假如老先生有塊地要賣，國稅局會特別看...
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【會員專屬】房地合一新制來了，預售屋轉手將課重稅，新制暗藏重大眉角，根據財政部釋出的政策內容，未來買賣預售屋要有心理準備，綁定最重稅率45%的期間，將會比買賣成屋更漫長。
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稅稅唸學堂/父賣房給兒、夫贈屋給老妻正流行，這些省房地合一稅眉角，你看懂了嗎
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本文共1516字
2022/08/10 12:49:30
經濟日報 記者徐碧華／台北報導
為了避免繳高額的房地合一稅，越來越多人這麼做。老爸傳承不動產給子女，不贈與，而
是賣給子女；老夫則是贈與不動產給老妻，一方面為了將來賣屋省稅，一方面也防子女不
孝。國稅局官員表示，前者可以自訂買進價格，提高成本，後者以夫買進成本算成本、買
進日期算買進時點。
上述兩種手法在房地合一稅開徵後，較明顯增加，近年可能因為不動產價格上揚，稅額提
高，國稅局官員說：「更常有納稅人向國稅局詢問相關問題。」連財政部統計處都注意到
夫妻間贈與移轉不動產案件增加。不過，不管是父母賣房給子女，或者是夫妻間贈與不動
產，都沒有統計數字。
1、贈與文件記得要申請
爸爸賣房給兒子要申報贈與稅，取得「非屬贈與證明書」，才能到地政機關辦過戶；先生
贈與不動產給太太，同樣要申報贈與稅，取得「不計入贈與總額證明書」，才能辦過戶。
國稅局官員說，都要申報贈與稅，所以財稅機關是有原始資料的，只是得有人寫程式把資
料撈出來，才能看到統計結果。目前只是從櫃台收件得知這類案件比以往多。
2、贈與後反悔，可追回
兩種手法都要申報贈與稅，也就是要經過國稅局審核。國稅局官員提醒，申報贈與稅在過
戶之前，「既然還沒有過戶，如果父子買賣不動產審核結果要繳贈與稅，是可以反悔、撤
回的。」
先來看親子買賣的節稅手法、以及要注意的眉角。用贈與，不僅要繳贈與稅，未來出售該
房產計算房地交易所得時，成本是按受贈時的房屋評定現值、土地公告現值算，收入按實
際售價計，得出的房地合一稅不低。用買賣手法，少了贈與稅，而且成本按買進價格計，
成交價格是親子間自己訂的。
3、親情無價，但是房價還是要參考市價
愛訂多少，就訂多少？市價一棟3,000萬元，買賣價可以訂5,000萬元？台北國稅局官員說
：「不行，過不了關，我們會審核的。」如果不符市場行情，超出太多，會「勸」他們修
改買賣契約。
除了價格，還要審核兩點，官員說：「看金流，審核錢是不是付了，確認是不是真買賣。
」申報贈與稅時，納稅人就要檢附收付價款的證明，例如匯款紀錄等。
「再來，看小孩的資力，看他是不是確實有錢可以付。」如果小孩未成年或剛成年，查調
不到過去幾年的所得，官員說，國稅局會追查小孩的資金來源，查到錢是老爸給的，因為
給錢已是事實，有可能在這兒會先有贈與稅的問題。
至於夫妻間的贈與，中區國稅局官員說，會碰到的案件多是老夫妻間，通常是老先生知道
自己可能比老妻先過世，怕老妻晚年無依，生前先將名下一些不動產過戶給老妻。夫妻間
贈與是免贈與稅，也免土地增值稅，但都要申報，要向國稅局申報、向市稅處申報，取得
免稅證明才能辦過戶。倒是房屋要繳契稅，按房屋評定現值的6%計稅。
為什麼說可以節房地合一稅呢？國稅局官員說：「夫妻間的不動產贈與比較特別，稅法視
夫妻為一體，財政部有解釋令規定，妻賣不動產時，可以以先生買進的時間、成本來適用
稅制。」
如果先生買進的時間點是在104年底以前，即房地合一稅實施之前，老妻出售不動產時，
可以適用舊制，所得稅只要申報房屋財產交易所得。如果買進時間是在105年以後，那申
報房地合一稅時，成本可以用老先生買進的成本為成本。
如果等到老先生過世，老妻以繼承方式取得不動產，未來出售不動產適用房地合一稅，成
本只能按繼承時的房屋評定現值和土地公告現值再乘上物價調整計算。
夫妻間贈與請留意
不過，如果老先生在贈與後兩年內過世，老妻受贈的不動產會被計入遺產總額課遺產稅。
而且受贈財產不能主張適用1030條之1請求權。
官員指出，國稅局會注意到老夫妻間贈與增加，多是因為繼承人在申報遺產稅時，漏報了
被繼承人死亡前兩年贈與。「如果在規定的六個月報稅，國稅局會提醒補報。」如果逾期
申報，繼承人漏報就可能挨罰。夫妻贈與案件增加，隨之漏報死亡前兩年贈與爭議案件也
比以前多一些。
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