『#妍選Monday』 每週一早上咖啡時間配上專論小文章。五分鐘一個觀點,深入思考新竹生活。
【0920主題】人往哪裡走? #大新竹人口流動地圖
最近大新竹合併升格的議題正夯,常常被提到的大新竹相加夜間人口有「120萬」,比戶籍人口硬是多了近20萬人,這個數字究竟從何而來?又反映出什麼人口現象呢?今天,我想要以內政部在今年七月份首次公開的「#電信信令地圖」為基底,與各位聊聊大新竹的幾個人流現象。
👉什麼是「信令地圖」?
顧名思義,是「電信訊號」為基底的數量反應,相較於戶籍人口更能反應工作、季節性遷徙、日夜週間等測量區段的變化;其次,信令人口較能夠反映「勞動力」的遷徙,因為行動電話的持有者多為青少年到中年人士,相當符合行政院所劃設15-64歲勞動力的基底,適合作為平均年齡低、移入人口多的新竹市作為政策研究使用。
👉縣市之交:科學園區生活圈
根據信令地圖顯示,#湧入科學園區工作的狀況相當顯著。新竹科學園區所在的新竹市東區、新竹縣寶山鄉平日白天人口分別為374143人以及75662人,合計將近45萬人口,比起相加約23.3萬人的戶籍人口,已經幾乎是兩倍,其中新竹縣 #寶山鄉 戶籍人口僅約1.4萬,白天的工作人數可以高達戶籍人口的五倍。
另一方面來說,從園區下班的城鎮往返,也值得觀察。以平日晚間信令人口來看。寶山人口則明顯下降到3.3萬,東區則下降為30萬左右,鄰近的新竹縣 #竹東鎮 則是從平日白天的7.9萬回升到平日晚間的10萬人,#竹北 則是從21.5萬回升到22.7萬人。稍微遠一點的 #新竹市北區 則是從平日白天11.9萬回升到晚間15萬人,#新竹市香山 則從7.9萬回升到9萬左右。
雖然單純以行政區人口流動歸納到園區人口進出狀況並不嚴謹,但綜合園區生活圈商家的銷售型態、租屋以及開發熱區等條件綜合來看,#以竹科為核心的生活圈,確實存在且仍在成長。
👉北新竹新重心:從頭前溪兩岸到 #南北向發展軸線
除了園區之外,#北新竹 的工業帶也帶來大量的住家需求,促成了人口的增長。以平日夜間人口,也就是大家主要的居家時間來看,竹北、#新豐 加總比日間多了幾乎兩萬人,而鄰近的 #湖口 可能是工業區因素,夜間人口雖僅有11.7萬,比平日日間13.7略少,但已經比戶籍的7.8萬人口足足多了近4萬人。原本以頭前溪兩岸為主要發展軸線,已經逐漸呈現南北向趨勢,搭配近年來建案蓬勃在頭前溪北岸一路往新埔交界的十興地區擴散,確實已人口重心來看,#大新竹的發展核心有逐漸北移狀況。
👉新竹發展的下一步:區域整合與區域再調整
從信令人口的解讀來看,新竹縣市的人口流動,事實上也吻合了目前重要的 #公共議題,例如,#交通節點(車塞在頭前溪的幾座橋上)、 #學區宅熱點(新竹市東區與竹北的設籍爭議)、以及 #重要建設規劃(重劃區、南北向快速道路等)的熱門項目。新竹市作為竹竹苗三縣市的產業核心,需要更有效的整合鄰近縣市在各項議題上的合作,才能為下一代的新竹人,以及下幾個十年的大新竹產業發展,開創更有利的條件,達成更好的生活品質。
👉中秋假期愉快!😎
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,140923中天 打房奏效? 北台豪宅凍 小宅夯 影片網址→http://youtu.be/Izgt_3fbHvU 感謝記者 黃琡雯 的採訪,大坪數豪宅近年來豪宅市場急凍+政府打房+對有錢人查稅+限制貸款成數,資金周轉率不佳,因此改推「小坪數『非套房』產品」,主附建物超過12坪&房屋權狀至少超過1...
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竹北三期建案 在 信傳媒 Facebook 的精選貼文
近期二度+0👍👍👍
然後境外移入的基因定序結果也太嚇人😨😨😨
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竹北房市三亂象》LINE社群影響力明顯發酵 建案都還沒正式開賣「付款明細表」瘋傳
https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/29471
竹北三期建案 在 Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 Facebook 的精選貼文
讀者問:“品揚,你覺得竹北單價50萬還可以買嗎?會不會買了就套牢了?“。
針對這個問題嘛……
首先,不論在哪個時期,買的人永遠都覺得當下很貴,你可以去網路上翻一下歷史建案價格討論,大家都問著同樣的問題,從竹北單價1字頭的時候就在問了,你不是第一個問這問題的人,當然也不會是最後一個。再者,這題太過廣泛,單價50萬是什麼案子?屋齡多少?地段為何?建商品牌?配備如何?
不過,我們可以有幾個大方向來思考:
1.看單價不準,總價才是考驗消費者的負荷上限
如果今天單價50萬是發生在建坪38坪三房+一車的案子上,那這樣總價50*38+150=2050萬,有實力的首購族或置產族是會買單的。
但如果今天單價50萬是發生在建坪60坪的案子上,加上兩個車位,總價50*60+150*2=3300萬。這總價對於一般換屋族來說,可能就顯得有些吃力。更不用說建坪70~80坪總價達4000萬,又是不同的境界了。
2.如果你今天是自住,有需求就買,不要擅自去判斷價格的高或低
我們常看到很多買方說:"我覺得現在短期內價格衝太高,購屋計畫應該可以緩一些,等回檔時再買"。
這句話其實暗藏著很大的風險:第一,如果真有回檔,你確定你能買到嗎(市場上存在著不少老手,"資金比你雄厚、決定速度比你快",現在也正磨刀霍霍等低接進場)?第二,那如果沒有回檔,你願意追高認錯買回嗎?
如果你對於以上列出的風險,你自己也沒有個把握,那麼在物件分數60~70分且能力可負荷的情況下,就趕緊買一買吧。
切記:你是要自住不是投資,若是投資,才會考慮當下是否買貴的問題。
但偏偏有很多買方他"自住"兼"投資"的特性他全都要,這樣買房子就很難了,因為這兩個是截然不同的思維。這也是為什麼一般自住客不容易買到房子的原因之一。
竹北三期建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
140923中天 打房奏效? 北台豪宅凍 小宅夯
影片網址→http://youtu.be/Izgt_3fbHvU
感謝記者 黃琡雯 的採訪,大坪數豪宅近年來豪宅市場急凍+政府打房+對有錢人查稅+限制貸款成數,資金周轉率不佳,因此改推「小坪數『非套房』產品」,主附建物超過12坪&房屋權狀至少超過15坪,對銀行認定就不是套房,又是低總價產品,貸款又剛好可以達7成,成為大家熱愛也熱賣的產品!
XD!我很會推銷吧?建案【W&H】(前“文創CEO”)老闆趕緊也讓我賣啦!
以下是新聞報導……↓
施工車輛進進出出,加緊趕工,基地面積不大只有220坪要蓋34戶,進駐大直地區,建商不蓋大坪數豪宅,竟轉向22~23坪的小宅產品。
記者 黃琡雯:想要入住台北市大直地區,總價多在六千萬甚至上億元豪宅。現在有建商推出22~23坪的小宅產品在大直地區積極搶市。
豪宅市場交易急凍,看來央行打房似乎奏效,因為大坪數豪宅央行規定總價超過8000萬元,貸款成數最高只能拉到6成,等於自備款至少就要備妥3200萬,建商積極推出小宅,除了想要用高貸款成數,小坪數自備款多半在1000萬元以下,低總價方式為求銷售順利,不少建商也變向開始推出小坪數產品,包含新莊、五股、桃園、青埔跟竹北,小宅產品搶進北台灣。
房仲業者 陳泰源 表示:豪宅市場可能好幾個月才交易一戶,根本就是急凍的狀態,建商也不好賣,資金都卡住了,所以他們考慮資金可以流動快一點,才都改推小坪數。
為了防止炒房,政府房市控管,反而讓小坪數產品如雨後春筍,根據央行提供的業務資料,截至八月底豪宅放款成數從過去的八成至九成九,降到現在的五成一,特定地區也降到五成六,豪宅平均利率也更從1.84%提高到2.19%,特定地區也提升到2.14%。
降低貸款成數、增加利率,總裁彭淮南打房三管齊下,外界也推測,即使全球景氣復甦和緩,但預期到年底美國可能升息,加上打房已見成效,周四央行理監會,升息可能性低,有可能會維持連續13季利率不變。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/79224732
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/Izgt_3fbHvU/hqdefault.jpg)
竹北三期建案 在 住宅週報 的推薦與評價
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![影片讀取中](/images/youtube.png)
本集為你整理出竹北貴出名的豪宅0:005. ... 諮詢https://lin.ee/BB1UJSw 全台頻道https ... ... <看更多>
竹北三期建案 在 [閒聊] 同事想在竹北買房- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
小弟本身住竹北,一堆同事也住竹北,如果你也是打算買竹北的人可以參考看看
所有的事物大多都是有一好沒兩好,買房子這件事情也不例外。
如果你已經做好未來這一兩年就要買房的打算,再往下看。
另外如果你還在等崩盤的同學,麻煩就不要看囉。
至於年薪只有70萬以內的同學,建議左轉去Job版有沒有好一點的工作
房價不會因為你一直酸而跌,寶X也不會因為你靠北而變得沒人買
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如果你已經確定好要買的話,大概挑三四項起來就大概有個方向了
就怕你是那種問你吃甚麼你都隨便,但是買回來給你吃卻各種嫌的人
或者身上明明只有50元卻想吃王品的人,送你吃巧克力比較快啦
a.預算 (頭期300萬/家庭年收200萬)
b.未來性 (未來賣房是否能賺錢 / 未來是否好轉手 / 未來是否會蓬勃發展 )
c.建商優劣 (優先排除寶x/豐x/富x)
d.房型 (四房/三房/兩房/一房/樓中樓/套房)
e.屋齡 (預售全新/預售即將交屋/新古屋/二手十年內)
e.交通 (高鐵 /一高/竹北對南三座橋)
f.學區
g.其他 (店家密集度/嫌惡設施/公園綠地)
我同事四年前想在竹北買房
已經租在竹北三四年,育有一男,預算800~1000萬,必備條件三房一車
建商最好不要寶佳,環境最好不要吵,希望格局能夠不要有穿堂煞
條件設出來了,591按一按,哀額,怎麼好像只剩沒幾間可以選,而且還爆預算,
只好建議往縣三找,
喔乾,我同事說甚麼那邊都是草,誰要買那邊啦,沒未來性啦
好吧,我只好再建議他往台科區找
喔乾,全部爆預算
好吧,尼瑪的只好推薦一點的水瀧重劃區
喔乾,又說那邊看起來很荒涼,道路很醜,旁邊好像有工廠廢氣,我又再度被打槍
那只好往二手屋找
喔乾,二手屋怎麼每個開價都是實價登入+150萬以上啊,坑人哦
我同事打消了買房子的念頭,繼續租房子租了四年
如今他又想買了,二手屋依然都是實價登入+150萬以上,
同個區域大多再也買不到之前的價格,
或者是很多四年前的賠售屋,他說不敢接,怕接了以後一樣會繼續往下跌,
而且會跌一定有原因,要馬死過人,要馬就是社區有大問題,所以他不敢接刀。
所以,他終於認清事實,將他這四年存的錢也一起丟了下去,買了1200萬左右的三房
買的地方是當初長草的縣三,你說他有虧嗎?
我只能安慰他說
唯一虧到的只有現金,其餘大多數的條件都有達到就好了啊
以後1200萬還不一定買的到縣三呢,你要開心
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以上小故事,大家應該都不陌生,我只能說不要想太多,
竹北現在就是,首要條件設好,看你是要守死預算,還是要非寶不買,還是要堅守三房
房子一定要做取捨才買的到
高鐵非寶三房 1500+
高鐵非寶兩房 1000+
高鐵非寶一房 700+
法院非寶三房 1300+
縣三非寶三房 1200+
台科非寶三房 1200+
華興非寶三房 1000+
水瀧非寶三房 1100+
如果是寶寶自動扣100~200就差不多了,預算不夠,就看要不要賭運氣囉。
如果不想賭運氣,那就去找兩房囉。
喔,你說不想買了,多存一點再買,好吧,四年後再來囉 XDDD
PS. 我不是房仲啦 Q___Q 你要說我是竹北多多可以,但是我只是個輪班工程師而已
買在這好幾年了,看多很正常,會看空的基本上要馬就是不熟竹北,要馬就是買不起想酸
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▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄無數次實驗證明▄▄▄▄ ▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄
▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄ 機會是自己撞出來的 ▄▄▄▄▄▄▄▄
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▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄ by angolmois ▄▄▄▄▄▄▄?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.251.199.1 (臺灣)
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※ 編輯: fire886cat (60.251.199.1 臺灣), 09/03/2019 15:27:27
這篇主旨只是要說如何選擇而已,還有稍微提一下有能力買的就買了吧,房價多多是真的
至於大家可能會提的,竹北甚麼都沒有為什麼還要這麼貴,這個問題的答案其實在房價
表現就有大概的答案了,小弟園區工作,的確下班就是回家休息,不太需要其他過多的
東西,這也是為什麼我會選擇竹北不選擇新竹市區。
至於其他縣市的比較,就不比囉。每個地區有每個地區的價錢,複雜很複雜,反正就這樣
再來就是,台東一坪可能10萬,阿我就在新竹工作齁.....
另外我上面的價錢是新成屋或預售屋的價錢,剩下的就是條件選擇加加減減。
※ 編輯: fire886cat (60.251.199.1 臺灣), 09/03/2019 18:11:39
東摳請問你最後買了哪裡?捨棄遠雄去選寶佳嗎?還是買了高鐵棧?
其實你在鉑悅那句廢到笑真的害我很好奇你最好買了哪耶
一樣都是選擇題,想必你也是犧牲了某些條件去買下了你目前心目中的好房子
一樣很祝福你,但是廢到笑這句話,其實也沒啥必要啦,人家跟你無冤無仇
你也曾經也考慮過,動心過,就只因為你最後不是選擇鉑悅所以嘲諷了他人。
恩,這跟我高中的時候很像
疑?恭喜我幹嘛?你不是也住新竹?應該是我們手牽手一起去公園放煙火慶祝一下
你買S3被嘴,上車版討拍,跟你現在的行為有甚麼差別嗎?
尊重、包容、友善 (  ̄ c ̄)y·ξ
不怪你啦,可能你今天那個來,你私信想買的青埔地址給我,我寄一箱棉棉給你
蛤?你說你還沒買喔,蛤?你說你現在租房的地方沒有管理員可以收件喔
好吧,那你私信電話給我,我送過去囉 :)
※ 編輯: fire886cat (60.251.199.1 臺灣), 09/03/2019 21:25:50
祝你一路順風哦,記得看病的時候要回台灣哦,我很大方,不在意幫你出一份健保費
※ 編輯: fire886cat (60.251.199.1 臺灣), 09/03/2019 21:56:12
讚!!!到時候我再去買一間~~
※ 編輯: fire886cat (60.251.199.1 臺灣), 09/03/2019 22:06:26
喔,對啊,順應酸酸潮流囉
我是賭徒,運氣好賭贏了
你是說竹北王唬爛嗎XDDD 不然你挑一個你心目中喜歡的三房來聽聽
就說了齁,只要你一提到選擇,就是要做取捨,八折當然有,就是取捨後的結果
文章說的是新的三房沒錯,小弟抓的是預售屋成交價,超過半數的人不想住別人住過的
貴不貴跟值不值得,的確每個人心理有一把尺
有些人很有錢,只看半畝糖跟坤山,但是身為有錢人的他,可能會被朋友說,幹嘛買竹北
那個鳥不生蛋的地方,因此朋友都會覺得很貴不值得。
但是身為受薪階級的大多數人而言,我們不會說他貴不值得,
而會說,喔,好好哦,有錢真好。
有多少錢做多少事,在預算內做出取捨,才是本篇的重點囉。
你來新竹四年了,看你在汪踢說你自己生活圈很小,相信你一年可以存70~100萬,
你目前沒家庭,屬於另一個族群 (非剛性需求、老子有錢可以慢慢看)
這個族群看著一個一個相繼結婚買房,自己莫名其妙也想跟別人一樣,想要趕快跟上
但是回頭算一算租屋也沒甚麼不好,反正自由自在的,錢也存的快,反正我還有十姑娘
如果運氣好你在汪踢有認識到未來的另一伴,那麼你遲早會跨進我文章討論的剛需族群
竹北王說均價40的確太扯,但是真的要買新的三房真的就是我文章說的那個價錢
給你個概念,寶咖咖位於華興重劃區最新的建案一坪開價25~28
當然要賣很久我知道,大概會從今年下半年開賣一直賣到五六年後代銷還在
不過這個就是市場的最最底價,最終成交如果是落在22萬,那麼竹北又會再被抬高一次
好啦,這是小弟對未來的猜想,
只是用當初滿地野草的科大區/縣三區還有剛起步的法院特區做推論而已
這幾區怎麼起來的呢?就是故事裡這些人弄起來的
竹北王的話的確誇大了些,超過台北是不可能的事情
※ 編輯: fire886cat (60.251.199.1 臺灣), 09/04/2019 11:41:18
好啦,你乖,你已經聊爆了
我只是覺得你真的有東西想講,可以聊聊你買了甚麼,再來跟我說別人盤
例如你只花了700萬買到了全新的三房一廳,說我盤我會認
你說你已經買了,真的恭喜你,那新店大坪林租的那個房子要怎麼辦啊?
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