【#緊急預備金 有多重要?】
關於緊急預備金的儲存水位,許多財經專家的建議是至少3個月~最多6個月,我則建議最少半年~最好1年。
以武漢肺炎三級警戒來說,一封就是3個月,
試想1:若只準備3個月,真的足夠嗎?縱然第3個月解封了,你也已彈盡糧絕,在毫無「安全感」的心境下,你日子能過得平靜嗎?
試想2:若你準備了6個月,三級警戒3個月過去了,你只剩下3個月的存糧,那也只足以應付生活開銷。緊急預備金,究竟是預備「緊急生活」用,還是「緊急投資」用?
試想3:若你準備了1年的存糧,三級警戒3個月過去了,此時,你是否會想,其中3個月的金錢,可作為生活開銷,剩下另外6個月的金錢,是否該當作逢低進場的資金?
==以我為例==
由於我的緊急預備金準備得非常充足,因此,武肺三級警戒期間,我始終維持輕鬆心態,加碼爬山運動、閱讀練習寫字及陪伴家人。直到降二級後的最近,看到1塊美金對換台幣僅27塊多時,決定加碼 #美元儲蓄險保單。(#富邦人壽張耀仁可作證)
尤其我是零底薪、收入不穩定的房仲業務,緊急預備金的儲存水位比較高,也是應該的。
再舉例:如果你是開餐廳的,現在多少蛋黃區、月租金超便宜的空店面求租,若你口袋夠深,一定知道,這時候進場,「競爭者相對少」的情況下,是最佳展店時機。
結論:在投資以前,記得,「#緊急預備之生活與投資金」務必存飽存滿,如此才能在毫無壓力的狀態下,理性判斷投資的進場時機。
==打書==
1.關於緊急預備金,在我的新書《#省出一棟房24招易上手的存錢絕技》裡也有提到,就在第113頁。
2.此刻搭高鐵ing,想養成自富體質嗎?歡迎參加明天的 #新書發表會 高雄場>https://www.accupass.com/event/2108032028412398591940
3.新書購買連結>>https://www.books.com.tw/products/0010892880
同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過1,790的網紅李基銘漢聲廣播電台-節目主持人-影音頻道,也在其Youtube影片中提到,本集主題:「省出一棟房:24招易上手的存錢絕技」介紹 訪問作者:陳泰源 內容簡介: 省錢hen好玩──2年存百萬祕技不藏私大公開! 本書為超業房仲泰源將自己的親身經驗:從負債到買房的實戰方法歸納彙整集結,以實戰經驗分享省錢的方法與財富累積思維、體質培養的工具書。 本書的案例生活化...
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210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html
買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
美元儲蓄險保單 在 王大師 Facebook 的最讚貼文
今晚直播目錄出爐囉~
1:26 分享非氟牙膏心得
PArt one 繼續關下去!
5:37 疫苗才打6趴?主要讓更多自營業者撐不下去
-搞紓困、UBI與電子貨幣!因此腦機介面疫苗很重要,用身體刷卡
15:46 陷入高端爭議,只是陷入疫苗障眼法;藍:不要國產、綠:要國產
-但不討論還沒找到病毒;PCR檢測有問題;國內外疫苗都沒過完整三期
-AZ共死144;但「都跟疫苗沒關係」;就好像蓋被純聊天一樣;沒直接證據證明有「人與人連結」
28:06 Part Two 疫情貓膩
- 然後又說有Delta變種,專家呼籲打三劑
-以後疫苗公司等同保險公司,每年可收「年金」,但不會有退休金或固定收益,「新型年金/奴役制度」
-舊的年金就用大重整甩鍋
-孕婦打疫苗,鼓勵mRNA疫苗;但技術發明人卻表示問題多多
-說好的公投呢?要沒收了耶
-疫苗會傷胎兒、孕婦、嬰兒,甚至不孕;萊豬可絕子絕孫
-你認為AIT最近到底在玩啥把戲?
35:33 PArt Three 沒收公投
沒收萊豬公投後,美爸有三接、核四利益耶!
-別急~台中增加兩根火力發電;寧靜屠殺
-那2018年遞減火力公投投假的嗎?
-美商會發白皮書說:要有能源彈性喔,核能除役要先找到儲藏地點喔
-不要忘記液態天然氣的好處喔
-不就是說,核四、三接不需公投,也要給林北蓋下去?
-還說要善用外匯存底,恐怖喔~~美爸
先進入你斗內、我回答:
感謝斗內大德Rocky You
22:31 感謝斗內大德李道揚說:大師5月談無條件收入。不見確診數字降低紓困案符合預測,封城讓小企業自由業攤販破產。電子貨幣加入UBI斷絕被統治階級自治權。萬華被大監控共60萬人,解決首要是毒蛇血清。沒人問WH病毒哪來,為何獅王中標?沒與蝙蝠連結!逼打疫苗犯反人類罪Wonder Woman 1984。Schwab說AI重整後不會擁有東西會更快樂。解封騙大家習慣坐牢望梅止渴,不聽話疫苗打不夠繼續關「虛擬解封期」解封再丟變種再關再打疫苗;媒體洗腦「要疫苗」沒人問為何研發「腦機介面」
43:10 感謝斗內大德喬瑟夫lee說:先看 https://youtu.be/EWNkJUDctdk
可以請王大師詳細解說一下這個正妹在講解PCR裡面的內容嗎,有用油管翻成中文,但有些聽沒懂。他講很詳細,但前面pcr原理不用,感謝喔
-講重點:原則上都是我說過的,比方說
-病毒沒分離、Kock’s and Rivers postulate
-PCR不適用新冠,是科學性質
-PCR會檢測體內微生物基因碎片;
-CT值迷思等
57:43 感謝斗內大德嗯嗯說:大師是星際種子嗎?據許多靈性訊息說,宇宙召喚許多正面外星人投胎至地球(即星際種子),計畫從黑暗勢力手中解放人類,您認為是否真有此事?
-聽過很多用詞,什麼靛藍小孩等等
-答案是,不可考,也容易陷入執著
-也不要執著正面、正義、白帽、好人等標籤
-所以我愛「喜劇演員」
-問自己,你有活得更輕鬆嗎?沒有就當心你所聽的
1:08:00 感謝斗內大德道揚姊說: 大師好文:坎伯在上世紀末於學界及大眾讀者市場竄紅,蓋因將艱深的神話學普及化如《薄伽梵歌》或《死海古卷》等遺忘在現代人意識外的古書,鬼斧神工的重述化為易懂的大眾讀物。坎伯的影子很容易的在許多大眾文化產物中找尋得到,名導演喬治魯卡斯曾表示,星際大戰有多處引用坎伯「英雄主題」(hero's motif)
1:11:30 感謝斗內大德小道姊說:請大師回顧對登山揹工權益的關切:聯合報做的「背工」辛苦錢報導,大師也看過背著上百公斤重發電機,上深山的背工全是男性 ,職業生涯只有幾年光陰,然後身體一輩子報廢,大師感慨社會預設男性為可拋棄式資產。
-不就是如此嗎?
-我老爸不是背工,照樣50歲就881
-形體沒背;心裡也在背
-看看豬哥亮
-男人一定要強的面具讓壓力無法洩
1:24:20 感謝斗內大德小瑞問:大師你認為台灣去年沒有疫情今年5月突然爆發的真正原因是什麼只是要讓高端賺一波嗎感覺不太可能另外是否喜7月會有更嚴重疫情強化施打疫苗甚至讓青少年打BNT呢
1:28:17 感謝斗內大德芳綺說:謝謝大師不斷提供主流媒體不會報導的知識與訊息,大師直播時我都在忙無法收聽,我都是聽重播的,前天晚上終於勸服自己的父母暫緩去打疫苗,鬆了一口氣,可是目前又討論要開放三十歲以上的人打殘針,真的很無奈
感謝斗內大德林大貓說:按讚、分享、訂閱、抖內
1:31:00 感謝斗內大德小道說:請大師闡述金融-能源-政黨複合體。偏藍政策公投活動如核四商轉、萊豬及應該會過的藻礁公投是大師常調侃的社運IPO現象。綠玩IPO爐火純青,藍當然也會。大麥克指數與新台幣合理範圍,藻礁IPO做球給擁核團。
感謝斗內大德089419204
1:38:30 感謝斗內大德VernaLiu說:大使,因為我有兼職在賣保單,我想問美元儲蓄險保單是否不能賣,會害客戶賠錢。那賣人民幣/南非幣/澳幣保單可行嗎?那如果半年前已經賣了客戶六年期美元保單了,可怎麼辦?
1:43:20 感謝斗內大德anonymous說:Inspired by grand master Wang a lot frequently. Independent thought aside junk conspiracies, good!
1:57:25 感謝斗內大德Martin Chung說:如果紙鈔與貨幣最終會被數位貨幣取代,那麼我們是否可以收藏一些稀有並且製造精美的紙幣與銅板,以收藏的角度來看,說不定在現金絕跡後會有意外的收穫? 不知道大師對於錢幣收藏有什麼看法?
1:59:35 感謝斗內大德Verna Liu問:大師,金融大重整今年一定會發生嗎?最近發現去年就有一個叫黃鑫的人在講...
2:03:20 感謝斗內大德joint問:老婆要被學校軟性強制打疫苗是否有好方法阻止
PArt Four 國際政經
1:45:11 鮑爾再唱「鴿」,股市創新高
-逆回購金額再度破8000億新高,Fed似乎沒轉向啊?
-但的確打壓黃金,真目的;但等到6/28看看
-美房價破新高、IPo火熱;大賣空主角說,屎濕級風暴來囉
1:52:25 笑死人中美貿易戰沒打玩,說是布林肯要與王毅和談?!
-然後貝萊德要在陸布局,有新能源車,不是華為新目標
-手機分拆,然後繼續收美晶片;主公司與美國一起賺更大,這叫貿易戰?
2:06:55 對電腦防毒軟體創辦人McAfee的死因有何看法?
直播網址:https://youtu.be/oi5carLL4JU
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美元儲蓄險保單 在 李基銘漢聲廣播電台-節目主持人-影音頻道 Youtube 的精選貼文
本集主題:「省出一棟房:24招易上手的存錢絕技」介紹
訪問作者:陳泰源
內容簡介:
省錢hen好玩──2年存百萬祕技不藏私大公開!
本書為超業房仲泰源將自己的親身經驗:從負債到買房的實戰方法歸納彙整集結,以實戰經驗分享省錢的方法與財富累積思維、體質培養的工具書。
本書的案例生活化,以「一般人生活中會遇到的」食衣住行等面向來分析,提供大家意想不到的省錢方法,幫助你的存款累積;此外,本書的手法簡單易懂的做法與建議,並輔以泰源親身體驗認證,讓你不用靠投資、理財也可以按部就班輕鬆存出買房金;以及,書中的觀念是心法也是新法:除了方法的教學,還會從「觀念」出發,幫助你既學會實務操作,也能理解其中原理並自行應用到其他面向。
即便你不懂理財、不會投資,只要掌握原則與心法,還是可以從現有狀態中「開源節流」,存出自己的多桶金。
現在就加入省錢一族,讓你用簡單的24個步驟存出一棟買房金!
作者簡介:陳泰源
現職:不動產仲介公司資深經理
從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師,六位一體的斜槓小生。
歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛,人生最高負債達380萬元,仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單,展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕,卻仍堅持靠自己努力,把存錢當有趣,號稱「台版貧窮貴公子」。
雖已買房,但至今仍不懂股票與基金,希望透過本書傳達一個重要的訊息:不懂投資沒關係,只要養成低度消費的習慣,就已經具備人生逆轉勝的DNA!
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影片來源自:
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04:37 推銷保單的開場白!讓婊姐義無反顧掉進陷阱?
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