[找尋低點訊號教你找房價長期及短期買點]
找尋低點訊號教你找房價長期及短期買點
逢低承接是投資最重要的原則,買基金買股票買屋子想賺錢亦是如此。雖然精確判斷房市的高低點不容易,但本文提供幾個判斷訊號,教你輕易看懂房市趨勢,低點買進,成為年輕人有機會第一次買屋就不賠錢的贏家。
回顧2003年是本波房地產起漲點~如果當年能嗅到商機而進場買不動產的朋友~目前大概都賺飽飽?? 且看現在的經濟市況與政府政策是否跟當年一樣有符合進場條件? 各位再考慮是否值得現在去買房投資? 如果沒有的話 是否要再等等? 畢竟機會成本還有許多投資儲蓄的好管道比房產好!
2000年全球股市泡沫化,台北股市從萬點崩跌,將房市一併拖累下來,政府在2003年8月提出振興房市方案,大刀闊斧提撥3200億元、利率5.5%的優惠房貸,對象不限首購族。
緊接著一連串的優惠房貸就未曾停歇,至2005年5月行政院又增撥3000億元,總計5年來優惠房貸的額度累積達1.8兆,若以每戶申貸額度2百萬元計,等於已鼓勵約9萬戶的房屋買盤進場。
但2000年起政府只利用降息及提供優惠房貸的手段,還不足以拉抬房市回溫,一直到2002年1月初,立法院通過土增稅減半徵收2年的措施,才見到買氣成長。
調降土增稅率後,各縣市政府的稅收不但沒有減少,反而逆勢成長,足以證明土增稅減半措施逐漸發酵。2004年這項政策又再延長1年,2005土增稅率調降為20%、30%及40%。
當政府覺得房是太過火熱而進場打房~這時候還想跟政府場反調作對而進場螂臂擋車的投資客~無疑是找死吧? 央行2011開始史上第二次採取選擇性信用管制, 上一次是民國七十八年的房市二二八事件, 房市沉寂多年, 這一次的升息會重演上一次的資產泡沫事件?
當年政府共用了3招利多來提振房市:一方面調降利率,其次是持續性提撥優惠貸款,接著再調降土增稅2年,好不容易培育出房市小小的火苗,終於在SARS過後,這把溫火變成大火,燒旺了房地產買氣,告別長達13年的蕭條期。
回顧2004-2005年,只要勇於在低點出手,幾乎都賺到2成左右,足見大膽在低點買進,才是購屋獲利的關鍵。
由不動產相關統計幾個訊號可找房市長期低點
房市的高低點並不容易判斷,但只要多蒐集市場訊息,就可以判別房價是走在上升階段或下降階段。以下幾個訊號教你判斷房市低點是否即將要出現? 如果有三個以上的訊號出現~就可能會是進場的好時機~如果不是呢? 那我只能祈禱您是運氣好沒買在套牢高點。
訊號1:房屋成交件數低
內政部統計處每月會統計建築物買賣移轉件數,根據交易數量可約略看出市場的熱度,成交量低,代表房市低迷。
在2012之前的上一波房市高點出現在1996年,房屋買賣移轉件數達50多萬件,但之後亞洲金融風暴又2000年網路泡沫~2001年成交件數僅25萬件,幾乎是高點的一半,顯示出成交量低,也是市場低點所在。
而2004年全年房屋成交件數回升達41萬多件,比2001年的低點成長6成,今年1∼4月成交件數已達13萬7000多件,按照這樣的速度,今年預估可維持40萬件,代表買氣仍然熱絡。
訊號2:住宅建築執照及使用執照申請數量續創新低
新建房屋必須先申請建築執照,因此建照的數量,代表市場上新建房屋的供給量,供給量少,市場需求多,房價就有上漲的可能;反之,新屋供給量大,房價就有下滑疑慮。
想知道房市是否處於相對低檔位置,建築執照(動工前申請)及使用執照(完工後申請)是判斷的方法之一。2001年建照申請數量創下1980年代以來新低,市場新屋量銳減,代表房市正處於谷底,而房市的多頭行情也於2003年起正式啟動。
觀察2004年建照戶數約11萬戶,若是成長量與前一年相當,預計建築執照及使用執照數量,將維持與過去差不多的水準,這也代表籌碼(新屋量)穩定增加~也就是說市場還不至於到達浮濫地步~新房屋沒有供過於求太多。
訊號3:經濟成長率出現衰退現象
房地產是人生最大的一筆置產支出,而房地產又與經濟成長息息相關,若經濟長期低迷,房市要好也難。
台灣經濟成長率從1980年代後半期的二位數之後,就呈現長期下滑趨勢,2001年間甚至出現負值(亦即所謂的經濟衰退),這也是台灣房市走了十幾年長空的原因。
而2002年經濟成長率穩定回升,房市也因此出現一波反彈行情。接著就要觀察經濟成長率是否能夠維持穩定上升趨勢,房市才能繼續有所支撐。
訊號4:精華指標區房價領先回溫
要判斷房市是否進入谷底期並不困難,最困難的是「U」型底會走多久,以日本為例,東京房市走空15、16年;台灣房市從1990年股市萬點行情後回檔,至2003年反彈,空頭也走了13年,中間雖有幾波小反彈,但卻沒有走出大行情。
判斷房市低點是否出現,可以觀察精華指標區。以日本為例,東京都涉谷房價(類似台北忠孝東路3段)在2003年11月底首度止跌回升,預告房市將有回溫的趨勢。台灣在2003年時,北市精華區也出現建商標地成本上揚的訊號。
3大訊號找房市短期低點-房市有時也會因為重大利空或其他因素而出現短期低點,這也是不錯的進場點。以下3個訊號可以用來判斷房市短期低點是否浮現。
訊號5:重大利空造成短暫性供需不平衡
有時重大利空會造成房市短期的供需失衡,此時就是一個不錯的短期買點。舉例來說,2000年921大地震,曾造成國內房市產生短暫的閉鎖效應,買盤急速降溫;2003年4月爆發的SARS疫情,幾乎沒有成交量,但不論股市、房市都在此時打下大底;2004年總統大選爭議,再加上319大遊行,政局不穩讓民眾購屋信心喪失,也連帶影響房價。現在回頭來看,其實重大利空都打出當時的短期底部。
訊號6:重大交通建設施工時,短期回檔
有重大交通建設對區域房價雖然是利多消息,但通常開始施工後,會因為環境不佳、交通進入黑暗期,連帶使房價順勢回檔,等到完工後就會回升。舉例來說,台北縣市捷運建設的周邊房市、快速道路交流道附近,上一波2004年如南港、三峽、竹北等後來都大漲,目前雙子星大樓都更案及捷運南京線~萬大線~民生汐止線使萬華大同區正處於施工黑暗期,可以留意。
訊號7:大型社區交屋2年內,轉手率高
新大樓通常在交屋的1∼2年內,轉手頻率較高,因此大型的千戶造鎮社區在交屋時,房價幾乎會先跌10∼15%,等到住戶穩定下來,市場上的供給變小,房價才會開始走穩甚至回升到預售價。若是搭配景氣回溫及管理得當,房價還有可能一路攀升。
以新店的大型造鎮社區湯泉為例,2002年前第1期剛推出時,平均成交價僅15、16萬元,在交屋時房價也曾回檔,但由於湯泉陸續推出2、3期,並搭配國內景氣翻揚,2005年第3期的預售價已喊至24萬元。目前漲到3字頭了!!
訊號8:當銀行房貸放款成數又像當年一樣回復到八成五以上(不靠代書給的第二本假合約拉高)~甚至給民眾100%貸款的機會出現~就閉著眼睛去買吧! 畢竟銀行也不是笨蛋~貸款給你那麼多準備以後變成呆帳而處理一堆法拍?
訊號9:熱錢不斷湧入台灣~甚至是開放陸資到台宜民購屋等政策出籠?? 那有可能精華區A級商辦也難跌下來~因為大陸有錢的富豪只會來台灣想要買最好的地段布局及炫富! 但也要小心投報率及炒作過熱經濟反轉的急速回檔?
訊號10:一旦央行要抑制通膨的升息又止升也是可以觀察訊號~因為通常降息是已經怕經濟衰退也把通膨因子的考慮除外~為了刺激景氣而採取降息進行貨幣政策調節市場資金!
訊號11:如果景氣燈號從藍燈變成黃藍燈 也會是個好買點!
根據住展雜誌統計房市六大指標,統計顯示;2012/12住展風向球分數為39分,較11月的分數再降了2分。燈號為連續第3個月代表”衰退注意”的黃藍燈?風向球持續低飛,雖沒破底打破最差的”藍燈”燈號,但一直沒有銷售進展與遲滯的買氣,讓許多工地早早休息去度小月,促使房市持續低檔徘徊不進,住展風向呈現黃藍燈(衰退注意)。
此次下降的主因,除了預售推案量未如/預期推出之外,12月各工地的來人組數與成交組數,持續因為實價登錄的『價格破壞效應』及天候不佳等因素,在買方不願意追價及賣方也不願意降價求售的拉拒戰下,呈現雙方僵持的局面,銷售率也因而沒有太大的進展。普遍影響了各工地的來人與成交組數。
選舉、政策和全球景氣是影響台灣房價的三大主要因素。全台只有台北市房價較不容易受到選舉和政策影響,影響台北市房價的主要變數將是全球景氣。
尤其是學區文教區、市中心商辦店面精華區和富豪惜售交易量少的精華區段,房價不易跌~有可能不會漲~現在買的價格是十年後的價格~但至少抗跌保值;但工業區工業住宅和大型重劃區宇供給過大郊區(尤其是天冷風大的基隆淡海林口)則是易跌區域要小心。
壽險龍頭國泰不動產指數 與房產仲介龍頭-信義房屋編制的指數及台灣房屋、未來事件交易所和政治大學預測市場研究中心合作,2012/11開始,以內政部營建署的「房價綜合趨勢分數」為預測標的房地產價格期貨指數,都是提供買賣雙方房價趨勢重要資訊來源可參考。
從建商標售土地的狀況趨緩、2012年經濟成長率只能「保一」,但2013有機會成長到3.4~加上以成交量來觀察,這兩年會是房市的調整期?
個人看法-自住型的購屋人,從2013農曆七月開始不妨可以抱持多多看屋、慢慢議價的心態,投資客則2016再考慮比較有把握的可能低點,有機會買到一間賺錢屋。
部分文章節錄自劉育菁
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,150318陳泰源參加 蘋果掀房事 第二集錄影 影片網址→https://youtu.be/gg1O0tguVBg 感謝主持人 楊茲珺、陳宥里以及蘋果給我這個機會,也很榮幸與 鄭育容 一起參與錄影,分別從不同的角度來分析房市,聽觀眾朋友給的建議是,一連串的資訊,可能會一時吸收不了,如果可以加一點...
竹北土地行情 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳解答
<突圍黑心房市之功課篇>
重劃區買法-2
不少重劃區被建商與代銷、合併投資客與拋售給玩掛了,此時掛掉了是淡海、五股洲子洋、青埔,台北市奇岩重劃區,其實也算掛了,而新莊的兩個重劃區,正卡在要掛不掛的交界點。
成長曲線是這樣:成長期、茁壯期、穩定期、收尾期。
穩定期間視重劃區的大小而定,重劃區越大,穩定期越久。而收尾期就是這塊重劃區的地快推光了的那個時刻,會有一波房價的拉抬,你知道,最後的土地總是較精華,房價容易塑造。
拉的越高,死的越慘,好比新板特區房價雖然高到歷史天價,但卡住的投資客也是歷史新多,蓋的不錯的橋峰,都一卡多年囉。
如果你手上有多餘的資金,自然就以在成長期時搶先購入,職業級的投資客會在茁壯期賣掉,因為到了穩定期,房價不太會漲,此時購入的要等到收尾期才可以收割獲利。
「三期加價法」你是懂了,所以成長期要賣掉你的投資房並不是件難事,再會漏水的建商、再爛的格局,房屋多能賣掉,因為總是有想賺錢的投資人會進入這個市場。
以上是個簡單的道理,誰都懂,但不是每個人都敢衝,也不是每個人都捨得快速拋售。
比如台中七期聯聚和平推出時,創了當地的新天價,但當時政府還沒蓋好,只是個坑,附近荒煙蔓草的,區段行情每坪僅十出頭萬,建商硬是來個每坪二~三十萬,你敢衝?後來百貨公司進駐,建商劈劈啪啪的蓋一堆,又遇到遺贈稅10%的政策,引回一些台商,房價就變成現在的高價。
當年先買者先贏,這算賭,只是需要不少時間。
賠錢例子也不少,比如淡海新市鎮一開始大家都衝很快,一樣的荒煙蔓草,一樣的賣完,但缺乏公共設施的推昇,而且土地實在是多到永遠推不完,房價只跟著大盤略漲,投資客鍛羽者眾,好比周杰倫他媽,買價一坪27萬元,現在你去查一下實價登錄,一坪18萬元成交的新成屋一堆,人家賣得掉的還都不是墳墓第一排,他媽一鬧全世界都記得。
茁壯期買入的房屋,如果運氣好也賣得掉、賺得到錢,畢竟這個重劃市場受到關注,會有建商幫你撐盤。但好不好賣,就要看產品本身了,此時地段恐怕要挑一下,建案正前方的土地,最好是不要有塊正在賣的預售屋,你買的產品必須拖過施工期,前方景觀還是開闊的,就比較好脫手,如果運氣不好,恐怕賣出時間會拖長,像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區等,一堆面壁思過房,你的獲利金額就會大大減少。
投資房是不能放久的,一久就會舊,舊了就沒利潤可言。
這樣看來,穩定期推案的建商,或是買在穩定期的投資人,豈不是笨單?
先講台中的烏日,因為投資客都懂這個道理,所以一開放推案,成長期就馬上變成穩定期,先機只有前三個個案,而可售出獲利時間更是短到只有三個月至半年,所以是超超短線,多數上車的人都必須等到土地快蓋完時的最後拉抬,才有機會脫手獲利。
穩定期推的案,你想賺到錢,完全靠運氣。比如隔壁建案推出天價豪宅並且賣得很好、比如此時公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、比如政府又思慮不周推出個啥詭異方案,把資金又推向了房市等等。
林口就是一個例子,現在是穩定期,機場捷運已經不算利多,該利多早就反映在房價,而政府又是合宜住宅又是選手村日後變社會住宅等等,不管房價還是量體,都足以影響自住客接手投資房的意願,對房價也會有破壞性的影響。竹北也是,台大又要來又不要來,竹科又取消股票分紅,整個竹北早就過了投資的機會。
以上是文謅謅的寫法。
我翻譯一下就是:你想玩重劃區的投資,就只能挑小型重劃區,而且只有第一個案子的第一批VIP客戶有機會賺錢,其他都會成為投資客的墊腳石、提款機。以前的重劃區還有機會玩三個案子,但因為投資客人數太多,建商自己也貪心,所以就變成一個案子玩死一個重劃區。當你看到一堆老師們,正在呼喚自己的學員此時投入房地產,就是代表老師已經慘兮兮的要倒貨,他正要落跑中。
懂了嗎?台灣有很多小型重劃區,總是曇花一現。好的重劃區,一定要有政府機關或是第一線百貨公司的進駐,才有機會長長久久,台北是信義計畫區,新北市是新板特區,桃園是中正藝文特區,台中是七期重劃區,台南沒有大片成功案例,五期投資客很愛炒作但自住客不愛,高雄的美術館炒的還不賴,農十六只有投資客愛。
圖說 : 這棟我經常經過 自交屋以來 少人居住 低樓層掛滿轉售字條 而且年年都賣不掉
竹北土地行情 在 Smart 智富月刊 Facebook 的精選貼文
【焦點答問】Q3房市 之13
問: 苗栗縣近期漲幅最大的區段?
答: 苗栗因為大埔事件近來常常要上媒體版面,事件也延燒到被爆出在高鐵預定區內,唯有劉政鴻在苗栗後龍老家的幾塊土地以「領回抵價地」名義躲過徵收免拆,其他都被拆光光,且光是土地增值就能淨賺2億元。
2億元的算法是從1坪不到1萬元增至15萬元以上,超過15倍的暴利,單從此事件就能看出高鐵沿線土地常被炒作的情況,甚至有許多投資客就是第一批在新竹高鐵車站,從農民變百億富翁、嘗到土地增值成果的人。
根據當地業者指出,目前周邊土地3年間漲了至少四倍,商業用地成交行情每坪在13~15萬元,住宅用地則在每坪8~10萬元。只是苗栗的工商業發展畢竟不比桃園青埔和新竹竹北,且高鐵經貿園區仍未完成整體招商,附近生活機能也尚未成熟,後勢有待觀察。
竹北土地行情 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
150318陳泰源參加 蘋果掀房事 第二集錄影
影片網址→https://youtu.be/gg1O0tguVBg
感謝主持人 楊茲珺、陳宥里以及蘋果給我這個機會,也很榮幸與 鄭育容 一起參與錄影,分別從不同的角度來分析房市,聽觀眾朋友給的建議是,一連串的資訊,可能會一時吸收不了,如果可以加一點生動的比喻之類的,比較易懂~或者幽默一點。
嗯,我會改進的,......↓
問:泰源買賣房屋經驗這麼多,有沒有遇過客戶本來不想買,後來卻想買了?
答:我曾經遇到過一個客戶,多年來一直想買房,後來覺得房價一直漲就越想買,但是又看著一直漲,然後政府也開始陸續打房,就又開始擔心房價是否下跌,會買在高點被套住?於是中間一度想說用租的。
後來看著看著,覺得房價還是沒有下跌,覺得在租&買之間好猶豫掙扎,剛好因為很相信神明/土地公,乾脆請神明幫忙決定,用博杯的方式,因為博到聖杯,於是決定還是用買的。
問:分享高鐵特區那個地方機能比較便利,或從舒適性、學區、保值性、行情來分享。
答:資料來源─竹北高鐵直營店;電話─03-5505878;地址─新竹縣竹北市文興路一段68號
【一、概述】新竹縣政府有分1~3期,而高鐵特區(俗稱第四期),高鐵特區是地方跟中央聯合開發規劃的,算是類台北信義計畫區、類新北新板特區,而這裡的房子八九成都是新房子,屋齡10年應該就算是最老的。
新竹是全台灣唯一人口正成長的縣市:3年前,入籍戶口才9萬人,今年入戶籍的已經突破15萬人,三年成長超過五成,再加上流動人口大約25萬人,這是一個非驚人的數字。
【二、綠覆蓋率高】竹北以前叫「六家」,早期很多農地,光是這個特區現有的就有21座公園。其中,高鐵的正前方,就有一個萬坪公園,名稱叫「中央公園」,步行約5分鐘。
【三-商圈題材】商辦大樓:「聯發科&高鐵局」標售了一筆土地,決定蓋「下面是商場、上面是住宅」的住商混合商辦大樓。
複合式超大型購物商場:距離高鐵新竹站,步行不到1分鐘,僅隔一條20米的馬路就到,暐順營造&交通部合作,目前正在興建中。
【四、4大園區】創造就業機會,有人口紅利,產生對於購買房地產的剛性需求,才讓竹北的房市一直穩定成長的趨勢。
1.湖口工業園區,位於高鐵的北邊,車程走中山高,大約10~15分鐘。2.新竹科學園區,位於高鐵的南邊,車程約20分鐘。3.台元科技園區,就在竹北市,車程10分鐘內。4.生醫園區,就在高鐵的後方,車程大約2~3分鐘,主要針對生物科技進行研發,包含台大醫院也有進駐。
【四、房價資訊】店面:50萬上下公寓:13~14萬套房:20~23萬屋齡10~20年:13~18萬屋齡10年內:23~28萬
問:談談重陽重劃區的環境或優勢,是否可能回檔?回檔的幅度?大概多少能搶進?
答:資料來源─台灣房屋-三重集賢特許加盟店-李店長電話─02-28579888;店址─新北市三重區集賢路85號
【一-概述】1.三重重陽重劃區,屋齡平均8年以內,沒有舊房子。
2.因為地理位置靠近台北市北區士林天母一帶,重陽橋過了就到,所以比較多台北市的移居人口。
【二-生活機能】公園:清水公園,也是萬坪公園,政府花了一億多元修整,非常漂亮。
購物:家樂福,就在三重區五華街上。
交通:距離捷運蘆洲線「徐匯中學」站、「三和國中」站,走路10分鐘內到。另外,從重陽橋,直接走中山高;或者是環河北路三段直達新北環快,都很方便。
【三-房價資訊】1.除了97年金融風暴跌過一次,到現在都沒什麼跌,五年前算起,起漲點落在30萬/坪左右,現在平均40~50之間,河景第一排高樓層60萬以上。
2.大樓3~4房型為主,套房產品極少,沒有透天,沒有公寓。
3.總價約落在1800萬上下是主流,以三重區來講算是高總價的地方,不僅屋齡新,住戶平均素質也高、也因為高總價的關係,投資客比例比較少,自住置產型的族群居多,也因為重劃區發展約8年了,所以入住率近9成,空屋率不高。
4.現在政府打房,房價確實處於凍漲的狀態,從實價登錄看得出來目前比較沒有創新高的單價出現,大約都落在行情價的正負5%震盪,如果是自住,建議這時可以進場好好看屋,畢竟物件釋出也比較多,然後大膽出價。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/87740532
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/gg1O0tguVBg/hqdefault.jpg)
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