預售契約陷阱多,簽約買屋宜三思
為了解建商對「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」遵循狀況,行政院消費者保護處(以下簡稱消保處)會同內政部(地政司)及各地方政府地政局(處)針對全國50建案所使用之「預售屋買賣定型化契約」進行專案查核。查核結果發現,全部查核項目均符合規定者計4建案,部分查核項目不符合規定者計46建案。經命限期改正後,除1建案拒不改正外,其餘45建案均已改正完畢。
本次共計查核「契約審閱權」、「房地標示及停車位規格」、「房地出售面積及認定標準」等15項目,除「富宇建設—世界花園(臺中市)」、「陶喜建設—陶喜LiHo3(臺南市)」、「富宇地產—世紀美(彰化縣)」及「富宇地產—中山臻邸(南投縣)」等4建案完全符合規定外,其餘各建案均有部分項目不符合規定(詳附表)。
各查核項目中,以下列各項違規情節最為嚴重,其違規件數及態樣如下:
一、違反「通知交屋期限」規定,共計35建案。
(一)擅自降低遲延利息數額。
(二)將「交屋前」之修繕義務,變更為「交屋後」之保固責任。
二、違反「房地標示及停車位規格」規定,共計34建案。
(一)未列明「停車位高度」。
(二)未列明「停車空間面積計算方式」、「車道及其他必要空間面積」、「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。
三、違反「驗收」規定,共計34建案。
(一)未列交屋保留款規定或以個別磋商方式,降低交屋保留款數額。
(二)不當轉嫁水、電、瓦斯管線費用。
四、違反「保固期限及範圍」規定,共計34建案。
(一)減列結構保固之「項目」、縮減保固「期限」。
(二)變更歸責事由,降低「保固責任」。
查核結果確認後,消保處隨即要求各地方政府地政局(處) 依消費者保護法第56條之1規定,命建商於30日內限期改正,除「總誼建設有限公司-竹南綻(苗栗縣)」拒不改正外,其餘45建案均已改正完畢,苗栗縣政府已依法裁罰新臺幣3萬元,並再次命限期改正。
消保處提醒消費者,購屋係屬重大決定,所支出之金額亦甚為可觀,預售屋交易契約陷阱多,消費者於簽約前請務必將契約攜回審閱,並依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」逐條核對,倘遇契約內容不合規定之建案,宜請建商改正或拒絕簽約,並可向主管機關檢舉,除維護自身購屋權益外,亦端正整體交易秩序。
資料來源:消費者保護處
https://cpc.ey.gov.tw/…/f89bb5db-e2a7-4b75-b051-bd75eb2ec64f
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願連線成面、集面成體
-\-\-\-\-\-\回應吳明峯【氣象學家與冷血殺人魔的一線之隔】文
二二八事件七十三週年,世界上又多了一篇把外省人描寫成冷血殺人魔的文章。
我們就來看看這位冷血殺人魔,能不能在七十四週年的時候,看起來更立體一點。
闢謠會跑斷腿,我們就集中看他寫的這一段:
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據一九四六年十二月四日《民報》報導,當時市副議長楊元丁的質詢:
「一、市府接收時,本省人有一三四名,據十一月二十一日報紙上的統計,外省人七十六名,本省人七十四名是何故?二、公營事業也是外省人佔多數。三、市長前對林兩成的答覆說:因為土地生疏不知,有能相信的找本省人不到(找不到可信任的本省人),所以採用知己的外省人……有人說,現在市府採用人員,像是日本帝國主義一樣的奴隸政策。」
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外省人石延漢真的把台灣人當奴隸用嗎?事隔七十多年,我們就來分析一下,基隆楊元丁老先生這話說得公道不公道。
陳儀時代的公務員任用,基本上我們可以用三個概念做一個快速地理解,就是:掐頭、去尾、不看中間。
「掐頭」,是要論一個迷思,這個迷思是認為陳儀接手台灣後「政府中的台籍公務員不增反減」。之所以得到這個結論,是因為大家,選擇性地,把日本時代的台籍比例掐頭掐掉了。
日治末期台籍公教人員的比例佔全體的55.53%,這個數字,無論和長官公署的任何時期相比,都是遠遠不及。
你只要不掐頭,長官公署時代的台籍公教人員比例,比起日本時代,根本是爆量增長。
陳儀接手政權後,台籍公教人員比例,在接收初期突然暴衝到76.06%,但在幾個月之間又暴跌到62.11%,之後緩慢爬升,最終穩定在72-73%之間。換句話說,如果你拿後面的任何一個數字和最初的76.06相比,當然你只會得到雇用台灣人越來越少的結論。
問題是這個最初的爆量是怎麼來的?這個76.06%是1946年4月的統計,1946年4月是一個很重要的時間點,因為從此時開始,長官公署才大致完成了機關接收的工作,正要開始做組織重劃。在這個時間點之前,除了極少數的事項,大部分都是日本時代是怎樣、就繼續怎樣運作,就是邊運轉、邊接管的不跳停心臟手術啦。
換句話說,如果你是一個記者,在好比說1946年3月來到台灣,看到台灣如何如何,然後你就下結論:「中華民國剝削台灣人民!」抱歉,你看到的其實是日本怎麼剝削台灣的。不要笑,大記者Harlow M. Church就犯過這個錯誤。
台籍公教人員為什麼會在4月爆量?很簡單,就是因為新舊人並存嘛,就像每個月沒有付水電瓦斯電信費之前你的薪水一樣。拿這個過渡期間的數據當作比較的基準,根本沒有意義。
過渡期之後呢?別急,我們先看第二個概念。
第二個是「去尾」。
「去尾」主要是要論另一個迷思,就是認為在外省人政權統治之下「台灣人只能當低階公務員」。
和數據無關,我們單純是要說一個造假被抓到的事情。如果你去查維基百科的二二八事件條目,裡面引了一段李筱峰在《解讀二二八》的說法:
「奉命抵台調查二二八事件的監察委員何漢文,在1947年的調查報告中即指出:
簡任官之214人中,外省人佔了202人(94.39%),本省人僅12人(5.61%);
簡任待遇者228人,外省人佔204人(89.4%),本省人僅24人(10.53%);
薦任者1704人,外省人佔1385人(81.28%),本省人佔319人(18.72%);
薦任待遇者,1438人,外省人佔951人(66.23%),本省人佔487人(33.87%);
服務機會不均等,如各機關高級人員以外省人居多,而臺灣同胞每多屈居下僚,所得待遇高低尤不公允。」
很糟糕的是,這是一筆造假的資料,因為有人把何漢文原文的最後一段去掉了,還移花接木加上自己的評論。
原文在引用數據後,其實是說:
「由此可知高級公務員本省人所佔者過少,此固較之日本統治時代十一萬公務員中,僅有台胞簡任者一名、薦任者六名,已顯有進步,然此後台省既重歸我國國土,自應設法培植其本省高級幹部人才,以求糾正過去之偏頗現象也。」
卻被有心人刪改成了完全相反的意思。
換句話說,比起日本時代,台籍公教人不但整體數目上爆量,每一個官等分別去看,也全部都是爆量。
我們稍微看一下這個爆量是怎麼來的。
日本時代有著「玻璃天花板」。官制中所謂的「高等官」,指的是除了最低階的「判任官」外的「親任、敕任、奏任官」。親任官只有台灣總督一人,我們就不談。剩下的敕任、奏任官兩種,目前的研究,一般都認可整個日本時代五十年,台灣人只出了1位敕任官杜聰明。硬要說的話還可以再加上1人,即劉明朝,但他只當了一天就退休。而曾在總督府服務的高等官的總人數,僅僅在三十人左右。
這就是陳儀來台之後遇到的問題:台灣人好可憐!
你是陳儀你怎麼辦?
你想的就是陳儀想的:台灣人全部無條件升官。
方法大致如下:
日本時代「敕任、奏任、判任」,比照中華民國時代的「簡任、薦任、委任」。判任官依日本時代原有級數無條件調高一至三級,最高調到委任封頂。
中階薦任官的資格門檻,從大學畢業降為專科畢業。
低階委任官的資格門檻,從專科畢業降為高中畢業。
委任幹五年以上的就直接給薦任資格。
雇員幹三年以上的就直接給委任資格。
從事公益活動(是的,我沒寫錯、你沒看錯)滿五年的,就直接給你委任資格。
就是這樣,我們就得到了高等官數十倍的瞬間大爆量,此時不過是中華民國在台灣的區區第一年。
但你或許也注意到了,這個政策是有「排富條款」的,把零拉成低階、把低階拉成中階,但這個政策並不希望把原有的中階直接拉成高階。
為什麼?
如果你是真正的菁英,明知道這裡有玻璃天花板,你會硬要去闖嗎?沒那麼賤骨頭吧?最高階的簡任官,當然不能從原有的台籍公教人員直接升,而是要從外部拉新的台灣人進去!
懂這個邏輯,我們就來看第三個概念。
最後是「不看中間」。
前面我們提到了,台籍公教人員的比例,歷經初期的大爆量,後來暴跌約15個百分點,最後才拉回。這中間發生了什麼事?
由於日本人在統治的最後階段,突然大量印鈔,把公教人員的薪水,一次性發到了1946年3月才離開。這就導致了原有的台籍人員,在1946年的4月後開始出現離職潮。離職的原因當然各人不同,但最主要的原因,還是因為公教人員的薪水實在追不上戰後的物價上漲,並且經常有欠薪的狀況。
這時候就出現了一個非常、非常、非常有趣的歷史場景。
看過「圍城」嗎?外面的要殺進去,裡面的要殺出來。1946年的台灣就發生了這樣的場景,一方面,參議員大聲痛罵政府不給台灣人機會當公務員,但另一方面,身在公門的台灣人卻大量離開公職跑道。而那些留在公部門的人,也有很多人因為偷偷兼職被抓到而開革。
這裡面的最大宗,正是公部門中的「醫療人員」。這道理不難理解,醫療人員在民間都能有很好的待遇,他當然沒有對這種低薪又欠薪的狀況逆來順受的誘因。由於醫療人員離職情況實在太嚴重,還引得陳儀發布署令,聲明醫療人員未經合法手續辭職即棄職者,不發給開業執照。
在這種狀況之下,你是機關的主管,你的單位沒人了,你會怎麼辦?
將將~~~是的,沒錯,凹自己人嘛!
把自己親朋好友拉下水,用情感的力量,合力撐起搖搖欲墜的公共服務。
這裡面凹最大的人是誰?也不意外是台灣人自己,一方面是地緣關係,另一方面是因為日本時代末期的皇民化運動,在台灣建構了一個以親族為單位的,在公務員任用上有優待的特殊階級。一個優秀的公務員,當然就容易拉他也有行政經驗的親戚來幫他度過難關。
再去看一眼維基百科二二八事件條目吧,裡面提到「外省人牽親引戚」所舉的證據:
「如臺中法院之大部分職員為該院院長的親戚,佔全法院職員過半數。」
這位拉了二、三十個親戚在自己單位當公務員的「外省人」,名叫饒維岳,苗栗竹南人,日本名為宮崎峰明,在日本時代就是法官,可說是台人菁英中的菁英。(資料來源:《台灣紳士名鑑》頁267、興南新聞《台灣人士鑑》頁386、新民報《台灣人士鑑》頁497)。從台中地方法院院長的任期來看,陳儀接收臺灣司法機關的第一時間,饒法官即獲得留用,並升任該法院院長,任期從1945年12月17日至1946年12月4日。(《司法院史實紀要》,第三冊,頁312)在任期到一半左右,就被《民報》報導了他在自己的單位中任用親戚的「醜態」(無奈)。(資料來源:〈長官禁令哪裡去?索親引戚比比皆是!各地方法院之醜態〉,《民報》,1946年7月6日)
開不開心?意、不、意、外~~?外省人哪來那麼多親戚在台灣啦。
但無論如何,我們還是要幫饒法官說話的,他在當時的決定,那是沒有辦法的辦法,這麼做的,在當時也不只是他。
這個青黃不接的狀況,後來逐漸改善了,因為長官公署的財務狀況漸漸好轉,大量開辦的短期訓練班,結業的台灣民眾也陸續放缺任用。這就是1946年整年,台籍公教人員比例先下滑、再逐漸上升的由來。最終的比例大致鎖死在外省1、本省3的比例,這大概是陳儀心中的底線吧。
回到當年的基隆,我們再看一眼楊元丁老先生對基隆市長的質詢。
「一、市府接收時,本省人有一三四名,據十一月二十一日報紙上的統計,外省人七十六名,本省人七十四名是何故?二、公營事業也是外省人佔多數。三、市長前對林兩成的答覆說:因為土地生疏不知,有能相信的找本省人不到(找不到可信任的本省人),所以採用知己的外省人……有人說,現在市府採用人員,像是日本帝國主義一樣的奴隸政策。」
有沒有不一樣感受了?
為什麼接收時(1946年4月)本省人有134,到了11月,本省人只剩74名?
為什麼基隆市長要報告議員,因為我人生地不熟,在這裡找不到可以相信的台灣人,只能先用知己的外省人?
楊元丁老先生當年說外省人和日本人一樣把台灣人當奴隸,這話公道嗎?
隔了七十三年,你能跟我一樣,看到當年的基隆石延漢市長回答時,那個尷尬又不失禮貌的笑容嗎?
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方法自如-謝英俊建築師 第三建築工作室 Hsieh Ying-Chun
「台灣不缺議題,只缺技術、缺方法。我有專業、有經驗,進了立法院,可以天翻地覆的幹。」
政黨票⑬綠黨社會民主黨聯盟 不分區立委候選人
謝英俊:方法自如
「台灣不缺議題,只缺技術、缺方法。我有專業、有經驗,進了立法院,可以天翻地覆的幹。」
#綠黨社會民主黨聯盟 #不分區立委候選人
@郝明義看到的這個人
漢寶德先生在世的時候,幾次和他談話,都對他講建築師的思路深為著迷。他用手指凌空畫著一個螺旋圖,談建築的概念和方法來回調整的脈絡。
那天訪問謝英俊的時候,他一說起方法,我就想起了漢寶德畫的圖,也勾起了對建築師的思維更深的興趣。
謝英俊剛開始講話的時候,跳躍得比較大。
不只他工作的地區涵蓋得比較大:他在台灣有建築師事務所,在對岸有公司,也開始接非洲、中南美等地的案子。也因為他的建築方法和技術很特別:他除了提供一套特殊的鋼結構外,盡量用當地建材和工法,讓當地的人自己參與建築,所以是協力建築,因此建築成本是一般的三分之一而已。
謝英俊又不只談建築,談東亞島鏈、談世界局勢,談都更,談政府的改造。
他說著話,翻翻面前一疊黃色的筆記紙,再怎麼大的問題,他很輕鬆地就翻過去了:「這都是沒有方法。」
不是曾經看漢寶德歸納過建築師對方法的思維和敏感,我那天大概不會那麼容易體會謝英俊為什麼說得那麼輕鬆。
治大國若烹小鮮。也是方法。
所以那天聽他說話,起初感到跳躍很大,但是後來跳得十分通暢,是一次很愉快的經驗。
尤其最後聽謝英俊說他在台灣的「總公司」設在台中一個原住民村裡,很感興奮,馬上就說我想去,只可惜我想的時間他不在。不過,當天晚上就接到了他要我隨時可去的來信:
「日月潭邊『伊達邵』村,派出所斜對面路上坡50米左手邊鐵門進去就是我們部落, 左手邊最後,辦公室。 冰箱打開,有啥吃啥煮啥烤啥,火塘自己生火,瓦斯爐也可用,桌上茶葉尚可。」
這是我忙完這些訪問整理之後,一定要赴的約。
@謝英俊自己說的話
這世界正在巨變,表面上看起來沒事,其實天翻地覆。
最近的社會運動、這次的大選,表面上看不出來,但隱約可以感受得到。
台灣問題,應該用更寬廣的視野來看,而不要老是從台灣這個小地方看全世界;應該用全世界的趨勢來看這些變化。
從華爾街的佔領運動、顏色革命,到318;318是引爆點,這背後有一個價值觀在推動。當然這些運動背後有特殊的條件,有各方面的問題,看起來是不同的個案,但絕不是,有共通性,是某種全球共通價值觀念的轉變,只是還沒被很清楚解讀出來。
我簡單的說,老一輩的革命家,他們「頭裡」想的是什麼東西?再看這一輩年輕人整個世界的革命行動,他們「頭裡」又裝了什麼東西?應該是完全不一樣的。
這是某種價值觀的改變,而且非常巨大。
#新價值觀正在推動全世界。
改變中的價值觀念,最具代表性的應該是美國綠黨提出來的十個價值觀,生態智慧、草根民主、社會正義、非暴力、去中心化、社區自主經濟、尊重女性、多樣化、國際責任、永續。尤其社區自主經濟是反經濟全球化,代表了經濟正義,這是未來大趨勢,但大家還沒感覺出來。
在我看來,美國綠黨這十個價值觀的核心,就是永續,這衝擊了我們的現代文明現代生活,包括生活、產業、資金流動等等等,牽涉到方方面面。差不多整個文明要重構了。
我看國際情勢,台灣是空前的危險,也是最脆弱的時刻。美中緊張關係造成東海、南海衝突,一旦升溫,衝突擴大,主動權在老共那邊,隨時可以動手,他不會去和老美硬幹,而會跟老美的代理人打,有限度的打,那時台灣就倒楣了。對大陸來講,第一島鏈,最容易突破的是台灣。
我很擔心蔡英文太偏美日,別人打架,你嘛閃一下,免得被K。
我從事建築業,在台灣、中國大陸、中南美洲、非洲、印度、東南亞,推動我們這套非常環保的建築理念和方法,涉及建築設計、材料生產、工程營建、施工以及使用管理等不同層面。是一種可以協力參與的永續建築,不只講究安全、美觀、實用還要有開放性、彈性可以結合不同的材料和工法,尤其強調綠色環保、就地取材、施工簡單──家戶或當地的師傅都可以做。成本可以低到三分之一。
在極端狀況下,例如我們目前協助尼泊爾震後重建,每戶兩層樓約25坪預算只有美金二千元,所以我們不認為有人沒房住,只要你有勞動能力。
我們的作法對當今的建築界影響很大,尤其是應對那十個價值觀,這是革命性的。建築是人類最大的積累,大家有錢了幹什麼?蓋房子。蓋房子就牽涉到政治和經濟活動,放到都市,就是權力與資本的角力場,這會是非常大的翻轉。
我們參與了921地震原民部落重建,至今十六年了還住在日月潭伊達邵部落。88水災我們協助十三個部落一千戶重建,由於居民參與度高矛盾較小,現在房子都不夠住。
我們的作法台灣的政府官員沒法接受,客氣的說太前衛;我倒是很緊張他們的落伍僵化,不接受新觀念,不體察世界趨勢。
我以前從沒參與政治活動,但參與了一些社區運動,如新竹的竹科污染抗爭、反新竹南寮填海造陸、新竹空軍11村保存、邵族還我土地、阿里山來吉部落遷建。從這也積累了群眾運動以及與政府互動的經驗。
我進了國會,可以做、要做的事情太多了。光是都市計畫、都更這一塊就做不完,因為政府沒作為。
全世界城市都在都更,只有台灣從事都更成了原罪,太荒唐了。這是為什麼?技術出問題。
現有都更整合幾塊地、老房子換新房子,這和都市有什麼關係?這和公共利益有什麼關係?以都市觀點來看, 這地塊提高容積依據為何?沒交待。
既然是都更就要從都市計畫著手。才能跟公共利益掛勾, 才能動用政府公權力去執行, 簡單講台灣都市計畫也要大翻修。
還有很多關於國土計畫、區域計畫、農地農宅問題的解決, 政府手上可以運用的工具很多, 但都不作為, 誰管得了它們? 監察院?也廢了, 無法處理行政單位不作為的問題, 但立法院有預算權勉強還可以管。
我參與這次選舉,是長遠的,不是只有一次決勝負。在這全球巨變中,得為台灣出一點力,不在乎什麼黨,社民黨找我,我就去,只要他們了解認同我這個人、我的理念。我以工程師角度看,台灣不缺議題,只缺技術、缺方法。我有專業、有經驗,進了立法院,可以天翻地覆的幹。
譬如講服貿談判,就是技術問題,操作技術太差了,一碗看似香香的八寶粥打翻在地,當然大部份的人還不知道八寶是怎麼回事。
談判,全世界都在談判,就是有為有守,不打一架不戰爭就行。連戰跑到中國去坐坐,大家不高興,這也不必,只要對台灣無傷,就當他是吳鳳,讓他去解決他們自己的歷史問題。
@陳季芳的側記
郝明義和我坐在謝英俊建築師的對面,這個兩張桌子距離,聊天實在有點遠,但是,謝英俊自信的力道,很武俠,好像把我們都罩住了;同時,又把他舉重若輕揮灑自如的優雅,表現得淋漓盡致。
「台灣社會不缺議題,只缺技術。」從服貿到馬習會,還有都更和大巨蛋,他都認為「沒技術」,所以搞得歷歷落落。「大巨蛋,柯市府那批人不行。」他認為,都更要提升到都市計畫的層次,才不會礙手礙腳,「這就是沒技術。」
你不要以為他是隨口亂講;他面前一本筆記本,講到那裡,翻到那裡,頁頁寫滿了字,顯然每個議題都經過思考,寫下論點。
你也不要以為他是建築師,只做「永續建築、協力建屋、居民參與」這一套十分綠色的工程,他說,世界各方面都在改變,而且是天翻地覆的改變,「在318這個社會運動中,隱隱約約有點天翻地覆感覺了,但應該更宏觀的推動一系列的新價值。」
他推荐美國綠黨的十個價值體系,重構文明。
謝英俊自1999年協助921災戶重建之後,在日月潭部落至今住了17年,他重建都市,隱居部落,看似矛盾,卻有一脈的精神──綠色永續,減輕地球的負擔。像他這樣的人,忙的要命,個性似乎也不太適合選舉,他卻要跑遍部落拉政黨票,為什麼?
http://twunbound.github.io/view/hsiehyingchun
謝英俊建築師 第三建築工作室 Hsieh Ying-Chun
#年輕的力量進國會