我們的日本(沖繩)買屋攻略第一篇: 看房子及注意事項
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💁🏻♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻♀️
因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述
🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣,我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬
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繼我們的日本移民故事後(http://www.oki-family.com/2019immigration03/) ,我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程!日本買房子需要注意的事項,市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤,需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。
仍然是那一句,我們沒有地產中介介紹,大部份資料也是網上公開。善用 Google。
命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學,可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波,沒有固定居所。
Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 (三次屬於沖繩).... 這個紀錄應該不易打破。
為什麼我們又要搬屋? 因為,終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽(對!兩個都是)在沖繩置業了!(注:今次不是說購買日本墳墓過程🧟!https://www.oki-family.com/cemetery/)我們離開沖繩新都心,搬到另外一個區,在Outlet mall 附近的豐見城市。
我們一直想盡快取得日本永住,是因為我們沒有足夠資金購買房產,只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住,那麼就只能用公司名義購買,而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年,所以難度比較高(如果你有大量資產當然是另一回事)。
在買樓過程中,媽媽秉承一貫作風,做了大量功課📚,儘量理解所有選擇,包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居,只用了兩個月左右,和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 (由決定直至踏足沖繩,共兩個多月),這些人生重大決定,往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課(包括晚上開夜車)。
我們會用幾篇(暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇:購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇:成功交易後至搬入新居的準備,需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ )
三篇:新屋和鄰居 (情人節之前)
💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買,歡迎您私詢問我們問題,我們將盡力回答
銀行貸款過程未必適合每一位讀者,但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業,又或者準備搬過來日本居住,本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響,市場價值,搬家前後的事情。
2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜,但回報也很低,感覺和其他日本城市一樣,沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售,需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)
2018 年開始萌生購買物業的念頭,很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現,豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人,價錢非常便宜,一塊約330-350平方米的地,地價只是2000多萬日幣,建築費也是2000多萬左右。
但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是,那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子;只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產,一般銀行只會貸款給永住者,所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。(真的是望住一隻門🚪嘆氣!)
那時候便下定決心,盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地,是希望取得貸款資格!(是的... 我們沒有大志...🤷🏻♀️)
2019年,成功取得永住權!我們未忘初衷,開始往置業方向進發!
首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核,看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要!是令我們成功購買的一個重要元素!)找到物業後,貸款機構會作出最後審批,根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例, 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大,我們下一篇再說。
媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費,怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷
這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣,未來轉手可能有困難。
在沖繩睇樓(看房),有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統,但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售,其他的仲介沒有資料!如果那個仲介沒有把資料公開在網上,就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少,就當作自己沒緣分遇到就算了,不太影響。(但可以估計得到,因為是熱門物業,不用公開放售)然後也有一些地產仲介,不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓,需要先向不同區域的地產公司打聲招呼,留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。
我們新舊樓也有看,主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心,生活機能完善,而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村,因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部?不是我們不想,是因為價錢超出我們預算.
我們發現,新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓,價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱,沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌, 一年內跌幅甚至達40%! 我們不相信會下的那麼急,但樓市好像真的走下坡中。2018年,在市中心地段看海的樓盤,基本上因為內部認購,還未正式推出市面已經差不多售完。
今年,有一個新樓盤,價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽,才能認購。我們因為因為發現了現在的物業,放棄了抽獎。
地產經紀居然不停聯絡我們,叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人,比較有購買力......但可見,市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心,不要胡亂聽說地產經紀介紹。
在日本,樓價分開兩部份。
第一部份為地價. ➡地價有機會上升,
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌,甚至成為負擔!
銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物: 35年,
水泥建築物:65年。
超過這些年份,建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買,銀行只會最多給你10年貸款期。換言之,買家如果現金不夠,便會有貸款困難。可能和中國傳統,颱風有關,沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。
那麼地價? 很抱歉,縱使沖繩的物業升幅是全日本最高,已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇,所以很多物業價值仍然是會下跌。
當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.
沖繩現在的新樓宇,開售價跟2014-2016年比較,有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響,東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓,應該不大可能。
順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩,極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區,比大阪東京近郊還要貴。
日本的大廈,需要繳付修繕費,作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高,我們遇過最誇張的,每個月修繕費7-8萬円!
這個價錢不包括管理費、物業稅!換言之業主的每個月成本不計算樓價,成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分,所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費,這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸
物業價值評估,需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高,銀行貸款越少,潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅,不一定會減少,什麼時候政府會持續減稅??😑
所以常常聽到,日本人把樓宇和土地一起送出給"有心人",因為沒有價值,但是仍然要繳納稅項,負擔很大。
➡2015年日本中央政府甚至通過法例,容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 (空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。
熱門地段,等收購?這模式在日本比較困難,因為日本非常保護租客,很難請他們離開,變相收購成本非常高!(所以樓宇如果有租約,轉售價錢可能反而比較低)此消彼長的情況下,舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人,因為外國人對這些認識比較少,便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇,但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。
回到我們的故事,我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後,決定把目標改為一戶建(獨立屋)🏡。
日本土地業權有很多種,比較常見的是:租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約,主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜,我們也沒有完全掌握,不會在這裏敘述太多。
簡單來說,如果是舊合約的租地權,建築物擁有者才是真正話事人(😲你沒有看錯,建築物擁有者,比土地擁有者更受保障)。
只要建築物一日不拆卸、一直存在,土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況,建築物擁有人願意拆卸,但是因為市政條例,例如和路邊距離不夠,不能夠拆卸。
這些物業比較便宜,但是因為很多人有所顧忌(主要是不能把「土地」留給子孫,因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。)流通力也比較低,銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜,我們看過1~2間後也放棄租地這個選擇。
我們在美國村找到一家新築,建築物是根據民宿條例興建,除了自住,將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。
因為沖繩樓盤很少,所以隔天就打電話去說要買,要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建,所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需(主要是超多洗手盆,非常嚇人!),讓本來已經很小的面積,更見狹窄。本來催眠自己,想著跟好幾家美國學校靠近,覺得還可以。在實地看了3次,經過一番掙扎,推遲簽約日期後,我們還是決定取消(Sorry仲介),再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲,嫲嫲不停說風水很差,開門對着廁所,殺氣很大!可惜兩人經過一番討論之後,媽媽成功為媽媽洗腦!(爸爸已經有40年的免疫💉,大部份時間也是我行我素)
決定放棄美國村後,我們把目光再次擴充,無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建,而且是新築。那天剛剛好是開放日,馬上舉家南下。
地區不用說,我們非常喜歡。兩層一戶建,對於媽媽這一些老人家會有少量不滿,但是每一間房間也很光猛,每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』,這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表,完全顛覆了我們的認知,殺了一個措手不及... 下篇再續。
2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/
日本政府有一個網站甚至有英文版!(https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價,由業主主動填寫,所以只供參考。
沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心),宜野灣,美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高,但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房,光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴,但這個社區的人又不算太有錢? 為什麼? 我們未來文章會提及這一種因由。
伸延閱讀:我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/
伸延閱讀:日本移居攻略 番外篇:常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/
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同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,第2347-8成交(堅-註冊) 感覺6分,双蝕成交2200萬及2650萬。 新蒲崗彩虹道84至114號新蒲崗大廈地下01(1A至1B)號舖,舖位建築面積約1,150方呎,現由菜肉檔「優鮮品家」以每月6萬元承租,租約期至2022年6月4日,租值達3.3厘。成交2200萬。原業主於2014年10月以2...
租約日期計算 在 龔成 Facebook 的最讚貼文
【龔成問答信箱】(Q13321-Q13340)
Q13321:
成哥,我最近又面臨一個抉擇,不知如何是好。我現在一間金融機構做前線工作,但最近有一個機會到另一間公司做管理層。
我自問喜歡前線工作多於管理,亦比較清楚要做些什麼。長遠來說,我也打算組團隊,可能也要做管理的工作。但如果現在轉感覺太快,亦怕應付不來。
成哥你的看法是如何呢?
龔成老師︰
選擇工作最重要的是從長期角度分析,你想想5年後、10年後,2條路上會有什麼分別?
我覺得你大致已經有一個方向和目標,你熱愛前線工作和希望將來有一個自己的前線團隊。同時明白到,管理經驗對組織一個團隊的重要性。
如果你以未來自組前線團隊為目標的話,咁你考慮重點可以放在到另一間公司做管理層,這個經驗對你日後經營一個團隊有無幫助。
當然你留係原來公司,也可能會升職,有機會參與更多管理工作,而從中獲得管理經驗。
你要自己衡量番邊個會幫你更快、更有效率達成目標。你可以參考番你身邊年資較高同事,看看他們發展,你大概可以對現公司有個概念,去幫你決定要走的方向。
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Q13322:
你好 龔成老師
我依家24歲 政府工
每月搵$25000
想1-2年内置業 ,想住住等宿舍,然後有宿舍之後就 放租/賣
因宿舍要等8-10年先有
依家每月月供
盈富$3000 領展$2000
另外$4000係儲定期
$4500 純放係銀行
手頭上有5-6萬資金
自己想買個400-500萬 細單位住住先,我應該如何有效地滾大舊錢同上車?股票投資需要和現金配置需要調整嗎?Thank you
龔成老師:
首先,你由現時開始,加大力度儲錢,香港樓將會進入中短期的下跌期,但由於長期供應仍不足,所以長期仍會向上。
如果你在1、2年儲到足夠的資金,見到合適的物業,同時樓價有適當的回落,已經可以購買。
買入後,儲錢可能會少左,但如果可以,都希望你在有宿舍之前,盡力儲多D錢。
然後利用股票合理增值,投資平穩增值股適合你的。到你有宿舍後,財富增長會更加明顯,到時可進一步加大投資。
由於這刻的目標是買樓,你要做的事,就是儲更多的現金,不用投資股票,宜留現金先。同時盡你的能力去儲錢,樓市有可能在將來出現機會的。
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Q13323:
成哥 想問下00390同00799幾錢放好,因為2隻都係算比較高位時購入
龔成老師:
中國中鐵(0390),本質不算差的,有投資價值。但唔好預佢的增長力好強。睇翻佢的業務同財務數據,生意同盈利都處於穩定狀態,但增長力唔算強。
所以長線睇,佢有投資價值,但增長只是平穩。佢過往股價曾在2015年大升大跌,這只是炒一帶一路,但之後回復原狀,因為這因素只能為佢帶來平穩增長,而不是高速增長。這股都可以持有的,但你只能預佢增長一般,未必上得翻高位,你可能去到一定的反彈後,已可以考慮賣出。
IGG(0799)業務上都有質素的,但卻是有風險的類別,雖然佢財務數據不差,但業務本質的不確定性大,軟件及遊戲都是變他較大的行業,這種不確定性可以令企業好勁或好弱,因此你要明白這點。
佢股價上落大是正常的,這股不是無質素,但由於有風險,如果你持貨太多,就賣出部分。持貨不算多就無問題,守住先,有可能日後業務變得更好。
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Q13324:
龔成老師你好!經老師的推介,我在大約一年前已開始月供2800盈富基金。
我選擇了自己一向用開間銀行的月供服務。但以近大半年來的觀察,發現每逢認購日都是升市。
其實認購日期等資料都是公開的,即是炒家好容易便知到認購日當日會有一大班月供入市;加上市場波動,近年愈來愈多人選擇月供。
大莊家只要配合一下消息,會不會很容易炒上炒落,月供變成每月接貨?亦令月供平衡入市價的作用減弱?謝謝!
龔成老師:
我相信就算你每月的月供日是公開,這只會對市場有少少影響,因為就算出面知道當日會有一定的買入數量,這也只是一些短期因素,就會影響,到只是一些好細的數目。
同埋,不是全部銀行,都是全部是同一日入貨的,亦有唔少月供基金的,該基金可能都要每月入貨,因此,其實每日也有機會有一些銀行及基金入貨,所以不用擔心會比莊家捉到這因素。
月供始終是一個長線投資的策略,唔好太著重中短期因素。
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Q13325:
成哥,我今年25歲。月入2萬,想5年內儲到100萬。
依家keep住每月供$5000盈富,同時儲$5000現金遅下再入市。
另外想問下你我以下投資組合有無問題 ,是否全部都適合長線投資?
中國鐵塔 (788) @1.69 – 10000股
中國移動 (941) @81.15 – 500股
置富產業信託 (778) @10.89 – 5000股
中國利郎 (1234) @7.11 – 3000股
香港醫思醫療集團 (2138) @7.36 – 3000股
百威亞太(1876)@27.34 – 600股
鑫苑物業(1895)@3.75 – 5000股
其中特別想問隻鑫苑物業(1895),因為我高追得好緊要,想知道佢其實是否有潛力的股票?
龔成老師:
你現時的持股,基本上都有質素的,可以作長線持有,香港醫思醫療(2138)有增長力,但都有少少風險,因此注碼不能太多。
至於鑫苑物業(1895),這些新股我一向都有保留,因為好難分析,同時會往往以一個較貴的價去上市,這企業規模不大,風險較高,現價唔算平宜。建議你反彈後先賣出部分,餘下守住先,這股又不是全無質素的。
至於你現時「每月供$5000盈富,同時儲$5000現金遅下再入市」,這是正確的,你保持進行就得。但就要多學習企業的質素分析,以及估值方法。
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Q13326:
睇左好多老師出版既書,同你的專頁,令我努力學習同投資 目標係今年儲到超過十萬!
睇翻而家已經儲到9萬相信我今年可以成功達到 長遠希望畢業返全職之後加大月供 28歲前可以儲到100萬做目標
我早前聽你講開始咗月供
2800 $2000
27 $1000,加上同阿媽傾過 佢都比左$2000 供緊兩隻
66 $1000
175 $1000
1.想問呢個組合o唔ok ?
2.另外近排見大市跌想入番少少(這個想法正確嗎?)
想一手手咁入 3,778 考慮得過嗎?抑或進取啲會比較好?
3.應唔應該入隻收息股?當分散風險?
睇左銀行股 939,1398 好似唔錯
定係2388,11會較好?
感謝老師指點
龔成老師:
我相信你可以完成今年的目標,你現在已有理財知識,到日後將會有更大的財富,在這幾年,保持增加你的知識最重要。
1)這組合無問題,可月供,保持長期進行就得。如果日後有更多資金,先加大盈富(2800)金額。
2)大市升跌會影響我地的投資策略,其實背後最主要的原因是平貴概念。你可以加大少少投資力度,但就不能用盡資金,因為仍未到平宜區。
3)如果你是年輕人,其實唔需要入收息股,因為我地進行人生財富累積,策略是「先增值,後現金流」,你這刻仍集中增值。
除非你本身個人好怕風險,咁就可以加少少收息股。
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Q13327:
你好 想問下鐵塔有冇機會上返$2 定而加止蝕好
持有2手匯豐 平均買入價係$
改買1113或0012 會唔會好d
買入價$69
龔成老師:
中國鐵塔(0788)有質素的,但之前有少少炒概念。
這股本身有質素、有前景,中國的3大電訊巨頭,都是佢的主要客戶,以及大股東,當5G發展,佢一定會受惠,因此前景仍然正面。
佢現時的收入正不斷增長,盈利都保持向上,但股本回報率不高,是這股較弱的地方。
由於這股有發展力,只是估值較貴,如你有貨而不太過多,可長線。中短期未必上到$2,長遠可以的。
至於匯豐(0005),都是有質素的股票,可持有,不過長遠的增長力不強,只是收息股。
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Q13328:
老師,我吾識買亂買,咁就有隻207大悅城,另一隻1884 eprint
因為其實已經蝕左七成嘅錢...咁嘅情況我係咪應該狠下心腸放晒佢會好啲呢
龔成老師:
我地繼續持有一隻股票與否,最重要是企業的質素、前景,買入價只是一個心理因素。
大悅城地產(0207)不過不失,這股並不是劣質,但都不是高質之列,如果持貨不多,可持有,等反彈賣出,如持貨太多,這刻賣出部分先。'
EPRINT集團(1884)盈利有下跌情況,要上翻去的確有點難,只有在反彈時賣出較好。
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Q13329:
龔老師,本身月供0066同2800
想問下現時情況下
應該繼續供0066定還是轉另一隻?
龔成老師:
兩隻都可以保持月供。
港鐵(0066)的賺錢能力好強,近期只是一些中短期的事件,無影響佢企業的長期價值。
佢收入主要有運輸、收租、地產,如果你從長遠角度,就能分析到近期的事件,對這幾方面長遠的影響都好少。
最多近期會影響了運輸收入,以及成本增加,但無影響長期情況。所以,只要你唔好理中短期股價,保持進行長期月供就得。
至於盈富(2800),你保持長期就得,如果你等香港的事情完結後先供,到時的股價就會已經升翻晒。
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Q13330:
成哥 想問下你覺得呢幾隻股票如何? 0123 越秀地產 0579 京能 0816 華電福新?
龔成老師:
越秀地產(0123)不差的的,佢的控權股東為廣州越秀集團,係是隸屬廣州市人民政府的國有企業。這企業的生意同盈利都保持增長,企業發展正面。
但這企業有一個最大的風險(其實,不少中國企業都有這問題),就是負債好多,佢的負債比率去到成300%,佢憑住自己本身的地位,認為自己可以冒更高的風險,所以加大自己的負債去加快發展。
這是有危有機的,企業利用負債,當然可以把握到機會,將來發展會更大。但同時,只要經營環境逆轉,都會對佢造成風險。因此,這股雖然可投資,但一定不能太大注。
京能清潔能源(0579)主要於中國從事燃氣發電及供熱,風力發電、光伏發電、水電及其他業務。
業務發展算是不過不失,但增長力就不強,都有投資價值,但中短期不能對股價有太大期望,但如果長期技術進步,賺錢能力提升,就可能會帶動股價向上。
華電福新(0816)都不差的,但相信增長需時,中短期唔好對佢有太大的期望,這企業負債較多,注碼不能太過大。
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Q13331:
龔成老師你好,我早前在香港未出現亂情況時開始月供了港鐵、領展、煤氣、金沙、比亞迪、恒基、盈富。
現時手持上述股票共約30萬,由於貿易戰及香港的情況,所持上述股票共已跌了10%,以香港現時的情況,應否沽了股票。
香港似乎要好一段時間才能恢復,或可能不可能回到修例前的狀況了。謝謝
龔成老師:
月供股票,一定是長線投資,因此你不用理中短期的問題,反而當一個市場面對中短期不利而股價下跌,是很好的投資時機!因此,你要保持月供!
加上你所供的都是有質素的企業,長遠的價值仍在,如果你等香港的事情完結後先供,到時的股價就會已經升翻晒。
現時你「一邊月供,一邊留有部分現金」,就是最好的投資策略。
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Q13332:
你好老師,想請教一下你對2138醫思醫療既睇法
我6.25 持有,見佢一直以來業績都有唔錯既表現,近來唔知係咪因為社會活動既關係而急挫,請問現階段可以點樣部署,同埋佢既估值應該大約值幾多? 謝謝你
龔成老師:
香港醫思醫療(2138)本身的業務不差的,但由於佢係香港的店,其實有唔少國內人幫襯的,而香港近期的事件,對佢有直接的影響。
所以,佢中短期一定會弱,從估值來計算,現時在合理區中下部,如果香港情況能在一年內解決,佢的問題不大,慢慢會上翻去。
這股你暫時可以守,但就不要持貨太過多。
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Q13333:
成哥,想問一下現在投資策略,剛因抽到新樓心儀單位,已經買了,現在清哂儲蓄,要重新儲過錢,買樓都是收租,大約$15000,月供$17000-18000,應該要貼幾千,現時收入 $44000,政府工每年都會加point,
因我30歲,根據你講法,可承受風險高d,有咩方法可加快儲蓄? 是否以投資股票最快最容易?(因本少) 月供大約幾% 方便投資在優質股?
定你覺得現在局勢本小不宜投資,全儲現金等待機會? 我一個月都能儲2萬以上
我之前都有投資 領展 港鐵這些優質股,但沒辦法 ,買樓局住要變賣 (加上最近波動狂跌),現在都要重新來過 ,我果個一手樓黎,下年4月入伙
龔成老師:
現時的買左樓,在財富組合上會偏重於物業,因此,你應該將之後的財富,集中分配到股票,除了令財富平衡外,亦能增加增長力。
首先,你這刻盡力儲現金,但就唔好心急投資,因為你先要留有一定的現金作防守用。
到了一定的數目後,就可以開始投資。
你這個年齡,是財富增值的黃金時期,要好好把握,盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。
你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」,不過,由於潛力股要求你有一定的投資知識,因此這刻不用急著投資,你可以集中在平穩增值股先。我會建議你供$12000。
至於物業,你照收租,同時要盡力安排較低利率的計劃。
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Q13334:
龔sir你好,請教你一下,我現在的情況是持有30手置富產業信託,泓富產業信託20手, 朗廷產業信託20手, 你覺得全部轉為領展會較好, 汽車股方面北京汽車11000股 比亞迪2000股。
你覺得我將北京汽車現價換比亞迪好還是保留北京汽車好?
現在社會運動,令酒店業零售業步入寒冬, 趁這段時間你覺得及入零售業股還是酒店房託較好?最後請教一下有一些國家開始保護 本土的企業令到收購更難進行, 跟這情況你覺得長江基建還值得爭持嗎?
我現在股票 組合約有150萬, 每次收息我也會入幾手50值博倍升股中介紹的股票, 當中已入約7隻,每隻股票也有6~7手而本身的投資組合有十隻股票。
這十隻股票還會進行月供,而潛力股則每隻約6~7手 進行分散投資希望搏中有一些會翻幾倍
你覺得樣持有17隻股票會不會有問題, 因為我還想在派息的時候再入數隻?謝謝賜教感激
龔成老師:
你現時持有的幾隻房託,都是有質素的,都可以持有,不用轉。領展(0823)近期回落了不少,雖然都是投資機會,但由於這刻又未到平宜價,所以唔需要特別這刻轉到領展。如果領展進一步下跌,你可以考慮將置富產業(0778)轉到領展。
至於汽車股方面,如果你承受到風險,就轉去比亞迪(1211)。
至於香港社會運動,相信零售股的值博率較高,只要唔好理中短期股價,集中長期投資就得。
至於長建(1038),我相信佢之後的收購,的確會比過往難左,這會影響左佢的增長力,但相信平穩增長仍可以的,仍有投資價值。
另外,你現時持有17隻股,其實有少少散,所以唔建議不斷再增加隻數,你應該集中翻一些質素較高的股,而較一般的,在注碼上都不能太多。
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Q13335:
你好,我在25.4元買入2手2388,手上剩有10萬現金。但最近社會情況會否對中資公司有影響
而我應否保持現金等待入市?謝謝
龔成老師:
中銀香港(2388)業務本質不差的,但受香港的情況影響,相信中短期仍會弱,要長期慢慢先會好轉。你買入價合理,不用擔心,保持長線投資就得。
手上的$10萬,可以等機會再投資股票,但就不要集中在這股,可買盈富(2800)或其他優質股。現時大市處合理區,一邊入貨,一邊留現金,是較好的策略。
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Q13336:
老師你好!我是你澳門的學生,今天溫習你上堂教的現金折現法時,發現有一個地方不明白,想請教一下:
在計算相關公司(企業)價值時,我們用股東收益再考慮折現率&增值率,但為何只用收益(盈利)的數去做基礎?
沒有加埋成本(即公司本身資產值)?還是我們的計算方式已經將公司的資產包含在盈利內?抑或是我們以公司永續到最後會變成無價值為前提?
但如果我打算投資這公司十年,咁計法一唔一樣?
唔知我概念上有無問題
請指正,謝謝!
龔成老師:
因為我地以「現金流」的部分,去計算企業值多少錢,而我地不會再加上資產價值,因為兩個價值如同兩個角度去衡量企業,當中不是相加,而是同一企業的不同角度。
企業擁有資產,才能產生現金流,所以這兩項因素是「互相配合」的。
無論你打算投資企業多少年,計法都是一樣,因為估值的方法,是以企業為基礎,與你投資多少年是無關的,我地正以一些估值方法,去計出「企業的價值」,這企業值多少錢。
當然,我地在投資時,一定是長線的,因為短期股價可以與企業價值無關。
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Q13337:
成哥早晨. 就近期我的股票組合想你俾D意見.
本人長期持有.
5 @ 56
2388 @ 38
700 @ 205
6823 @ 9.7
月供 2800 同 3 合總供5000
7-8月期間買 1177 3690 1299 6098
1177 @ 9.4
3690@ 61
1299 @ 81
6098 @ 19
前景如何?
謝謝
龔成老師︰
你長期持有的4隻股票和月供組合都無問題,都是優質股,可以繼續持有和進行。
而你最近7-8月買入的中生(1177)有質素,最近業績也唔錯。佢有一定的規模及產品類別,其產品已有一定的市場佔有率,生意穩健,研發方面亦不錯,長線值得持有。
友邦(1299)企業有一定的質素,有品牌、有規模,生意雖然做到較大,但仍有增長力,不過就不是高增長,只是平穩增長,可以長線持有。
但其餘2隻就有些地方要留意︰
美團點評(3690)佢業務巨大,同時增長快。不過,佢仍是有危有機的股票。業務較新興,但佢現時仍在燒銀紙狀態,我比較怕這類企業。這類企業不是不可投資,在要控制注碼,不能大注。
因為無人知佢燒銀紙燒到幾時,因此市場對其估值都是「估估下」,這一定會帶來股價上的波動。如此股佔組合比重唔多,現貨可繼續持有。
碧桂園服務(6098)有質素,這企業的生意不錯,本身有規模,盈利正不斷增加,加上高股本回報率,而且行業處增長狀態,而佢的規模及品牌,相信能助佢持續取得生意。
但有兩個問題,第一是新上市,這企業上市年期不算久,這刻根本未見到企業的真實情況,因此仍要觀察。第二是估值,2018年的盈利約$9億,但佢現時的市值去到$610億,市盈率去到5X倍,點計都有點貴。
所以,現價未到適合投資的時候,現貨可以持有,但不要加注。
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Q13338:
成哥,有問題想問下你,我很喜欢12恒基地產、唸住長缐投資,月供或一手手去買,如果我持續咁做,但糸我幾時要停供,幾時先沽出?
我唸住五年草到20手,但唔知几時要停供同几時要沽出!唔通真糸供一世?我知道複息是驚人的
龔成老師︰
恆基(0012),是有質素的股票,前景正面,加上佢是全港持有最多農地的發展商,長遠的價值一定會慢慢釋放。
其實月供和一手手買,都可以減低價格波動的風險,所以2個方法都可以。但一手手買必需有自律性,定好計劃,如每2個月就買一手,持續地實行就可以。而我地月供股票,只要股票質素不變,我地應該一直進行。
至於沽貨,我不會有明確的目標價。
我賣出基於下列幾個原因:由於我買入的是優質股,若買入後發現自己犯錯,這股不是優質股,又或這股核心的質素轉差,變成非優質股,這時無論賺蝕都會沽貨。
又或是市況過熱,市場處牛市三期的狂熱狀態,例如2015年的大時代狂熱時,我便會採用多沽少買的策略,但當時的市況未到極度狂熱,所以我亦只是沽出了一部分的貨。
此外,股價要是嚴重高估,例如市況狂熱,又或自身的原因令股價爆升,都有可能沽出。
若然你無法掌握到我上述所講的,可簡單用「升一倍、放一半」的原則,沽出後等同收回成本,餘下的貨就不用再理會,長期或永遠持有,因為這部分已經是淨賺。
但你要留意番,就算你幾鐘意恆基(0012)都好,過份集中一隻股票,就是佢再優質,都會出現過度集中風險。當行業或企業出現問題,就會嚴重影響你投資組合回報。
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Q13339:
請問長江生命科技(775)是怎樣一間公司?值得投資嗎?謝謝!
龔成老師︰
長江生命科技(0775)主要股東為長江和記實業有限公司 (0001),主要從事產品之研發、製造、商品化、推廣、銷售及投資,涉及的項目和資產涵蓋保健、醫藥及農業相關業務三大範疇。
農業相關業務和人類健康分別佔總收入約4成和6成,農業相關和保健產品業務這2個範疇,相信未來會平穏發展。而集團主要潛力,來自醫藥研發部份。
例如2018年年報中提及,長江生命科技位於美國之全資附屬公司Polynoma LLC(「Polynoma」)正研發一種治療黑色素瘤的專有多價疫苗(seviprotimut-L),黑色素瘤在全球市場估值已超過十億美元,預計於未來五年將以倍數增長。
這些研發都是增長潛力所在,但此分部也有一定潛在風險。新藥尚在臨床階段,受市場接受潛力無可限量,如失敗先前一切投入會歸零,你要明白這個風險。
此股過去數年增長力唔算強,只算平穏增長。派息率唔算高,約在3%左右。未來增長會否加快,要睇番"醫藥研發部份"會否有突破性發展。
睇翻佢的財務數據,保持平穩增長,但就不是高增長型,這反映佢雖然是科技類公司,但不能視為爆升的類別。不過,現經營活動現金流保持正數,而投資活動不斷投入現金流,這反映企業仍在增長中。
此股有質素,但增長力不算好強之列,現價雖合理,但這類不是無風險的,因此投資不能太過大注。
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Q13340:
老師,想請問582籃鼎國際,本人持有部分,價1.33。本人看好它在菲律賓的發展,但因見其最近被菲律賓渡假村終止租約影響,股價一直下跌。故請教老師
龔成老師:
如果你有留意藍鼎國際(0582)多年的發展,就會明白,這企業炒作多過實際。再加上,只要你睇睇這股合股等情況,你發現佢過往5年,大量進行合股拆股,反映這只是財技股,根本無投資價值。
這股最好賣出,現價或反彈後賣出,這是典型的財技股,好難玩,佢一定會利用消息及財技,令散戶處不利位。
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多謝各位提問,若然你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網的,當然,會將發問者的身份,以及有關個人的部分刪去。
另外,由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
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