不合理條文除外),反正,萬一真的發生了,按照內政部規定,最多就是只能1個月不是嗎?再者,如果你硬是糾結在這個點,只會讓房東懷疑你根本從一開始就打算短租,反而造成彼此的不信任。
另外,新聞報導雖然都只強調「違約金最多只能扣1個月」,但其實刻意忽略另外一項資訊,內政部版本的租約裡其實也有另外1個選項,也就是:雙方可選擇「不提前解除租約」。換言之,假使租客簽1年但只租半年就要退租,仍得付足剩餘半年的租金!若從這個角度來反觀「簽1年未住滿年違約金2個月」,哪個比較硬?
【給房東的話】
筆者認為「簽1年但未住滿半年,違約金扣2個月」這條私契裡的規定,撇開法理不談,在情理上是說得過去的。
而且,根據過往的租屋糾紛,其實,惡房客的比例是遠高於惡房東的,無奈被「張淑晶事件」新聞放大,才導致內政部在研擬定型化契約時朝向「中間偏一點租客」的方向擬定,畢竟房東是有產階級、收益的一方,租客則是相對經濟弱勢,關於這點,只能請房東平常心接受吧!
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【租賃契約原為私法自治的範疇】
過往,租賃契約屬於私法自治的範疇,大多由房東、房客自行約定,或就近購買文具店內的簡易版租賃契約,就這樣草草地簽訂了。一旦發生租賃糾紛,就只能回頭看當初簽訂的租賃契約條文。但當初簽訂的租賃契約是否公正、合理?當下處理方式租賃雙方是否均可接受?莫衷一是。
其中最常見的就是提前終止違約金過高的問題,接觸過的案例常有高達1個月至數個月租金之違約金,令人咋舌。
【租賃契約走向定型化契約而有法律效力】
內政部於民國105年6月23日公告(106年1月1日生效)「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及其契約書範本,為求減少租賃糾紛,以定型化契約方式,改善租約中常見的不平等條款,提高房東、房客對租約內容了解,及其違約效果的可預見性。
其中房屋租賃定型化契約應記載事項第十二條為「提前終止租約」之規定,明定租賃雙方可自行約定是否得提前終止租約,若一方未為先行通知他方而逕行終止租約者,應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。
基此,「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」賦予租賃契約條文具有法律效力,而不再只是私人約定。倘租賃雙方一時不察,有不平等條款之約定,或該約定條款違反應記載及不得記載事項,其效果皆會因違反法律強制規定而無效。
【租賃契約之公平性】
租賃雙方常因彼此立場、認知不同而產生租賃糾紛,協調解決上往往都不太容易,「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」公告施行後,筆者對該法令保持正面的態度,或許有一些偏向保障房客權益的部分,但起碼有一套共同的標準,明確的法令保障,對於降低租賃糾紛有很大效果。
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抱歉來這個板問一下各位有經驗的板大們
因為我是新手房東,
之前都是我父親在處理房子的出租
但他過世了...
最近房客說她要搬走了
這是個好房客,已經租了五六年,都很按時繳
因為臨時要搬走,我有點不知所措,
我臨時要找新房客,也要有些時間,
我想問幾個問題,還請各位大大不吝指點一二,
謝謝喔
1.房客問我說,如果下個月中搬走,
住不到一個月,可以只算半個月租金嗎?
這一點,想請問一下各位,住不滿一個月但提前搬走,一般都怎麼算法?
是仍以一個月計還是按日計?
我是想說,對方都很不錯,就不跟她算那些,要住20天只交半個月我是OK
不過,我媽是希望至少按日算
2.房客搬走後,我應該檢查什麼地方?
如果有什麼損壞,是都要要求對方全部還原才能搬走嗎?
還是就扣除金額再還剩餘押金
3.像這樣臨時要求搬走,我還沒找到房客入住,
可以要求住滿一個月讓我找到房客嗎?
因為大概不到一個月,只有大概20天前才提出,就要搬走了
我不知道能不能順利找到房客
以上三個問題先請教大大們,謝謝喔!
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