■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
/
「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
/
汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
/
有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
/
崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
/
那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
/
很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
/
這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
/
「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
「租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎」的推薦目錄:
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 我是崴爺 Facebook 的最佳解答
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 巴黎不打烊 Facebook 的精選貼文
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 [合約] 續約還需要繳房仲服務費嗎?(已解決) - 看板rent-exp 的評價
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 租屋仲介費只收一次嗎的評價費用和推薦,PTT.CC 的評價
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 房仲的服務費~為何要跟房客收 的評價
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生- 220310房東與房客續約 的評價
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 靠北租屋99 的評價
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 信義房屋租屋仲介費Ptt. 民眾憂房價下跌、「與民爭地」成阻力 ... 的評價
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 租屋仲介費誰付2022-在Mobile01/PTT/Yahoo上的房地產討論 ... 的評價
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 租屋仲介費誰付2022-在Mobile01/PTT/Yahoo上的房地產討論 ... 的評價
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 租屋房仲收取服務費- 居家生活板 的評價
- 關於租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 服務費#國際超級房仲 - YouTube 的評價
租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 巴黎不打烊 Facebook 的精選貼文
| 巴黎一千零一夜 - M媽(行前準備)|
*租房
決定一起去滑雪後,因為我們每年都會帶女兒到阿爾卑斯山一個有溫泉的家庭式雪場,她們又說是跟我一起去,所以我就成了滑雪團的統籌,邀請M媽和P媽來我們辦公室安排住宿、交通、課程等繁瑣事宜。
M媽住在我們工作室的樓上,她說另一位P媽是隔壁大樓的門房,是一位單親媽媽,她們兩個的女兒是同班同學。想想我上個月被喜鵲偷走辦公室鑰匙時,曾經去隔壁大樓的門房詢問,不知道是不是那位門房?M媽說不是,隔壁大樓好幾個門房呢!
先是找房子,假期時間山上的滑雪渡假屋都不便宜也不好找,以往我們和朋友一家share一個三房的滑雪木屋差不多一週要二千多歐,現在我們三個媽媽帶三個女兒,應該也是差不多的預算。此時M媽暗示我另一位P媽是單親媽媽又是門房,所得應該不多,所以一晚的房價不能超過一百歐。
6個人一晚一百歐?這樣的價錢在雪季假期的阿爾卑斯山可能連個小套房都租不到呀。「沒關係,我可以睡客廳,反正睡前看看電視也好。」M媽講得相當委婉又客氣,而且又主動說她願意和女兒睡客廳,真的是十分替人著想啊!
話雖如此,但是我找了又找,還是無法滿足她一晚一百歐以內的要求。畢竟我們有六個人,加上雪具和滑雪厚重的衣物,這些器材設備就需要不少空間。在大家不是很熟悉的情況下一起生活,我覺得每個人都需要自己的空間。最後我找了好久,總算勉強找到了一棟跟雪場有些距離的小木屋,一晚房價140歐元非常便宜,二房一廳(客廳可睡人)的房子也舒適宜人,但缺點就是要搭免費的接駁車去雪場,不然走路要15分鐘。
在法國租渡假屋要簽約和付訂金,抵達前二週付清租金和押金,全看房東怎麼決定。因為我比較熟悉雪場和小鎮,所以就是我找房又聯繫房東、簽約和預付三分之一的訂金。和房東電話的過程中,房東好意跟我說可以不用在網站上付款,這樣可以避免租屋網站的仲介費用。此時M媽非常歡喜馬上說好,而辦公室一旁都不吭聲的外子卻突然說道:「千萬不要,從網站租屋有保障,如果妳們三個媽媽帶著三個孩子到了下雪的高山上沒地方住怎麼辦?」外子說得沒錯,而且我這個呆頭鵝早就已經網路刷卡了,房東的好意說了也沒用。
既然房事已訂,那接下來訂火車票的工作,大家就可以分擔一下吧?我再次開口跟M媽邀約要一起同行的P媽,M媽始終說P媽工作很忙無法參加,我們決定好再告訴她就好,P媽跟她一起去葡萄牙旅行過,P媽人很隨和的!
*交通
從巴黎到阿爾卑斯山上海拔二千六百公尺的小鎮,最快的方式就是從巴黎搭三個小時的高速火車到山腳下的大城市,再從大城市的火車站搭一個半小時的巴士上山。這是當初帶我們去滑雪的朋友一家四口的路線,那位朋友就出生長大在阿爾卑斯山腳下的大城市,所以他從小就滑雪,跟住在海邊聽到有浪就拿著衝浪板往海裡游的衝浪客一樣,他聽到有雪就跟著朋友上山滑個週末。
我跟M媽說了這個交通辦法,她也上網查了查,她說高速火車往返太貴,對P媽來說可能無法承擔。她找到了一個不錯的方式,就是從巴黎搭夜車直接上阿爾卑斯山,再坐山區巴士一個半小時就到我們滑雪的小鎮。或者,避開週六巔峰時間來回,在山上鄰近的小鎮多住二三晚到週一週二,這樣火車票就便宜許多了。
那天M媽從我們的辦公室離開之後,辦公室裡留下她身上非常濃郁的香味。我說不上來,那不是香水味,而像是印度薰香之類的味道。外子開完會從外面回來,皺著眉邊問我怎麼回事,邊開窗通風透氣,想把空氣裡濃厚的薰香味散去。我說剛剛M媽來過,外子喔了一聲,說不意外,她是摩洛哥人,才會用這種香味。
「啊?她是摩洛哥人?」
「是啊,妳不知道嗎?」
「我怎麼會知道...」
「她的外表和她說話的方式,深怕人家覺得她沒有錢,標準的北非移民啊!」外子這麼說並非種族歧視,他唸書時最好的朋友是阿爾及利亞移民,他因此認識了不少北非移民,年輕時常跟著朋友去北非旅遊,對北非的文化和習俗也相當認識。
我把M媽的交通建議跟外子說了說,他覺得為了省車票錢而在山上多住三晚,這算盤不知怎麼打的。而我想的是,冬天的阿爾卑斯山上不滑雪不泡湯,鄰近小鎮又什麼都沒有,我們能做什麼啊?!
最後我們決定上網跟大家搶夜車臥鋪的票,大家都沒坐過夜車臥鋪,想來也會是一個不錯的經驗(其實我還有想到臥鋪的不適,我可能會腰痛)。只可惜最後我們沒有搶到夜車的車票,M媽說她早上九點收到email上網看時已經售罄。而我,連開賣的email都沒收到!
這一來我們又回到原點,如何從巴黎到阿爾卑斯山?此時離出發前只剩下三個月,從巴黎到山腳下大城市的高速火車車票漲了快二倍(歐洲車票機票都是離出發時間越近越貴),已經到了不決定不行的時候了。M媽覺得既然如此,就我決定、我買票就好,大家也不用再多糾結了,就連滑雪課我也一起代訂、代付。但是我歐洲求生打滾多年的潛意識告訴我:「妳已經先墊了房租的訂金,要是她們臨行前說不去該怎麼辦?我連P媽是誰都不知道。還有,六人的住宿、交通、滑雪課和器材租賃可是好幾千歐,妳確定要先代墊?」
好吧,我承認自己平常不太精明,過日子也不是很精打細算,不過緊要關頭的時候,基本原則和底線還是有的。我跟M媽說,滑雪最大的開銷就是住宿、交通和課程器材,我們剛好三個人,就一人分擔一個部分。但她還是表現出很麻煩,妳就先代墊我們再給妳的態度,所以我就使出大絕招厚著臉皮跟她說:「我沒有這麼多錢幫妳們代墊。對了,房租出發前要記得給我,不然我沒錢租滑雪器材。」外子說M媽說話的方式像是怕人家覺得她沒錢,而我此時說話的方式巴不得她覺得我很窮!
其實我當時也不知道她為什麼一定要把三個媽媽和小孩的行程捆在一起,除了住宿,其他交通、課程這些都是網路上可以搞定的,我們雖然是鄰居但也不是很熟,不一定要黏在一起啊!大家可以各自上網訂票、訂課程,依照個人能力負擔各自的行程,不是很好嗎?像我因為有腰痛的問題,因此願意花較高的交通費換取較短的交通時間。
於是我跟M媽說,不如各自訂各自的吧?這樣比較不麻煩。她想了想決定滑雪課程分開訂,去程的車票三家一起訂,畢竟她們不知道怎麼上山。回程她跟P媽要再去山上隔壁的小鎮多住幾天再回巴黎,所以回程的車票我和她們分開訂。
聽起來有些複雜,但也可以接受。不過我還是堅持自己已經負擔住宿的部分,換她負責去程的交通。某天,她就來辦公室找我,拿出她的銀行卡,要我網路訂票刷卡。她其實已經看好車次,過程我就聽她指揮操作頁面訂票刷卡。
說到這裡,我從小就被家人認定脾氣不好又難相處,事實上我發現自己是個隨和的好旅伴,可以平安無事的分別和大姊、二姊旅行,還可以和其他朋友旅行,大家都覺得和我出去玩沒什麼壓力,而且相約下次再一起出遊。這點從M媽一直把我當旅行社業者對待應該不難看出,我儘量滿足她的需求,為了便宜而租下離滑雪場較遠的房子,又無怨言的幫她網路訂票刷卡,其實配合別人的經濟狀況旅遊或能者多勞,我覺得自己也算是好相處的人啊!
只是,她的卡都刷不過,一張刷不過,第二張也刷不過。M媽在一旁看到卡刷不過,只喃喃的說道:「啊,刷不過...」卻也沒有應對處理的方式。此時已經十二月中,連從巴黎到山腳下大城市的高速火車車票都沒有了。我心裡雖急,但底線還在,直覺有什麼不對,所以沒有拿出我的銀行卡。
此時外子在辦公室的一旁工作,冷眼旁觀不說一語。我個人不怕冷場,更不怕冷風,看她沒有要處理的態度,只好跟她說我還要工作,不妨她回家用自己的平板電腦處理?M媽才尷尬的說她回家訂票。
*滑雪前的準備
因為前幾年滑雪生病、閃到腰等慘痛的經驗,讓我這次獨自帶女兒上山滑雪感到特別緊張,從出發前三個月就開始去健身房運動。偶爾和M媽聊到我的緊張時,她總是打趣嘲笑的口氣說:「哎呀,滑雪很簡單,我以前跟我老闆去滑過雪,就是膝蓋肌肉要訓練,妳多練深蹲就好!」
嗯,說得也是,高山滑雪運動真的用到很多膝蓋的肌肉,於是我每天去健身房騎腳踏車,練大腿膝蓋的力量,還順便做仰臥起坐練腹肌,避免自己再度在二千六百公尺的高山上閃到腰。
而滑雪裝備呢?我女兒從吃奶嘴的年紀就開始滑雪,因此我深知孩子一眠大一寸,我每年都要買一整套從頭到腳的新裝備。某次和M媽聊起滑雪裝備,M媽十分得意的告訴我,她在某個網站上買到某某牌的滑雪衣。當時我心裡真是佩服她,原來她很會滑雪,而且連滑雪運動的服裝品牌都知道。像我第一次上山滑雪時,根本是隨便走進山上的一家店裡,買了自己都不知道什麼牌的滑雪衣物,醜不拉機的從頭到腳一套買下來要二千多歐。
(過了好幾年之後我才知道,自己那套醜不拉機的滑雪裝是高手裝備。保暖耐寒和防水度超高之外,還有GPS定位系統,如果在高山上失聯可以讓救難隊伍靠此找到。只是我可能這輩子都不用到這個裝置,因為我的滑雪技術應該上不去那麼困難又危險的山峰。)
(待續)
租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
180101《經營者養成筆記》重點整理及讀後感part3◎文/陳泰源
閱讀進度→第二章-獲利能力-經營者是生意人
《第一節》
由衷希望顧客高興,所有工作必須徹底遵循「一切以顧客為中心」的原則。不能只是停留在字面上的理解,而是要深入去感受這些話的涵義,必須在所有經營環節徹底且認真執行。因此,從一開始商品的企畫階段,就該抱著贏得「顧客滿意的笑容」這個願望進行,並且為了贏得顧客滿意的笑容而不懈努力。當被問到「公司到底是誰的?」這一問題時,正確地回答應該是「公司在本質上是為顧客而存在的。」因為公司是依靠顧客所支付的錢而維持的,如果面對顧客,表現出「為了我們公司股東的幸福,請您購買我們的商品吧!」或者「為了我們公司員工的幸福,請您跟我們買商品吧!」這樣就太可笑了。因此,必須一心一意地為顧客著想,只有堅持一切以顧客為中心,最終也才能讓股東和員工幸福。做生意就如同每天接受顧客投票一樣,顧客不會把票投給不為他們著想的企業。
三個要點……↓
第一:必須讓顧客感到驚喜。以超出顧客想像的形式,將顧客需要的東西提供給顧客。如果讓人產生一種「不過如此、別店也有」的感覺,那就不可能給顧客留下任何印象。
第二:要養成這樣的思考習慣→顧客的需求非常重要,我們必須以高於顧客所期待的水準來滿足顧客的需求!「顧客到底在想什麼?顧客現在的心情是怎樣的?」為此,我們必須認真傾聽顧客的心聲,如果不傾聽顧客的心聲,就無法滿足顧客的要求。雖然依照顧客的心聲提供商品和服務,但顧客卻不會如我們所希望地一樣支持我們,為何?因為顧客所追求的是他們尚未見過的商品或尚未體驗過的服務,這才是顧客的真正心聲。顧客能夠告訴我們的僅僅是問題和需求,作為專業人士,我們必須根據顧客所反映的問題和需求,充分發揮想像力和創造力,以超出顧客期待的水準將顧客的需求化作實現。只有這樣才能創造出顧客真正需要的附加價值。這不僅是商品有形的服務,也同樣適用於接待顧客等無形服務,只有當我們能夠讓顧客享受到超出他們所期待的貼心周到服務時,我們的服務才能夠留存於顧客記憶中並令顧客感動。
第三,要隨時謹記:作為商品和服務的提供者,我們必須生產出自己真正認為優質的商品並創造自己真正認為優良的店舖。「如果我是顧客,這樣的衣服真想擁有很多件嗎?我希望每天都來這裡逛逛嗎?我希望我的朋友家人都愛用嗎?自己鎖在這家店,真的能使自己在家人和孩子面前為之驕傲、感到自豪嗎?」顧客可以洞察一切,其中一個共同點是「熱賣商品都是店家充滿信心銷售的商品」。
【心得】
房仲工作跟一般店鋪不同,無法製造產品,只能仲介商品,因此,針對「服務品質」就該特別加強!單就服務這一塊,可以做的有很多,例如:
1幫房東把房子租出去後,仍持續提供房東與房客針對屋況瑕疵修繕的溝通。
2帶看間數較多時,事先自備罐裝水,發覺客戶口渴了,拿出水來,顧客會覺得貼心。
3事先預約看屋時,主動詢問是否有停車位需求?若自己有開車的話,能載客戶看房子,當然更好囉!
4屋主委託房子,你願意幫屋主打掃整理房子。
5客戶生日,逢年過節,有挪出預算送禮物。
6你能在最短時間內,整理出實價登錄,讓客戶可以即時馬上知道行情。
7委託你賣房,跟你買房,能讓客戶有安全感。……等等。
總之,服務要超越同業,才能讓客戶有「這樣的服務我還沒體驗過呢!」的感受,所以要不斷提升自己的服務品質;另外,最近因為有師父教,得到的心法是:要學會在聊天與互動過程,不知不覺中,植入客戶對你的好感。
《第二節》
日復一日,完成好必做工作,腳踏實地做好每一項工作,所謂經營就是每天認真完成理所當然的工作,並對所完成的工作進行檢查,進而思考接下來應採取的方法並修改計畫,可以說經營正是這一過程的周而復始。真正獲利能力關鍵在於能否腳踏實地做好理所當然的工作。使用激烈手段舉辦活動,即便能夠招攬顧客也難以維持長久。對經營者而言,最重要的就是珍惜每一天、每一位顧客。並且每天致力於減少浪費,堅持不懈地對經營的每一個環節進行改善。未來存在於每天充實的工作中,而認真解決眼前的每個問題也正是我們通往理想之路。
並非能力問題,而是習慣問題,你是否每天都能認真對待自己理所當然的工作?徹底進行清掃、商品陳列整齊美觀、實施精準的庫存管理。店員能夠以精神飽滿的狀態、開朗樂觀的態度接待顧客?妥善處理客訴,每天都像偏執狂一樣地關注營業結果,自己發現問題,並逐一解決。能否做到這一點並非能力問題,而是習慣問題,所以任何人都可以做好,重要的是要有意識地錘鍊自己,直到變成一種習慣。此外,如果上級不能帶頭做好理所當然的工作,部下就不可能將自己的工作做好。
【心得】
認識我的人都知道我是一位嚴格自律的人,今日畢、今周畢、今月畢,我都徹底執行,例如:每天我都規定自己至少要跟?組屋主、?組買家互動,每天都要閱讀不動產新聞,每個禮拜要開發進一間,也要分享經營所屬區域大直的地方新聞,每個月也都會整理大直最新的實價登錄轉傳給客戶。縱使我做房仲7年多了,縱使這是日復一日的工作,習慣沒變,但我作業方式始終不斷微調,覺得怎麼做可以更好?
包含我自己的租賃合約版本,我每一次出租房子,遇到房東與房客之間的糾紛,發現其實是可以事先在租約內容先寫好的,我就會做補強,一直不斷修改、進化,於是,現在跟我租房子的客戶,租屋糾紛都能大幅降低。
另外,美商era總裁也說過,領導就是管理自己、影響別人,我現在有一個帶新人的群組,我也會每天傳給新人們,告訴他們我今天做了哪些事情?讓他們知道,身為學長的我並沒有偷懶,而且比他們做更多!!!而他們也因為我以身作則,漸漸地積極了起來。
《第三節-迅速實行》
速度變得越來越重要,同樣是爭取五千萬用戶,收音機用了38年,電視機用了13年,網路用了4年,蘋果公司推出的iPod用了3年,而臉書卻僅用了2年。速度對於經營也越來越重要了,如果我們能比其他任何公司都快的速度,提供全世界公認的真正優質商品的話,我們就能以前所未有的速度開創並引領巨大的市場。當機立斷、立刻實行,速度包含「迅速搶佔先機」和「快速完成工作」。經營者必須比任何人都更迅速地把握住這些變化。如果應對遲緩,就會給公司帶來致命性的打擊,為此,我們必須時刻帶著危機感來密切關注事務的發展變化。
關注度不夠也將導致失敗,關注度不夠就會使我們不能及時意識到變化的發生,而當我們意識到的時候,卻往往已經來不及應對。如果我們先別人一步注意到變化的發生,就應搶先採取行動,不怕失誤,當機立斷、立刻實行。錯過了時機,那麼我們辛苦才想出來的創意就如同廢紙。警惕「報告文化」,報告比行動多,每次會議報告資料都堆積如山,相關人員為了製作資料一定花費不少時間,而執行力下降。理想的時間分配比例應該是行動占9分,計畫占1分。馬上做、必須做、直到做好,光想不動,下決心行動,卻不能堅持到最後,半途而廢,簡直是在浪費時間。如果我們店鋪出現問題,顧客也給我們指出來了,可是如果顧客下周再來時發現這個問題依然存在,顧客會感到震驚與失望。我們將因此失去顧客,而失望的顧客回去後還會跟許多人講起我們店的事。因此,失去一個顧客也就意味著我們失去幾十、幾百、幾千個顧客,如果沒有迅速解決問題的行動力,就會引發這樣的問題。能夠充分利用時間的人才能取得成功,只有善於利用寶貴時間的人才能成為成功的人。同樣一件事情,別的公司要花三天才能做的事,有的公司花一天就完成了,贏得時間的公司就是贏家。
【心得】
說到趨勢,我自己的部分,當我年初發現大直商業區、娛樂區的爭議時,我就意識到,大直未來3年內,勢必只有住宅區才有成交量,因此縱使再怎麼努力成為大直第一名,實質上的業績恐怕也不好看,因此,我後來除了換公司到大安區之外,我也一直致力於「固守大直」與「拓展市區」,加倍經營。
公司的部分,台灣的房仲產業生態,傳統店頭將越來越難生存,除了支付房東租金、秘書底薪、廣告、水電等營運開銷,有獲利的店頭已經不多了,絕大多數都是虧損狀態,再從Uber、Airbnb的興起也可以看出未來網路平台化的趨勢,來店客、臨時馬上要看屋的客人也越來越少,購屋民眾早已習慣事先在家做好功課再預約看屋,加上台灣面臨少子化、高齡化趨勢,未來房市成交量低迷將為常態,在地精耕固然重要,但也一定要擴大經營範圍才能生存,而且要改走樓面式以降低營運成本。
這也是為何總裁率先看到趨勢,搶佔先機,複製新加坡era模式套入台灣,一年招募超過130位以上成員,而新的一年即將開始,美商era不動產反而開始擴張營運,也把隔壁的百坪辦公室承租了下來!!!
《第四節-現場、實物、現實》
經營不能紙上談兵,過去有句話叫做「在賣場一定能找到答案」,意思就是各項工作如果不置身於現場、實物、現實等實際情況中,不依據親身的感受進行經營,就會脫離根本,辜負顧客的期待、失去同事信任。工作絕不僅僅是下達指示,作者提到某年曾希望做出一個CP值極高的產品出來,當然困難度很高,最終生產出來的產品也很粗糙,當作者就此事詢問負責人,得到的答覆是:「我曾在電話中多次向中國的工廠下達指示。」於是,作者對負責人進行了嚴厲地批評:「光打電話下達指示怎麼行!中國工廠是我們的合作夥伴,只有你親自到現場,實際面對產品,和他們一起努力,才能解決問題。」
越是複雜的問題,越要本著現場、實物、現實的原則去面對,否則問題不可能真正得到解決。親臨現場工作的好處,只要你到了店鋪,顧客自然會把問題告訴你。例如:「這種商品沒有這個尺碼嗎?為何沒有這樣的商品呢?」顧客會告訴我們很多重要資訊,如果我們能夠認真傾聽,不視為過眼雲煙的話,我們一定會有很多發現,例如:做得不夠好的地方、欠缺的地方、甚至潛在的商機等等。這些都是我們求之不得的。
【心得】
說到買賣房子,秉持著「現場、實物、現實」的精神也是同樣重要。對買家而言,若沒有親自看屋就直接購買,衍生許多消費糾紛,像預售屋就是如此,只能參考樣品屋,剩下的憑想像,或者是帶租約賣同時又不能打擾租客進屋看的房子。
對房仲而言也是,我曾為客戶介紹外區的房子,當下配對各方面條件都符合需求,唯獨沒有事先去現場看屋,就跟客戶介紹,去現場看時,才發現原來景觀看得到福地,如果我能事先去看?或者至少我能事先詢問接案人「此物件有沒有大家都知道、顯而易見的缺點?」若我事先得知,事先告訴買家,說不定就省下了彼此白白浪費掉的看屋時間。
《第五節-集中解決問題》
捨棄的勇氣,集中解決問題所需的自信,一旦認定的事,就要集中所有經營資源去做。最理想的經營是僅憑藉著某一種商品就能獲得極高的銷售業績。作者舉例,NIKE公司的CEO曾向蘋果賈伯斯取經,賈伯斯說:「NIKE公司有幾件商品是任何人都想擁有的,但是也有很多並不出色的商品,應該捨棄這些平庸的商品,將經營的重點集中在最好的商品上。」很多人選擇分散,雖然明白集中的重要性,但同時又擔心將經營資源集中在同一種商品上之後,該商品卻出現滯銷的情況。出於這種考慮他們最終往往選擇分散。之所以做這種選擇是因為他們對要集中經營的商品缺乏自信。因為缺乏自信,所以選擇分散。但是,顧客是不容小覷的,他們擁有很強的洞察能力,能夠分辨出哪種商品是商家缺乏自信的商品,而且絕不購買。最終,分散經營資源生產多種商品,結果只會給公司造成損失,因為效率降低,還會抬高成本,賺不到錢甚至會使企業大傷元氣。因此,我們應該集中力量生產令我們有自信的、最高標準的產品,同時捨棄那些不盡如人意的商品。
問問自己假如不去做將會怎樣?試著自問自答。對於那些即使不做,從整體來看也並非什麼大問題的事,還是不要浪費時間去做的好。但是,那些如果不做就會給公司造成致命打擊的事,如果不做就絕對會輸給競爭對手的事,如果不做就有可能使公司失去飛躍發展機會的事,就必須要去做。不要分散精力去做太多的事,只要集中力量做好這些至關重要的事就可以了。重要的大事必須集中所有資源竭盡全力去做,否則就無法取得真正的成就。如果以對小事所投入的資源和精力去做大事,結果必將一事無成。人的能力和時間都是有限的,尤其是時間,如果想取得巨大成績,就不能瞎忙。工作並不是優先做容易做的和自己擅長做的事,而是要優先去做那些不做就會造成嚴重後果、做好了就會帶來顯著效果的事。
要與值得信任的工廠建立合作夥伴關係,一些不懂得經營的人總認為,既然要在全世界開設店鋪,就應該將生產工廠分散於更廣泛的區域,才可以降低風險,其實是錯誤的,如果選錯合作廠商,無法信任的分工合作,光是管理就會精疲力盡,甚至可能因產品品質出問題而給顧客造成極大不便。因此,我們應該集中資源,與和我們使命感相同,值得信任的合作夥伴交往。也需要向對方表明我們的誠意,已誠相對,絕對是提高經營效率的有效辦法。資金也須謹慎評估後再使用,必須綜合考慮費用和效果之間的關係,這是鐵則。也就是說,必須好好考慮我們所花費的時間和費用是否能夠帶來相應的利潤。一旦資金充足,往往就忘了要設法節約使用,所以資金充足有時反倒是件對公司不利的事。經營者要養成在任何時候都能以缺乏資金為前提,謹慎使用資金的習慣。只有產出大於投入,公司才能賺錢,因此必須用心思考怎樣才能以盡可能少的資金投入創造出盡可能大的效益。因此,集中使用資金也是十分重要的。節約的目的是要把錢花在刀口上,因此不能平均分配,對於那些不花錢也無大礙的事情就一分錢都不要花。反之,對於那些花了錢就能帶來巨大效益,就能為公司帶來飛躍發展的事情,則應該加倍投入。節約之處該徹底節約,該投入的則要集中資金投入,這種收放自如的方式才是經營者的用錢之道。無論是戰略還是合作夥伴、資金等方面,原則都是集中,不能分散。這其中蘊含著獲利的真諦。
【心得】
關於集中火力資源,從房仲業務上,我從兩個面向去談。
過去,我對於那種不管如何問,再怎麼介紹物件,總是已讀不回的客戶,我都給予一樣的精神與時間去經營,因為我想證明「奧客我也能征服的!我一定可以感動客戶的!」但結果總是事倍功半,可我總是天真的以為,縱使他不買,也一定能將我服務的好口碑傳遞出去,但讀了這本書之後,我發現,我應該要將客戶分成A、B、C等級,一旦被我列為C級客戶,我將不再付出我寶貴的時間。
對於物件也是,產品本身是否該列為主攻,應該將產品本身的優缺點羅列出來,看是否優點大於缺點,同時搭配屋主的價格心態,如果發現物件的優點多於缺點,屋主的價格認知也很成熟,就應該想辦法說服專任委託,然後強力猛攻!
集中,蘊含著獲利的真諦!讀者泰源謹記!
另外談到「經營者要養成在任何時候都能以缺乏資金為前提,謹慎使用資金的習慣」,我從事房仲,原本是在一個負債、還債的壓力下進行,後來因為高估自己的賺錢能力,又買了高額的儲蓄險,導致過去這7年來,我從是房仲展開任何一切可能需要用的開銷,我都盡量壓到最低,例如,人家製作三角板、傳單塞信箱、大樓形象廣告、廣告面紙等,我都不花,因為我是在一個「缺乏資金」的意識下進行房仲工作,所以我致力於網路行銷,並且集中火力,也確實有看到成果,算是印證書中所講的觀念。
《第六節-與矛盾鬥爭》
專業人士的工作價值,經營就是與矛盾鬥爭,作者以自家服裝品牌為例,一貫走簡約風,但又希望讓人穿了產生憧憬,因此又要盡可能在服裝中注入新意和熱情。簡約,又要有新意、熱情,意義上而言,兩者完全是相反矛盾的,但如果解決了這個矛盾,理念也就能夠實現。例如蘋果公司的產品,也是解決矛盾的代表性產品。例如:把品質做好,同時又要壓低價格,明顯是相互矛盾的,一般人都認為做不到,覺得做不到就放棄,那就只是個門外漢。而我們是專業人士,所以我們該是專業的,如果我們和一般人沒什麼兩樣的話,那我們薪水的價值、存在的價值又在哪裡?一流的專業管理人員,絕不會一上來就說「做不到」,他們會說「好的,我們試試看」,然後想盡一切辦法解決客戶提出的問題,直至圓滿達成。專業人士的工作方式就應該是這樣,與矛盾鬥爭、設法找出解決問題的辦法,這就是專業人士的附加價值,顧客的笑容也將因此而浮現─沒有顧客笑容的地方賺不到錢。
解決矛盾就增加機會,不解決矛盾,就沒有下一步的成長。矛盾與挑戰是如影隨形的,因為進行挑戰時所面臨的矛盾都是自己第一次經歷的,往往讓人不知道該如何應對。此時,你是「太難了,這樣的話根本幹不下去」,然後放棄,還是努力去思考解決問題的方法呢?這將成為決定將來能否成功的一個很大的分水嶺。只有不放棄挑戰,頑強拚搏,努力尋找解決的辦法並堅持到最後的公司,才能創造市場,解決矛盾後,將有更多更大的機會等著你。發現真正的問題,從根本上解決,絕不能採用治標不治本的辦法來解決問題。例如,店員們很辛苦,有些經營者就想透過給店員加薪的方式提高他們的幹勁,這就是治標不治本,不難想像,一旦加薪後,他們還會要求再加薪。加薪的前提是先提高營業額,這就是經營的基本道理,做為經營者,遇事就想透過錢來解決,思考時,可進行這樣的自問自答:是不是缺乏高度一致的目標和理想?是不是因為員工教育做得不夠好?是不是因為我太獨斷,只把員工當操作員?是不是員工已經很努力,卻沒有得到應有的獎賞和表揚?透過這樣的自問自答的方式,來挖掘問題的本質並採取行動。解決問題不能見招拆招,而是要去發現問題的根源所在,再去解決。
【心得】
房仲工作的矛盾,不外乎就是兩個面向:
一是買賣雙方對於價格上的認知差距,屋主想賣高,買家想買便宜,這就是矛盾,因此,如果能解決這個矛盾,讓屋主“感覺”賣高,同時又讓買家“感覺”買到便宜,這時,房仲的價值才能被體現出來。
二是服務費,買賣雙方都希望成交一個滿意的價格,可是又希望能付出較少的仲介費,如何讓客戶「非常開心+付足滿%服務費」,這兩個點是充滿矛盾的事情,如果在議價的過程中,房仲可以把服務做好、做滿,就有可能解決了這個矛盾,這才能體現出房仲的價值之所在,技巧可以有很多,但觀念至少要有,要保有這樣的意識去服務客戶就對了。
《第七節-做好準備,執著於成果而非計畫》
準備工作的重要性,為了能使經營順利進行,事先做好準備工作是不可少的。做為經營者,想實現高效營利,就必須提高準備的能力。經營者準備不足,也會給顧客造成不便,比如,顧客沒有找到自己想買的顏色和尺寸。如果顧客是因為看到廣告宣傳單而專程過來,或者是為了停車兒等了好久才進店裡的,當她看到自己想買的東西沒有賣,那是怎樣的心情?於是就會失去顧客對我們的信任。深入思考,直至成功的畫面浮現於腦海,做計劃最重要的是要使成功的畫面浮現於腦海,「這樣做的話會出現這種結果、進行到這個階段也許會出現這樣的問題,這個時候在這方面做好控制問題的關鍵。」不斷摸索,直至成功的畫面清晰地呈現於腦際,透過這個畫面你可以知道「這樣做一定能夠成功」。進行深入的思考,直至成功的畫面浮現於腦海,是一個很重要的過程,這才是真正的做計劃,而不是紙上談兵。
不要執著於錯誤的東西,在進行某項工作時,計畫雖然很重要,但是不能過分執著於計畫。花了很大力氣做成的計畫,往往容易陶醉其中,固執地希望按照計畫進行,請大家千萬不要犯這種錯誤,只有最終的成果才是我們必須執著追求的,除此無他。如果情況發生變化,想要獲得最終成果就必須放棄原有計畫,不管那是一份你寫了多少頁的計畫,都要毫不猶豫地放棄。所謂的計畫就是隨著實際情況、競爭對手的情況以及公司情況的變化而不斷修正的。我們應該更加重視商人「識時務」的智慧,而不是官僚的智慧。
【心得】
民國2014年,我發現房地產趨勢開始往下走,賣方市場轉為買方市場,我便從開發型業務(賣方)轉型為純銷售(買家),我逆勢操作,確實讓我在2016年的成績獲得該店業績的冠軍。於此同時,自從轉型做買家之後,漸漸地,我被客戶拉往外區,內湖或市區,成交占比中,一半是原本精耕的大直,一半來自外區,也因此同年獲得了「成交件數/頻率第一名。」
但,自從離開了原本的公司後,到了市區,卻發現公司沒有任何一位同事經營大直,只有我一個人單打獨鬥,我若有買家要服務,還得要靠在地房仲店頭配案,案子都掌握在同業手中,遇到不會議價的接案人真的很頭痛,而且,若當天臨時要約看屋的客人,也都比較無法即時服務,無形中也錯過了許多機會。因此,我下定決心,嚴格執行「每周一開發」,大直的物件,不論優劣,我要一一委入,並且同時要發展組織,剛好有新人不排斥做大直,我便拉來訓練與合作,我負責買家、網路行銷,新人同事負責在實體上與管理員打交道、開發拜訪屋主,若遇到臨時要看屋的客戶,也可即時協助帶看,新人開發到物件,因為有我在,不用擔心沒有買家,形成互補。
我想,這就是「著重於結果,計畫則隨時調整修正」的一個範例吧?
未完待續……
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/01/180101part3.html
租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 房仲的服務費~為何要跟房客收 的推薦與評價
以我租屋的經驗,若是透過網路591房仲刊登者, 我看完房子後,若是喜歡,會先詢問服務費, 並表明我不想付這筆錢,仲介費請向 ... ... <看更多>
租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生- 220310房東與房客續約 的推薦與評價
以拜託房客跟房東說:「我只信任,當初介紹我租屋的 仲介,其他房仲,恕無法配合帶看。」 這也是為什麼,當我成交租案、收了「仲介費」之後, ... <看更多>
租 屋 仲介費 只 收 一次 嗎 在 [合約] 續約還需要繳房仲服務費嗎?(已解決) - 看板rent-exp 的推薦與評價
初次在本板發文提問,請各位先進指教。
我去年年中租了一間房,是由房仲代理簽約的,
當時付了押金、第一個月房租,還有房仲服務費半個月租金,
並且有拿了一張紅白二式複寫紙的手寫收據。
接下來到今年,房仲來詢問是否續約,我決定繼續住,
他來跟我簽約時,說要把去年的合約收回去?
(怪怪的?以前租約都不用收走舊租約)
接著簽約完後,又說要收服務費,我當下覺得奇怪,
但他說他們是都有收的,因此我只能去領錢當面付給他,
為求保險我跟他要求要開收據,他也答應會給,
還說隔天會傳房東的授權書給我,同時把收據給我。
結果已經過好幾天了,他說收據會放我信箱但我卻一直沒收到,
請問續約簽約後到底要不要再給一次服務費?
簽完約後就各種推託的話我該怎麼辦?
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.65.121
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1474901014.A.966.html
在這一年期間,其實發生一些修繕的小爭議:
管委會要向各戶收錢修理大樓漏水積水的問題,
收到我這戶時,我表示我無法作主,要詢問房東才能決定,
但事情就在房仲跟房東那邊拖拖拉拉的,我問了多次也沒結果,
後來甚至將管委會的電話給房仲,讓他們去聯絡,
事後才知道房仲根本沒打電話;我也把房仲給的號碼給了管委會,
管委會則是說打了沒人接,我就這樣被管委會催了將近一個月,
每次見到管委會的人都是尷尬,他們一直催我要解決、我卻也不能怎麼樣。後來催久了他
們可能也覺得沒意思,他們就沒再找我了。
續約時也不能主張再收一次錢嗎?
看來續約時先給了錢又沒當場要收據是我的失誤…
※ 編輯: hdpig (49.216.65.121), 09/27/2016 00:10:50
事情終於在本週一解決了,但由於昨天晚上收到退款(他們公司每月5日匯款),
因此我是等到確定收到匯款後,今天才上來更新。
總之,在上次得到各位板友們的建議後,
我就決定跳過負責我業務的房仲(反正他沒讀沒回),直接打去總公司問了,
接電話的小姐一開始是說他們都有收這筆帳,那目前老闆還沒回國,
所以她沒辦法做決定,需要等老闆週末回國後,回報給老闆做指示。
那既然目前事情還無法處理,我就要求,起碼先將那四千元的收據開給我,
跟我收錢過一個禮拜了還沒拿到收據,我要怎麼知道你們是不是真的有這筆款項。
(潛台詞是你們若是裝傻說沒拿,我要退款也沒憑沒據,但我不敢嗆那麼直...)
小姐在電話中就允諾說會請負責我的業務當晚把收據送來,
但果不其然,那個業務到現在還是沒出現。
那幾天我向好幾個朋友請教,才發現原來好多朋友在當房東=_=
其中幾位也是不碰房子、全權交由房仲管理,但仲介續約並沒有收服務費,
為了避免資訊不對等或私下偷收費的問題,他們說也有直接和房客聯絡,
在閒聊或噓寒問暖中確認並沒有被加收服務費。
朋友們藉由自己的例子讓我風雨生信心(?),鼓勵我去把這筆費用討回來。
這週一我再次打過去,接電話的還是同一個小姐,
強調他們本來就有收這筆費用,我說我問過幾個在當房東的朋友,
他們都說續約並沒有這筆費用,這筆費用應該只存在於第一次契約簽訂的時候,
更何況你就算要收,也應該事前告知,我有對話紀錄為證,我在簽約前還特別詢問,
但你們的業務說只有簽約而已沒有其他費用,等簽完了才跟我說要收服務費,
還害我匆匆忙忙跑去領錢,當下收了服務費還沒收據,
我上週末打給妳反應了,你們到現在還是沒把收據拿給我。
這小姐就說,簽約當然會收這筆服務費,如果你不住了,換別人來租,
簽約後也是會收服務費... (企圖把新簽約的狀況和我的續約狀況混淆)
我就繼續主張我是簽續約,我也沒有請人代理,不應該向我收服務費,
今天若是我跟房東之間續約,我跟房東簽完約就沒事了,
但現在的狀況是房東沒空、由你們房仲代理,
那你們應該去跟房東收代理費才對,我沒有得到任何服務,何來的服務費?
下面就是我單方面向她抱怨了:
別提服務了,你們的業務從簽約後到現在就都不讀不回,
下班後你不想理沒關係,起碼你隔天要回我,你一次兩次沒回,
我就認定你沒有作為溝通管道的功能了,我當然就直接打總公司。
之前大樓管委會要修繕的問題、我的房間小漏水要評估是否修繕問題,
那業務在簽約當天還很殷勤地問,結果簽完約就給我失蹤到現在,我也懶得追了。
在聽完我一連串抱怨後,她可能是覺得不想再跟我爭執下去,
就說如果我覺得這筆費用有爭議的話,會將服務費四千元經由銀行帳戶退給我。
當下我就要求退費,並將銀行帳戶報給她了。昨天下午已經收到退款囉!
結案!
這次很感謝各位板友的協助,由於狀況特殊因此吃了不少悶虧。
有的人可能會覺得說「為什麼不直接找房東」「幹嘛租房仲代理的」,
我知道各位是好心提醒,但這些回應對於解決我的現狀並沒有幫助,
當然我也算是得到教訓,以後也不會再租這種房仲代理的房子了。
我回來更新這篇,也是希望未來若有板友再碰到像我一樣:
「租屋是房仲代理」「續約」「被收索服務費」的狀況時,
能參考我這次的經驗作為參考!
※ 編輯: hdpig (140.112.50.143), 10/06/2016 11:54:49
... <看更多>