【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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纏花線 在 漁酷釣具 Facebook 的最佳貼文
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【詭夢奇談】全新限時主題活動即將開啟!
活動時間:2021年9月30日05:00至2021年10月20日23:59
新食魂「纏花雲夢肉」(CV 錢文青)、「鬼火綠」(CV Kinsen)登場!
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全新限時主題活動【詭夢奇談】即將開啟!
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【秉燭夜話】挑戰「纏花雲夢肉」異聞劇情關卡,贏取通關獎勵
活動時間:2021年9月30日05:00至2021年10月20日23:59
活動說明:秉燭夜話分為【奇遇記】與【異聞錄】兩部分。【奇遇記】共6話,關卡挑戰難度較低;【異聞錄】共20話,關卡挑戰難度較高。
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獎勵內容:活動專屬徽章「秉燭游」、調料信物以及御品膳具碎片等資源獎勵。
溫馨提示:活動關卡將隨活動時間逐漸開放,每話劇情通關後方可前往下一關;【奇遇記】與【異聞錄】的通關進度相互不影響。
【主線劇情】主線第一部終章·上 全語音劇情關卡即將開啟
活動時間:2021年9月29日更新後至2021年10月20日23:59
活動說明:全語音主線第十三章劇情關卡即將開啟,達到74級以上可永久開啟本章節。活動期間,達到15級以上可限時先行體驗低難度關卡,觀看第十三章劇情故事。
出場角色:空桑少主、鵠羹(CV陳家恆)
友情客串:蟠龍菜(CV柯暮卿)、魚腹藏羊(CV趙毅)、太史五龍羹(CV李元韜)、太極芋泥(CV孫路路)、白無常(CV聶曦映)、雉羹(CV王敏納)、彭鏗(CV陳張太康)、伊摯(CV湯水雨)、姚季(CV趙熠彤)、易牙(CV嚴明)、熙顏(CV幽幽)、甘玲瓏(CV錢琛)、辛懿(CV張東)、天將(CV音匣老鬼)、天廚(CV劉一鳴)等。
劇情簡介:易牙隱藏的秘密逐漸浮出水面,種種謎團交織之下暗藏波瀾,少主決意徹查事件背後的陰謀......
溫馨提示1:在本次旅程中,鵠羹將迎來再一次的成長。鵠羹成長活動【羽翼漸豐】將在通關先行體驗關卡或正式通關主線第十三章劇情關卡後開啟,參與玩法活動達到指定要求後,「鵠羹」將蛻變為最終形態,並成長為御品食魂。
溫馨提示2:活動期間,通關先行體驗關卡,可在【圖鑑-故事篇-活動故事】中限時回顧第十三章劇情故事;活動結束後,需正式通關主線第十三章劇情關卡,才可將其永久收納於【圖鑑-故事篇-主線故事】中。
【繪憶上新】新增「德州扒雞」專屬繪憶「悠悠行旅」!
活動時間:2021年9月29日更新後
活動說明:本次更新後,消耗繪憶畫冊即可解鎖「德州扒雞」繪憶專屬時裝「悠悠行旅」、繪憶專屬外框,更有專屬劇情、語音、頭像框、家具敬候少主領取!
溫馨提示:少主等級達到35級即可解鎖繪憶玩法。
【異夢之禮】登錄送活動專屬徽章「幽光現」
活動時間:2021年9月30日05:00至2021年10月20日23:59
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【奇詭之境】破解機關,贏取活動專屬徽章「庭院深」
活動時間:2021年9月30日05:00至2021年10月20日23:59
活動說明:纏花雲夢肉在志怪軒里設計了諸多機關,如果身處奇詭幻境的少主能破解這些機關暗道,便可離開幻境,前往纏花雲夢肉所在之處。
參加活動可獲得活動專屬徽章「庭院深」「鬼火綠信物」以及活動貨幣「志怪古籍」,「志怪古籍」可用於活動商店兌換獎勵。
【怪館幽聲】全新趣味玩法上線
活動時間:2021年9月30日05:00至2021年10月20日23:59
活動說明:少主前往志怪軒想聽纏花雲夢肉講述故事,卻發現志怪軒不知怎地變成了一處詭異幽暗的迷宮,四處都尋不到纏花雲夢肉的蹤跡。為了在黑暗中找出逃離迷宮的道路,少主需要躲避妖怪巡視的同時收集足以作為光源的道具。
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【活動商店】收集「志怪古籍」兌換好禮
開放時間:2021年9月30日05:00至2021年10月22日23:59
活動說明:活動期間,少主參與主題活動將獲得活動貨幣「志怪古籍」,可用於在活動商店中兌換各種獎勵。召喚魂芯、天工石、食魂頭像框以及活動專屬徽章「異象生」等豐厚好禮等你來拿!
【變化無方】「纏花雲夢肉」「鬼火綠」限時活動召喚陣開啟!
活動時間:2021年9月30日05:00至2021年10月20日23:59
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【花前月下】鬼城麻辣雞專屬時裝「風月入懷」限時登場!
活動時間:2021年9月30日05:00至2021年10月20日23:59
活動說明:活動期間進行儲值或購買禮包、月卡等即可獲得積分,積分達到指定數量即可領取「魂芯」「天工石」等豐富獎勵,還可獲得鬼城麻辣雞專屬時裝「風月入懷」!
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【限時祈福】「學海無涯」套裝登場,校園主題家具限時祈福
活動時間:2021年9月30日05:00至2021年10月20日23:59
活動說明:活動期間,少主在活動巧聖閣中消耗「天工石」進行祈福,即可獲取校園主題家具。
【赤膽忠心】參與活動贏取蓮花血鴨時裝「紅蓮傳說」
活動時間:2021年10月7日05:00至2021年10月20日23:59
活動說明:少主和演藝社準備了一場話劇,邀請蓮花血鴨本色出演大將軍。長槍斬夙仇,紅蓮綻舊城。購買「場記板」道具即可參與【赤膽忠心】活動,達成指定條件將獲得蓮花血鴨專屬新時裝「紅蓮傳說」!
其他更新:
1、全新原聲音樂「詭夢奇談」上架【音樂商店】;
2、2021年9月29日更新後,「自選御品膳具」禮包將新增可選御品膳具套裝「竹雕嵌寶」「綠松石」「套料琉璃」;
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長大後的100種生活第14集正式上線囉!
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影片目錄
00:00 開場白
00:16 頭皮魔法師Amanda登場
00:25 從事這個行業多久了
00:43 為什麼會想從事這個行業
01:08 為什麼會想跨足頭皮養護這個區塊
01:38 頭髮漂染後的不適感
03:51 日常生活能做什麼事情預防頭皮產生問題
05:11 查理體驗頭皮調理
05:20 頭皮檢測
06:56 檢測後開始進行調理
11:13 體驗後的心得分享
11:30 調理前及調理後對照圖
11:40 福利時間
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查理的爸爸,葉明修老師今年最新的課程,葉老師會用科學的論證幫助你了解,現在的你就是振動頻率(能量),累世曾經的你也是振動頻率(能量),他們的量子纏結如何影響著你的財富、健康、家庭、感情以及所有的一切。
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奇士車業行:桃園市平鎮區平安里中豐路南勢二段62號1樓
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影片目錄
00:00 開場白
00:14 機車達人Liyen登場
00:23 為什麼會想從事這份工作
01:00 開設一間機車行需要花費的成本
01:19 一般車行會提供的服務有哪些
01:51 維修保養會包含哪些項目
02:25 最有印象的一次服務經驗
03:08 過去維修比較誇張的經驗
03:55 日常生活中的車況自我檢查
04:05 輪胎的檢查方式
04:28 煞車的檢查方式
05:02 查理體驗機車保養的過程
05:12 查理體驗換機油
06:22 查理體驗輪胎打氣
07:32 機油更換
09:17 福利時間
09:52 幕後花絮
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2012年諾貝爾物理學獎,確定了量子纏結是存在的,思念一個人、向媽祖祈求及頌經迴向,都是量子纏結的現象,量子纏結將每一個人的心連繫在一起,沒有一個人被摒除在外。
您生命中有這樣的經驗嗎?
辛苦努力工作存了一點錢,總是莫名的會有事情發生,錢也就莫名的花光了。
生活工作當中,你對待別人很友善,但是經常會碰到誤解你甚至陷害你的人。
知道健康很重要,卻沒有好好照顧自己,身體亮起紅燈已經對你提出抗議了。
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