【黃線終點站Y15:未來的濱海商貿重鎮】
文:李雨蓁 Lí Ú-chin 圖: CJZ.Moment
港埠旅運中心明年即將完成,同時捷運黃線也將動工,Y字型路線的左腳終點站,就是設於此處的Y15站。雖然現在周邊都還是工地、空地,未來卻可能成為高雄海濱最重要商業重心之一。
在剛完成的《高雄都會區大眾捷運系統都會線(黃線)建設及周邊土地開發計畫綜合規劃》中,緊鄰港埠旅運中心的特貿一(中油所有),被列為五個聯開基地之一。
基地面積共約27,994m2(8483坪),建蔽率60%,容積率630%。 未來將以國際觀光旅館、商辦大樓、購物中心、住宅規劃為主。 初步規劃預計分為三區塊,每區塊依建築設計為多棟,基地規 劃為地上15層地下5層,商辦總樓地板面積共16,474坪、旅館 16,474、購物中心21,966、住 宅27,440、社區設施共3,920坪。初步評估本基地開發效益約382.37億,可挹注捷運建設約25.95億。
但事實上,此基地因鄰近捷運站,理論上還能轉入增額容積,其開發規模與樓層數都還可能變動。
由於此案緊臨「國門」,在招商與相關都市計畫審議上,我們希望納入幾個原則:
★#規劃良好的立體動線:包含透過地下連通道串連港埠旅運中心與聯開基地,便於聯絡輕軌C9與捷運Y15站,而Y15位在聯開基地的兩個出口也應預留直接連通大樓地下室之介面。
★#拉開棟距創造豐富天際線:在港邊興建大型量體,對與海景與海風的遮蔽有一定影響,由於此案可建築面積很大,與其蓋出15樓的「一堵牆」,不如降低建蔽率,拉高樓層,如同日本橫濱Queen’s square,創造多變的天際線,並增加棟距,改善氣流流動。
★#建築語彙配合港埠旅運中心:港埠旅運中心在2樓之上有一個海景平台的水平線,聯開基地可在立面退縮上參考相應尺度配置,另外在帷幕牆的材質、色彩,應和旅運中心有一定協調度。
★#配合郵輪產業整體規劃:招商上,開發商和港務公司應近一步合作,針對郵輪相關產業鍊,包含旅宿業、餐飲供應、航運業、免稅商店等加強招商,鼓勵進駐周邊,提供旅客更豐富服務。
除了此案外,土開公司自己也將進行16-17號碼頭的開發,周邊這幾個案子應統一規劃,在地下連通、空橋聯通上一併處理,成為亞洲新灣區最重要的商業核心!
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【輕軌開進大樓裡:文小26聯合開發】
文:李雨蓁 Lí Ú-chin 、施工圖片Huang TC
輕軌大多是簡易平面車站,因此較少見捷運出口與大樓結合的聯合開發案,不過在環狀輕軌中,卻有一站例外。
#C23龍華國小站 位在由文小26切割變更而來的交通用地上,基地面積約 0.72 公頃(2178坪),建蔽率40%,容積率400%。故最大可建總樓地板面積約為 8172坪,扣掉輕軌相關設施與TSS9(輕軌9號供電站),可以興建8485坪的聯開大樓,作為商業、辦公、旅宿等用途。聯開建物與 C23 車站保留共構機制,並設置之至少280席汽車停車位,另設電動車站點、自行車停車場與公共腳踏車租賃系統,以作為凹仔底的輕軌轉運節點。依據行政院「跨域加值公共建設財務規劃方案」核定本計畫未來應提供 9.05億元之開發效益,作為輕軌建設的自償性經費。
即使在世界上,輕軌穿入大樓的場景也是少見。離台灣最近的例子,可以在長崎發現。
長崎路電軌道穿越建築的位置有兩處:市營櫻町駐車場,以及 #長崎西洋館。前者單純是利用地勢錯層重疊的建築,後者比較有趣,是因為軌道改線工程,讓路電穿越長崎電鐵一塊自用土地,因此長崎電鐵公司就直接興建了西洋風格的複合商場,稱為「西洋館」。
建築有地上3層、地下2層,是日本第一座有路面電車穿越的商業建築,除了多家餐廳、商店、健身房外,3樓還設置有免費參觀的長崎路面電車資料館,文化教室、Hello Work(公共職業安定所,就是日本政府的就業媒合中心)等設施,提供市民便利服務。唯一的小遺憾,是車站並未與建物共構,而是設置在門口不遠處,只有軌道穿過大樓。
未來,文小26聯合開發的招商模式還沒確定,但可比照O4聯開案(麗寶集團名軒開發得標),由市府分配權益價值,獲得的樓地板面積除了處分收益外,也可考慮公費設置微型市民運動中心、圖書分館等服務設施,提供輕軌沿線居民使用。讓商業機能、公共機能、交通轉運機能合為一體,成為TOD的良好範例!
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陽明戲院都更案
(資料來源:內政部營建署)
案號:10402261
案名:擬訂臺北市士林區光華段四小段282地號等2筆土地都市更新事業計畫案
縣市區域:臺北市士林區
案件類型:民間自辦
核定年期:107
實施者:類型事業機構
處理方式:區段A:重建
實施者:陽明戲院實業股份有限公司
更新單元面積:1,273.00㎡
實施方式:區段A:協議合建
權利變換送件方式:無
更新單元範圍:士林區光華段四小段282、347-6地號等2筆土地
區位:安平街以南、大東路以東、文林路101巷以北、文林路以西所圍街廓範圍內之東側
計畫範圍土地使用分區:第三種商業區(依都市計畫說明書圖規定辦理,始得作第三種商業區使用,原屬第三種住宅區)
面積:1,273.00㎡
比例:100.00%
建蔽率:45.00%
容積率:225.00%
區段面積 1,273.00㎡
法定容積 2,864.25㎡
都市更新獎勵 1,168.14㎡
允建容積 4,032.39㎡
更新前價值:9.63億元
更新後價值:27.65億元
更新後戶數:1
更新後汽車停車位:48
更新後總樓地板面積:6,205.46㎡
更新後結構:鋼骨鋼筋混凝土
使用內容:一般零售業乙組、娛樂服務業(電影院)、飲食業
地下層用途:地下一層:一般零售業乙組;地下二層:防空避難室兼停車空間
地面層用途:一般零售業乙組
標準層用途:娛樂服務業(電影院)
屋頂層:飲食業
專案資料最後更新時間:2019.04.08 16:50
1955年5月15日開幕的台北士林「陽明戲院」將於2019年9月15日之後暫停營業,這座建築長達64年的歷史至此告一段落,然後將拆除改建為地下2層、地上7層的商業大樓「陽明廣場」,預計2年後完工,1~3樓與B1為商場,B2是停車場,屆時陽明戲院會在新大樓的4至7樓重新開業,共10個影廳。
昔日在陽明戲院尚未興建之前,士林夜市那塊地方是個大水溝,當時已經有小販在那一帶做生意。
1955年5月15日下午1點半,士林商業鉅子趙火木、蘇福忠、陳承岩等人集資一百餘萬元在文林路旁建立的陽明劇院,正式開幕。在當時設備算是新穎的陽明戲院很快就吸引了人潮,也帶動小販和生意人群聚周圍。於是,以陽明戲院為中心的商圈日漸茁壯,而成了士林夜市今日的風貌。
目前,士林的陽明戲院是台北市仍在營業的戲院裡,歷史最悠久的,第二久的是西門町的樂聲戲院(1964年8月6日開幕)。
士林地區自古文風鼎盛,其名「士林」即為「士子如林」之意,也是因為現代士子愛看電影,士林曾創下在方圓不到一公里的範圍內開設五家戲院的紀錄。
陽明戲院開業於1955年,當時的士林已有位於大西路的士林戲院。當年,因為蔣中正總統定居士林鎮,政府便將士林與北投兩鎮合併為「草山管理局特別行政區」,翌年改稱「陽明山管理局」。那時候的文林路被稱做「大馬路」,其實僅是一條小石子路而已。1960年,洪聰敏取得多數股權成了負責人,此後陽明戲院一直由洪家經營。
洪家經營戲院的資歷可溯自日治時期,洪聰敏的父親與日本人合資經營淡水劇場。洪聰敏自幼在劇場長大,接掌陽明戲院後,他和妻子洪李惜帶著子女幾乎以戲院為家。長子洪傳統將他們一家人共同打拚的歷程娓娓道來:「一般戲院大約需要七、八位員工,我們都是自家人來做。媽媽、姊姊當售票員,我們四兄弟在機房做助理,臨時有放映師請假或離職,就輪流接手充當放映師。」 這番磨練造就洪家子女個個熟知場務大小事。
士林區戲院的興衰和夜市發展及學校遷設息息相關。
1961年,東吳大學啟用外雙溪校區。1962年,中國文化學院創校(1980年改制為大學)。1963年,銘傳商專遷到台北市中山北路五段250號(1990年改制為管理學院,1997年改制為大學);上述大專院校的出現,為士林地區帶來大量的電影觀眾,於是乎,統一(立峯前身)、民族、光華等新戲院相繼設立。
名氣遠播國外的士林夜市始於1959年,初時僅限於陽明戲院旁的安平街至慈諴宮廟口,四周仍是條條水圳。1970年代以後,圳溝紛紛加蓋為新路,攤販聚集更多,夜市範圍擴大,聲名漸漸在全市傳開來。士林、陽明、立峰、民族、光華等五家戲院集中在市場周遭,觀眾大多是士林與北投境內的大專院校和高中學生群。
1968年7月,陽明山管理局裁撤,士林直隸台北市政府管轄,洪傳統表示,因為片商仍視他們為郊區戲院,即使有心爭取也根本排不到首輪西片。所以在1970至80年代,士林地區的戲院都是以首輪國片為主,偶而上演二輪的日片,至於西片,還必須等東南亞戲院播映過二輪之後才能接檔,因此最快也得等上半年,不過有忠實的學生觀眾捧場,好片照樣場場賣座。
1980年代末,國片急速沒落,製作品質亦下降,面對觀眾不願意花錢買票進戲院的衝擊,士林區的戲院不約而同,紛紛專映二輪電影,訴求價廉圖生存。此外亦順應多廳院潮流,各家戲院開始將一廳隔成二廳,增加觀眾看片選擇,同時減低票房虧損風險。在低迷的電影業景氣之下,士林又遇上淡水線鐵路拆除與捷運施工,各家戲院莫不慘澹經營,這時洪傳統的姊妹都已婚嫁,他和四弟各自轉行,陽明戲院才開始聘入外籍員工。
隨著大型影城搶佔市場,老戲院生存更加困難。已有70年歷史的陽明戲院,如今面臨都更,將改建成地下2層、地上7層的商業大樓「陽明廣場」,戲院建物將在今(2019)年9月15日結束營業之後,立即進行拆除,消息傳出後,讓很多老士林人相當不捨。「陽明廣場」大樓預計2年後完工,屆時陽明戲院將會在裡頭的4至7樓重新開業(共10個影廳),1~3樓與B1為商場,B2則是停車場。
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