【直擊單位】納米樓蝕讓都係日常。
https://ps.hket.com/article/3060546?r=mcsdfb2
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過80萬的網紅果籽,也在其Youtube影片中提到,|納米樓救星—90後有ibanker唔做帶阿媽入行設計閣樓 164呎蝸居放5吋床褥唔頂頭偷盡收納位 90後設計師Roy於英國修讀經濟學,擁有頂級學歷,未畢業已經獲不少投資銀行招手。不過回流返港後因媽媽為着垂死的的成衣生意悶悶不樂,為拯救幾乎抑鬱的媽媽,他看中近年的納米樓熱潮,開拓設計閣樓市場,更與成...
納米樓蝕讓 在 香港經濟日報 hket.com Facebook 的最讚貼文
【直擊單位】如喺自住的話,損失都唔算好大。
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納米樓蝕讓 在 香港經濟日報 hket.com Facebook 的最佳貼文
5年內的納米樓蝕讓居多。
【屯門菁雋半年至少7宗短炒 133呎單位268萬易手 買家比埋10%「辣招稅」】http://bit.ly/3cIH4kO
納米樓蝕讓 在 果籽 Youtube 的最佳解答
|納米樓救星—90後有ibanker唔做帶阿媽入行設計閣樓 164呎蝸居放5吋床褥唔頂頭偷盡收納位
90後設計師Roy於英國修讀經濟學,擁有頂級學歷,未畢業已經獲不少投資銀行招手。不過回流返港後因媽媽為着垂死的的成衣生意悶悶不樂,為拯救幾乎抑鬱的媽媽,他看中近年的納米樓熱潮,開拓設計閣樓市場,更與成衣女王媽媽齊齊轉型做閣樓裝修,兩三年間經他手設計的閣樓超過二百個。
Roy認為只要設計有心思、夠人性化,即使空間不足也可以住得舒適。例如其中一個位於西灣河,只有164呎的樓盤,屋主是單身寡佬,要求大量收納和打遊戲的空間。Roy特意在大電視附近,根據屋主的生活習慣,安排大小不同的儲物櫃,讓他每天由閣樓起床後,往同一方向就可以裝身準備出門。Roy認為小型單位已成全球趨勢:「我未有能力去影響世界,惟有在短期內想一些方案解決空間不足的問題。」
影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋:愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始:兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店:呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)
果籽 :http://as.appledaily.com
籽想旅行:http://travelseed.hk
健康蘋台: http://applehealth.com.hk
動物蘋台: http://applepetform.com
#果籽 #納米樓 #閣樓 #90後 #室內設計 #裝修 #StayHome #WithMe #跟我一樣 #宅在家
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納米樓蝕讓 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
錄影日期: 2019年10月16日(星期三)3:44pm
獨家消息,感覺5分,1190萬,持貨15年升185%《施政報告 - My quick view》
(註冊成交1038萬)
第1564(堅)成交: 銅鑼灣渣甸坊48號采怡閣地下3號舖,Rose Fashion, 建築面積362呎, 成交1190萬,租金39000至2020年4月15日,生約2年,續約$42000。舖內有來去水及租客於2006年起租至今。舖闊約10呎,深約25呎,業權份數24/5916。簽約日期2019年10月16日。 樓齡約20年。
此舖成交紀錄:
- 2004年11月11日以418萬買入
- 2004年1月13日以318萬成交
- 2003年12月23日以288萬第一手成交買入
此舖成交比較:
- 渣甸坊一向較少成交,有的只是渣甸坊30至36號利發大廈商場內的商場舖,每間成交價約100至700萬。
- 銅鑼灣渣甸街30號地下A舖,(前)新聯輝藥業公司,現飲品店,(前)租金82000,面積約600呎,成交6600萬,簽約日期2019年3月11日
此舖本來叫價1600萬,這個租客租金偏高, 如果走了一定收唔返這條租。 新租我估約2.5-2.8萬。前面排檔擋住, 這個盤已經放咗好耐,但一直冇人接。 勝在可以公司股份轉讓,省厘印費。 上手業主應該是一籃子物業買回來, 計唔到賺蝕多少。我出價至900萬就無追。
My quick view on 施政報告 on 舖:
雖然不能直接解決最近社會矛盾(人要蘋果,政府畀咗個橙),對工商舖是:
短期: 失望,無料到。無任何 措施直接對舖有正面影響。 沒有差餉/牌照/地租寬免,也沒有全民派錢鼓勵本地消費,也沒有協助業主減租共渡時艱。
長遠: 多人香港上到車(樓),自然更希望社會穩定,經濟發展,對工商舖也好。中小型樓價升, 資金套現,自然工商舖顯得更具吸引力。
總結: 納米樓(400萬以下)最大鑊,舖無影響。
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#銅鑼灣舖,#排檔舖,#跑輸大市舖
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納米樓蝕讓 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
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