【社區常見問答集】
住在社區、公寓大廈的你,想必碰過不少社區住戶之間的問題與爭執,總是有些鄰居製造麻煩、總是有公設被弄壞、總是有莫名其妙的規約說「這不能做、那不能做」。今天整理一些常見的問題,告訴大家法律上能怎麼處理。
🎸堆放雜物在車位、走道
你是否曾經在回家的時候,看到「走廊」滿是鄰居的雜物、私人物品?
這其實是違法的行為。
依照公寓大廈管理條例第16條,住戶不能在開放空間、樓梯間、共同走廊等處堆放雜物。一方面是確保逃生與防火,另一方面也是確保公用處所不被單一住戶占用而影響全體住戶使用,如有違反,各地政府可以對違規住戶開罰4-20萬元的罰鍰。因此,你可以先向管委會反應,透過內部解決;如果沒有結果,再尋求外部介入,讓政府直接來開罰。
比較複雜的是「停車位」堆放雜物的問題。
停車位根據建築時的規劃,有「共用部分」與「專用部分」的差異,簡單來說,就是「大家的」與「自己的」。
在自己的地方放雜物,原則上別人不能多說什麼,因此要處理停車位堆放雜物的問題,就比較仰賴社區的規約,來限制個別住戶的使用方式。
(之前我寫過關於社區停車位的問題,你可以參考:https://www.facebook.com/LawyerGuitar/posts/1530188467066574)
🎸鄰居菸蒂亂丟、菸味飄散
不管是樓上樓下還是左鄰右舍,如果有人抽菸,其實菸味都很容易飄散到自己家中,更離譜的是有些人在公共區域菸蒂亂丟,還會直接丟到你家陽台,每天安心的家變成菸味工廠,實在很惱人。
我國法院曾作出判決,認為人有「居住安寧權」,享有不受菸味飄散自己住宅的自由,有幾位受菸味所苦的住戶就向法院提告請求抽菸的鄰居賠償,最後成功勝訴並禁止鄰居抽菸。
如果你真的被燻到受不了,向對方反應以後也沒用的話,或許直接起訴才能讓對方知道怕。
(之前寫過的完整文章分析在這:https://law.medpartner.club/neighbor-smoking/)
另一個辦法是直接要求社區訂立「禁菸規約」。
在效力上,依照公寓大廈管理條例第6條,所有住戶都有遵守租約的義務,不管是房屋永久所有人或暫時租屋人都是一樣的,如果有禁菸租約,就可以約束住戶。
住戶違規時,雖然不能像堆放雜物的問題一樣請政府介入,但法院有時也會同意規約採取的「處罰手段」,例如罰款,允許社區內部有自治手段。
(類似判決可參考臺北地院107年度訴字第1005號民事判決,停車管理辦法的相關罰款)
其次,規約其實代表的是社區住戶的意志,假如社區的大部分人都不喜歡菸味、抽菸,還訂了規約要求禁菸,我覺得這樣的輿論壓力也許比起罰款來說更有力。
🎸規約怎麼訂?可否處罰違規住戶?
上一個問題也衍伸到「規約可以怎麼訂」。
依照公寓大廈管理條例第25條,社區每年至少要開一次區分所有權人會議,也就是常聽到的「區權會」,除了選管理委員會(「管委會」)的成員以外,還包含社區規約。
原則上,要超過3分之2的住戶出席,並超過出席人數4分之3的住戶同意,才能生成新規約、修改舊規約。
規約的內容,除了依法要記載社區內專有、共有部分範圍外,法律沒有限制「什麼可以規定、什麼不行規定」。尤其是一些常見的問題,法律更是說「可以規定」,例如「禁止飼養寵物」、「違反義務的處理方式」、「共用部分(公共設施)該如何使用」。
而就像上面提到的判決,規約在一定程度內,也可以針對違規住戶採取處罰。但要注意的是,規約也算是一種契約,因此也要符合民法規定,不能「違背法律、善良風俗」,也不能「以損害他人為唯一目的」喔!
🎸住社區有大家一起凝聚向心力、共同努力的好處,但同時也因為住戶的關係比起其他住宅來的更緊密,時常產生不少糾紛。
要如何拿捏最適當的距離,除了日常生活上的禮貌與倫理外,法律上的規矩也是一個重要的因素。
由於契約與法規繁瑣,實務上也不少社區會向外部尋求法律顧問與協助,如果你的社區也有住戶、規約的相關問題,不妨找律師事先諮詢,才能避免後續處理更多麻煩。
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