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工程地點： 耀東邨
單位面積： 100-500平方尺
工程費用： 30-50萬
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//本土研究社：思考新發展模式

根據地政總署去年底的數字顯示，全港有超過5000 份短期租約土地，涵蓋面積約800 公頃。本土研究社成員陳劍青指出，政府過往只聚焦在興建具規模的公屋，卻沒想過新的發展模式，「可以善用面積不大的土地，短時間解決迫切的房屋問題」。

他認為貨櫃屋並非不可能，即使有民營機構有興趣合作建造，亦需要政府予以配合，「政府須用正面態度，不要從賣地的利益出發。」

香港01周報 2016-07-29
房策新出路 荷蘭貨櫃屋可借鏡
社聯促港府研解住屋困局

「上樓」入住公屋，對香港大多數「無殼蝸牛」來說，既與希望畫上等號，但同時亦是一個無了期等待的緊箍咒。

縱使行政長官梁振英今年的施政報告提到，「解決房屋問題初現曙光」，但對正在輪候公屋的市民來說，改善生活的期待，已在漫長煎熬的歲月中磨蝕。輪候公屋申請持續增加，截至今年3月底突破28萬宗，全港仍有20萬人囿於百多呎或更細的劏房內生活，苦不堪言。

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。」為尋求解決香港住屋問題方略，全港最大的非政府組織香港社會服務聯會，早前遠赴荷蘭取經，發現當地社會房企善用舊貨櫃興建臨時房屋，更頗具規模，而一些營運房舍模式，亦可對本港有啟迪作用。作為倡議型媒體，《香港01》將一連兩期，與社聯探討蝸居劏房、棲身公屋兩者以外的解決房屋問題第三條出路。

撰文：黃靜薇

攝影：黃靜薇、部分圖片由社聯提供佔地等同18 個標準泳池與香港相隔千里之外的荷蘭，多年前已經着手大量興建過渡性房屋，作為短期居住用途，以解決基層市民無力置業或租樓的窘境。荷蘭多個大城市近年面對青年以及外來人口增加，政府遂放寬建築物條例，允許社會房屋企業利用貨櫃物料，興建過渡性房屋。

最早期的貨櫃屋邨Keetwonen，位於阿姆斯特丹的東南面，距離市中心車站約15 分鐘車程，佔地共1.8 公頃，即等同18 個標準泳池大小。

政府2005 年將貨櫃屋邨土地租予私人發展商「Tempohousing」，為期5 年。Tempohousing 遂用舊貨櫃改裝為學生宿舍，以9 個月時間興建共1000 個貨櫃屋，並交由社會房企「de Alliantie」負責管理租出，社區亦會提供超級市場、球場及單車維修店等設施。有見貨櫃屋邨模式廣受歡迎，當局遂以更多貨櫃興建酒店等短期住宿，為外來員工或有需要人士，提供暫住宿舍。

低地價售予房企

早前到荷蘭視察當地社會房屋的社聯政策研究及倡議主任何俊傑表示，當時赴阿姆斯特丹東北面一個以貨櫃組成的學生宿舍參觀，形容是眼前一亮：「空間大，而且設備齊全，最重要是每間房有個大窗，採自然光入屋，與黑房般的劏房差之千里。」他認為獨立的房間私隱度高，可以在毋需與他人共住的環境下，擁有300 呎的私人空間。他到訪的一個學生單位，內裏有簡單的開放式廚房，衣櫃、茶几、書桌，一應俱全。另外比較新式的貨櫃屋邨，房企更注重居住外的環境，打開窗戶，面前是一幅綠油油的大草坪，生活寫意怡人。

他指，每間貨櫃屋扣除租金津貼後，每月租金約2,600 港元，「長方形的面積非常實用，放一張雙人床、大電視也不成問題。」然而，在香港如想以不足3,000 元，租一個不足200 呎的劏房，簡直是天方夜譚。

貨櫃屋的背後，其實揭示出一個強大的社會房屋網絡政策。除了成本低廉的貨櫃屋，荷蘭亦有類似香港公屋的永久性社會房屋，但就會交由非牟利的社會房企管理，為低收入家庭提供有租金管制的住宅，申請者的入息上限大概是26,000 港元，平均每月租金約4,500 元；當地政府則會負責購買土地，再以低於市值的價錢賣給上述的房企，並提供一系列的經濟支援，如貸款擔保、低息貸款及租金津貼等。

社會房屋佔整體近三分一

何俊傑說，荷蘭是歐洲內社會房屋比例最高的國家，根據本年荷蘭社會住宅企業聯盟的報告顯示，在2014 年，荷蘭已有約240 萬個社會房屋單位，佔整體房屋約32%；而當地現時有363 間社會房企，單在首都阿姆斯特丹已有9 間，「每間房企的對象也有不同，例如Rochdale 專責市區重建、DoWo 和DeKey 主力提供青年住宿等。」除了居住環境之外，當地政府亦關心住戶的社區生活。相關房企會與其他社會服務團體、大學等機構合作，鼓勵弱勢社群參與社區活動，例如位於東面的貧窮區「Indische Buurt」，推行Makkie 社區貨幣制度，居民只要做義工，便可賺取貨幣，可享有超市消費以及租借體育設施等折扣優惠。

不過，社會房企也曾爆出醜聞，由於企業自負盈虧，法例賦予他們權利可利用來自社會房屋的租金及收入等自由投資，如購買酒店和商場等，結果出現嚴重虧蝕，如其中一間房企「Woonbron」購買郵輪改裝酒店卻投資不利；另一間「Vestia」在2010 至2011 年期間，購買金融衍生工具作對沖，結果虧損200 億歐元，須售出三分一的社會房屋單位作補貼。

去年國會再修改法例，規定八成房企須出租予低收入家庭，一旦發現房企的投資純粹獲利，就無法再申請低息貸款。

社聯政策研究及倡議總主任（社會發展）黃子瑋表示，新修訂法例亦着重租戶的參與：「房企要在房屋議題上，先諮詢租戶聯盟，監察他們是否真房企，又會與政府共同訂定協議，達到制衡的目的。」

英美印度俱建

「基層未等到公屋，惟有『卡』在私人市場，現時市面上充斥劏房，如果連劏房也住不起就要住工廈，為什麼你（政府）知道他們的處境，又不去尋找中間方案呢？」黃子瑋建議，港府可利用市區非住宅臨時用地，興建如貨櫃屋等過渡性房屋。他以旺角一幅仍未出租的臨時用地為例，該處面積約250 平方米，估計可放置3個貨櫃作項目試點，「既然市區有一塊熟地，貧窮的人，不一定要住在邊緣。」中大建築學院榮譽兼任教授林雲峯表示，貨櫃屋最大的好處是「易建、易拆」，不少國家如英國、美國，甚至印度都有使用貨櫃屋作住宅，香港最大的問題仍是土地問題，「要改變規劃用途是很難，但如果『偷雞』興建臨時住宅，避免涉過多改則等規劃問題，可能是折衷的辦法。」身兼全國政協的林雲峯已報名參選立法會建築、測量、都市規則及園境界，他的對手還有現任議員謝偉銓及泛民背景的姚松炎。

本土研究社：

思考新發展模式

根據地政總署去年底的數字顯示，全港有超過5000 份短期租約土地，涵蓋面積約800 公頃。本土研究社成員陳劍青指出，政府過往只聚焦在興建具規模的公屋，卻沒想過新的發展模式，「可以善用面積不大的土地，短時間解決迫切的房屋問題」。

他認為貨櫃屋並非不可能，即使有民營機構有興趣合作建造，亦需要政府予以配合，「政府須用正面態度，不要從賣地的利益出發。」房屋局：有地應建永久房屋過往社聯曾向政府提出以私人協約批地的方式撥出臨時用地，卻面對重重難關，黃子瑋批評當局僵化：「運房局說地不是他們管轄，發展局就指要和各個部門商討，結果就是問來問去也問不到。」黃子瑋認為政府應成立跨部門小組，讓本港的非政府機構可申請臨時用地，推行貨櫃屋等過渡性房屋的試驗計劃。

他提到現時西貢和元朗朗邊的中轉屋，均用預製材料興建，但不如貨櫃屋方便，「所使用的材料比較難去搬遷，拆卸後亦不易重新組裝。」他認為技術上無論是貨櫃屋或鋁製組裝屋也一樣可行，問題是政府是否願意為解決房屋問題提供短、中期措施。

然而，運輸及房屋局常任秘書長應耀康在7 月初房委會的公開例會上表明，興建過渡性房屋「不切實可行」，因為所需時間不會比公屋短太多，而且單位數量有限，即使有土地，也應該用來興建永久性房屋，明顯見到當局不傾向採納興建貨櫃屋的建議。

雖然政府對此有保留，但陳劍青認為，貨櫃屋可以是一個方向，但不應淪為劏房產物，或者成為當區商廈化的手段：「除了只租一輩子的公屋，政府可否提供其他的短租機會，似乎長策會也沒考慮到租住市場的發展。」比較新式的貨櫃屋邨，房企更注重居住外的環境，打開窗戶，

荃灣新市鎮是香港九個新市鎮之一，亦是唯一一個位於都會區（香港市區）內及港九市區重建局管轄的新界新市鎮。新市鎮的範圍包括整個荃灣區及葵青區，包括荃灣、葵涌、青衣島、馬灣及陰澳。總發展面積約32.85公頃，是香港面積第二大的新市鎮，僅次於沙田新市鎮。1961年，港府正式刊憲，發展香港首個新市鎮——荃灣新市鎮，標誌著港府正式開始大舉發展新界，揭開香港城市發展的新里程。2011年，荃灣新市鎮慶祝成立50週年金禧紀念，於9月16日在藍巴勒海峽舉行由圓玄學院贊助的「圓玄金禧煙火耀荃城」。由於開發較早，荃灣沒有固定的「市中心」地帶，這是由於荃灣和葵涌受山勢阻隔、青衣島與新界又被藍巴勒海峽分隔，加上後來分為兩個區，故荃灣新市鎮發展規劃分爲三個核心：荃灣、葵涌和青衣，三者當中尤以荃灣的面積最大及最多人口，所以，荃灣被視為荃灣新市鎮的核心地區。現時荃灣市最多人的地區，在象鼻山路以南，青荃路以北，海興路以東，德士古道以西，官方名稱爲「荃灣中區」，東西行主幹道包括青山公路（荃灣段）、沙咀道、楊屋道，南北行主幹道包括德士古道、關門口街、眾安街、大河道、大涌道，其他主要街道包括川龍街、荃灣街市街、海壩街、兆和街。區內有街市：荃灣街市和楊屋道街市等。區內有多個地鋪食肆群落，例如路德圍、沙咀道、三坡坊、四坡坊和大壩街等。區內亦有多個商業圈，包括港鐵荃灣站一帶的商業圈，位於港鐵荃灣站附近及沿大河道和青山公路荃灣段一帶，附近有多個購物商場，例如南豐中心、荃豐中心商場、荃錦中心商場、綠楊坊、富華中心、新領域廣場和愉景新城商場；港鐵荃灣西站一帶的商業圈，位於港鐵荃灣西站附近及沿楊屋道一帶，附近亦有多個購物商場。荃灣的公共設施大多於市中心內，例如荃灣政府合署、荃灣公共圖書館、荃灣裁判法院、荃灣大會堂和仁濟醫院等。區內有兩大港鐵站，包括荃灣綫的總站荃灣站，以及西鐵綫的荃灣西站。而區內更設有兩個大型行人天橋系統，分別設於港鐵荃灣站附近一帶以及港鐵荃灣西站附近一帶，大河道和青山公路（荃灣段）的行人天橋系統已於2013年第三季落成開放，將荃灣現有的兩大行人天橋系統接駁來，形成一個大型的行人天橋網絡，成爲全港最長的行人天橋系統。
工業發展加上人口急增，用水問題急需解決，港府遂於1952-1955 年興建大欖涌水塘，並連接城門水塘至港島供水網，大欖村和關屋第村合共33 戶，又受遷村之苦。但今非昔比，荃灣己成現代化都市，村民可遷入荃灣市區，「棄農上樓」。這是香港政府首次破天荒以住宅單位換取農地，請來著名建築師，設計有圍村特色的「大屋圍」，圍內有住宅、商鋪、學校和廟宇，自給自足。建築物呈U 字型，曾為臨海地段，樓高三層，下鋪上居，為典型國際風格，簡約實用，但樓頂建有一中國風格的飛簷塔，保留地方特色，與當時中國留行的社會主義中國建築風格相似。石碧新村又稱石壁遷置村，是一條位於荃灣楊屋道與聯仁街交界的雜姓客家原居民鄉村，亦是香港少數分布於大廈中的「城中村」。石碧新村有近600年歷史，搬遷至荃灣新市鎮前原位於大嶼山石壁山谷，谷中有數條村落，統稱「石碧鄉」，當中以石碧大村規模最大。村內共有9姓，又以祖籍江西的徐姓人家為主。1960年，香港政府以興建石壁水塘為由，將石壁山谷內約200名村民遷移至荃灣新市鎮中政府為村民興建的6幢唐樓中，石碧鄉則隨即拆卸，原址永久淹沒於水塘中。
福來邨位於香港新界荃灣青山公路－荃灣段旁，部分土地為填海所得；為當時香港屋宇建設委員會興建的十個廉租屋邨之一。福來邨最後一座於1967年峻工，共有9座，興建時分了2期，分別是第一期的永寧樓、永興樓、永嘉樓、永康樓和第二期的永昌樓、永定樓、永泰樓、永樂樓、永隆樓。高16層的4座升降機只會到達15樓，16樓的居民要先乘升降機到15樓再步行到16樓。其中永隆樓以預製混凝土方式興建。