【高房價始終來自於人性】
「報載: 張金鶚在文山區擁有三間房子，自己住一間，父母一間，另外一間為老公寓，等待都更。最近他在文山區又買了一間，總價約四千萬元。未來傾向先賣掉手中2戶住宅，其餘不足款項將以房貸來籌措，強調不是為了買房而買房，而是舊屋換新屋」
https://goo.gl/GS26zC
看到這則新聞讓我想起以前看房的經驗，過去NOKIA有一句著名的廣告詞：「科技始終來自於人性。」但後來我才發現:「高房價也始終來自於人性。」
#所有權的昂貴代價
先講一個行為經濟學上著名的實驗，美國杜克大學每年的NCAA籃球賽門票都非常搶手，許多學生必須漏夜排隊，甚至登記抽籤才能取得門票。
在還沒拿到票前，門票價值應該對每位學生都差不多，但實驗發現，等到抽籤結果出來後，有門票跟沒有門票的人，對門票價值卻會產生巨大的差異，因為願意買票的人平均出價僅170美元，但有票的人卻平均要價2,400美元才肯賣，兩者足足相差了14倍。
為什麼有票前後會產生如此大的落差呢?因為實驗發現，人性會高估自己所擁有的東西，而且往往付出越多努力，或擁有越久，所有權的感受就越強，要求的代價也就越高。
#80歲老翁的開價
換到我個人經驗，之前在看房過程中，曾看到一間條件不錯的物件，後來得知屋主是80歲老翁，退休後跑到對岸已沒在居住，一手屋主成本極低，而且買很久了貸款早已還清。
當時我以為這種屋主開價應該比較有彈性，成本這麼低了會有讓利空間，所以用比實價登錄稍低一點的價格去下斡旋，還幻想對方年紀大不懂行情，可能會有機會撿便宜。
結果發現自己大錯特錯!!!!!
首先別的買家出價比實價登錄高，根本輪不到我談。
再來，就算我能去談也沒有用，因為屋主開價遠超過行情，而且踩得非常硬，寧可繼續放著也不願降價，人性並沒有因為年紀大或成本高低而改變。
我之前買房目標只是放在 #用合理價買到好物件，但後來我發現這也是件難度很高的事。
因為首先你必須要跟別的買家競爭。再來，幾乎我碰到所有的賣家都會高估自己房屋的價格，看高不看低，你必須為他們放棄所有權付出額外的溢價。
懂行情的屋主不會便宜賣你，但不懂行情的屋主，往往只會賣得更貴。
#空頭總司令會怎麼賣
回到張教授的例子，報載新房比他預期貴很多，所以是頭期款800萬，先貸款8成，未來預計賣掉手上2戶，不足再以房貸籌措。
姑且不論他未來何時賣，但這些財務槓桿操作的前提，其實都是建立在房價上漲的基礎上。
當新房用他口中「不合理的高價」買入，未來舊房自然不可能低價賣出，否則無法減輕負擔。你也很難期待僅因為他長期看空房市，就能用低於行情價成交。
「空頭總司令」碰到真實買賣時，一樣不會違背人性，而且不管是否自用，他這些行為也一樣是在助漲房價。
民眾主要買房管道不外乎建商或中古屋市場，高房價雖然是民怨之首，但建商背後有政客民代、銀行財團撐腰；中古屋因為人性使然又會互相墊高房價，自相殘殺，這也難怪房價有僵固性，長期來看易漲難跌吧。
(PS:不過話又說回來，張教授雖然常被人笑說是反指標，但真實買賣行為我覺得倒是蠻準的。
有自住、換屋需求都買房解決，長期持有只進不出，根本是大多頭。但事後來看都是正確的選擇。這次房價修正多年後又出手買房，是否值得參考?就留待未來驗證了。)
