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元朗第一滴(桶)血: 第1867成交(堅)，元朗大馬路81號全幢成交約9500萬。租地舖24萬，樓上兩層11萬，合共35萬，回報4.42%。住宅契!

( 最新消息: 成交價是9300萬，新買家是朱松勝)

地舖約980呎，一樓約980呎，2樓約980呎，合共約2940呎，舖闊約15呎，深約70呎，現租客卓悅(老闆葉俊亨自用)，原叫價1.8億，成交約9500萬。

原業主於2014年4月16日用1.35億買入。

這間舖最大問題是住宅契， 法例上不可以用作商業用途。 如果用有限公司買入的話，印花稅是30%。 較商舖多出21.5%，即2042.5萬。

今日多份報紙報導: 元朗大馬路全幢9500萬易手卓悅葉俊亨沽貨六年貶值29%。在疫情持續下，近期市場連錄鋪位蝕讓，最新一宗為新界核心地段元朗大馬路全幢以9500萬易手，平均呎價3.23萬，原業主為卓悅化妝品創辦人葉俊亨，持貨6年慘蝕4000萬，物業貶值約29%。

上址為元朗大馬路81號全幢，市場消息透露，該全幢巨鋪近期市場上急售，價格一減再減，最終以9500萬易手，原業主為連鎖化妝品卓悅創辦人葉俊亨，他於2014年9月、其時仍是鋪市高峰時購入上址，作價1.35億，以私人名義持有。市場人士指，葉氏購入不久即以約1.8億放售，惟未有售出，及至去年中降價至1.5億至1.6億放盤。直至本月，更不斷減價至1億，最終以9500萬易手，持貨約6年，帳面虧蝕4000萬，幅度約29%。據了解，買家以買賣物業形式購入。

物業為「三按財仔盤」。土地註冊處資料顯示，該物業於2016年間，按予華僑永亨銀行，及至2018年11月加按，然後，分別於今年5月至6月間，短短不足一個月時間「三借財仔」，借貸記錄為今年5月7日、5月12日及6月8日。

上址樓高3層，每層980方呎，面積約2940方呎，以易手價計算，平均呎價3.23萬，該物業地鋪由卓悅以每月約24萬承租，1樓及2樓租予美容院，月收11萬。

違反地契後果 (地政總署網頁資料):

地政總署負起執行契約條款的職責。如發現有違反契約條件的情況，地政總署可採取適當的執行契約條款行動。地政總署通常會發出警告信，要求有關業主在指定時限內糾正違契情況。如業主沒有在限期前作出糾正，地政總署可把警告信在土地註冊處註冊（俗稱「釘契」）。如違契情況嚴重，例如對公眾安全構成嚴重威脅，致使需要採取進一步行動，地政總署可重收有關地段或把相關權益轉歸政府。地契屬私人契約，地政總署是以地主身分作為契約一方執行地契條款。

【經濟日報】- 2017年5月29日報導

住宅違契商用 地政總署可沒收？

住宅違契用作商業用途，地政總署可以採取甚麼行動？理論上可將單位沒收歸政府所有，過去5年當局共收回5個單位，但必須涉及較大安全風險。

地政總署表示，一般而言，若違契情況構成即時危險，包括火警風險、或會造成嚴重財產損失、構成衞生問題或涉及公眾利益，地政總署會考慮採取進一步的執行契約條款行動，將有關土地重收或將有關物業的權益轉歸政府。

在過去5年（2012至2016年），共有4個工業大廈單位及1個住宅樓宇單位（車房）因違反地契用途，被地政總署援引《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章），將有關物業收回轉歸政府。這些個案都涉及較大的安全風險。

住宅違契設基站 鄰居憂失火。在一般情況下，分區地政處會向有關業權人發出警告信，要求有關業權人於28天限期內糾正違契用途，若警告期屆滿後仍未完成糾正，分區地政處會把警告信送交土地註冊處註冊（即俗稱釘契），並且保留採取進一步執行契約條款行動的權利。